CC BY
45
Барсегова И.В.®
Соискатель ученой степени кандидата экономических наук,
Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте
Российской Федерации
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОТЕНЦИАЛ КУЛЬТУРНО-ИСТОРИЧЕСКОГО НАСЛЕДИЯ
ГОРОДА МОСКВЫ
Аннотация
Данная статья затрагивает актуальную для современной экономики города тему сохранения памятников архитектуры и инвестирования в исторические архитектурные объекты. Статья включает в себя анализ сложившейся в Москве ситуации в области культурно-исторического наследия и предлагает пути решения проблем с помощью привлечения частого предпринимательства и использования опыта западных стран. Автор предлагает готовые к реализации проекты и доказывает финансовую привлекательность инвестиций в исторические объекты.
Ключевые слова: экономическая выгода, инвестиции, бизнес-проект, рентабельность, исторические памятники Москвы
Keywords: economical profit, investments, business project, profitability, historical relics of Moscow
В последнее время, в связи со значимыми политическими перестановками, все больше говорят и даже спорят о правильности и законности развития градостроения в Москве на протяжении последних пятнадцати лет. Общественные организации пытаются вызвать резонанс, устраивая акции протеста, порой перекрывая доступ к строительным площадкам и устраивая живые щиты. Свежа в памяти борьба общественного движения «Архнадзор» против несанкционированного строительства офисно-жилого комплекса в охранной зоне памятника архитектуры федерального значения храма Воскресения Христова в Кадашах, с требованиями запретить снос исторических построек, заменив его реставрацией и воссозданием снесенных построек ценной историко-градостроительной среды. Данная проблема все больше привлекает общественное мнение, что, в свою очередь, меняет обстановку в финансово - инвестиционной среде.
Ни для кого не секрет, что, находя лазейки и несовершенства в законодательстве, инвесторы сносят исторические постройки в центре Москвы для реализации инвестиционных проектов строительства офисных, административных или жилых домов. Затраты на такую постройку с лихвой окупаются, благодаря чрезмерно завышенным ценам на недвижимость в Москве. Да и постройка нового здания из современных материалов, с использованием передовой техники намного менее ресурсозатратна по сравнению с реставрацией старого, пусть и исторического, здания. Именно по этим причинам за последние двенадцать лет Москва лишилась около 200 исторических памятников XVIII -XIX вв[2]. Но не проигрывают ли инвесторы, когда, в погоне за коротким рублем, лишают город исторического облика? Мы не будем отвечать на этот вопрос с этической точки зрения, существует множество правозащитников, которые уже сделали это до нас. Мы попробуем ответить на него с точки зрения экономической выгоды и проанализировать, принесет ли сохранение памятников архитектуры большую прибыль, нежели постройка современного, не несущего никакой исторической ценности, здания. А также, рассмотрим несколько потенциальных возможностей развития градостроения в Москве, которые были бы достаточно эффективными как в экономическом, там и в социальном плане.
Все, что происходит в стране, а тем более в столице, несомненно, формирует общий имидж в глазах иностранных инвесторов. С макроэкономической точки зрения, массовые сносы исторического наследия Москвы и постройка новоделов - это лишнее свидетельство
Ж Барсегова И.В., 2011 г.
как бурного развития, так нестабильности молодой российской экономики. В развитых странах Европы и США уже давно старые постройки ценятся гораздо выше, чем новодел. Тем более, что такая политика закреплена множеством международных документов, таких как, например, «Венецианская хартия» 1964 г. и «Нарский документ о подлинности» 1994 г., которые пользуются большим авторитетом среди правительств и бизнес - сообществ развитых стран. Россия, как страна, претендующая на одну из ведущих ролей в мировой экономике, должна придерживаться положений, обозначенных в данных международных документах. «В мире, который все более подвергается натиску глобализации и стандартизации, сохранение культурного наследия во всех его формах и всех исторических периодов является одним из главных приоритетов» [6].
На защиту исторической застройки в Москве встал даже такой международный гигант, как Организации Объединенных Наций по вопросам образования, культуры и науки (ЮНЕСКО), учредив в 2003 г. Российский Комитет по сохранению нематериального культурного наследия при комиссии Российской Федерации по делам ЮНЕСКО. Комитет принимает участие в создании благоприятных условий для сохранения и естественного развития нематериального наследия Российской Федерации, активизации согласованной работы по своевременному выявлению и защите его объектов, находящихся под угрозой исчезновения в условиях прогрессирующей глобальной стандартизации и коммерциализации социально-культурной жизни общества.
Зарубежные журналисты создали в столице объединение MAPS (Moscow Architecture Preservation Society), чтобы вывести проблему на международный уровень. По словам Клементины Сесил, инициатора создания общества, основная цель MAPS — «предоставить российским сторонникам сохранения архитектурного наследия и москвичам, испытывающим беспокойство относительно будущего своего города, возможность высказаться на международном уровне». Иностранцы пытаются привлечь внимание самих москвичей к старой Москве, создают различные инициативные группы и депутации к мэру, пытаясь сохранить то, что осталось.
Такое международное вмешательство является ярким сигналом того, что международное сообщество заинтересовано в том, чтобы российские бизнес - реалии дотягивали до мирового стандарта. России необходимо соответствовать основным тенденциям международного бизнеса, чтобы быть равным партнером. Настоящая ситуация в стране не способствует приходу на российский рынок крупных серьёзных иностранных инвесторов, планирующих обосноваться на рынке надолго. Как правило, инвесторы реализуют один - два проекта, зарабатывая сверхприбыли, невозможные в других развитых экономиках, и уходят с рынка, опасаясь резкой смены политической обстановки и экономической конъюнктуры. Такой бизнес не способствует планомерному и стабильному росту и развитию российской экономики.
Помимо международного статуса, сохранение памятников архитектуры приносит немалую финансовую выгоду, как для владельца такого памятника, так и для экономики страны в целом. Культурное наследие с экономической точки зрения так же ценно, как и производство материальных благ. Многие памятники культуры могут использоваться в качестве жилых домов, школ, клиник, концертных залов, музеев, офисов и парков. Это, в свою очередь, принесет экономическую выгоду для строительной отрасли и для сферы услуг, создаст новые рабочие места, принесет налоги в бюджет и улучшит социальную ситуацию.
Туризм с его многомиллиардными доходами также во многом зависит от культурного наследия. В Москве существует множество возможностей создания туристических маршрутов, музейных комплексов, благодаря вложению финансовых ресурсов в исторические постройки. Например, в настоящее время, администрация музея архитектуры имени А.В. Щусева продвигает проект по реставрации окружающих музей исторических зданий. Эта реставрация позволит создать целый музейный комплекс, в котором свободно разместятся все экспонаты из запасников. К тому же, сами здания, в силу своей исторической и архитектурной ценности, станут экспонатами музея. Такой комплекс может стать
уникальным в мире и привлечет огромный поток туристов и специалистов в Москву.
К тому же, средства, получаемые от использования памятника культуры в туристических целях могут быть важным источником финансирования затрат по его сохранению. Правильно спроектированный бизнес - план позволит такому объекту выйти на самоокупаемость, что, безусловно, могло бы стать значимым подспорьем для бюджета. Также, финансовые средства для реализации данного проекта могут быть привлечены как из государственных финансовых фондов, так и с помощью частных инвесторов. Российскому государству необходимо перейти на новые стандарты владения и управления объектами национального наследия, которые успешно применяются в других странах.
В мировой практике наиболее распространены три вида владения и управления объектами национального наследия. Во-первых, государственный вариант, когда и владение, и управление находится у государства. Во-вторых, частная форма, при которой отдельные объекты национального достояния располагаются в частных руках, но государство при этом контролирует процесс сохранности и обязывает собственника отвечать за состояние объекта. Однако как государственному бюджету не под силу в одиночку выдержать такую финансовую нагрузку, так и для частных владельцев содержание, реставрация, обслуживание и использование таких объектов не всегда приносит прибыль, а наоборот может быть ещё более обременительно. В результате появляется третья форма, так называемая «трастовая» (доверительная) форма владения и управления объектами национального достояния, при которой государство, бизнес и гражданское общество действуют как партнёры, но форма собственности при этом не меняется. Доверительную форму управления объектами наследия ныне успешно применяют в 60 странах мира. Такая финансово - правовая модель станет уверенным шагом вперед для планомерного и успешного развития и укрепления российской экономики.
Многие архитектурные объекты в разных частях мира приносят неплохой доход своим владельцам, благодаря своей исторической значимости. Например, «Дом над водопадом» в Пенсильвании, США Фрэнка Ллойда Райта 1935 г. постройки с 1963 г. открыт для публики: экскурсия по нему стоит 65 долл. США, с завтраком — 115 долл., частный тур с прогулкой по окрестностям и обедом — от 1 тыс. долл. Можно снять дом и для частной вечеринки: например, в честь свадьбы или дня рождения. В Англии многочисленные замки и поместья, разбросанные по стране, издают общие каталоги. Однако в них пишут не только о том, чем знаменит тот или иной памятник архитектуры, но и о том, чем в нем можно заняться, — поучиться французскому языку, поездить на лошади. К успешному бизнес - проекту подобного рода в России можно отнести Золотое кольцо, города которого получают немалые финансовые вливания от туризма.
Первой попыткой реализации инвестиционного проекта по приспособлению исторической среды с последующим её использованием можно назвать туристско-рекреационную зону на территории Северо-восточного административного округа города Москвы. Здесь завершается воссоздание и реконструкция усадебных комплексов «Медведково» и «Виноградово». Институт экологии города предложил в качестве основной функциональной составляющей для объектов усадебных комплексов, расположенных в границах города, создание центров гостинично - деловой активности с культурной составляющей. На территории бывшей усадьбы «Медведково» предлагается воссоздание разрушенного усадебного дома с размещением в нем гостиницы. А в одном из реконструируемых усадебных зданий «Виноградово» предполагается создание культурного центра «Русская усадьба» с возможным проживанием. Гостиница уровня «5 звезд плюс» будет носить характер испанских «парадоров» (е1 parador (исп.) - гостиница, мотель, расположенная в старинном замке, монастыре или дворце) - сети живописных старинных усадьб и замков, реконструированных под отели, в которых сохранена историческая стилистика интерьеров и ландшафтов. В «Виноградово» будут полностью воссозданы бытовые условия проживания в русской усадьбе. Посетители «Русской усадьбы» будут жить в воссозданных интерьерах XIX века, им будет предложена русская кухня, русский фольклор.
Эта функция для «Виноградово» проектировщиками выбрана не случайно, так как на 79 Га вокруг усадьбы сохранились исторический парк, ожидающий пейзажной реконструкции, лесной массив и система прудов. При разработке проектов туристско-рекреационной зоны Институт экологии города изучил вопрос создания исторических отелей и не нашел в России никаких аналогов такого рода - гостиничных комплексов с такой культурной нагрузкой в стране до сих пор не было. Опыт испанских «парадоров», французских и шотландских замковых гостиниц будет перенесен в Россию впервые.
Подобные примеры доказывают, что экономическая выгода от сохранения исторического наследия огромна. Данная предпринимательская деятельность способна оказывать на экономику ощутимое воздействие. К сожалению, на данном этапе в сознании большинства бизнесменов, памятники архитектуры представляют собой некую чёрную дыру, способную лишь поглощать любое количество финансовых вливаний. На самом деле реконструкция недвижимости обладает эффектом катализатора, где каждый проект стимулирует развитие следующего. Например, за счёт использования одного экономически привлекательного объекта наследия в хорошем состоянии можно восстановить или реставрировать несколько ветхих объектов рядом с ним. Ещё одна важная экономическая особенность реставрации заключается в том, что восстановление одного объекта сразу увеличивает стоимость недвижимости, находящейся по соседству. Возможно создание целых кварталов, полностью состоящих из отреставрированной исторической застройки, проживание в которых, по аналогии с Европой, будет очень престижным, что, в свою очередь, повысит инвестиционную привлекательность подобных районов. Ценность исторической застройки растет с каждым днем, что может гарантировать надежные и прибыльные инвестиции.
Экономическую выгоду от сохранения исторического наследия понимает всё большее число предпринимателей и в нашей стране. Желающих вложить деньги в историческую недвижимость становится больше. Вместе с тем готовых проектов на этом рынке почти нет, и предприниматель вынужден приходить в проект на нулевой стадии. И всё-таки доходность инвестиций в этом сегменте экономики оправдывает возможные финансовые риски. В качестве примера можно привести реставрацию Большого театра, историческая ценность которого очевидна, что вызвало ожесточенную борьбу за право быть подрядчиком. Осознание того, что многие здания Москвы несут в себе не меньший экономический потенциал, приведет к положительным результатам на всех уровнях экономики страны.
Добавим, что объекты культурного наследия могут быть интересны не только крупным инвестиционным компаниям. Возьмем, например, готовый проект, предлагаемый общественным движением «Возрождение Нескучного сада». В целях восстановления заброшенных аллей крупнейшего в Москве парка, основанного ещё в XVIII в., приглашаются потенциальные инвесторы. Они, приведя в надлежащий вид ландшафтный дизайн парка, смогут организовывать на обустроенных территориях разнообразные объекты, актуальные для современной общественной жизни города, такие как: школы танцев, клубы по интересам, кружки, спортивные секции и т.д., а также получать с этого доход.
Для демонстрации прибыльности подобного проекта, посчитаем коэффициент рентабельности инвестированного капитала для школы танцев на территории Нескучного сада. Ценовые показатели приведены с учетом «правила плохой погоды», то есть с преобладанием пессимистических условий и сумм. Предлагаемая единичному инвестору площадь парка, достаточная для организации бизнеса - 50 кв. метров. Основываясь на маркетинговом исследовании, средняя стоимость ландшафтных работ по Москве равна 4000 рублей за кв. метр. Для танцевальной школы понадобится построить одноэтажное здание, стоимость возведения которого равна 1.5 миллионам рублей. Таким образом, инвестор потратит на реализацию своего проекта 1,7 млн. рублей. Прибавим ещё 300 тыс. на административные расходы, и получим ровно 2 млн. инвестиций. Подобная танцевальная школа, расположенная в парке в центре города будет привлекать, по крайней мере, сотню посетителей в месяц, для такого мегаполиса как Москва, данный показатель можно
рассматривать даже как заниженный. При условии, что каждый клиент потратит на уроки танцев 2 тыс. рублей в месяц, т.е. общий доход от посетителей составит 2.4 млн. рублей, а на поддержание деятельности школы будет требоваться в среднем 800 тыс. рублей в год, то чистая прибыль (после вычета 20% налога на прибыль) составит 1.28 млн. рублей. Коэффициент рентабельности (ROIC Return On Invested Capital) рассчитаем следующим образом:
______Чистая прибыль________
ROIC = Инвестированный х 100%
капитал
roic = 1 200 °00 х 100% = 64-00%
Полученный показатель демонстрирует высокую рентабельность и быструю окупаемость подобного бизнес-плана, что свидетельствует о крайней привлекательности проекта для потенциальных инвесторов. Такая деятельность может способствовать развитию малого бизнеса в Москве, так как требует сравнительно небольших вложений, при этом уже через пару лет начинает приносить стабильный доход.
Инвестирование в историческую застройку и памятники архитектуры является не только социально значимым делом, но также может стать успешным долгосрочным бизнес-проектом, приносящим стабильный и даже увеличивающийся доход. Москва может стать стартовой площадкой для реализации подобных проектов, в дальнейшем положительный опыт преобразования и сохранения исторической городской застройки может распространяться по всем исторически значимым городам России. Это позволит не только сохранить исторический облик городов и улучшить инфраструктуру для горожан, но также привлечет международный туристический интерес, а также повысит свой авторитет в глазах мирового бизнес-сообщества. Это, в свою очередь, окажет положительное влияние на макроэкономику страны. Развитие и восстановление заброшенных памятников архитектуры улучшит социальный и экономический климат города, принося пользу, как правительству, так и предпринимателям и простым гражданам.
Литература
1. «Москва: Экономика Реинкарнации»: Материалы науч.- практ. конф., 23 октября 2010г./ Сколково.
2. «Сносить чтобы строить, или строить, чтобы сносить?» // Сайт недвижимости Москвы
Apartments.ru [Электронный ресурс] - Режим доступа:
http://www.apartment.ru/Article/4875912.html
3. Информационный портал Московского общества охраны архитектурного наследия [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.maps-moscow.com
4. Информационный портал общественного движения «Архнадзор» [Электронный ресурс] -Режим доступа: http://www.archnadzor.ru
5. Информационный портал Организации Объединенных Наций по вопросам образования, науки и культуры [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.unesco.org
6. Нарский документ о подлинности. Нара, ноябрь 1994 г. // Сайт московского общества
архитектурного наследия [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.maps-
moscow.com/index.php?chapter_id=213&data_id=153&do=view_single
7. Энциклопедия корпоративного менеджмента [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.cfin.ru/encycl
