CC BY
46
Ширинкина Е.В. , Храмова К. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СУРГУТЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ
Последние несколько лет мы очень часто слышим, да и не менее часто употребляем это слово -«ипотека». Лет десять-пятнадцать назад слово «ипотека» знали только специалисты, а сегодня оно прочно вошло в нашу жизнь. Но, несмотря на частое упоминание, еще многие люди не осознают, что такое ипотека или ипотечный кредит. Поиск ответа на данный вопрос, это первое целенаправленное действие человека по определению и осознанию своих возможностей в части приобретения собственного жилья.
Ипотека имеет, конечно же, ряд преимуществ, но и немало недостатков. Но для начала ответим на первый вопрос. Итак, что же такое ипотека?
Термин «Ипотека» произошел от греческого слова «Нуро^еке», и в переводе означает - залог. Впервые термин «ипотека» вошел в обиход на рубеже VI-VII веков до нашей эры в Греции, когда им называли столб, который ставился на земельном участке заемщика средств и содержал имя кредитора и сумму займа. В случае несостоятельности заемщика по выплате долга, «ипотека» давала право кредитору забрать застолбленную часть земельного участка [5, www].
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотеч-
ного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки [6, www].
В Сургуте услуги ипотечного кредитования предлагают 18 банков. Заемщик может выбрать из 150 представленных программ ипотечного кредитования наиболее оптимальный вариант.
Основные требования предъявляемые к потенциальному заемщику — это достижение, как правило 18 лет (в ряде банков 21 года) на момент получения кредита. При этом возраст на момент полного погашения не должен превышать 60-70 лет. Также заемщику необходимо подтвердить свою платежеспособность предусмотренным конкретным банком способом. Официальное подтверждение доходов осуществляется по форме 2-НДФЛ. В зависимости от выбранных банка и программы, к заемщику могут предъявлены дополнительные требования, такие как регистрация в месте получения кредита, определенный трудовой стаж, гражданство РФ и т.п.
Ипотечное кредитование в Сургуте осуществляется в целях:
приобретения жилья на первичном рынке;
приобретения жилья на вторичном рынке;
улучшения жилищных условий;
рефинансирования;
нецелевого кредитования.
Предоставление ипотечного кредита на приобретение жилья на первичном рынке осуществляется на срок до 50 лет. Процентная ставка по кредиту составляет 6%-23% годовых, наличие первоначального взноса не является обязательным условием предоставления кредита.
Ипотечный кредит на приобретение жилья на вторичном рынке выдается сроком до 50 лет. Процентная ставка по кредиту варьируется в пределах 5%-20%. Средний размер первоначального взноса составляет 10%-30% стоимости приобретаемого жилья. Предусмотрен ряд программ ипотечного кредитования без первоначального взноса.
В Сургуте ипотечный кредит на улучшение жилищных условий выдается сроком до 50 лет Процентная ставка по кредиту составляет 9%-17% годовых. Первоначальный взнос — от 0%.
Рефинансирование осуществляется на следующих услоивях: на срок до 50 лет, при этом процентная ставка составляет 9%-17% годовых. Первоначальный взнос не является обязательным условием предоставления кредита.
Нецелевое кредитование означает предоставление кредита на потребительские цели под залог имеющейся в собственности недвижимости. Кредит предоставляется на срок до 25 лет. Процентная ставка по кредиту — от 11% до 19% годовых. Первоначальный взнос — от 0% [7, www].
Ниже показаны программы ипотечного кредитования некоторых банков г. Сургута.
Таблица №1 [8, www].Условия предоставления ипотечного кредитования АКБ «Абсолют банк» (ЗАО).
Программа Валюта Срок кредита Первый взнос
Выгодная ипотека Абсолют Банк RUR до 25 лет от 3Q %
Готовое жилье Абсолют Банк RUR до 25 лет от 4Q %
Готовое жилье Абсолют Банк EUR до 25 лет от 4Q %
Готовое жилье Абсолют Банк USD до 25 лет от 4Q %
Таблица №2 [9, www].Условия предоставления ипотечного кредитования ООО «ХКФ Банк».
Программа Валюта Срок кредита Первый взнос
RE-HOME Наличные под залог X^ Банк RUR 10 - 2Q лет от 2Q.QQ %
HOME% X^ Банк RUR 10 - 25 лет от 2Q.QQ %
HOME % X^ Банк USD 10 - 25 лет от 2Q.QQ %
HOME START Покупка жилья X^ Банк USD 10 - 25 лет от 15 %
HOME START Покупка жилья X^ Банк RUR 10 - 25 лет от 15 %
RE-HOME Наличные под залог X^ Банк USD 10 - 2Q лет от 2Q.QQ %
Таблица №3 [9, www].Условия предоставления ипотечного кредитования ОАО Банк «Зенит».
Программа Валюта Срок кредита Первый взнос, %
По стандартам АИЖК. Зенит - 3 - 3Q лет 30
Покупка земельного участка с жилым домом. Зенит RUR 1 - 1Q лет от 5Q.QQ
Квартира на вторичном рынке. Зенит USD 1 - 1Q лет от 5Q.QQ
Квартира на вторичном рынке. Зенит RUR 1 - 1Q лет от 5Q.QQ
Покупка земельного участка с жилым домом. Зенит USD 1 - 1Q лет от 5Q.QQ
Исходя из данных таблиц, можно сказать, что в основном срок кредита не превышает 25-ти лет, а первый взнос колеблется от 15 до 50% в зависимости от стоимости жилья.
Кроме того, всё больше желающих воспользоваться льготными ипотечными программами. Только за прошедший январь в очередь встали более 170 человек. Это в два раза больше, чем в прошлом году. Всего же в списке очередников ипотечного агентства сейчас порядка двух с половиной тысяч человек из Сургута и Сургутского района. Выделенных в этом году средств хватит далеко не всем [10, www].
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья [6, www]. Также одним из основных недостатков является необходимость заемщика иметь высокий официальный доход для получения кредита. Зачастую немалый процент от стоимости квартиры заемщиком вносится сразу. Остальную сумму от стоимости заемщик получает в кредит под определенный процент и на определенный срок. По требованию банка сумма выплат по ипотечному кредиту должна составлять не более 30% от ежемесячного дохода заемщика. Поэтому, собираясь в банк за ипотечным кредитом, необходимо уяснить, что доход должен, по крайней мере, втрое превышать сумму ежемесячного взноса. Нужно также рассчитать, исходя из этого, рыночную стоимость квадратного метра жилья в регионе, где будет приобретена квартира и саму площадь квартиры, чтобы не получить отказа из-за невозможности производить оплату.
Второе, о чем необходимо помнить, банк в течение двух недель решит вопрос о предоставлении кредита, после чего в течение трех месяцев необходимо отыскать сам объект ипотеки, то есть квартиру для покупки, и, как ни странно, на этом этапе возникают определенные проблемы.
Связаны они с тем, что расчет с продавцом квартиры банк будет осуществлять безналичным путем и в рублях, тогда как продавцу квартиры, скорее всего, захочется получить деньги в долларах и наличными. Здесь на помощь могут придти специалисты из агентства недвижимости. Поэтому необходимо изучить мнение других о различных агентствах недвижимости и по собственному убеждению выбрать одно из них [11, www].
Таким образом, выделим основные проблемы, с которыми сталкивается население при ипотечном кредитовании:
Переплата за квартиру в процессе погашения ипотечного кредита, которая может составлять 100% и более;
Большое количество дополнительных расходов, связанных с приобретением жилья;
Необходимость заемщика иметь высокий официальный доход для получения кредита;
Проблемы при расчете с продавцом квартиры.
Несмотря на ряд проблем, ипотечное кредитование пользуется спросом среди сургутян. В этой связи необходимо внимательно изучить программы, предоставляемые банками по ипотечному кредитованию и выбрать ту, при которой процент переплаты будет минимальным. Дополнительные расходы также неотъемлемая часть ипотеки. Здесь, как и при переплате, нужно искать пути минимизации своих расходов. Для этого необходимо изучить информацию о предоставляемых услугах различных организаций. Сталкиваясь с проблемами при расчете с продавцом квартиры лучше всего обратиться к специалисту. Он станет представителем заемщика, как перед банком, так и перед продавцом недвижимости, и существенно облегчит жизнь, правда за это придется платить [11, www].
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что, чем большей информацией будет владеть заемщик относительно всех аспектов при ипотечном кредитовании, и, чем больше программ банков, предоставляемых данную услугу, он сможет изучить для сравнения и выбора наиболее оптимального варианта, тем больше шансов минимизировать свои расходы при приобретении жилья.
ЛИТЕРАТУРА
1. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. №395-1 (с изменениями и дополнениями).
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (с изменениями и дополнениями).
3. Жуков Е. Ф. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для вузов/ Е. Ф. Жуков, Н. М. Зеленкова, Л. Т.
Литвиненко/ Под ред. Проф. Е. Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 703 с.
4. Павлова И. В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования// Деньги и кредит, 2003, №3. - с. 57-62.
5. http://www.bankirsha.com.
6. http://www.allians-surgut.ru.
7. http://www.ipoteking.ru.
8. http://rusmortgage.ru.
9. http://www.realtypress.ru.
10. http://www.sitv.ru.
11. http://www.samarkredit.ru.
