Ипотека в системе способов приобретения права собственности на жилье Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

уДК 347.27 _

ипотека в системе способов приобретения права

собственности на жилье

Васильева Людмила Петровна,

кандидат экономических наук, доцент, Военный университет министерства обороны, РФ, г. Москва, e-mail: luda700619@mail.ru

Реферат. В данной статье рассматриваются основные источники ипотечного кредитования, возможные комбинации источников финансирования жилищного строительства, условия возникновения ипотек. Выделяются некоторые виды жилищных стратегий. В общей системе жилищного финансирования системе ипотечного кредитования отводится ключевая роль: население удовлетворяет свои потребности в жилье, происходит развитие финансово-кредитной сферы, строится жилье, повышается уровень муниципальной и региональной экономики. Это важнейшее связующее звено банков и реального сектора экономики, инвесторов и заемщиков, финансового и жилищного рынка. Автор делает вывод, что в системе способов приобретения прав на недвижимость ипотечное кредитование - это перспективное развивающееся направление, в котором эффективно используются привлеченные финансовые ресурсы граждан, инвесторов, коммерческих банков-кредиторов.

Ключевые слова: ипотечное кредитование; государственная субсидия; полное и предельное обеспечение ипотеки; залогодатель; залогодержатель; жилищная стратегия.

udc 347.27

mortgage iN THE sYsTEM of WAYs to AcQuiRE oWNERsHip

of housing

vasileva Lyudmila,

candidate of Economics, associate professor, The Military University of the Ministry of Defense of the Russian Federation, Russia, Moscow, e-mail: luda700619 @mail.ru

Abstract. This article discusses the main sources of mortgage lending, possible combinations of sources of financing for housing construction, the conditions for the occurrence of mortgages. Some types of housing strategies are highlighted. A key role is played in the general housing finance system, the mortgage lending system: the population meets their housing needs, the financial and credit sector is developing, housing is being built, the level of the municipal and regional economy is rising. This is the most important link between banks and the real sector of the economy, investors and borrowers, the financial and housing markets. The author concludes that in the system of methods for acquiring property rights, mortgage lending is a promising developing area in which the attracted financial resources of citizens, investors, and commercial banks-lenders are effectively used.

Keywords: mortgage lending; state subsidy; full and ultimate mortgage collateral; pledger; pledge holder; housing strategy.

Ипотечное жилищное кредитование во многих мировых странах является основной формой, позволяющей финансировать обеспечение граждан жилыми помещениями.

В общей системе жилищного финансирования системе ипотечного кредитования отводится ключевая роль, так как через него население удовлетворяет свои потребности в жилье, происходит развитие финансово-кредитной сферы, строится жилье, повыша-

ется уровень муниципальной и региональной экономики. Это важнейшее связующее звено банков и реального сектора экономики, инвесторов и заемщиков, финансового и жилищного рынка.

Согласно Постановлению Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» № 28 от 11.01.2000 г. [1], чтобы определить основные подходы и направ-

ления создания рыночного механизма жилищного финансирования и повышения его эффективности; для обеспечения комплексного решения жилищных проблем, можно выделить следующие блоки, имеющие между собой взаимосвязь [1]: долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; кредитование жилищного строительства; государственную бюджетную поддержку в приобретении населением жилья (систему целевого адресного субсидирования).

В современных экономических условиях основной способ приобрести в собственность недвижимость - это получить банковский кредит.

Банк-кредитор выдает данные кредиты, чтобы частично оплатить выполнение строительно-монтажных работ при наличии строгого контроля хода строительства, сроков и качества. Полученные кредиты погашаются застройщиками-получателями по графику их погашения после того, как объект будет реализован или завершено строительство.

Для коммерческого банка основной проблемой при выдаче строительного кредита является точная оценка вероятности того, как будет реализован проект, например, уровень риска при вероятности незавершенного в срок строительства, риск ликвидности возведенного жилого комплекса. Банк и застройщик совместно анализируют все факторы, в том числе наличие спроса на данный объект, способность осуществлять контроль со стороны застройщика за сроками и сметой затрат при строительстве, емкостью рынка. Это необходимо, чтобы в момент завершения строительства цена объекта была равна запланированной стоимости и, соответственно, обеспечить соблюдение предложенных первоначально условий продажи жилого объекта.

Выдача строительного кредита застройщику происходит на условии, что у него есть (желательно наличие права собственности или долгосрочная аренда) участок, отведенный для строительства жилья, а местные органы власти предоставили необходимое разрешение, чтобы осуществлять строительные работы. Доля вложений застройщика может использоваться не только для того, чтобы приобрести землю для застройки, но и могут финансироваться другие необходимые пер-

воначальные издержки. Для банка степень риска может быть существенно снижена, если большая часть финансирования разработки проекта застройки происходит за счет самого застройщика. Также можно снизить риск, если предварительно до начала строительства банк и застройщик договорятся, что потенциальным покупателям будут предоставляться ипотечные кредиты на покупку квартир или построенных домов.

Описанная система эффективно накладывается на ипотечное кредитование физических лиц, которые покупают в построенных таким способом домах жилье: для оплаты жилья используются собственные средства граждан и получаемые ипотечные кредиты, а для владельцев реализуемого жилья (застройщиков) это выгодно с точки зрения наличия возможности погашать строительный кредит, полученный ранее.

Тем не менее, есть факторы, которые оказывают отрицательное воздействие на наличие у граждан возможности покупать жилье даже при ипотечном кредитовании -это отставание реальных доходов от цен на жилье, недостаточность платежеспособного спроса населения, получение доходов в нестабильном режиме. В создаваемой системе долгосрочного жилищного ипотечного кредитования есть одно из ключевых требований - обеспечить доступность населению получения ипотечных кредитов не только при наличии высоких доходов, но и средних. В то же время, необходимо создать рыночную систему ипотечного кредитования, а не дотационную, она должна отличаться прозрачностью, и все участники процесса ипотечного кредитования должны иметь понимание о ее работе.

В системе предоставления безвозмездных субсидий организована государственная поддержка граждан, которые хотят получить на стандартных банковских условиях ипотечные кредиты, но у них нет достаточного уровня доходов, чтобы оплатить первоначальный взнос, когда получают ипотечный кредит (например, использование государственных жилищных сертификатов), для сокращения необходимого размера кредитования. При такой системе финансирования граждан в части приобретения ими жилья с государственной помощью должна обеспечить повышение доступности ипотечного

кредитования, стимулирование платежеспособного спроса на жилье. При этом предлагается 30% в стоимости квартиры отвести на долю собственных средств граждан, 2050% - это государственная субсидия (с учетом категории населения), а тело ипотечного кредита - оставшаяся сумма.

Такие субсидии должны предоставляться в зависимости от возможностей бюджета -это 5-70% от стоимости жилья по рынку с учетом категории граждан и рассчитанной социальной нормы, уровня их доходов и прошедшего времени после того, как заемщик встал в очередь на улучшение жилищных условий. На пополнение фонда субсидий могут идти средства муниципальных образований и средства предприятий, средства бюджетов субъектов РФ, а также федеральные средства.

В системе ипотечного кредитования для банковско-кредитных учреждений, в первую очередь, важно обеспечить высокий уровень устойчивости, чтобы кредитные отношения были законными, чтобы предоставляемые кредитные средства были обеспеченными и наличие возможности развивать вторичный рынок ценных бумаг. Залогодатель и залогодержатель интересуются гарантиями того, что договорные отношения будут выполнены [2].

Также в качестве основных источников финансирования жилищного строительства сегодня часто используют внебюджетные средства при использовании различных форм поддержки граждан со стороны государства, когда все они: и государство, и физические лица, и предприятия участвуют в финансировании строительства жилья.

Для конкретного гражданина существует обязательный источник инвестирования в новое жилье - это его личные целевые средства.

Второй источник инвестирования в строительство - это адресные субсидии, выданные конкретному гражданину местными органами власти, или предприятиями, сотрудники которых являются локальными инвесторами. Также это могут быть субсидии внебюджетных фондов, сформированные в рамках системы генеральным менеджером через привлечение предприятий, организаций и коммерческих инвесторов (частных лиц) к строительству.

Третий потенциальный источник, чтобы профинансировать улучшение гражданами жилищных условий - это средства от фьючерсной продажи квартиры, ранее занимаемой семьей очередника. Также граждане могут использовать четвертый источник получения средств на оплату новой квартиры -это краткосрочный заем.

При рассмотрении источников финансирования приобретения жилья стоит отметить их неоднородный состав. Так, необходимо выделить ресурсы с социальной составляющей в особую группу, так как у таких финансов изначально есть ориентация на наименее рискованные вложения и преимущественно в социальной сфере через ипотечное жилищное кредитование.

Система ипотечного кредитования обеспечивается денежными средствами за счет сочетания различных способов и источников финансирования, что обеспечивает ее сбалансированность, а значит, минимальные риски, что создает необходимые для инвестирования гарантии.

В ипотечных отношениях есть огромный потенциал, позволяющий решать многие насущные задачи, например:

1) обеспечивается прочная и долговременная интеграция финансового рынка и рынка недвижимости;

2) обеспечивается щадящий режим гражданам для приобретения ими жилья;

3) повышается инвестиционная активность в капитальном строительстве.

Учитывая хронический дефицит бюджетов у муниципалитета, есть существенные ограничения возможностей строить для малообеспеченных граждан, у которых есть право получать государственную субсидию, «бесплатное» жилье. Чтобы снять напряженность ситуации, необходимо одновременно возвести коммерческое жилье, и использовать комбинации источников финансирования (сбережения населения, субсидии, банковские кредиты и т.д.). Для этого также можно использовать социальную аренду, то есть, предоставлять гражданам право проживать в помещении за дифференцированную оплату, учитывая доходы семьи, при этом передача в собственность объектов отсутствует.

В зависимости от объема предоставленного обеспечения, ипотеку можно разделить

на ипотеку с полным и предельным обеспечением. Когда обеспечение полное, требования залогодержателя удовлетворяются полностью, весь объем. Если обеспечение предельное, то в договоре указывается твердая сумма обеспеченных требований залогодержателя, и он не может превысить данную сумму при истребовании.

Можно также классифицировать ипотеку в зависимости от категории залогодателя. Здесь разделение на ипотеку, предоставляемую должником по обеспеченному обязательству, и ипотека, предоставляемая третьим лицом, когда владелец предмета ипотеки не является должником по кредитному договору, но отдает свое недвижимое имущество в залог. Данное третье лицо выступает поручителем, о чем составляется договор, но это делать не обязательно [3].

Учитывая валюту обязательства, которое обеспечено ипотекой, можно разделить ее на рублевую и валютную. В 2015 году при резком снижении рублевого курса заемщики по валютной ипотеке испытали серьезные трудности, так как сумма обязательств существенно превысила стоимость приобретенного жилья, а размер платежа при пересчете на рубли увеличился в несколько раз. Граждане устраивали акции протеста, в которых участвовали валютные заемщики, и некоторые банки предложили варианты по реструктуризации в рубли валютной ипотеки. Также было предложено фиксировать курс валюты на определенной отметке, чтобы заемщики могли погасить кредиты.

Сложности ипотечных правоотношений в субъективном составе предполагают разделение ипотеки на ту, в которой залогодатель один, и ту, в которой множество лиц выступают залогодателями при условии, что предмет ипотеки разделить невозможно, это приводит к появлению солидарной ответственности (п. 2 ст. 38 Закона об ипотеке).

Есть возможность закладывать несколько раз по разным кредитным обязательствам объект недвижимости. Тогда можно определить два вида ипотеки: предшествующая и последующая. То есть, в зависимости от того, как будет разрешаться коллизия, если по одной недвижимости будет несколько залоговых прав, и порядок реализации данных

прав. Для определения очередности, пользуются таким критерием, как дата регистрации записи об ипотеке в ЕГРП.

В зависимости от оснований ее возникновения ипотека разделяется на ипотеку на договорных условиях и ипотеку в силу закона. Во втором случае не участвует воля сторон и имеются некоторые факты, предусмотренные законодательством.

Условиями возникновения ипотеки по закону являются:

- заключение договора ренты, в котором имущество передается в залог в обеспечение ее выплаты, а поручитель получает права на данное имущество как обеспечение, что плательщик ответит по своим обязательствам;

- продажа в кредит, при которой жилое помещение, приобретаемое на кредитные (заемные) средства, выступает в качестве залога банку или другой кредитной организации, датой отсчета является дата государственной регистрации в ЕГРП;

- строительство жилых домов и квартир в кредит на целевые средства банков или других кредитных организаций;

- оформление долевого участия, когда участник приобретает право требования при строительстве в кредит, долевое строительство.

Таким образом, в зависимости от того, сколько стоит жилье, какие источники средств, категории граждан (включая льготников) и их платежеспособности, если они хотят изменить свои жилищные условия, можно выделить некоторые жилищные стратегии: стратегия, в которой предоставляются государственные субсидии и помощь организаций; смешанная стратегия с использованием собственных средств граждан и получение ими государственных субсидий; рыночная стратегия, в которой, в основном, есть ориентир граждан на вложение собственных средств.

В системе способов приобретения прав на недвижимость ипотечное кредитование является основным способом с развивающим направлением, в котором эффективно используются привлеченные финансовые ресурсы граждан, инвесторов, коммерческих банков-кредиторов.

Список литературы:

1. Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 3. - Ст. 278.

2. Андронович, С. А. Ипотечное кредитование в России / С. А. Андронович // Новая наука: Опыт, традиции, инновации. - 2016. - № 12-1 (119). - С. 6-8.

3. Трифонов, Д. А. К вопросу о видах инструментов ипотечного кредитования / Д. А. Трифонов, Д. С. Хащина // Экономика и бизнес: теория и практика. - 2017. - № 1. - С. 106.

References:

1. Rossiiskaya Federatsiya. Pravitel'stvo. Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 11.01.2000 № 28 (red. ot 08.05.2002) «O merakh po razvitiyu sistemy ipotechnogo zhilishchnogo kreditovaniya v Rossiiskoi Federatsil» (vmeste s «Kontseptsiei razvitiya sistemy ipotechnogo zhilishchnogo kreditovaniya v Rossiiskoi Federatsil», «Planom podgotovki proektov normativnykh pravovykh aktov, obespechivayushchikh razvitie sistemy ipotechnogo zhilishchnogo kreditovaniya v Rossiiskoi Federatsil»), Sobranie zakonodatel'stva RF, 17.01.2000, no. 3, art. 278.

2. Andronovich S. A. Ipotechnoe kreditovanie v Rossii, Novaya nauka: Opyt, traditsii, innovatsii, 2016, № 12-1 (119), pp. 6-8.

3. Trifonov D. A., Khashchina D. S. K voprosu o vidakh instrumentov ipotechnogo kreditovaniya, Ehkonomika i biznes: teoriya i praktika, 2017, no. 1, p. 106._i-1