CC BY
146
УДК 338.12
Демирова Валерия Александровна
старший преподаватель, кафедра менеджмент и маркетинг, Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I demirova.valeriya@yandex. ru Суханова Полина Александровна
старший преподаватель, кафедра менеджмент и маркетинг, Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I bo .polina@mail .ru Valeriia A. Demirova
Emperor Alexander I st. Petersburg State Transport University, Department of Management and marketing, assistant professor demirova.valeriya@yandex. ru Polina A. Sukhanova
Emperor Alexander I st. Petersburg State Transport University, Department of Management and marketing, assistant professor bo .polina@mail .ru
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИИ
MORTGAGE LOAN AS AN INSTRUMENT OF SOCIAL AND ECONOMIC DEVELOPMENT OF RUSSIA
АННОТАЦИЯ. При ограниченных финансовых возможностях населения по приобретению жилой недвижимости ипотечное кредитование становится одним из главных инструментов социально-экономического развития государства. Повышение качества жизни граждан и развитие национальной экономики сложно представить без возможности улучшения жилищных условий населения. Вместе с тем, финансовый механизм ипотеки способствует формированию платежеспособного спроса на рынке жилой недвижимости. В настоящей статье приведён обзор факторов, влияющих на объёмы рынка ипотечного кредитования, выделены основные причины сокращения количества выданных ипотек в России.
Ключевые слова. Ипотечное кредитование, рынок жилой недвижимости, ипотечная ставка, ипотека
ABSTRACT. With limited financial opportunities of the population to purchase residential real estate, mortgage lending is becoming one of the main tools of the socio-economic development of the country. Increase the quality of
life of citizens and developing the national economy is difficult to imagine without the possibility of improving the living conditions of the people. At the same time, the financial mechanism of mortgages contributes to the formation of stable demand in the residential real estate market. This article provides an overview of factors affecting the volume of the mortgage market, highlighting the main reasons for the decrease of issued mortgages in Russia.
Keywords: Mortgage lending, residential real estate market, mortgage rate, mortgage
Сегодня в России приобретение жилой недвижимости для большинства жителей страны является открытым вопросом, так как основная часть населения не в состоянии улучшить свои жилищные условия самостоятельно, ввиду отсутствия достаточных финансовых накоплений. Государство, в свою очередь, из-за ограниченности бюджетных средств, способно помочь с решением жилищных проблем только отдельным группам населения, особо нуждающимся в государственной поддержке.
В современных условиях сделать приобретению жилой недвижимости, доступной для большинства жителей России, а не отдельных групп населения, способствует развитие ипотечного кредитования. Эта форма долгосрочного кредитования под залог недвижимости способна обеспечить взаимосвязь между основными участниками сделки и направить финансовые ресурсы в реальный сектор экономики. Поэтому развитие рынка ипотечного кредитования является важным элементом рыночной экономики.
На законодательном уровне понятие «ипотека» официально появилось и стало регулироваться в России только в 1998 году с принятием Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1]. Данный закон за 20 лет претерпел ряд значительных изменений и дополнений, приближаясь с каждой принятой поправкой к максимально комфортным условиям кредитования для заемщиков.
Рынок ипотечного кредитования в России является достаточно молодым и быстрорастущим. Это подтверждают данные, приведенные за последние 10 лет (рис.1) [3]
... 1111111
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Рисунок 1 - Выдача ипотечных кредитов в России, 2009-2019 гг,
трлн. руб.
Из диаграммы, приведенной на рисунке 1, видно, что рынок развивается достаточно планомерно. Исключения составляют два года -2015 и 2019, в которые наблюдается сокращение объемов выдачи ипотек. В 2015 году это явилось следствием падения цен на нефть в 2014 году и резким ослаблением курса рубля. Теперь рассмотрим причины сокращения количества выданных ипотечных кредитов в 2019 году. В 2019 году объем выданных кредитов в денежном выражении сократился на 5% по сравнению с 2018 годом. В количественном выражении в 2019 году было выдано 1,27 млн. ипотечных кредитов и это на 14% меньше, чем в 2018 году. Проанализировав ситуацию на рынке ипотечного кредитования в 2019 году (рис.2) можно сделать вывод о причинах сокращения количества выданных ипотек [4].
160,0
140.0
3^0.0
,¿00,0 8
х 80,0 х Ъ х
¡|б0,0
2 а
§40,0
С
У
I ¿0,0
О
ас
0,0
145,2
10.42%
10.53%
м.га%102а% 118,бП6 0
□69106,7
9.40'
N
и?'«!
00%
11,00%
10.50%
10,00%.-
1« ж с п
9,50% и
¡5
х
т
I
9.00% § 5
8,50%
8.00%
* * ^ ✓ / У ✓ Л & ^ ^
^ .о'
* К
* * ^ V///
IКол-во выданных ипотек, тыс. ед.
■ Ипотечная ставка
Р
исунок 2 - Количество выданных ипотек в 2019 году в соотношении с кредитной ставкой за рассматриваемый период
Так, в мае 2019 года количество ипотечных кредитов относительно предыдущего месяца снизилось на 21%. Именно в мае, согласно диаграмме на рисунке 2, ставки по кредиту достигли максимальных 10,5% годовых, регулярно увеличиваясь с начала года, что в большей степени повлияло на значительное сокращение спроса в первом полугодии 2019 года.
Вторым фактором является официальный переход на систему эскроу-счетов с 01 июля 2019 года. В связи с этим потенциальные покупатели жилой недвижимости могли отложить покупку до введения системы, чтобы обезопасить себя от возможности стать обманутым дольщиком и иметь возможность застраховать вложенные средства на сумму до 10 млн. рублей, так как деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Поэтому если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он будет объявлен банкротом, покупатель жилья получит возмещение, предусмотренное Федеральным законом № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» [2].
Третий фактор, повлиявший на сложившуюся ситуацию - это ограничение платежеспособного спроса на рынке недвижимости, так как у большого числа потенциальных покупателей сегодня недостаточно финансовых средств для выплаты ипотеки.
После кратковременного снижения числа выданных ипотек в мае 2019 года ситуация во втором полугодии стала меняться в лучшую сторону, а наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в декабре (145,2 тыс.), когда ставка впервые в истории российского рынка ипотечного кредитования опустилась до 9% [4].
Но следует отметить, что в правительстве РФ считают принятые меры не достаточными. Премьер-министр РФ Мишустин М.В. на заседании Правительства 13.02.2020 заявил, что «в среднем ставка по ипотеке в декабре предыдущего года составляла 9%, и это бремя даже для семей со средними доходами ... с такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия ...». Ставки должны опуститься ниже 8%, считает глава правительства. В виду того, что ситуация с доходами населения в России находится в неудовлетворительном состоянии [6]. Так по данным Райффайзенбанка, у 38% россиян, которые хотят взять ипотеку, нет денег на первоначальный взнос: 23% опрошенных собираются брать деньги на первоначальный взнос под залог имеющейся недвижимости, 20% - из материнского капитала, 13% - с продажи любого имущества и 10% - через потребительский кредит. В связи с этим правительство должно предпринимать радикальные меры по дальнейшему снижению ставки по ипотечным кредитам [5].
Аналитики на рынке недвижимости строят оптимистичные прогнозы насчёт дальнейшего понижения ставки по ипотеке: денежно-кредитная политика Центрального банка снизит средние ставки по ипотеке в стране до 8% к 2021-2022 году, то есть, раньше обозначенного правительством официального срока - к 2024 году - считают в финансовой группе БКС [7].
Данный прогноз имеет все шансы быть верным ввиду того, что в течение второго полугодия 2019 года наблюдалась положительная динамика снижения ключевой ставки, которая напрямую связана с ипотечной - ставку понижали 5 раз с 7,75% (на начало 2019 года) до 6,25% (на конец 2019 года). В 2020 году Центральный банк снизил ключевую ставку 07 февраля до 6% годовых [8]. Главным результатом снижения ключевой ставки является удешевление ипотеки и увеличение числа ипотечных займов.
Однако при снижении ипотечных ставок наблюдается рост среднего срока ипотечного кредита. Так , в конце 2019 года средний срок рублевого ипотечного кредита составил 18,2 лет, на конец 2018 года - 16,7 лет, а в конце 2013 года - 14,7 лет, что почти на четверть меньше срока ипотеки в 2019 году. Следует отметить, что срок ипотечного кредита резко увеличился за последние два года: в 2018 году - на 12 месяцев, в 2019 году - на 18 месяцев [4]. Это связано с ростом средней стоимости кредита, которая увеличилась в связи с ростом цен на недвижимость в целом. Заемщики пытаются за счет увеличения ипотечных сроков уменьшить срок ежемесячного платежа и, таким образом, сбалансировать кредитную
нагрузку при недостаточном росте или даже сокращении собственных доходов.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что рынок ипотечного кредитования в России обладает большим потенциалом, в связи с тем, что цены на жилую недвижимость растут более быстрыми темпами, чем доходы подавляющего числа жителей страны. Таким образом, ипотека для многих становится единственным вариантом улучшения жилищных условий. Поэтому в конце 2020 года, объемы выдачи ипотечных кредитов снова могут превысить отметку в 3 трлн. рублей, как это было в 2018 году, в связи с тем, что на рынке присутствует отложенный спрос, который может в скором времени перейти в разряд реального, благодаря применению следующих профилактических мер:
- дальнейшего понижения ипотечных процентных ставок,
- разработки ипотечных программ и системы отложенных платежей, направленных на поддержку населения, оказавшегося в сложном финансовом положении, в том числе с привлечением государства.
- разработки и реализации системы дифференцированного подхода к ипотечному кредитованию в зависимости от типа приобретаемого жилья и уровня жизни населения.
Литература:
1. Федеральный закон N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, (последняя редакция), [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LA W_19396/, свободный.
2. Федеральный закон № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ», от 23.12.2003, (ред. от 27.12.2019), [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fwww.zakonrf.info%2Fzakon-o-strahovanii-vkladov%2F, свободный
3. Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов, [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/, свободный.
4. Итоги 2019 года на рынке ипотеки: объемы жилищного кредитования падают, несмотря на снижение ставок, 03.02.2020, [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.realto.ru/journal/articles/itogi-2019-goda-na-rynke-ipoteki-obemy-zhШshnogo-kreditovaniya-padayut-nesmotrya-na-snizhenie-stavok/, свободный.
5. Кошкина Ю. Почти у 40% желающих взять ипотеку не нашлось сбережений на первый взнос, 01.02.2020, [Электронный ресурс]. Режим доступа:https://www.rbc.ru/flnances/01/02/2020/5e3305459a794765d741be6e ?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2 Fyandex.by%2Fnews, свободный.
6. Тадтаев Г., Старостина Ю. Мишустин заявил о невозможности помочь россиянам ипотекой под 9%, 13.02.2020, [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.rbc.ru/finances/13/02/2020/5e4504799a79472bc43ae498, свободный.
7. ЦБ вновь снизил ключевую ставку. Что будет с ипотекой, кредитами и рублем, 09.09.2019, [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://ria.ru/20190909/1558398706.html, свободный.
8. Центральный банк Российской Федерации. Ключевая ставка Банка России, [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://cbr.ru/hd_base/keyrate/, свободный.
References
1. Federal Law N 102-ФЗ "On Mortgage (Real Estate Mortgage)" of 07/16/1998, (latest edition), [Electronic resource]. Access mode: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LA W ¡9396 , free.
2. Federal law No. 177-FZ "On insurance of deposits of individuals in banks of the Russian Federation", of 12/23/2003, (ред. от 27.12.2019), [Electronic resource]. Access mode: https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fwww.zakonrf.info%2Fzakon-o-strahovanii-vkladov%2F, free.
3. Mortgage lending in numbers. Mortgage loans statistics, [Electronic resource]. Access mode: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/, free.
4. Results of 2019 in the mortgage market: the volume of housing lending is falling, despite the reduction in rates, 03.02.2020, [Electronic resource]. Access mode: http://www.realto.ru/journal/articles/itogi-2019-goda-na-rynke-ipoteki-obemy-zhilishnogo-kreditovaniya-padayut-nesmotrya-na-snizhenie-stavok/, free.
5. Koshkina Yu. Almost 40% of those wishing to take a mortgage did not find savings on a down payment, 01.02.2020, [Electronic resource]. Access mode:https://www.rbc.ru/finances/01/02/2020/5e3305459a794765d741be6e?ut m_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2Fy andex. by%2Fnews, free.
6. Tadtaev G., Starostina Yu. Mishustin declared the impossibility to help the Russians with a mortgage at 9%, 13.02.2020, [Electronic resource]. Access mode: https://www.rbc. ru/finances/13/02/2020/5e4504799a79472bc43ae498, free.
7. The Central Bank again lowered its key rate. What will happen to the mortgage, loans and the ruble, 09.09.2019, [Electronic resource]. Access mode: https://ria.ru/20190909/1558398706.html, free.
8. The Central Bank of the Russian Federation. Key rate of the Bank of Russia, [Electronic resource]. Access mode: https://cbr.ru/hd_base/keyrate/, free.
