CC BY
8
УДК 332.146
В.А. Тимонов
МУП «Институт градостроительного планирования», Новосибирск ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ - СОБЫТИЕ РУКОТВОРНОЕ
На рынке недвижимости, проектных и строительных услуг всегда был высоким градус конкурентной борьбы. Активность рынка недвижимости конечно же зависит от естественных природно-климатических условий, за физический комфорт человек всегда был готов дорого платить. В статье речь идёт о климате инвестиционном в суровых условиях Сибири, который для бизнеса создаёт не природа, а специалисты в области градостроительства. Там, где удастся создать более комфортные условия для ведения строительного бизнеса, тот и победит в конкурентной борьбе за инвестора.
V.A. Timonov
Municipal unitary enterprise «Institute of urban development planning», Novosibirsk INVESTMENT CLIMATE: MAN-MADE CONDITIONS
The competitive struggle at property, project and development services market has always been fierce. The property market activity depends directly on the natural and climatic conditions, as comfort is the thing people willingly pay for. The paper deals with the investment climate under the severe Siberian conditions. The author puts forward the idea, that it is not the nature that creates business climate, but the urban development professionals. Those who create more favourable conditions for the construction business are sure to win the struggle for the investor.
Что нам стоит - дом построить!?
Данное шуточное утверждение на самом деле может быть интерпретировано как вопрос на полном серьёзе. Если рассматривать строительство не с отраслевой точки зрения, а как инвестиционный процесс, то он будет выглядеть как многоуравневое и разновекторное событие, начинающееся задолго до момента начала строительства объекта и не всегда заканчивающееся с вводом его в эксплуатацию. Недорогое строительство -быстрое строительство, воплощение первоначальной девелоперской идеи в полностью функционирующий объект, обеспечивающий рост капитала и гашение банковских кредитов. Поэтому основной задачей всех соучастников процесса обеспечения подготовки исходной и проектной документации для создания объекта капитального строительства является минимизация временных издержек инвестора. С долгостроями банковское сообщество вообще опасается вести дела. Создание прозрачного и адекватного
информационного поля в градостроительном процессе, способно стимулировать активность инвестиционных процессов.
Обсуждать возможности инвесторов дело бесперспективное, как считать деньги в чужом кармане, а вот обсудить состояние градостроительной информационной среды, оказывающей существенное влияние на скорость принятия тех или иных инвестиционных решений при капитальном строительстве всегда продуктивно. Прежде всего, необходимо ограничить объём данной информации, т.к. на рынке недвижимости её довольно много и риэлторы формализуют её в качестве факторов влияющих на стоимость как строящихся объектов, так и «бэушек». Основными же исходными данными, наиболее широко используемыми потенциальными инвесторами, при принятии предварительных решений по запуску проекта в том или ином регионе, можно выделить следующие:
1. Наличие подходящего земельного участка:
- Соответствующее функциональное зонирование;
- Удобная транспортная доступность;
- Существующая и проектируемая инженерно-транспортная инфраструктура;
- Присутствие природных и техногенных факторов (экологическая составляющая);
2. состояние местной стройиндустрии, в т.ч. и строительные материалы;
3. наличие квалифицированной системы проектирования (СРО);
4. прозрачность регламентов получения земельного участка с тех. условиями под застройку и процедуры согласования проектной документации (правила игры);
5. степень активности рынка недвижимости в регионе.
Попробую подступиться к пофакторным комментариям, начиная с последнего.
Российским городам нужны широкомасштабные программы модернизации, т.к. в их нынешнем состоянии они едва ли способны в полной мере конкурировать за новое поколение людей. Почему молодые люди часто уезжают в большие города? Они едут за своим будущим, каким они себе его представляют и если город способен оправдать их надежды и дать возможность в реализации какой-то мечты, то он будет развиваться за счёт притока всё новых и новых людей. Крупный город, а Новосибирск входит в лидирующую тройку крупнейших городов России, - это пространство возможностей для самореализации. Городская среда становится одним из существенных элементов экономического развития. Теперь деньги приходят туда, где комфортно, а не вслед за индустриальным производством, как это было раньше, поэтому вопрос создания высокоурбанизированного пространства в суровых сибирских условиях, был заложен уже на стадии разработки генерального плана развития Новосибирска. Фактор лавинообразной автомобилизации привёл все российские города в состояние близкое к транспортному коллапсу, поэтому глубокая проработка транспортного каркаса города, с системой обводных
транзитных магистралей, послужила основой при расчётах его основных положений и структурирования всех градообразующих элементов. Значительное увеличение плотности городской дорожной сети, способно оказать существенное влияние на качество жизни горожан, превратив транспорт из проблемы в элемент дополнительного комфорта современного и мобильного горожанина.
В настоящее время, в рамках требований Градостроительного кодекса РФ, завершены работы по формированию и утверждению «Правил землепользовании и застройки Новосибирска» и в активной фазе продолжается разработка всех 25 проектов планировок, покрывающих всю городскую территорию в пределах её границ.
Глобальное территориальное планирование сопровождается реализацией конкретных инфраструктурных объектов, непосредственно влияющих на гармонизацию городской среды и инвестиционный климат в регионе. Примеров можно приводить множество, вот только некоторые из них: строительство долгожданного автодорожного третьего моста через реку Обь, открытие очередной станции «Золотая Нива» и дальнейшее строительство линий метрополитена соединяющих окраинные жилые районы с городским центром, завершение строительства крупнейшего за Уралом спортивного манежа и многое другое. Примеры массового строительства можно проиллюстрировать 867,9 тыс. кв. м городского жилья, запланированные темпы которого сохраняются на ближайшую перспективу, реконструируются театры, киноконцертные залы и музеи, запланированы новые больницы, школы и детские сады. Всё это свидетельствует о реальном развитии города и является залогом его положительной динамики на перспективу.
Имидж, как положительный, так и отрицательный, напрямую влияет на состояние инвестиционного климата субъекта. Здесь уместно вспомнить о постепенно затихшем споре - кто и почему является столицей Сибири, аргументы и исторические факты использовались патриотами нескольких сибирских городов самые разнообразные и у всех в свою пользу. Но местоположение администрации полномочного президента по СФО, решило данный спор в пользу Новосибирска. Здесь же можно отметить общепринятое позиционирование нашего города как культурного и научного, не только российского, но международного центра, обладающего мощной научно -производственной базой четырёх академий. Известность городу, здесь заработали своим выдающемся трудом и талантом, такие замечательные люди, как академики Лаврентьев М.А. и Коптюг В.А., музыкальные и театральные деятели Кац А.М. и Ягудин В.Г., олимпийские чемпионы: Тихонов В.А. и Карелин А.А. и многие - многие другие знаменитые новосибирцы.
Позиционирование же Новосибирска, как мультимодального транспортного узла, было предопределено не столько людьми, сколько его географическим местоположением на пересечении железнодорожных, автомобильных, водных и воздушных транспортных магистралей, что явилось бесспорным плюсом в общерегиональную имиджевую копилку. В общем,
собирательный положительный образ своего любимого города в общих чертах и крупными планами нарисован.
И, наконец, наш город обоснованно может претендовать на статус финансово-делового центра Сибири, поскольку все представители банковского бизнеса, находящиеся в верхних эшелонах деловых рейтингов, имеют своих представителей в нашем регионе.
К тому же, за последнюю пятилетку суммарный объём рабочих площадей, введённых в эксплуатацию бизнес - центров увеличился на несколько порядков. Всё это вместе взятое направлено, безусловно, на создание комфортной среды для бизнеса и для людей.
Вся материальная среда, созданная в Новосибирске на протяжении всего чуть более века, находится сегодня в стадии глубокой модернизации, т.к. город в здоровой конкурентной борьбе со своими соседями, стремится не только удержать, но и привлечь к себе новое поколение людей. Был в истории период, когда была объявлена война дворцам, сегодня одной из важнейших задач крупных городов является расселение и снос ветхого жилого фонда. Для сибирских городов это не просто вопрос, это серьёзная проблема, с которой жители ветхого фонда самостоятельно справиться уже не в состоянии, поэтому в проектах заказанных муниципалитетом, все кварталы ветхого жилого фонда подлежат либо коренной модернизации, либо полному сносу.
И раз мы опять вернулись к вопросам проектирования, то здесь у нас так же происходят существенные перемены после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Утверждённая градостроительная документация теперь имеет возможность обсуждаться публично, а раньше была только для служебного пользования, что значительно затрудняло инвесторам делать предварительную вариантную оценку участков под застройку, а проектировщики не всегда в полной мере учитывали потребности населения. Новые правила землепользования и застройки городской территории, разработанное на основе вновь утверждённого генерального плана, сделали прозрачными и предсказуемыми требования к перспективной застройке. А разработанная Главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии информационная система обеспечения градостроительной деятельности -АИСОГД, говорит сама за себя и состоит из:
Документов территориального планирования РФ в части, касающейся территории муниципального образования;
- Документов территориального планирования Новосибирской области в части, касающейся города Новосибирска, как муниципального образования;
- Документы территориального планирования города Новосибирска, материалы по его обоснованию (генеральный план города, пояснительные записки и графические материалы);
Правила землепользования и застройки города Новосибирска, внесение в них изменений;
Документации по планировке городских территорий (проекты планировок жилых районов, схемы развития инженерно-транспортной инфраструктуры, проекты парковых зон и др.);
Изученность природных и техногенных условий, в виде отчётов, таблиц и схем;
- Изъятие и резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- Застроенные и подлежащие застройке земельные участки;
- Геодезические и картографические материалы на территорию города Новосибирска.
Весь этот огромный объём систематизированной информации о текущем состоянии и перспективах развития территории оптимизирует и значительно ускоряет сбор необходимых исходных данных о том или ином интересном для инвестора земельном участке для оперативного принятия управленческого решения и дальнейших проектных проработок объекта будущего строительства. Кроме того, в случае покупки инвестором на торгах или получении им в аренду земельного участка под капитальное строительство, муниципалитет сразу же обеспечивает его всей необходимой откорректированной топографо-геодезической информацией, необходимой не только для привязки на местности объекта, но и прокладки к нему всех инженерно - транспортных коммуникаций.
Обо всём этом так подробно здесь излагается с одной лишь целью -показать всем потенциальным инвесторам, что градостроительные структуры в Новосибирске постоянно совершенствуют и делают более доступной всю необходимую информацию о перспективах развития города. Учитывается и тезис о том, что бизнес предпочитает получить максимально полную информацию о потенциальной инвестиционной площадке быстро и в комфортных условиях, поэтому предоставление всей необходимой градостроительной информации, сегодня, организовано как на бумажных носителях, так и в электронном виде, с учётом требований заказчика.
Надеюсь, что прочитав данную статью, у Вас уже появилось непреодолимое желание что-нибудь интересное построить в нашем городе, тем более, что всякая активно развивающаяся территория, глубоко заинтересована в привлечении инвестиций и стремится к созданию особо комфортных инвестиционных условий. В результате активного сотрудничества в территориальном развитии выигрывают все стороны инвестиционно-строительного процесса, а главное - все члены городского сообщества.
© В.А. Тимонов, 2011
