CC BY
90
Инвестиционное развитие строительного комплекса Республики
Татарстан на основе современных финансовых инструментов
Камалетдинов М.И. - аспирант E-mail: marsellinova@mail.ru
Казанский государственный архитектурно-строительный университет.
Адрес организации: 420043, Россия, г. Казань, ул.Зеленая, д.1
Аннотация
В статье предоставлено обоснование необходимости развития механизма реализации строительных проектов с участием заемного капитала финансовых учреждений. Были проанализированы внешние и внутренние источники фондирования проектов, а также определено значение собственного капитала при привлечении внешних финансовых ресурсов.
Annotation
The article discusses the need to develop construction projects, in which should participate credit organizations. We analyzed the external and internal sources of funding projects, the value of equity is in attracting external funding.
Ключевые слова: региональная экономика, инвестиционное развитие, проектное финансирование.
Keywords: regional economy, investment development, project financing.
Изучение проблемы развития строительной отрасли в Республике Татарстан следует производить в комплексе основных её структур, а именно: жилищный рынок, государственная жилищная политика и действия кредитных учреждений. Вопрос увеличения уровня обеспеченности жильем
для нашего региона стоит глобально и затрагивает не только основные её характеристики. Для успешного развития регионального жилищного фонда в условиях острой нехватки инвестиций и высокого уровня износа необходима разработка концепции, позволяющей осуществлять эффективное регулирование этих процессов.[3] События, произошедшие в 2008 - 2010 годах, доказывают предположение о необходимости эффективной системы регулирования взаимодействия между предложением и спросом на рынке жилья. Соединение разнообразных методов изучения основных частей жилищного сектора с региональной социально - экономической системой, по моему мнению, даст возможность наиболее полно рассмотреть проблему «жилищного вопроса».
Всем известно, что сфера строительства от воздействий кризиса 2008 года пострадала больше всего. В результате отсутствия заказов, были разорены многие строительные организации и производители специализированных механизмов. В случае отсутствия необходимой экономической поддержки и помощи сложившаяся ситуация грозила стать не управляемой.
Правительство, а также региональные органы власти, осознав значимость и системность строительной сферы с начала 2009 года начали предлагать решения. Среди важнейших мер по урегулированию ситуации ключевое место заняли финансовые субсидии и кредитование.
Учитывая то обстоятельство, что рынок у строительных организаций практически «рухнул», основной целью данных субсидий было предотвращение коллапса в данной области. В основном такая форма поддержки была предоставлена наиболее крупным строительным организациям, чье положение на рынке было доминирующим.
Кредитное финансирование происходило по линии местного и регионального правительства, и благодаря низким ставкам носило
поддерживающий характер. Основной отличительной чертой таких займов стало, что они выдавались лишь строительным организациям, у которых объекты незавершенного строительства были готовы минимум на 80 - 90 процентов. Обеспечением выполнения кредитных обязательств были гарантии Правительства, что вызвало большой интерес со стороны банковских и кредитных учреждений.
Кризис также неблагоприятно повлиял и на банковскую сферу, было значительное снижение кредитного портфеля, однако финансирование строительных проектов не прекращалось.
В Республике Татарстан, как и во всем мире, основной отличительной чертой развития строительной индустрии является большая зависимость от заемных средств. Это обусловлено большим масштабом деятельности строительных организаций.
На начальном этапе строительства, для покупки земельного участка, оплаты услуг подрядных организаций и приобретения строительных материалов необходимы значительные финансовые ресурсы, привлечь которые можно лишь получением долгосрочных банковских кредитов, сроком погашения более 5 лет. Длительный срок обусловлен продолжительностью строительного процесса и временем, необходимым для реализации квартир. Таким образом, примерный срок возврата инвестиций и погашения обязательств составляет более 5 лет.
Основной проблемой в период кризиса была излишняя закредитованность строительных организаций. Вследствие снижения спроса на квартиры в кризисный период, у застройщиков появились проблемы с возвратом инвестиций, что негативно повлияло на возможность обслуживания накопившейся долговой массы. Произошло ухудшение кредитной истории и как следствие невозможность получения новых займов, а значит и продолжения своей деятельности.
Благодаря получениям субсидий от государства к концу 2009 года ситуация на строительном рынке стала улучшаться. Большинство крупных компаний сумели завершить незаконченные объекты и продолжить возведение новых зданий и сооружений. Застройщики сумели достичь целевых показателей и улучшить кредитную историю.
Немало важную роль в стабилизации положения сыграли и кредитные организации. Как известно, основной доход банков составляют процентные платежи, которые зависят от суммы и срока займов, поэтому кредитование застройщиков всегда интересовало крупные кредитные учреждения, и они были заинтересованы в скорейшем восстановлении платежеспособности строительных предприятий. Путем предоставления отсрочек погашения по новым кредитам и реструктуризации действующих, банки и кредитные учреждения внесли свой весомый вклад в восстановлении строительной отрасли.
От состояния инновационного потенциала зависят управленческие решения по выбору и реализации инновационной стратегии, в связи с этим необходима его комплексная оценка. Выделяют два подхода к оценке инновационного потенциала: детальный, при котором инновационный потенциал оценивается по системе показателей с целью выявления возможности осуществления конкретного проекта; диагностический, заключающийся в анализе состояния предприятий по ряду внешних и внутренних параметров.[5]
По количеству квадратных метров ежегодно возводимого жилья в Республике Татарстан, можно с уверенностью утверждать, что строительная отрасль вышла из состояния рецессии, и активно началась стадия её восстановления.
В последнее время основные крупные банки Республики Татарстан разработали систему уменьшения рисков, благодаря чему сумели предоставить большое количество заемных средств девелоперским организациям.
Строительная сфера в Республике Татарстан является одной из самой высокорентабельной, однако, имеет несколько существенных недостатков:
- продолжительный срок окупаемости проектов;
- значительный уровень скрытых денежных потоков.
Поэтому финансирование данной отрасли является как выгодным, так и рискованным.
В большинстве случаев проекты строительства коммерческой недвижимости представляют собой девелоперские проекты. Девелоперский проект — это инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. При этом под инвестиционным проектом следует понимать сознательно реализуемую взаимосвязанную систему мероприятий и задействованных в них ресурсов, направленную на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода [2].
В данной статье, автор попытался выяснить, какие из кредитных организаций проявили наибольшую активность в области кредитования строительных проектов. Степень активности финансовых учреждений в строительной сфере оценивалось на основании объемов предоставленных заемных средств девелоперским предприятиям за 2011, 2012, 2013 года.
В расчетах учитывались как прямое кредитование, так и проектное финансирование, т.е. предоставление заемных средств взамен на долю в уставном капитале предприятия.
Наиболее актуальные источники финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости по сложности привлечения эксперты ранжируют следующим образом [4]:
1) банковское инвестиционное кредитование;
2) банковское проектное финансирование;
3) прямые инвестиции со стороны потенциальных партнеров;
4) облигационные займы в России;
5) облигационные займы за рубежом (евро-бонды);
6) первичное размещение акций (IPO).
В настоящее время наиболее популярны следующие два вида кредитования застройщиков:
- кредитование на пополнение оборотных средств, при котором строительная организация имеет возможность использовать заемные средства по своему усмотрению. Источником погашения могут выступать любые средства организации. Данная форма наиболее распространена среди крупных девелоперских организаций. Процентные ставки по таким кредитам минимальны.
- целевое предоставление заемных средств. В данном случае кредитование происходит в рамках реализации конкретного проекта. Застройщик лишен возможности использовать средства на иные цели. Источником погашения, как правило, служат часть готовых квартир в построенном на кредитные средства доме, чем обусловлена высокая процентная ставка. Данная форма наиболее распространена среди мелких и средних девелоперских организаций.
Структура проектного финансирования различных инвестиционно -строительных объектов может отличаться в зависимости от специфики финансирования проекта, особенностей назначения проекта, от существующих договоров или контрактов, которые составляют основу для финансирования. [4]
Также встречаются ситуации, при которых банки одобряют кредит при условии получения части доли в уставном капитале заемщика. Благодаря такой схеме, финансовые учреждения получают возможность контролировать денежные потоки девелоперской организации. При этом банк получает не только проценты за пользование средствами, но и часть инвестиционного дохода. После завершения проекта, кредитор возвращает заемщику свою долю в его организации.
Таким образом, наибольшую активность на рынке кредитования недвижимости проявляют те банки, чьи возможности позволяют выдавать многомиллионные ссуды на длительный период. С точки зрения бухгалтерской отчетности, это предполагает наличие в балансе кредитной организации устойчивых, а также долгосрочных пассивов. В настоящее время, это топ 20 наиболее крупных банков России, в первую очередь это Сбербанк и группа компаний ВТБ.
Согласно источникам аналитической компании Knight Frank, в сфере кредитования застройщиков, кроме ВТБ и Сбербанка начали себя проявлять и другие финансовые учреждения, в том числе: Райффайзенбанк, Сити-банк, Юникредит, Сосьете Женераль Восток, МДМ - банк. Среди Европейских банков наибольший кредитный портфель в сфере финансирования строительства имеют: швейцарский банк Credit Suisse, немецкие Hypo Real Estate International и Deutsche bank.
При помощи данных сети интернет, можно составить представление об активности в строительной отрасли группы компаний ВТБ и Сбербанка. Положение крупнейшего банка страны Сбербанка является поистине монопольным, объем профинансированных девелоперских проектов, по аналитическим данным РБК более 10 миллиардов долларов. В числе основных её Заемщиков числятся такие крупнейшие представители отечественного строительства, как Coalco, «Крокус Интернешнл», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Капитал груп», «ДОН-Строй».
В г.Казань на средства Сбербанка строятся следующие объекты:
- Коттеджный поселок "Лесной городок" (таун-хаусы) 10 км. Оренб. Тракт Лаишевского р-на, РТ;
- ЖК Олимп на улице Зорге, 66;
- ЖК Флагман Проспект Победы.
Группа компаний ВТБ активно занимается финансированием как коммерческой, так и жилой недвижимости. Объем кредитного портфеля в конце 2012 года составил более 72 миллиардов рублей.
Не так давно ВТБ подписал соглашение о сотрудничестве с канадской компанией SITQ о создании инвестиционного фонда, объемом 200 миллионов долларов, средства которого будут направлены на кредитование коммерческой недвижимости. По мнению экспертов это даст возможность банку осуществлять высокоэффективные инвестиции.
В г.Казань на средства группы компаний ВТБ строятся следующие объекты:
- многоэтажные жилые дома в пос.Константиновка;
- сеть таунхаусов в пос.Клыки;
- многоэтажные жилые дома в поселке Лаишево и т.д.
Проведенный в данной статье анализ источников финансирования
строительных организаций в области реализации проектов коммерческой недвижимости, позволяет сделать вывод, что в настоящее время реализация проектов застройщиков осуществляется, в основном, за счет заемных средств банков. Однако немало важную роль играет и наличие собственного капитала застройщика в реализации проекта. С точки зрения финансовых учреждений, собственные средства являются доказательством заинтересованности самой организации в успешной реализации проекта.
Прочие источники привлечения денежных средств в проект (облигационные займы, средства соинвесторов, IPO и т.д.) можно охарактеризовать как дополнительные, используемые в большинстве случаев с целью дофинансирования проекта [1]. В Республике Татарстан данные инструменты используются крайне редко, т.к. процедура организации и подготовки к размещению облигаций по многим критериям является более сложным, нежели одобрение банковского кредита. Значит, возрастает необходимость усовершенствования системы предоставления финансовыми учреждениями займов застройщикам на цели реализации строительных проектов в Республике Татарстан, с учетом международного и отечественного опыта в данной сфере.
Библиографический список
1. Заславская О.С. С мечтой в кошельке. Где искать источники
финансирования инвестиционных проектов.
URL:http://www.rg.ru/2008/09/18/mechta.html.
2. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер. 2003. 256 с.
3. Романова А. И. Развитие рынка строительных услуг как условие инвестиционного роста региона // Известия КГАСУ, 2013, №2 (24) - 326с.
4. Романова А. И., Доброседова Е.А. Инвестиционное развитие строительного комплекса региона на основе проектного финансирования // Известия КГАСУ, 2012, №4 (22) - 460с.
5. Загидуллина Г.М., Зарипова А.В. Инновационный аспект инвестиционностроительного кластера Республики Татарстан // Известия КГАСУ, №1(19), 2012, С. 159-164.
