CC BY
96
Инвестиционные фонды недвижимости в России - теория и практика
Д.А. Киселев
партнер ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры»
И.Л. Шарипова
заместитель генерального директора ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры»
Инвестиционные фонды недвижимости REIT (англ. Real Estate Investment Trust) -самый распространенный инструмент инвестирования в недвижимость для корпоративных и частных инвесторов во всем мире. В странах Центральной Европы в собственности подобных фондов находится порядка 90 процентов офисных центров. Ценные бумаги REIT дают инвесторам возможность осуществлять вложения в крупные проекты и получать доход как за счет роста стоимости объектов недвижимости, так и за счет их прибыльной эксплуатации профессиональными управляющими. В настоящее время российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится на самой начальной стадии своего развития. Первые законодательные акты, регламентирующие создание и работу инвестиционных фондов недвижимости, появились в нашей стране лишь в 2001 году. Сегодня в России функционируют уже около 50 таких фондов (в Великобритании - более 600), и их число постоянно увеличивается.
Понятие и правовое положение
Исходя из определения, которое закреплено в Федеральном законе от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее также - Закон), паевым инвестиционным фондом (ПИФ) является «обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объедине-
ния этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления». Право учредителя доверительного управления (пайщика) на долю (и ее размер) в имуществе, составляющем ПИФ, удостоверяется ценной бумагой - паем, который выдается управляющей компанией. Таким образом, пай является бездокументарной ценной бумагой, удостоверяющей права ее владельца на долю в имуществе, составляющем ПИФ, и на иные права, предоставляемые пайщику в соответствии с Законом.
Существуют три вида ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. Отличие одного вида от другого состоит лишь в порядке погашения паев: в открытом фонде пай может быть предъявлен пайщиком к погашению в любой рабочий день, в интервальном фонде устанавливается период, в течение которого пайщик может требовать погашения пая, закрытый же фонд предполагает отсутствие у пайщика права требовать погашения пая до истечения срока действия фонда (за исключением случаев, предусмотренных Законом). Следует особо отметить, что паи любого вида ПИФов (в том числе закрытых) имеют свободное обращение в гражданском обороте (то есть ограничений по их отчуждению, передаче в залог и т. д. не существует).
Статьей 13 Закона установлено, что в доверительное управление открытым и интервальным паевыми фондами могут быть переданы лишь денежные средства, в то время как в закрытый паевой фонд может быть
передано и иное имущество (в том числе недвижимое). Под недвижимым имуществом, которое может быть передано в закрытый паевой инвестиционный фонд, понимаются «находящиеся на территории Российской Федерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации». Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России) установила ряд требований, суть которых состоит в том, что наименование фонда должно содержать указание на состав его активов. Таким образом, закрытый паевой инвестиционный фонд, основным активом которого является недвижимое имущество, должен именоваться закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости (ЗПИФН). Доля недвижимого имущества в ЗПИФН должно составлять не менее 40 процентов от активов фонда. В состав активов ЗПИФН также могут входить:
• ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи и т. д.);
• проектно-сметная документация;
• доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью;
• имущественные права на недвижимое имущество (в том числе права аренды недвижимого имущества);
• имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества;
• денежные средства, включая иностранную валюту.
Классификация инвестиционных фондов недвижимости
На наш взгляд, важным вопросом, прежде всего для инвестора, является вопрос о классификации ЗПИФН. В Управляющей компании «Свиньин и Партнеры» разработали и предложили профессиональному сообществу оригинальную систему классификации ЗПИФН с точки зрения типа риска. Сейчас «фонд недвижимости» - это общее определение для всех фондов, работающих на рынке недвижимости, под него подпадают и те фонды, которые в нашем представлении являются собственно фондами недвижимости, и те, которые, скорее, являются фондами строительства, а по сути - венчурными. По степени надежности инвестиций можно выделить три типа фондов недвижимости, и у каждого из них - свои особенности (схема 1).
Схема 1. Классификация инвестиционных фондов недвижимости
Наиболее близки к распространенным в США и Канаде REIT так называемые рентные фонды (или фонды текущего дохода). Они инвестирует средства в уже функционирующую коммерческую недвижимость. Основную часть активов такого фонда составляет недвижимость, а риски инвестиций связаны с изменением стоимости недвижимости и рентных ставок. Практически единственный в России пример такого фонда -Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость под управлением компании «Свиньин и Партнеры».
Девелоперские (спекулятивные) фонды получают основной доход за счет роста стоимости (капитализации) объекта недвижимости. Как правило, эти фонды уже владеют объектами недвижимости, часто даже приносящими определенный доход, но дополнительные инвестиции позволяют принципиально изменить качество объекта недвижимости и, соответственно, существенно повысить его капитализацию.
В активы фондов строительства (венчурных) обычно входит проектно-сметная документация, права на землю, имущественные права и прочее. Объекта недвижимости как такового в них еще нет, он должен будет быть создан в результате деятельности фонда. Поэтому помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, инвестор принимает на себя еще и венчурные риски, связанные со строительством. Пример такого фонда - ПИФ жилой недвижимости.
Принципы работы закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости
Управление ЗПИФН осуществляет профессиональный управляющий - лицензированная управляющая компания, действующая в соответствии с договором доверительного управления - Правилами Фонда (схема 2). Такой договор заключается на срок не мене одного года и не более пятнадцати лет с возможностью пролонгации. Имущество, составляющее ЗПИФН, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Объ-
екты недвижимости, входящие в состав имущества ЗПИФН, вносятся инвесторами в оплату паев или приобретаются управляющей компанией в процессе управления фондом на денежные средства, перечисляемые инвесторами в оплату паев. Управляющая компания не несет юридических обязательств по выкупу паев до окончания срока деятельности фонда. После окончания срока деятельности фонда существует альтернатива:
1) фонд можно продлить - для этого необходимо собрать всех пайщиков, и они должны проголосовать за продление фонда (это произойдет в том случае, если пайщиков устраивает текущая деятельность и перспективы фонда);
2) фонд можно закрыть, если пайщики принимают решение о его закрытии.
Во втором случае управляющая компания выставляет на продажу те объекты и проекты, которыми владеет фонд, и выплачивает деньги пайщиками. Но это только в юридической теории. На деле управляющие компании весьма озабочены вопросом ликвидности паев и активно занимаются организацией вторичного обращения паев.
Прибыльность и надежность пая напрямую зависят от качества активов фонда. Когда человек покупает пай любого фонда, он должен внимательно рассмотреть и оценить структуру активов этого фонда. Сейчас в России, с ее небогатым опытом коллективных инвестиций, инвестор не должен слепо доверять рекламе, «покупаться» на громкое название управляющей компании или руководствоваться данными о доходности за прошедший период. Инвестор в обязательном порядке должен ознакомиться с составом активов, то есть в применении к фондам недвижимости - каким зданиями владеет фонд, какова рыночная стоимость этих зданий.
Защита прав пайщиков
С точки зрения защиты прав и интересов инвесторов из всех существующих на сегодняшний день в России фондов закрытые паевые фонды являются наиболее четким и прозрачным механизмом инвестирования.
Схема 2. Работа закрытого паевого инвестиционного фонда
Не только в Федеральном законе «Об инвестиционных фондах», но и в целом ряде нормативных актов ФСФР России последовательно закрепляется правовой механизм, обеспечивающий возможно более полную и всестороннюю защиту прав учредителей управления (пайщиков). Закон устанавливает, что управляющая компания ЗПИФН несет перед пайщиками ответственность в размере реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения федеральных законов и правил доверительного управления ПИФом, в том числе за неправильное определение суммы, на которую выдается инвестиционный пай, и суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с его погашением.
В то же время, чтобы обезопасить пайщика от возможных неблагоприятных последствий юридически (или экономически) неграмотных действий управляющей компании, Закон предусматривает, что долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, составляющим ЗПИФН, погашаются за счет этого имущества. В случае его недостаточности взыскание может быть обращено только на собственное имущество управляющей компании. Кроме исключения пайщика из числа лиц, на которых может быть
возложена ответственность по сделкам с имуществом, составляющим ЗПИФН, существующий правовой механизм защиты устанавливает определенный порядок совершения сделок с указанным имуществом. Целью этих мер является сведение к минимуму возможности какого-либо рода злоупотреблений со стороны управляющей компании.
Так, например, Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» вводится институт «Специализированного депозитария» - юридического лица, отвечающего требованиям Закона и имеющего соответствующую лицензию. В обязанности Специализированного депозитария входит следующее:
1) контроль за всеми сделками управляющей компании с имуществом, составляющем ЗПИФН (полномочия по контролю заключаются в том, что без согласия Специализированного депозитария управляющая компания не имеет права совершить ни одной сделки в отношении этого имущества);
2)учет и в случаях, предусмотренных Законом, хранение имущества, составляющего ЗПИФН;
3)обязанность сообщать уполномоченным государственным органам обо всех нарушениях, допущенных управляющей ком-
панией в процессе управления имуществом ЗПИФН.
В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения своих обязанностей, повлекшего причинение ущерба пайщикам, Специализированный депозитарий несет перед ними солидарную ответственность совместно с управляющей компанией. Органом, осуществляющим контроль за деятельностью управляющей компании со стороны государства, является ФСФР России. К полномочиям этой службы отнесены решение вопросов лицензирования, различного рода проверки и осуществление иных действий, предусмотренных российским законодательством, целью которых является заключение отношений, возникающих при доверительном управлении имуществом ЗПИФН, в жесткие правовые рамки.
Существуют ограничения и непосредственно для управляющей компании, которая не вправе:
• распоряжаться имуществом, составляющим ЗПИФН, без согласия Специализированного депозитария;
• приобретать за счет имущества, составляющего ЗПИФН, объекты, не предусмотренные Инвестиционной декларацией фонда;
• совершать сделки, в результате которых будут нарушены требования Закона, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, включая требования к структуре активов ЗПИФН;
• безвозмездно отчуждать имущество, составляющее ЗПИФН;
• получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего ЗПИФН;
• предоставлять займы за счет имущества, составляющего ЗПИФН;
• использовать имущество, составляющее ЗПИФН, для обеспечения исполнения собственных обязательств, не связанных с доверительным управлением фондом, или для исполнения обязательств третьих лиц;
• отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего ЗПИФН, находящегося в ее доверительном управлении;
• и целый ряд других ограничений, указанных в статье 40 Закона.
Таким образом, законодатель выстроил схему, при которой существует трехуровневая система контроля за деятельностью управляющей компании:
1) контроль со стороны государства (законодателя), которое устанавливает «правила игры» - права, обязанности управляющей компании и ограничения в ее деятельности;
2)контроль со стороны исполнительного органа - Федеральной службы по финансовым рынкам, уполномоченной приостанавливать или лишать лицензии управляющую компанию в случае выявления нарушений в ее деятельности;
3) контроль со стороны Специального депозитария, без разрешения которого управляющая компания не может совершать сделки с имуществом, составляющим ЗПИФН.
Кроме этого, пайщик имеет право самостоятельно знакомиться с деятельностью управляющей компании по управлению имуществом ЗПИФН, для чего ему предоставляется соответствующая ежемесячная отчетность, состав и объем которой определяются Правилами доверительного управления.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как инструмент налогового планирования
Растущий интерес инвесторов к ЗПИФН объясняется не только инвестиционной привлекательностью такой формы инвестирования в недвижимость, но и особым налоговым режимом, предоставляемым Федеральным законом «Об инвестиционных фондах», Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) и рядом других нормативных правовых актов.
С нашей точки зрения, ЗПИФН с одинаковым успехом может рассматриваться и как способ осуществления коллективных
инвестиций, и как способ регулирования налогового режима. Гарантируя более высокую (по сравнению с остальными способами инвестирования) степень защиты имущественных прав пайщиков, в то же время Закон устанавливает для ПИФов вообще и для ЗПИФН в частности особый режим налогообложения, так как ЗПИФН -это финансовый инструмент с одноуровневым налогообложением. Такая ситуация дает ЗПИФН большое преимущество перед иными организационно-правовыми формами ведения хозяйственной деятельности и (или) осуществления инвестиционных вложений.
Не вдаваясь в юридические тонкости, отметим, что при внесении недвижимого имущества в ЗПИФН не возникает налогооблагаемой базы ни по налогу на добавленную стоимость (НДС), ни по налогу на прибыль. Такой вывод можно сделать на основании анализа норм Закона и НК РФ. Дело в том, что с точки зрения законодателя внесение недвижимого имущества в ЗПИФН рассматривается как инвестиционная деятельность, что само по себе вполне обоснованно и логично: целью создания ПИФа является вложение инвестиций в ценные бумаги, проектно-сметную документацию, недвижимость и иное имущество, перечень которого закреплен в Законе. Иными словами, на основании статьи 39 НК РФ передача имущества в ЗПИФН не будет считаться его реализацией, а значит, и не будет облагаться НДС. Что касается налога на прибыль, то Закон устанавливает особый режим налогообложения операций по внесению имущества в уставный капитал организаций. Иными словами, в целях налогообложения Закон не учитывает разницу между стоимостью имущества, переданного в уставный капитал, и стоимостью ценных бумаг (паев), полученных взамен в качестве дохода, облагаемого налогом на прибыль. И хотя ЗПИФН не является юридическим лицом, по нашему мнению, проводить такого рода аналогию вполне уместно.
Другим существенным плюсом ЗПИФН является то, что в настоящее время недвижимое имущество, переданное в
ЗПИФН, не облагается налогом на имущество. Такой вывод можно сделать на основании анализа НК РФ и Правил бухгалтерского учета. Дело в том, что недвижимое имущество, переданное в ЗПИФН, формально не может рассматриваться в качестве основного средства (не соблюдается ряд условий, которые необходимы для признания его в качестве такового), а следовательно, не может являться и объектом налогообложения налогом на имущество.
Что касается ведения хозяйственной деятельности в рамках уже созданного ЗПИФН, то и здесь доход, полученный фондом, не облагается налогом на прибыль, так как фонд не является юридическим лицом (а следовательно, не является и плательщиком налога). Из сумм прибыли, полученной от эксплуатации имущества, составляющего ЗПИФН, управляющая компания удерживает размер своего вознаграждения, а оставшиеся средства перечисляет в фонд, приумножая, таким образом, составляющее его имущество. Доход у пайщика возникнет лишь тогда, когда он решит продать свой пай или потребует погасить его. Причем доходом будет считаться разница между начальной ценой покупки и ценой последующей продажи (погашения) пая. Наши выводы основаны на все той же аналогии с процедурой внесения имущества в уставный капитал иного общества.
Доходами, которые могут возникнуть у пайщика и с которых он будет обязан заплатить налог на прибыль (налог на доходы физических лиц), являются суммы регулярных выплат по паям (могут быть предусмотрены Правилами) и суммы дохода от продажи (погашения) пая.
Одним из неурегулированных вопросов остается вопрос об уплате НДС в процессе хозяйственной деятельности ЗПИФН. Сегодня НДС не уплачивается, однако это представляется экономически не совсем выгодным для контрагентов ЗПИФН. Возможно, в недалеком будущем этот вопрос будет урегулирован, ЗПИФН будет уплачивать НДС и иметь право зачитывать суммы уплаченного налога.
Перспективы российских фондов недвижимости
В настоящее время в нашей стране уже приняты необходимые законодательные акты, регламентирующие создание инвестиционных фондов, их работу и регулирующие деятельность управляющей компании, депозитария, регистратора, оценщика. За 2004-2005 годы сложилась инфраструктуры рынка ЗПИФН, многие фонды приобрели практический опыт работы на рынке. Активное развитие отрасли ЗПИФН в России,
успешная деятельность западных REIT, основным доходом которых являются доходы от аренды, свидетельствует о перспективности такого инструмента инвестирования. Он удобен и понятен инвестору, как российскому, так и западному. Механизм этого инструмента инвестирования прозрачен, существует возможность выводить паи на биржи, осуществлять рефинансирование, для инвестора, предусмотрены дополнительные функции контроля. Также важно, что при помощи ЗПИФН возможно снижение налогового бремени легитимным путем.
ПО ВСЕМ ПРАВИЛАМ
СВИНЬИН
www.svinin.ru
Инвестиции в недвижимость
Управление инвестиционными проектами в сфере недвижимости
Управление инвестиционными фондами недвижимости
+7 (812) 324 0524 <Ъ ?J<äup
