CC BY
30
УДК 332.122
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ПРОЕКТА «ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЕ ЗДАНИЕ» О.В.Мурашова1
Московский государственный строительный университет, 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.
Рассмотрены особенности расчётов инвестиционной привлекательности «интеллектуальных зданий». Показано, что существующие экономические подходы рассматривают инвестиции на доведение объекта недвижимости до статуса «интеллектуальное здание» как дополнительные затраты, а не как источник получения выгоды в будущем. Предложена методика расчёта совокупной стоимости владения «интеллектуальным зданием». Ил.2. Библиогр. 1 назв.
Ключевые слова: инвестиционная привлекательность; интеллектуальное здание; структура затрат; совокупная стоимость владения.
INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF THE PROJECT «INTELLIGENT BUILDING» O.V.Murashova
Moscow State Building University, 26 Yaroslavskoye shosse, Moscow,129337.
The author examines the features of calculations of investment attractiveness of «intelligent buildings». It is demonstrated that the existing economic approaches rate investments in bringing the property to the status of the «intelligent building» as additional costs, rather than as a source of future benefits. The author proposes the procedure to calculate the total cost of the «intelligent building» ownership. 2 figures. 1 source.
Key words: investment attractiveness; intelligent building; costs structure; total cost of ownership.
Уровень затрат по эксплуатации современных использования материальных и трудовых ресурсов; зданий коммерческого назначения на настоящий момент по оценкам экспертов остается достаточно высоким и имеет тенденцию к росту. Ускорение технического прогресса и увеличение сложности протекающих бизнес-процессов объективно воздействуют на требования арендаторов и собственников к качеству инфраструктуры занимаемых ими площадей офисных зданий. Требования, с одной стороны, дифференцируются, с другой - усложняются. Это влияет и на увеличение энергопотребления зданиями. Несмотря на довольно низкий уровень заработной платы обслуживающего персонала, постоянное повышение стоимости энергоресурсов, с каждым годом увеличивается доля эксплуатационных расходов в составе постоянных издержек организации. Уровень эффективности управления инфраструктурой здания и оптимизация эксплуатационных расходов являются факторами повышения конкурентоспособности выпускаемой продукции или услуг. Строительство так называемого «Интеллектуального здания» (далее ИЗ), составляющие элементы которого поддерживают инфраструктуру здания в рамках целостной системы, позволяет комплексно решать проблему обеспечения высокого качества и конкурентоспособности отечественной недвижимости.
Создание ИЗ требует вложения дополнительных по сравнению с традиционными денежных средств в технологические процессы и решения, но в итоге эти средства, будучи направленными на повышение ценности объекта, в перспективе окупаются:
- полезность ИЗ, в первую очередь, связана со стоимостью прогнозных будущих выгод (оптимизацией
оптимизацией использования инженерного оборудования; управление и учет расходов при эксплуатации, а также управление себестоимостью строительства за счет объединения дублируемых систем и т.д.);
- если выбранные решения максимально соответствуют назначению объекта недвижимости, повышаются потребительские качества объекта (за счет оптимизации бизнес-потоков, поддержания комфортной рабочей среды и т.д.).
Главной ошибкой принятых экономических подходов является то, что денежные средства на доведение объекта недвижимости до ИЗ рассматриваются как дополнительные затраты, а не как дополнительные инвестиции для получения значительной выгоды в будущем. Технологию ИЗ следует рассматривать как новый фактор увеличения стоимости проектирования и строительства. При этом увеличение объема инвестиций происходит на сумму меньшую, чем эффект, получаемый от реализации объекта в процессе его эксплуатации. Используя возможность наращивания потенциала системы и анализа рыночной конъюнктуры, можно добиться оптимальной отдачи от вложенных средств, а также их дальнейшей максимизации. Создание ИЗ позволит построить здание с основным набором функций, с минимально необходимым набором аппаратных средств и постепенно их наращивать по мере появления потребности.
На основе анализа различных источников можно выделить следующие наиболее перспективные сегменты рынка недвижимости, где внедрение современных технологий наиболее актуально: интеллектуальные здания административного или промышленного
1Мурашова Ольга Владимировна, старший преподаватель кафедры экономики и управления в строительстве. Murashova Olga Vladimirovna, a senior lecturer of the Chair of Economics and Management in Construction.
назначения; медицинские центры; бизнес-центры; развлекательные центры.
Жизненный цикл проекта является исходным понятием для исследования проблем финансирования работ и принятия соответствующих решений.
Расчет на основании жизненного цикла обычно используют для инвестиционных проектов, для которых характерны большой объем вложений и длительный жизненный цикл. К такому типу проектов относится и проект ИЗ. Структура и объем затрат могут значительно варьироваться в зависимости от стратегии, принятой в строительной организации. Главной задачей при планировании затрат является соответствие характеристик «Интеллектуального здания» задачам и уровню бизнеса, который оно призвано обслуживать. По проведенным исследованиям полный объем за-
совокупной стоимости владения на первоначальные (капитальные вложения) и текущие.
К первоначальным затратам относятся: стоимость разработки и внедрения проекта; привлечение внешних консультантов; первоначальные закупки основного программного обеспечения; первоначальные закупки аппаратного обеспечения. Первоначальные затраты осуществляются, как правило, один раз на начальных этапах создания системы управления. При этом выбор той или иной стратегии, аппаратной и программных платформ весьма существенно влияет на последующие текущие затраты. От выбранных технологий и их комплектации зависит последующая стоимость эксплуатации здания.
В свою очередь, текущие затраты состоят из трех компонентов: стоимость обновления и модернизации
Строительство
Платежи и
ресурсы
Ремонт
оборудования
Эксплуатация
Рис.1. Структура затрат в стоимости владения зданием.*
*Адаптировано для российских условий на основе данных Финского союза стандартизации SFS(1999)
Экономия Строительство Платежи за ресурсы Ремонт оборудования Эксплуатация
Рис.2. Структура затрат в стоимости владения «Интеллектуальным зданием»
трат на создание ИЗ в течение первых 5 лет может быть в несколько раз ниже объема затрат, которые осуществляются в оставшееся время эксплуатации объекта.
На каждом этапе жизненного цикла затраты на создание и поддержание в период эксплуатации технологий ИЗ можно систематизировать по следующим направлениям: оборудование, установленное в здании; системное программное обеспечение; прикладное программное обеспечение; внешний консалтинг( услуги внешних консультантов); внутренняя работа (заработная плата сотрудников, занятых внедрением и поддержкой системы); общепроизводственные за-траты,ассоциированные с системой.
Сумма затрат на строительство и затрат на эксплуатацию здания на протяжении всего его жизненного цикла представляет собой стоимость владения зданием. В соответствии с моделью совокупной стоимости владения (ССВ) можно разделить затраты
системы; затраты на управление системой в целом; скрытые затраты.
Под «затратами на управление системой» общепринято понимать расходы, связанные с управлением и администрированием компонентов автоматизированной системой управления зданий. Из этих затрат целесообразно выделить следующие: обучение административного персонала и конечных пользователей; заработная плата; привлечение внешних консультантов; учебные курсы и сертификация; техническое и организационное администрирование и сервис.
В статье «скрытые простои» предлагается выделить следующие виды затрат: затраты, связанные с перемещением, добавлением/удалением, изменением служб и сервисов; ошибки персонала; затраты, связанные с ликвидацией аварийных ситуаций.
Доля первоначальных издержек в общей стоимости владения зависит в первую очередь от периода «владения», который берется индивидуально для ка-
ждого объекта недвижимости. По различным расчетам, при периоде владения 40 лет доля стоимости строительства и проектирования здания может составлять 11% от всех затрат (рис. 1). Оставшиеся 89%
- это расходы при эксплуатации, которые рядом исследователей предлагается объединить в следующие группы [1]:
- платежи на энергоресурсы - 14%;
- затраты на ремонт и модернизацию - 25%;
- оплата труда инженеров службы эксплуатации- 50%.
На рис. 1 показано формирование стоимостного жизненного цикла объекта недвижимости.
Расчет совокупной стоимости владения осуществляется в два этапа. На первом этапе формируются промежуточные таблицы для определения входящих и исходящих платежей в период жизненного цикла здания. Затем, с учетом дисконтирования рассчитывается условный общий доход, который, очевидно будет отрицательным. При анализе различных вариантов реализации ИЗ при прочих равных условиях предпочтительнее будет вариант, имеющий наименьшую совокупную стоимость владения.
Анализ реализованных проектов ИЗ в России показал, что установив систему комплексной автоматизации в здании, можно добиться существенного со-
кращения эксплуатационных расходов при повышении эффективности управления объектом, а именно:
- снизить на 20-30% платежи на энергоресурсы;
- снизить на 40-60% затраты на профилактику, ремонт и модернизацию оборудования;
- сократить более чем на 60% затраты на оплату труда обслуживающего персонала и пр.
Таким образом, сокращение стоимости владения зданием имеет потенциал от 40% до 60% (рис. 2). [1]
В процессе реализации каждого проекта необходимо стремиться достичь оптимального соотношения между стоимостью строительства и расходами на дальнейшую эксплуатацию. При грамотной реализации проекта можно добиться того, что, к примеру, система комплексной автоматизации незначительно увеличит общую смету на строительство в расчете на кв.м общей площади объекта, а в большинстве случаев через 2-3 года стоимость владения обычным зданием начинает превышать стоимость владения «Интеллектуальным зданием». Тем самым достигается экономический эффект от реализации проекта ИЗ, когда затраты на владение «обычным» зданием начинают превышать затраты на владение «Интеллектуальным зданием» за счет эффектов, достигаемых в процессе эксплуатации.
Библиографический список
1. Вроблевский Р.В. Экономические обоснования автоматизации зданий, Май, 2006.
УДК 336
ПРЕДПОСЫЛКИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИНФОРМАЦИОННОЙ БАЗЫ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОРГАНИЗАЦИИ
Н.В.Недбайлова1
Тихоокеанский государственный экономический университет, 690000, Приморский край, г. Владивосток, Океанский пр-т, 19А.
Дана критическая оценка существующего порядка составления и анализа отчета о движении денежных средств. Предложены пути по совершенствованию информационной базы для оценки денежных потоков организации. Ил. 1. Библиогр. 7 назв.
Ключевые слова: денежные потоки; информационная база; совершенствование; методы.
BACKGROUNDS TO IMPROVE THE INFORMATION BASE AND ASSESSMENT METHODS OF THE
ORGANIZATION CASH FLOWS
N.V.Nedbailova
Pacific State Economic University,
19A Ocean Av., Vladivostok, the Prymorye, 690000.
The author gives critical assessment of the existing order of preparation and the analysis of the account of cash flows. She offers directions to improve the information base to assess organization cash flows. 1 figure. 7 sources.
Key words: cash flows; information base; improvement; methods.
Концепция денежного потока организации как самостоятельного объекта финансового управления еще не получила достаточного отражения не только в отечественной, но и в зарубежной литературе. Приклад-
ные аспекты этой концепции рассматриваются обычно лишь в составе вопросов управления остатками денежных активов, формированием ресурсов и антикризисного управления организацией при угрозе банкрот-
1Недбайлова Нина Валерьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета, анализа и аудита, тел.: 89084427603, e-mail: nedbaylova_nv@mail.ru
Nedbailova Nina Valerjevna, a candidate of economic sciences, an associate professor of the Chair of Accounting, Analysis and Audit, tel.: 89084427603, e-mail: nedbaylova_nv@mail.ru
