CC BY
91УДК 347.27
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК СПОСОБ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ
Т.А. Иванова
В статье рассматривается вопрос приведения показателя «Коэффициент доступности жилья» к показателю, который бы отражал число лет, необходимых для покупки жилья. Осуществляется статистический анализ по модификациям показателя «Коэффициент доступности жилья», по спросу на ипотечные кредиты в региональном разрезе. Проводится анализ спроса на ипотечные кредиты, а также уровень обеспеченности населения жильем в региональном разрезе. Анализируется взаимосвязь ставки по ипотечным кредитам и уровня цен на жилье. Дается оценка влияния политики по сокращению процентной ставки по ипотечным кредитам на уровень цен на жилье. Выявлены следующие проблемы обеспеченности жильем в Российской Федерации: региональные диспропорции в обеспеченности жильем, рост инвестиционного спроса на жилье в условиях макроэкономической нестабильности как фактор торможения роста обеспеченности жильем, угрозы реализации адресных мер поддержки обеспечения населения жильем. Анализируются возможные способы повышения доступности жилья за счет ипотечного кредитования.
Ключевые слова: ипотека; коэффициент доступности жилья; государственная политика; социальное жилье; доступность жилья; региональный анализ.
T.A. Ivanova. MORTGAGE LENDING AS A WAY TO INCREASE HOUSING AFFORDABI-LITY IN RUSSIA
This article discusses the issue of bringing the indicator «Housing Affordability Ratio» to an indicator that would reflect the number of years required to buy a home. A statistical analysis is carried out on the modifications of the indicator «Housing affordability coefficient», on the demand for mortgage loans in the regional context. The analysis of the demand for mortgage loans, as well as the level of housing security of the population in the regional context, is carried out. The relationship between the mortgage rate and the level of housing prices is analyzed. An assessment of the impact of the policy to reduce the interest rate on mortgage loans on the level of housing prices is given. The following problems of housing security in the Russian Federation are identified: regional disparities in housing security, the growth of investment demand for housing in the context of macroeconomic instability as a factor of slowing down the growth of housing security, threats to the implementation of targeted measures to support the provision of housing for the population. Possible ways to increase housing affordability are analyzed.
Keywords: mortgage; housing affordability ratio; public policy; social housing; housing affordability; regional analysis.
Обеспеченность жильем является одним из показателей уровня жизни населения. В России площадь жилья, приходящаяся на одного жителя, существенно отстает от аналогичного показателя в развитых странах. Одна из сложнейших проблем нашего государства - низкий уровень доходов населения для приобретения жилплощади. В связи с этим обеспеченность жилплощадью является одним из факторов неблагоприятной демографической ситуации в Российской Федерации, с одной стороны, и одним из способов влияния государства на показатель рождаемости, с другой стороны.
В Норвегии общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, составляет 74 м2, в США - 69,7 м2, в Дании - 50,6 м2, в Швеции, Великобритании и Швейцарии - 44 м2, в Германии и Австрии -
42,9 м2. В России общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, за период с 2000 по 2019 г. выросла с 19,2 до 26,3 м2 (рост составил 37 %). Норма составляет 18 м2. Для повышения обеспеченности населения жильем действуют программы ипотечного кредитования, социального жилья, материнского капитала. Исследованием вопросов доступности жилья занимаются Н.Б. Косарева, Т.Д. Полиди [2], Л.Б. Леонова [3] и др.
В России, как и во многих странах, одним из главных способов приобретения жилья является ипотечное кредитование. Однако если сравнивать условия ипотечного кредитования в России и в развитых странах, то Россию отличают очень высокие процентные ставки по ипотеке. Во многих странах Евросоюза процентные ставки по ипотечным кредитам не
превышают 3 %. В России в последние годы ставки по ипотеке снизились, но еще в 2016 г они составляли в среднем 12,62 %. Поэтому способом повышения доступности жилья может быть снижение ставок по ипотеке до уровня процентных ставок в развитых странах. Это будет способствовать повышению спроса на жилье. Поскольку строительная отрасль связана со многими другими отраслями, это приведет к экономическому росту.
Тем не менее сильный рост спроса на жилье может привести к существенному росту цен, в результате чего улучшение жилищных условий для нуждающихся по-прежнему останется недоступным. Если сравнивать доступность жилья в рамках стоимости жилья в нашей стране и в развитых странах, то здесь выигрывает Россия. В ряде стран, где ставки по ипотеке низкие, стоимость квартир настолько высокая, что ипотечные кредиты даже переходят по наследству. Однако в этих странах и среднедушевые доходы населения выше, чем в России. При высокой заработной плате длительные выплаты кредита не так существенны для бюджета семьи.
В качестве показателей, характеризующих доступность жилья, применяются следующие: коэффициент доступности жилья (далее - КДЖ); индекс доступности приобретения жилья; доля семей, имеющих возможность приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Все эти коэффициенты имеют за период с 2000 по 2019 г. положительную динамику. КДЖ, как и остальные показатели, характеризует повышение доступности жилья, за исключением периода с 2006 по 2011 г, когда он составлял величину, превышающую 4,1 года. Такое значение показателя говорит о низком уровне доступности жилья.
КДЖ широко используется для сравнения доступности жилья в территориальном и временном разрезе. При сравнении значений данного показателя по разным странам он имеет определенные недостатки, в частности для расчета используются разные площади жилья, так как в разных странах разные стандарты.
Основными показателями, определяющими доступность жилья, являются стоимость жилья, уровень денежных доходов населения, государственная поддержка приобретения жилья. Также Н.Б. Косарева выделяет следующие факторы: градостроительные ограничения, конкуренция между застройщиками, развитие технологий [2]. Кроме этого следует учитывать, что доступность жилья зависит от аренды, наличия социального жилья.
Показатель КДЖ можно применять для сравнения доступности жилья в рамках Российской Федерации по регионам и по периодам, однако он не показывает примерного срока, необходимого для приобретения жилья. Модифицированный коэффициент доступности жилья учитывает число лет, необходимых для приобретения жилья, но с учетом расходов семьи, рассчитанных исходя из величины прожиточного минимума. Но и это нельзя считать показателем, отражающим число лет, необходимых для приобретения жилья, поскольку он представляет собой ситуацию, когда три человека в семье имеют среднедушевой доход, равный примерно медианной заработной плате. Если предположить, что семья - это двое родителей и ребенок, то доход на семью должен быть рассчитан как две медианные заработные платы.
Рассмотрим, насколько дифференцированы регионы по данным показателям. Если ранжировать регионы по КДЖ, рассчитанному по медианной заработной плате двоих родителей, то наименьшее значение отмечается в Тюменской, Архангельской, Ленинградской, Кемеровской областях и Камчатском крае. Значения составили соответственно 2,1-5 лет. Наибольшие значения зарегистрированы в следующих регионах: Кабардино-Балкарская Республика, Республика Дагестан, Чеченская Республика, Республика Ингушетия, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Крым, Республика Северная Осетия - Алания, г. Севастополь, Алтайский край. Значения там составили свыше 11 лет. Среднее значение составило 8,4 года.
В этих расчетах не учитывались банковские депозиты населения и величина материнского капитала. При вычете величины материнского капитала в размере 466 617 руб. из стоимости квартиры в наиболее сложном регионе КДЖ уменьшается с 19,5 лет до 13,5 лет. Среднее значение по Российской Федерации при этом сократилось на 1,6 лет. При учете материнского капитала должны выиграть регионы с более низкой стоимостью недвижимости и медианной заработной платой. Также для ответа, сколько времени потребуется для того, чтобы рассчитаться за жилье, приобретенное в ипотеку, необходимо учесть процент переплаты по ипотеке.
Если рассматривать количество выданных в 2020 г. ипотечных кредитов на 1000 чел. населения, то лидерами стали следующие регионы: Тюменская область, Магаданская область, Чувашская Республика, Новосибирская область, Удмуртская Республика, Республика Татарстан, Республика Коми, Чукотский автономный округ, г. Санкт-Петербург, Архангельская
область. Большинство этих регионов характеризуется высокими значениями отношения медианной заработной платы к прожиточному минимуму. Исключение составляют Новосибирская область, Чувашская Республика и Удмуртская Республика. В последних двух регионах наблюдается отрицательный миграционный прирост, следовательно, можно сделать предположение, что население этих регионов выезжает на заработки в другие местности, чтобы потом приобретать жилье в своем регионе.
Наиболее низкие значения количества выданных ипотечных кредитов на 1000 чел. населения отмечаются в следующих регионах: Республика Северная Осетия - Алания, Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика, Кабардино-Балкарская Республика, Чеченская Республика, Республика Дагестан, Республика Ингушетия. В большинстве этих регионов отмечаются наиболее низкие значения отношения медианной заработной платы к прожиточному минимуму, наиболее низкие показатели обеспеченности населения жилплощадью и наиболее высокие показатели КДЖ. Особенно высокие показатели выдачи ипотечных кредитов показывают регионы с высоким уровнем доходов или регионы с низким уровнем доходов, но высокими показателями отрицательного миграционного прироста.
Таким образом, несмотря на то что в регионах с меньшим уровнем доходов населения в подавляющем большинстве случаев стоимость жилья тоже ниже, проведенное исследование выявило диспропорции в решении жилищных проблем в региональном разрезе.
Зависимость спроса на ипотечные кредиты от уровня доходов населения говорит о том, что приобретение квартир могло стать результатом спекуляционного спроса. По данным фонда коллективных инвестиций «Рентавед», 27,6 % первичного жилья в Санкт-Петербурге в 2020 г. было приобретено в инвестиционных целях [1]. В первую очередь дело касается квартир с наименьшей площадью, что делает данный сегмент менее доступным для семей с небольшими доходами, нуждающихся в увеличении жилплощади.
Одним из целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» является сокращение в 2024 г. процентной ставки по ипотечным кредитам до 7,9 % [4]. Однако с учетом льготной ипотеки под 6,5 % годовых в 2020 г. ставки опустились на первичном рынке до 7,93 %, на вторичном рынке - до 8,15 %. Главным образом, это стало мерой поддержки строительной отрасли. В период с 2005 по 2019 г. индексы физического объема валовой
добавленной стоимости в строительной отрасли характеризовались высокими значениями: с 2005 по 2008 г. темпы прироста составляли 10-13 %. Наиболее проблемным стал 2009 г. -темп снижения составил почти 15 %, с 2016 по 2019 г. темп прироста не превышал 1 %. В 2020 г. ситуация должна была усугубиться в связи с пандемией, но для предотвращения этого Правительством РФ были предприняты такие меры, как снижение процентных ставок по ипотеке, расширение программ маткапита-ла и др. Результатом этого стало:
- увеличение количества и объема выданных ипотечных кредитов в 2020 г. соответственно на 35 % и 51%;
- рост стоимости квадратного метра жилья на 10 % на фоне сокращения реальных располагаемых денежных доходов населения на 3,5 %.
Как положительный момент можно отметить возможность рефинансирования населением полученных ранее ипотечных кредитов. В целом же принятые меры оказали большее воздействие на поддержку строительной отрасли, а не на увеличение доступности жилья.
Существенной проблемой является недоступность ипотеки для семей с низким уровнем доходов. В целом ипотечные кредиты берут либо семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие достаточный уровень доходов, либо квартиры приобретаются в инвестиционных целях, что приводит к росту цен на жилье. К этой проблеме стоит прибавить высокий уровень внутренней миграции населения. Мигранты в регионах с высоким уровнем доходов создают спрос на арендное жилье.
В Москве на коммерческую и социальную аренду приходится соответственно 10 % и 16 % жилого фонда, в Санкт-Петербурге - 7 % и 9 %. Для сравнения: в Нью-Йорке и Берлине доля арендной недвижимости составляет соответственно 64 % и 75 % [5]. Российские мегаполисы притягивают наибольшее количество мигрантов, следовательно, значения показателей коммерческой аренды занижены, что говорит о большой доле теневого рынка. В определенной мере введенный налог на профессиональный доход способен изменить ситуацию, однако вряд ли последуют кардинальные изменения.
Развитие социального жилья в условиях высокой региональной дифференциации уровня заработной платы является важным направлением повышения доступности жилья. В России в арендном жилье проживает около 10 % населения, в Германии, например, - 40 %. Решением вопроса формирования рынка социального жилья в Российской Федерации зани-
мается АО «ДОМ.РФ». Расширение объемов социального жилья будет осуществляться по следующим направлениям [5]: приобретение ДОМ.РФ квартир, передача в аренду социального жилья предприятиям, продажа квартир по гарантированной цене предприятию или его сотрудникам.
С учетом того, что в России в ряде регионов наиболее остро стоит вопрос региональной обеспеченности жильем в связи с низким уровнем доходов населения, вопрос социального жилья целесообразно рассмотреть именно для регионов, в которых вопрос доступности жилья стоит наиболее остро.
Подводя итог, отметим, что ипотечное кредитование является важным направлением повышения доступности жилья. Для того чтобы ипотечное кредитование было инструментом повышения доступности жилья, а не инвестиционным инструментом, необходимо:
1) выдавать ипотечные кредиты адресно с учетом доходов семьи;
2) при выдаче ипотечных кредитов учитывать региональные особенности рынка недвижимости;
3) развивать социальную аренду.
Адресная поддержка ипотечного кредитования и продажа квартир по гарантированной цене предприятию или его сотрудникам с привлечением ипотеки в рамках развития арендного жилья могут создавать угрозу приобретения жилья в инвестиционных целях, а не действительно нуждающимися, поскольку несложно подогнать формальное соответствие категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также возникает угроза расширения коррупционной составляющей. В связи
с этим, прежде чем перейти к таким направлениям повышения доступности жилья, необходимо внедрить эффективную систему нейтрализации перечисленных выше угроз.
Список литературы
1. Каждую четвертую квартиру в новостройках Петербурга купили инвесторы. URL: https:// rentaved.ru.
2. Косарева Н.Б., Полиди Т.Д. Доступность жилья в России и за рубежом // Вопросы экономики. 2019. № 7. С. 29-51.
3. Леонова Л.Б., Засухина В.С. Критерии доступности жилья в России // Экономический анализ: теория и практика. 2016. № 12 (459). С. 111-124.
4. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда». URL: http://www.consultant.ru.
5. Порядок и условия финансирования арендных проектов. URL: https://аренда.дом.рф.
References
1. Kazhduyu chetvertuyu kvartiru v novostroj-kakh Peterburga kupili investory. URL: https:// rentaved.ru.
2. Kosareva N.B., Polidi T.D. Dostupnost' zhilya v Rossii i za rubezhom [Housing affordability in Russia and abroad] // Voprosy ekonomiki. 2019. № 7. S. 29-51.
3. Leonova L.B., Zasukhina VS. Kriterii dostup-nosti zhilya v Rossii [Criteria for housing affordability in Russia] // Ekonomicheskij analiz: teoriya i praktika. 2016. № 12 (459). S. 111-124.
4. Pasport nacionalnogo proekta «Zhil'e i go-rodskaya sreda». URL: http://www.consultant.ru.
5. Poryadok i usloviya finansirovaniya arend-nykh proektov. URL: https://arenda.dom.rf.
ИВАНОВА Татьяна Алексеевна - кандидат экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и финансов. Казанский кооперативный институт (филиал) Российского университета кооперации. Россия. Казань. E-mail: itanz@yandex.ru.
IVANOVA, Tatyana Alexeyevna - Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Accounting and Finance. Kazan Cooperative Institute (branch) of the Russian University of Cooperation. Russia. Kazan. E-mail: itanz@yandex.ru.
