CC BY
223
Ипотека нежилых помещений
Е. Герасимова
руководитель юридического департамента юридической компании «Legas»*
Наибольшее количество судебных споров и неразрешенных проблем отмечается в отношении сделок, связанных с залогом недвижимости (ипотекой). Такое положение обусловлено не только достаточно сложным характером отношений сторон указанного типа сделки, но и несовершенством законодательства в этой области. По существу, отношения участников гражданского оборота по поводу ипотеки так или иначе регулируются тремя законодательными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 5 февраля 2004 года) и Земельным кодеком Российской Федерации (ЗК РФ). Однако нормы указанных законодательных актов не устраняют споры, возникающие в процессе их проведения, а, как правило, усугубляют и без того сложные правоотношения из-за наличия явных противоречий между волей законодателя, отраженной в каждом из упомянутых актов.
Говоря об ипотеке нежилых помещений, следует отметить, что ни в пункте 3 статьи 288 ГК РФ, помимо общего указания на то, что жилое помещение в установленном порядке может быть переведено в разряд нежилых, ни в статье 130 ГК РФ, в которой дается определение недвижимости, ни в главах этого кодекса, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Признание нежилых помещений в качестве объекта недвижимого имущества произошло на основании статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
* Информациюо компании читайте на стр. 120.
1 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской
недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.2004), в соответствии с которой к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, отнесены в том числе и нежилые помещения. Согласно пункту 6 статьи 12 указанного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».
Рассмотрим проблемы, касающиеся определения круга правовых норм, регулирующих правоотношения по поводу ипотеки нежилых помещений, возникающие в практической деятельности.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»1 указал следующее: «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным». При разрешении вопроса о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, принимая во внимание, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие оборот нежилых помещений, учитывая сходность правоотношений, ВАС РФ допустил применение по аналогии закона нормы пункта 2 статьи 651 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В судебно-арбитражной практике применения указанного положения привело к тому, что при разрешении споров относительно ипотеки нежилых помещений суды напрямую стали применять нормы, касающиеся зданий и сооружений.
Федерации. 2000. № 7.
Основная проблема заключается в том, что статьей 340 ГК РФ и статьей 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено следующее правило: закладываешь здание или сооружение - заложи земельный участок, иначе договор противоречит законодательству, следовательно - ничтожен. В соответствии с указанными нормами ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (его части).
Однако в указанных статьях речь идет об ипотеке здания, поэтому возникает вопрос, применимы ли эти нормы, если закладывается нежилое помещение?
Арбитражные суды до недавнего времени исходили из того, что помещение является частью здания, а потому на него как на часть здания распространяются нормы правового режима зданий и сооружений.
Так, в постановлении Федерального арбитражного суда (ФАС) Северо-Западного округа от 29 мая 2000 года по Делу № А56-30427/9 указано, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности (если участок находится в собственности лица, которому принадлежит предмет ипотеки) или праве аренды земельного участка.
На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.
В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что нормы, относящиеся к зданиям и сооружениям, к ипотеке нежилого помещения неприменимы.
Кроме того, регистрирующий орган счел, что согласно статье 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
2 Справочная правовая система «Консультант».
ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре, и 55/639 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, не подлежащие выделу в натуре, не могут выступать предметом ипотеки. Тем не менее отказ был признан незаконным, и суд указал, что нормы, установленные в пункте 1 статьи 5 и в статье 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истцами были соблюдены. Следовательно, «доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ».
Весьма спорной представляется позиция арбитражных судов Московского округа, согласно которой при ипотеке нежилых помещений подлежит залогу весь принадлежащий залогодателю земельный участок, находящийся под зданием, в котором находится помещение.
Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) в постановлении от 6 мая 1999 года по Делу № КГ-А40/1266-992 указал следующее: «договор залога является ничтожной сделкой со всеми вытекающими из этого последствиями. Доводы суда первой и апелляционной инстанций в обжалуемых актах, а также представителей истца в заседании о том, что данный договор залога якобы является действительной сделкой, ибо его предметом является не все здание, связанное с земельным участком, а лишь его четыре верхних этажа, судом кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку пункт 3 статьи 340 ГК РФ вполне определенно и недвусмысленно установил общее правило о залоге зданий и сооружений, а именно: залог этих зданий и сооружений возможен лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором это здание расположено, независимо от того, на каком этаже закладываемое помещение находится». Нам представляется, что в этом случае суд необоснованно применил к отношениям сторон по поводу ипотеки нежилого помещения нормы о договоре ипотеки здания и
признал заключенный договор недействительным как не соответствующий требованиям статьи 340 ГК РФ.
По нашему мнению, не соответствующим требованиям законности также следует признать и постановление ФАС МО от 2 сентября 1999 года по Делу № КГ-А40/2735-993.
Разъясняя применение пункта 3 статьи 340 ГК РФ Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 1 июля 1996 года № 6/8 указали, что, в случае, когда залогодатель по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ.
ФАС МО в постановлении от 2 сентября 1999 года признал недействительным договор ипотеки нежилого помещения без соответствующего земельного участка, несмотря на то, что право собственности (аренды) на соответствующий земельный участок у залогодателя вообще отсутствовало, и отклонил доводы заявителя в жалобе о том, что, поскольку истцом не был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено спорное помещение, то и оформлять ипотеку земли одновременно с заключением договора залога было невозможно, «так как ответчику еще при заключении договора залога помещения было хорошо известно об этом, а также о возможных последствиях, которые могут наступить при отсутствии ипотеки земельного участка при заключении им спорного по делу договора залога на нежилое помещение».
Сложившаяся судебно-арбитражная практика приводит к следующим негативным последствиям:
• если залогодателю потребуется заложить иное, принадлежащее ему помещение в том же здании, то у него остается единственный выход: вносить изменения в уже заключенный договор ипотеки. Соответственно, заложить такое помещение иному лицу, кроме залогодержателя по предыдущему договору, залогодатель не сможет. Это ограничивает конкуренцию и препятствует развитию хозяйственных связей;
• негативная практика ведет к ограничению оборота нежилых помещений в области ипотеки.
Рассматривая вопрос об ипотеке нежилых помещений, следует отметить, что существует принципиально иная практика. Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 7 августа 1997 года по делу № Ф04/1000-205/АОЗ-974 указано следующее: «суд, применяя часть 3 статьи 340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, то есть суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятия «здание».
В другом деле ФАС Северо-Западного округа указал, что «апелляционная инстанция обоснованно не применила пункт 3 статьи 340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге являются не здание или сооружения, а нежилые помещения» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 сентября 1999 года по Делу № А13-2650/99-125).
Также представляется законным вывод Президиума ВАС РФ в постановлении от 8 декабря 1998 года № 5046/986 о недействительности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки пра-
3 Справочная правовая система «Консультант».
4 Справочная правовая система «Консультант».
5 Справочная правовая система «Консультант».
6 Справочная правовая система «Консультант».
ва аренды земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, поскольку в указанном судебном деле предметом договора ипотеки было пристроенное помещение, земельный участок, предназначенный для эксплуатации которого находился на праве аренды у залогодателя.
На основании изложенного следует сделать вывод: договор ипотеки нежилого помещения не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, за исключением случаев, когда залогодатель имеет зарегистрированное право собственности (аренды) на ту часть земельного участка, которая функционально обслуживает непосредственно это нежилое помещение.
Этот вывод полностью соответствует положениям «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»7. В пункте 3 указанного Обзора Президиум ВАС РФ признал правомерной позицию арбитражного суда, отклонившего доводы ответчика о ничтожности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки доли в праве собственности на земельный участок. В рассмотренном случае суд применил к отношениям по поводу ипотеки нежилого помещения в жилом доме нормы об ипотеке жилых помещений и признал, что «хотя в договоре об ипотеке это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю ... доля в праве собственности на земельный участок».
Тем не менее до тех пор, пока законодателем однозначно не будет решен вопрос о
нормах, применимых к гражданско-правовым отношениям по поводу нежилых помещений, представляется необходимым при заключении договоров ипотеки нежилых помещений также решать вопрос об ипотеке земельного участка. А в случае, когда недобросовестным контрагентом заявлено требование о признании недействительным договора ипотеки нежилого помещения, заключенного без залога земли, предлагаем следующую правовую позицию для защиты интересов в суде:
• нежилое помещение является объектом, отличным от здания или сооружения;
• отношения по поводу залога нежилых помещений прямо не урегулированы законодательством;
• применение к отношениям по поводу залога нежилых помещений норм, регулирующих залог зданий, при выявлении сходства правоотношений по залогу зданий и залогу нежилых помещений возможно только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).
Таким образом, представляется наиболее правильной правовая позиция, согласно которой договор ипотеки нежилого помещения не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, за исключением случаев, когда залогодатель имеет зарегистрированное право собственности (аренды) на ту часть земельного участка, которая функционально непосредственно обслуживает это нежилое помещение.
7 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28 января 2005 года. Информационное письмо № 90.
