Инвестиционная привлекательность ипотечного кредитного продукта для потребителя Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

С. В. Рогожин, Н. С. Цимбаленко

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТНОГО ПРОДУКТА ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЯ

Аннотация

В статье рассмотрена проблема привлекательности инвестиций в недвижимость с использованием ипотечного кредита. Выполнено построение математической модели. Дана методика выбора оптимального решения.

Ключевые слова

Инвестиции, недвижимость, ипотека, математическая модель.

S. V. Rogozhin, N. S. Tsimbalenko REAL ESTATE INVESTMENT APPEAL WITH MORTGAGE

Annotation

In this article we consider the problem of real estate investment appeal with mortgage and construct mathematical model. Method of optimal solution of the problem was found.

Keywords

Investment, mortgage, mathematical model, real estate.

В современных российских условиях проблема обеспечения жильем населения занимает центральное место в блоке проблем удовлетворения основных потребностей человека.

Как отмечалось нами ранее, основным способом приобретения квартиры, жилого дома или иного объекта жилой недвижимости выступает купля-продажа жилья, поскольку предоставление гражданам государственного, ведомственного, муниципального жилья в настоящее время, а также собственное строительство и прочие виды вторичного возникновения права собственности (наследование, дарение и т. п.) на объекты жилой недвижимости незначительны по объемам. При этом возможны и другие варианты реализации права на жилище, зависящие от волевого решения субъекта, нуждающегося в жилье.

Схема принятия решения может быть представлена следующим образом (см. рис. 1).

При выборе оптимального варианта при решении проблемы обеспечения

жильем потребитель сталкивается с необходимостью оценки инвестиционной привлекательности ипотечного кредитного продукта. Учитывая практику применения данного понятия, в рамках настоящего исследования следует определить инвестиционную привлекательность как обобщающую характеристику преимуществ и недостатков инвестирования отдельных направлений и объектов с позиций конкретного инвестора.

В целом, инвестиционная привлекательность любого проекта подразумевает под собойэкономическую целесообразность инвестирования, основанную на сопоставлении интересов и возможностей инвестора, которая обеспечивает достижение поставленной цели при приемлемом уровне доходности с учетом затратной составляющей и рискованности. Анализируя инвестиционную привлекательность ипотечного кредитного продукта, необходимо построить модель затрат на приобретение жилого объекта недвижимости с использованием ипотечного кредита.

Осознание необходимости в жилье

Оценка доходных возможностей: совокупного дохода

Рисунок 1 — Схема принятия решения

В общем виде данную модель можно представить следующим образом:

Fs = So + Scr + Pr + V+A + K + R + G, где Fs — общая сумма расходов по приобретению объекта жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита;

So — сумма первоначального взноса за объект недвижимости, представляющая сумму собственных средств клиента банка; Scr — сумма ипотечного кредита; Pr — дисконтированная сумма процентов за весь срок пользования ипотечного кредита;

V — сумма расходов на проведение оценки независимым профессиональным оценщиком;

А — дисконтированная сумма всех страховых платежей, которые будут уплачены за весь срок пользования кредитом; К — сумма комиссии банка; Я — суммариэлторской комиссии по подбору объекта недвижимости и сопровождению сделки; G — сумма государственной пошлины за регистрацию права собственности на объект жилой недвижимости и залога. В данной модели

So = eS и Scr = S(1 - в), где в — коэффициент «кредит/залог», устанавливаемый банком исходя из стоимости кредита и стоимости объекта жилой недвижимости; S — стоимость объекта жилой недвижимости по договору купли-продажи.

Комиссия банка представляет собой либо фиксированную сумму, либо составляет определенный процент от суммы ипотечного кредита. Вторая ситуация в современной российской практике является более распространенной: K = kScr, где k — процентный коэффициент комиссии банка.

Комиссия риэлторской компании может быть определена следующим образом:

R =rS,

где r — процентный коэффициент комиссии риэлтора.

Расходы по оплате комиссии банку, риэлторской компании, а также оплата госпошлины и вознаграждение оценщику носят разовый характер, и последние две величины определяются фиксированной суммой в соответствии с тарифами оценщика и нормативными актами регистрационной службы: V=const, R=const.

Основное отличие ипотечных программ российских банков, наиболее значимое для оценки инвестиционной привлекательности ипотечного кредитного продукта, состоит в вариантах погашения ипотечного кредита: аннуитетными и дифференцированными платежами, а также в применении фиксированной или плавающей процентных ставок.

Рассмотрим первый вариант погашения ипотечного кредита, а именно с использованием схемы уплаты кредита аннуитетными платежами. В данном случае:

i/12

P = S.

1 - (1 + i/12)-

где Р — аннуитетный платеж по ипотечному кредиту; п — срок кредитования (в мес.);

i — годовая процентная ставка по ипотечному кредиту.

P„r = Scr,,

d>

где Ppr — сумма процентов в аннуитетном платеже;

dm — количество дней в месяце; dy — количество дней в году.

Тогда Pcr=P - Ppr, где Pcr — сумма погашаемого основного долга в аннуитетном платеже.

Соответственно остаток основной суммы долга Sost(t) в каждый период времени доставит:

Sost(t) = Scr-XPcrt,

Sost(t) = Sc^-X(P -Ppr(())

Sot (( ) = Scrt

f

Scr-

/12

- - Scr

d d„

\

к 1 -(1 + Уп) ~yJt

Величина остатка ссудной задолженности на каждый последующий год после выдачи кредита необходима для расчета ежегодных платежей по страхованию.

A = Z Sosttsl,

где s — страховой тариф по страхованию видов рисков (обязательным выступает страхование объекта залога, могут подлежать страхованию жизнь и трудоспособность заемщика и право собственности (титул) на объект залога); l — соотношение страховой суммы и остатка ссудной задолженности (обычно устанавливается в размере 110 %).

Особо отметим, что первый платеж по страхованию фактически оплачивается еще до получения основной суммы кредита, таким образом, первый страховой платеж составит:

A1 = Scr • sl.

Тогда развернутый вид модели Fs = So + Scr + Pr + V + A + K + R + G может быть представлен следующим образом:

=^ + пБку(1 -в

1 -(1 + /и)

В том случае, когда ипотечной программой банка предусмотрено погашение кредита дифференцированными платежами, расчет суммы процентов и общей суммы расходов по страховым платежам, уплачиваемых заемщиком за весь период пользования кредитом, будет иметь иной вид:

Рт, = - Ь1 ^

Е Бсг' -Е(Всг 1

— —— - ВГп—тт), -(1 + /'12/ С

81 + кВсг + гБ^ + V + О

у

п ) 12

Вег[ 1 -

, -1

,=1 V п )■ Соответственно общая сумма страховых платежей составит:

( , - л\

А, = Е Вег 1---

,=1,12,24,.., п V П , где , — номер платежного периода. Тогда

Ffгent = /В» + пБ^ (1 - в) + Е Н 1 - — I - + 81 Е Бсг\ 1 -

,=1

, -11 I

,=1,12,24,.,п

г -1

+ кБег + гБ^ + V + О

Таким образом, выбор наиболее оптимального ипотечного продукта для заемщика с точки зрения общих затрат на приобретение объекта жилой недвижимости сводится к нахождению минимального значения функции р с учетом

конкретных условий ипотечных программ.

Таким образом, модель эффективного выбора ипотечного продукта для заемщика в общем виде может быть представлена следующим образом:

РвЦвсг =тт(¥ьапк) F _ т1П(раппШ,У Fannuity Fcliffeгent Fcliffeгent )

В том случае, если программами ипотечного кредитования предусматривается фиксированная процентная ставка на весь срок кредитования, на основании данной моделивыбора ипотечного продукта с использованием моделей расчета общих затрат на приобретение объекта жилой недвижимости (рапш1у и р^ег-ега-) можно сделать вывод об оптимальном решении для потенциального заемщика, а также оценить в первом приближении инвестиционную привлекательность ипотечного продукта.

Однако полноценный анализ инвестиционной привлекательности ипотечного кредитного продукта должен учитывать практику применения российскими банками схемы начисления процентов по ипотечному кредиту с применением плавающей (или переменной) процентной ставки, сравнительную доходность инвестиций в иные активы и оценку рискованности вложений.

Библиографический список

1. Селюков, В. К. Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации [Текст] / В. К. Селюков, С. Г. Гончаров // Маркетинг в России и за рубежом. — 2000. — № 6. — С. 29-35.

2. Семенов, К. И. Выбор объекта моделирования ипотечного кредитования в России [Текст] / К. И. Семенов // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика.

— 2009. — Вып. 2 (29). — С. 297-300.

3. Фаерман, Е. Ю. Ипотечное кредитование (анализ и моделирование) [Текст] / Е. Ю. Фаерман [и др.] // Аудит и финансовый анализ. — 1998. — № 2. — С. 156-167.

4. Безрукова, Т. Л. Формирование инвестиционной привлекательности в процессе управления инновационным проектом [Текст] / Т. Л. Безрукова, М. К. Добросоцкий // Современная экономика: проблемы и решения. — 2010.

— № 9. — С. 27-30.

п

Bibliographic list

1. Selukov, V. K. Analysis of Demand and Supply on Mortgage Market in Russia [Text] / V. K. Selukov, S. G. Goncharov // Marketing in Russia. — 2000. — № 6. —P. 29-35.

2. Semenov, K. I. The Choice of Mortgage Model [Text] / K. I. Semenov // Vestnik INZHECONa, Ser. Economics. — 2009. — V. 2 (29). — P. 297-300.

3. Faerman, E. Y. Mortgage (Analysis and Modelling) [Text] / E. Y. Faerman [etc.] // Audit and Financial Analysis. — 1998. — № 2. — P. 156-167.

4. Bezrukova, T. L. Formation of Investment Appeal in Managerial Process by the Innovative Project [Text] / T. L. Bezrukova, M. K. Dobrosotsky // Modern Economic: Problems and Solutions. — 2010. — № 9. —P. 27-30.