CC BY
24
ИННОВАЦИИ № 5 (92), 2006
Ипотека промышленных земель как источник инвестировании программ стратегического развитип предприятия
С. В. Горбунов,
к. э. н., доцент кафедры экономического анализа и управления недвижимостью, заместитель директора института открытого дистанционного образования Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета
Задача разработки стратегий развития промышленного предприятия зачастую усложняется необходимостью поисков источников финансирования подобных проектов. Одним из способов решения данной проблемы может служить ипотека земельных участков предприятия.
Стратегия управления промышленным предприятием на современном этапе российской экономики предполагает широкое вовлечение в планы стратегического развития всех элементов производственной системы. Одним из таких направлений является разработка стратегий повышения эффективности использования объектов недвижимого имущества предприятия, то есть зданий и сооружений, а также земельных участков.
Анализ отношения инвесторов к проектам с различной степенью риска позволяет сделать вывод о существовании двух типов стратегии использования
The problem of strategy development of an industrial enterprise often gets complicated by the necessity of search funding source of these projects. The solution of the problem can be the mortgage of enterprise landed property.
промышленных объектов недвижимости: первый основан на получении дохода в виде рентных платежей за сдаваемые в аренду производственные площади и, как следствие, имеет более низкий уровень риска; второй предполагает организацию предприятия по выпуску продукции с размещением в данном здании соответствующего технологического оборудования (при этом увеличивается степень риска).
В общем виде разработка стратегии развития предприятия, как правило, направлена на достижение финансовых и стратегических целей, к которым можно отнести следующие:
н финансовые цели:
увеличение темпов роста оборота; увеличение темпов роста прибылей повышение рентабельности; повышение дохода на инвестированный капитал; увеличение потоков денежных средств; повышение цены акций; стабильные доходы в условиях спада и т. д.; н стратегические цели:
увеличение доли рынка; повышение эффективности производства; расширение производства; реконструкция и техническое перевооружение производства; создание новой продукции; повышение качества продукции (услуг); сокращение издержек по сравнению с конкурентами и т. д.
При этом реализация стратегии сопряжена с существенными издержками предприятия и, как следствие, с необходимостью поиска источников финансирования.
Согласно информации Госкомстата России, удельный вес недвижимости, учитываемой в формах статистической отчетности промышленных предприятий России, составляет примерно 50% от общей стоимости их основных фондов. При этом необходимо учитывать, что в совокупность основных фондов входят также земельные участки.
Включение земельных активов в хозяйственный оборот обуславливается необходимостью реализации инвестиционных проектов, направленных на стабилизацию экономического положения предприятий и на создание условий для роста производства. Таким образом, земельные участки становятся важным внутренним инвестиционным ресурсом предприятий, эффективное использование которого позволит реализовать стратегические замыслы руководства предприятия.
Рассматривая механизм залога земельных участков, необходимо учитывать следующие особенности:
1. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся на нем здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, то есть право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания.
2. Целевое назначение земельного участка может меняться только в установленных законодательством случаях.
3. Не допускается ипотека земель предприятий, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
4. Не допускается залог части земельного участка предприятия, размеры которого не соответствуют его целевому назначению, обусловленному категорией для земель промышленности.
5. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они нахо-
дятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект.
6. Предприятие имеет право возводить на заложенном участке здания и сооружения без согласия залогодержателя, если иного нет в договоре ипотеки (на эти здания не распространяется право залога).
7. Если возведение залогодателем зданий и сооружений на заложенном участке может повлечь ухудшение ипотечного обеспечения, залогодержатель может потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе и путем распространения ипотеки на возведенное здание.
8. Оценка земельного участка при залоге не может быть ниже его нормативной цены.
Рассмотрим подробнее последовательность действий по формированию механизма ипотеки земельных участков предприятия (рис. 1).
Эффективное использование недвижимости предполагает наличие определенной концепции развития, что позволит на основе сопоставления реальных и желаемых результатов определить эффективность принятия того или иного управленческого решения.
Залог промышленных объектов недвижимости (в частности земельных участков) как инструмент кредитования в большей степени отвечает современным экономическим условиям и обладает рядом преимуществ относительно других инвестиционных инструментов. К ним относят:
н возможность доступа к «дешевым» инвестиционным ресурсам вследствие более низких процентных ставок по ипотечным кредитам; н ипотечное заимствование, которое предоставляет больше возможностей для инвестирования на долгосрочной основе; н использование закладных (право требования долга) на вторичном инвестиционном рынке, что дает возможность существенно повысить эффективность механизма ипотечного кредитования; н у предприятия имеется возможность оперативного управления структурой и объемом задолженности, их оптимизации в соответствии с изменяющимися условиями хозяйствования, как внутренними, так и внешними.
В отличие от традиционного банковского кредита погашение основного долга по ипотечному займу происходит, как правило, в день окончания срока обращения займа. Данное обстоятельство делает возможным полное обслуживание долга после реализации самого инвестиционного проекта.
Ипотечное инвестирование, обеспеченное земельными участками, должно осуществляться в соответствии с инвестиционной программой предприятия, которая формируется с учетом: н приоритета проектов, устанавливаемого в зависимости от их эффективности и наличия инвесторов для конкретного проекта; н оптимального и предельно допустимого уровней ипотечных средств.
Решение о привлечении инвестиционных ресурсов на основе ипотечного займа принимается пред-
ИННОВАЦИИ № 5 (92), 2006
ИННОВАЦИИ № 5 (92), 2006
Рис. 1. Схема формирования и использования механизма ипотеки земельных участков предприятия
при реализации стратегии его развития
приятием на основе экономического анализа эффективности внешних источников финансирования капитальных вложений. Для этого необходимо рассчитать их экономические показатели с учетом условий возвратности в случаях дефицита средств или наличия у предприятия перспективных проектов при недостатке собственных средств для их реализации.
Реализации механизма залога земли предшествует разработка предприятием стратегии развития: анализируются текущие показатели хозяйственной дея-
тельности, определяются основные направления развития, выявляются внутренние инвестиционные резервы, способные обеспечить достижение поставленных целей.
Теория и практика управления позволяют определить взаимосвязи основных стратегий развития недвижимости с набором действий, использование которых обеспечивает благоприятные условия роста ее стоимости — основного критерия эффективности использования.
Оценка стратегий повышения эффективности использования недвижимого имущества предприятия по степени достижения ими важнейших целей должна предусматривать:
н оценку прогнозируемого воздействия стратегии на достижение количественных и качественных целей в условиях как однозначных, так и многозначных ожиданий будущей ситуации с учетом внешних условий; н моделирование последствий реализации программы развития земельных участков предприятия, основанной на объективном анализе и субъективном понимании ценности, эффективности решений (возможное изменение самих целей, мероприятий и ограничений).
Разработку инвестиционной политики предприятий на основе реализации механизма залога их земельных участков предлагается осуществлять в несколько этапов:
н планирование ипотечного займа с учетом кредитов еще не погашенных предприятием; н предельный размер займа должен соответствовать нормативу оборотных средств согласно принятому плану производства; н планирование ипотечного заимствования под конкретные инвестиционные проекты.
Кроме того, необходимо определить инвестиционный потенциал ипотечного механизма для условий конкретного предприятия. Оценку эффективности ипотеки следует начинать с формирования портфеля земельных участков подлежащих залогу, определения их залоговой стоимости и анализа перспектив их развития. Поэтому одним из значимых этапов данного механизма является формирование залогового фонда.
В процедурном и правовом отношении при ипотеке земельных участков предприятий следует различать застроенную и пустующую их части.
Застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков.
Важнейшей функцией системы управления является оценка, которая должна предшествовать принятию практически любого решения по дальнейшему использованию земельных ресурсов предприятий. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 5б8-р, в редакции от 31.07.2002 г.) и стандартам оценки обязательным к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.) для целей эффективной реализации инвестиционного механизма на основе ипотеки следует использовать залоговую стоимость земельных участков предприятий.
На основе полученных результатов оценки промышленных земельных участков и рассчитанных экономических показателей предприятия определяются основные параметры ипотечного кредитования. Заключительным элементом инвестиционного анализа является приведение в соответствие параметров ипотеки с экономическими показателями предприятия, а также анализ достаточности средств, полученных в результате реализации предложенного механизма, для финансирования приоритетных инвестиционных проектов предприятия в рамках принятой стратегии развития.
