CC BY
55
УДК 330:347.214
Е.Ю. АНДРЕЕВА, канд. экон. наук, доцент кафедры экономики, экспертизы и управления недвижимостью, e-mail: [email protected], В.Э. БАТУРЕНКО, магистратрант, e-mail: [email protected]
ГОУ ВПО «Донбасская национальная академия строительства и архитектуры», г. Макеевка, ДНР
ИНВИСТИЦИОННЫЕ РИСКИ, СОПРОВОЖДАЮЩИЕ ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА ТЕРРИТОРИИ ДНР
Рассмотрены риски процесса инвестирования в недвижимое имущество предприятий на территории ДНР, выделены основные группы рисков, оказывающих влияние на процесс инвестирования. Проанализированы основные методологические и методические подходы к оценке инвестиционных рисков. Предложен научно-методический подход к процессу построения механизма управления инвестиционными рисками под влиянием негативных социально-экономических явлений, вызванных внешними геополитическими процессами.
Ключевые слова: риск, недвижимость, процесс инвестирования, имущество, оценка инвестиционных рисков, инвестиционная привлекательность, механизм управления инвестиционными рисками.
Andreeva E.Y., Baturenko V.E. Investment risks accompanying the real estate operations in the territory of the Donetsk People's Republic
The article investigated the risks of investing into the enterprises' real estate in the territory of the Donetsk People's Republic, identified the main groups of risks which affect the investment process. The main
methodological approaches to the evaluation of investment risks have been analyzed. A scientific and methodical approach to the process of building a mechanism for managing investment risks under the influence of negative socio-economic phenomena caused by external geopolitical processes has been proposed.
Keywords: risk, real estate, investment process, property, investment risks assessment, investment attractiveness, investment risks management mechanism.
Недвижимое имущество, как фактор производства, занимает значимое место в хозяйственной деятельности предприятий ДНР. Планирование, реализация и последующая оценка большинства бизнес-процессов непосредственно связаны с различным использованием объектов недвижимости.
Способы эксплуатации недвижимости во многом определяются профилем и специализацией предприятия. Тем не менее, вне зависимости от размеров и специфики деятельности фирмы финансово-экономический результат ее работы зависит от эффективного и продуктивного использования всех имеющихся у данного субъекта хозяйствования ресурсов.
© Е.Ю. Андреева, В.Э. Батуренко, 2018
Поэтому для успешной реализации бизнес-процессов, способствующих достижению целей предприятия, различные факторы, обуславливающие использование недвижимости, следует учитывать, правильно интерпретировать и оценивать в процессе принятия управленческих решений.
В современных экономических, политических и социальных условиях любая предпринимательская деятельность на территории Донецкой Народной Республики потенциально подвержена воздействию различных негативных обстоятельств. Данные отрицательные явления принято называть рисками. Под риском следует понимать совокупность вероятности и последствий появления негативных событий, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности. Риску подвержены все элементы бизнес-процесса на каждом этапе его реализации. С риском связано применение производственных ресурсов. В ходе осуществления хозяйственной деятельности риск сопутствует процессу производства, эксплуатации, приобретения или продажи объектов недвижимого имущества.
Тенденции и сложность текущих экономических условий накладывают определенный, дополнительный отпечаток на все аспекты, определяющие течение бизнес-процессов всех субъектов хозяйствования в Республике. Их специфические особенности и характер влияния по-разному проявляют себя в деятельности предприятий различных отраслей народного хозяйства. Общим для всех субъектов экономических отношений является сугубо отрицательный вектор данного воздействия. В полной мере это касается вопросов использования объектов недвижимости как фактора производства или результата производственной деятельности, то есть использование недвижимого имущества как объекта купли-продажи.
Значительная вовлеченность недвижимости в хозяйственную деятельность предприятий обуславливает необходимость подробного изучения рисков, связанных с инвестированием в данный ресурс. Особенно актуальным рассмотрение характера и степени влияния различных инвестиционных рисков становится в период осложнений экономической и политической ситуации в государстве. В условиях нестабильности привычные риски приобретают дополнительные свойства и характеристики, которые не были им присущи ранее или имели не такой ярко выраженный характер, что определяет важность их подробного изучения.
Возможности возникновения, степень и особенности влияния различных негативных явлений, оказывающих свое воздействие на осуществление бизнес-процессов предприятий, рассматривались в работах многих ученых-экономистов и экономистов-практиков.
Влияние различного рода рисков, связанных с инвестированием в недвижимое имущество, как одного из элементов реализации бизнес-процессов, представлено в работах таких зарубежных ученых-экономистов и экономистов-практиков, как: Р. Кийосаки [1], Г. Элдред [2], Дж. Фридман [з], Р. Моррис [4], У. Уитон, Д. Гельтнер [5], Дж. Авраам, П. Хендершотт, Р. Баркман, Э. Тайсон, Р. Беренс, М. МакКии, К. Кейси, Р. Шиллер, Д. Клэйтон, Э. МакЛин, Дж. Коргел, К. МакЭлрой, А. Дарат, Д. Гласкок [6] и др.
Заметный вклад в изучение данных проблем на территории стран-членов СНГ внесли такие ученые, как: Д.Д. Буркальцева, Д.В. Абдурешитова, В В. Тыж [7], Н.Н. Сухорукова, В.Г. Ша-балин, А.А. Хромов [8], В.В. Захарченко, И.А. Разумова, Р.М. Мельников, И.А. Да-рушин, Л.Е. Басовский, Н.А. Логинова, А.С. Шапкин, Т.У. Турманидзе, М.П. Со-
рокина, М.Г. Тиндова, А.С. Сидоровых [9], А.С. Шапкин, В.А. Шапкин [10], И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев [11], А.Д. Мурзин [12] и др.
Несмотря на то, что научные труды всех этих ученых-экономистов и практиков не дают исчерпывающие ответы на вопросы касательно характера и степени влияния современных рисков, связанных с инвестированием в недвижимость предприятий ДНР, они могут быть использованы как методологическая и методическая база в процессе их изучения.
Целью данной работы является рассмотрение актуальных рисков, связанных с процессом осуществления инвестиций в недвижимое имущество предприятий ДНР. Выявление и оценка их отличительных особенностей, обусловленных специфичностью современной экономической и социальной среды в республике. Поиск путей, направленных на снижение влияния инвестиционных рисков, осложняющих реализацию бизнес-процессов.
По сравнению с большинством других капиталовложений предприятий инвестиции в недвижимое имущество особенно предрасположены к риску. Это обусловлено длительным сроком окупаемости вложений, дефицитом своевременной, полной и достоверной информации о ситуации на рынке недвижимости, отсутствием мобильности объектов недвижимости и т.д.
На территории ДНР значительное влияние на операции с недвижимым имуществом оказывает изменение условий внешней среды, в которой осуществляют свою деятельность предприятия. Кроме этого, инвестиции в недвижимость подвержены рискам, характерным финансовому рынку: валютному и коммерческому рискам; риску изменения ссудного процента; операционному риску и т.д. Так же для рынка недвижимости свойственны специфические риски, которые необходимо учитывать в процессе
планирования и осуществления капитальных вложений. Риски, оказывающие влияние на процесс инвестирования в недвижимость, можно поделить на три группы: несистематические, систематические и случайные. Более подробно структура данных групп изображена на рис. 1.
Помимо факторов, изображенных на рис. 1, систематические риски включают в себя такие явления, как: несовершенство налогового законодательства; колебания процентной ставки на рынке заемного капитала; тенденции изменения демографической ситуации в государстве; занятость населения; продолжительность бизнес цикла на рынке недвижимости и т.д. Обобщающей характеристикой систематических рисков является отсутствие возможности их диверсификации.
В отличие от систематических рисков, несистематические риски могут быть диверсифицированы за счет грамотно сформированного инвестиционного
портфеля. Этот вид рисков характерен для любых видов недвижимости, независимо от региона, в котором предприятие осуществляет свою деятельность.
Те факторы, которые принято относить к случайным рискам, а именно последствия непредсказуемых социальных явлений, помимо непосредственного воздействия на процесс инвестирования в недвижимость, в настоящее время оказывают прямое, определяющее влияние на систематические и несистематические группы рисков, усиливая их характер влияния и вероятность возникновения. Данные обстоятельства значительно осложняют прогнозирование бизнес процессов на предприятиях Донецкой Народной Республики.
Учитывая вышеперечисленные обстоятельства, предприятиям ДНР стоит несколько пересмотреть традиционный методологический и методический подходы к оценке инвестиционных рисков, связанных с объектами недвижимости.
Систематические
Риски, влияющие на процесс инвестирование в недвижимость
Несистематические
Случайные
1. Маркетинговые риски.
2. Нормативно-законодательные риски.
3. Риск изменение спроса и предложения.
4. Риски ликвидности объекта недвижимости.
5. Риски, связанные со строительным производством.
6. Валютная политика в государстве.
7. Риски, связанные с региональными особенностями рынка.
8. Экологические риски.
1. Риски финансового планирования.
2. Риски управленческого учета.
1. Уникальные риски, возникающие в результате некомпетентного управления объектами недвижимости.
2. Риски, обусловленные непредсказуемыми социальными явлениями.
Рис. 1. Структура групп рисков, оказывающих влияние на процесс инвестирования
Это не говорит о том, что их не нужно использовать вообще. Напротив, каждое вложение в недвижимое имущество следует тщательно анализировать всеми доступными методами, но с учетом усугубляющего влияния внешних экономических и социальных условий, внося уточняющие поправки и коррективы в имеющийся аналитический инструментарий.
Международная организация по стандартизации ISO предлагает обширный инструментарий, который можно эффективно применять для оценки рисков, связанных с инвестированием в недвижимость. Это такие распространен-
ные методы, как SWOT анализ, метод Дельфи, анализ с помощью построения дерева решений и т.д. [11]. По мнению многих экспертов, большой практический эффект имеет применение методов: аналогий, экспертного метода оценки риска и анализа уместности затрат.
Метод анализа уместности затрат нацелен на определение зон риска, возникающих на разных этапах инвестиционного процесса. Согласно данному подходу считается, что главными источниками риска являются: последующее снижение стоимости недвижимости, вызванное инфляционными процессами или изменениями действующего налогового
законодательства; смещение границ инвестирования, связанное с возникновением непредвиденных обстоятельств; недооценка стоимости отдельных этапов и всего проекта в целом и т.д.
Сущность метода аналогий состоит в анализе данных по аналогичным инвестиционным проектам с целью определения потенциального риска. При выборе проекта - аналога используются данные проектных организаций по схожим проектам. Полученные материалы обрабатываются для выявления зависимостей в уже осуществленных проектах с целью учета и оценки возможных рисков в новом инвестиционном проекте. В обязательном порядке учитываются различия, так как проекты, связанные с инвестициями в недвижимость, не могут быть абсолютно идентичными.
Методика экспертного анализа рисков заключается в использовании опыта компетентных экспертов для осуществления анализа рисков, связанных с инвестированием в недвижимое имущество. Как правило, данная методика применяется на начальных этапах анализа целесообразности инвестиционного проекта. Основные достоинства метода экспертного анализа состоят в отсутствии необходимости наличия полной и точной исходной информации, а также использования сложного математического инструментария. Из недостатков метода можно выделить определенную трудность в подборе компетентных экспертов и субъективность оценок данных специалистов. Одним из главных требований к привлекаемым для анализа экспертам, помимо профессиональной компетентности, является объективное понимание характера текущих условий инвестиционной деятельности на территории ДНР.
Для результативного использования вышеперечисленных методов необходи-
мо определенным образом перестроить иерархию признаков, характеризующих инвестиционную привлекательность того или иного объекта недвижимости, с учетом специфичности современных социально-экономических условий в Республике.
Учитывая характер влияния негативных геополитических явлений, необходимо внести определенные корректировки в традиционные механизмы управления инвестиционными рисками.
Процесс построения механизма управления инвестиционными рисками должен сочетать в себе элементы про-цессно-функционального и структурно-организационного подходов. Это позволит учесть степень риска, создать организационную структуру управления рисками, разработать мероприятия по управлению рисками.
Разработано множество различных способов управления рисками, связанными с инвестициями в недвижимость. Большинство из них отражают особенности осуществления предпринимательской деятельности тех или иных предприятий. Достаточное распространение получило применение универсальных способов управления инвестиционными рисками. К данным мерам относится: страхование; создание финансового резерва на предприятии; распределение рисков между участниками инвестиционного проекта при условии, что их более чем один.
Деятельность страховых организаций на территории ДНР в данный момент очень ограничена. Найти страховщика, который предоставит свои услуги по страхованию инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, достаточно проблематично. Это обстоятельство стоит учитывать при разработке мероприятий по управлению рисками.
Создание финансового резерва на предприятии представляется более вероятным способом управления рисками. Это очень затратный, но действенный способ уменьшить влияние инвестиционных рисков на осуществление бизнес-процессов предприятия в современных условиях.
Распределение возможных убытков участниками инвестиционного проекта, в случае разрушения недвижимого имущества, тоже является эффективным способом менеджмента рисков. Особенно в настоящий момент, когда имеет место существенное снижение стоимости объектов недвижимости. В некоторых случаях предприятиям целесообразно кооперироваться с другими хозяйствующими субъектами и приобретать недвижимость для совместного использования.
В настоящий момент наиболее результативным способом снизить влияние рисков, связанных с инвестициями, и получить в пользование объект недвижимости является долгосрочная аренда. Учитывая стойкое доминирование предложения на арендном рынке, данный способ уменьшить возможные потери, связанные с вероятным разрушением объектов недвижимости на территории ДНР, является наиболее действенным.
Разработка мероприятий по снижению инвестиционных рисков для каждого предприятия - процесс сугубо индивидуальный, требующий ситуационного подхода в каждом отдельном случае. Общие рекомендации, составленные на основе адаптации универсальных методов управления рискам к современным социально-экономическим реалиям, могут стать вектором, указывающим направление разработок инновационных способов по уменьшению негативного влияния инвестиционных рисков на осуществление бизнес-процессов.
Выводы
Влияние негативных социальных явлений, вызванных внешними геополитическими процессами, существенно усложнило осуществление хозяйственной деятельности в ДНР. Данное отрицательное воздействие затрагивает все элементы бизнес-процессов на большинстве предприятий нашего региона. Тем не менее, несмотря на данные обстоятельства многие предприятия Донбасса продолжают функционировать, стремясь адаптироваться к изменившимся условиям.
Недвижимое имущество предприятий ДНР продолжает оставаться одним из ключевых факторов производства, предметом купли-продажи и объектом капиталовложений. Но, как и все другие элементы бизнес-процессов, различные операции, связанные с эксплуатацией и приобретением недвижимости, подвержены негативному влиянию внешних условий. Это влияние осуществляется через множественные традиционные и уникальные риски, появление которых обусловлено текущей внешнеполитической, экономической и социальной ситуацией в Донецкой Народной Республике.
Классический инструментарий, используемый для управления рисками на предприятиях, требует определенной доработки и адаптации к текущим реалиям. Это позволит сделать его более эффективным средством, позволяющим снизить возможное влияние различных негативных явлений, в том числе и при осуществлении операций с недвижимым имуществом.
Современная среда, в которой осуществляют свою деятельность предприятия ДНР, создает уникальные предпосылки для апробации традиционных методик прогнозирования и управления рисками в совершенно новых, нетипичных обстоятельствах. Это создает усло-
вия, способствующие возникновению новых теоретических и практических способов изучения привычных и специфических негативных явлений. Данные обстоятельства могут поспособствовать не только разработке эффективных практических рекомендации для предприятий Донецкой Народной Республики, но и развитию экономической науки в целом.
Список использованной литературы
1. Кийосаки, Р. Квадрант денежного потока / Р. Кийосаки [Электронный ресурс]. - URL: https://knigopoisk.com/files/ 2017/01/kvadrant-denezhnogo-potoka.a4.pdf.
2. Батлер-Боудон, Т. Инвестирование в недвижимость. Эндрю Мак-Лин и Гари В. Элдред (обзор) / Т. Батлер-Боудон. - М.: Эксмо, 2012. - 125 с.
3. Фридмен, Д. Рукотворный финансовый кризис. Системные риски и провал регулирования / Д. Фридмен, В. Краус. - М.: ИРИСЭН, Мысль, 2015. -320 с.
4. Morris, R. Money, greed, and risk : why financial crises and crashes happen. / Charles R. Morris. New York: Times Business, 1999. - 297 p.
5. Geltner, D., Miller, N., Clayton, J., Eichholtz, P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. / D. Geltner, N. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz.- Southwestern: Educational Pub, 2007. - 848 p.
6. Барикаев, Е.Н. Управление предпринимательскими рисками в системе экономической безопасности. Теоретический аспект: монография / Е.Н. Барикаев, Н.Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ, 2015. -159 с.
7. Буркальцева, Д.Д. Экономическая безопасность организации: анализ рисков при управлении инвестиционными ресурсами организации // Д.Д. Буркальцева, Д.В. Абдурешитова, В.В. Тыж // Финансы, банки, инвестиции. - 2015 - № 2. - С. 74-79.
8. Шабалин, В.Г. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Ч. 1 / В.Г. Шабалин, А.А. Хромов. - М.: Фи-линъ, Омега-Л, 2016. - 608 с.
9. Москвин, В.А. Риски инвестиционных проектов: монография / В.А. Москвин. - М.: КУРС: ИНФРА-М, 2016. - 320 с.
10. Шапкин, А.С. Экономические и финансовые риски: оценка, управление, портфель инвестиций / А.С. Шапкин, В.А. Шапкин. - М.: Дашков и К, 2016. -544 с.
11. Иваницкая, И.П. Введение в экономику недвижимости / И.П. Иваниц-кая, А.Е. Яковлев. - М.: КноРус, 2015. -240 с.
12. Мурзин, А.Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 224 с.
Статья поступила в редакцию 26.02.18
