CC BY
45
экономика, управление и организация строительства
УДК 69.05: 658.512.4
Л.В. Киевский, С.Н. Шульженко*, А.А. Волков**
ООО НПЦ «Развитие города», *ТулГУ, **НИУМГСУ
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПОЛИТИКА ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА НА ЭТАПЕ ОРГАНИЗАЦИОННОЙ ПОДГОТОВКИ СОСРЕДОТОЧЕННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
Рассмотрены особенности сосредоточенного строительства на территориях муниципальных образований. Разработана концепция оценки моделей организационной подготовки различных видов кластеров.
Ключевые слова: геоинформация, заказчик-застройщик, организационная подготовка, территориальный кластер, сосредоточенное строительство, комплексная подготовка, инвестиции
На этапе организационной подготовки сосредоточенного строительства основной задачей является формирование прогнозных направлений развития территорий. Результатом информационного выхода [1] из этого этапа являются геоинформационные данные в виде нормативно-справочных сведений по территориям различного назначения: промышленным, жилищно-граждан-ским, социальным, транспортным схемам и т.д. (табл. 1).
Табл. 1. Геоинформационные сведения развития территорий
Источник информации Показатель Использование в организационной подготовке
Планы социального развития территорий Прогнозная численность жителей по группам; показатели наличия мощностей производств и трехмерные данные по съемкам; площади жилой и социальной зон развития; другие геоданные При формировании этапов организационной подготовки отдельных территорий в виде сводных календарных планов организации инвестирования, проектирования и проведения тендеров с целью заключения договоров с подрядчиками
Генпланы развития территорий Наземные отметки по развитию территорий; сведения о глубине и схемах заложения и развития трасс
Картографические схемы коммуникаций Сведения о наличии преград, пересечений; виды использования новых технологий
На основании анализа исходных данных (см. табл. 1) и нормативов по удельным расходам инвестирования каждого этапа организационной подготовки можно получить данные для формирования программ организационной подготовки территорий сосредоточенного строительства на расчетный период с разбивкой по годам. Следует подчеркнуть, что методологическая основа комплексной подготовки отдельных строительных площадок, жилых массивов в виде микрорайонов и застройки этого вида сосредоточенного строительства достаточно полно изложена в работах многих ученых [2—12]. Вместе с тем подлежат исследованию и систематизации следующие особенности сосредоточенного строительства:
разнообразие видов моделей застройки многоцелевыми объектами (раз-ноотраслевые нормативы);
предпочтение по объемам и срокам инвестирования, отдаваемое различным территориям кластеров;
совмещение отдельных этапов организационной подготовки с целью сдачи площадок к запланированным срокам начала и окончания строительства.
Общий вид плана организационной подготовки территорий сосредоточенного строительства (на примере МО г. Тула) приведен на рис. 1.
Рис. 1. Границы муниципального образования г. Тула до и после изменения с учетом видов отраслевой застройки — доминирующих зон кластерной застройки
Так как сосредоточенное строительство подразумевает наличие разнообразных объектов, таких как промышленные предприятия, спортивные комплексы, общеобразовательные школы и детские сады, торгово-развлекатель-ные центры [13], соответственно, следует ожидать и множества источников инвестирования. Однако нужно учитывать и тот факт, что для привлечения различных инвестиционных потоков должна обеспечиваться надежность системы управления. Здесь речь идет о надежности, которая с определенной
Расположение зон
кластерной
застройки:
I - промышленная;
II - жилая;
III - социальная;
IV - технические системы
вероятностью должна обеспечивать достижение планового результата функционирования системы организационной подготовки в условиях случайных возмущений присущих строительству [14]. С целью моделирования и оптимизации циклов организационной подготовки необходимо иметь варианты аккумулирования инвестиционных потоков [15].
Рассмотрим модели инвестиционных потоков при различных формах кластерной застройки и организационной структуры ее подсистем (рис. 2—5).
Рис. 2. Простая однопродуктивная одноцелевая модель организационной подготовки (для одного объекта)
Инвестиционные потоки в случае простой однопродуктивной одноцеле-вой модели организационной подготовки (для одного объекта) (см. рис. 2) можно представить в следующем виде:
X СV, < И, (1)
1=1
где с. — объем денежных средств; V . — количество объектов организационной подготовки; И. — ограничение по объему инвестиций территории с учетом числа исполнителей этапов подготовки [3].
Рис. 3. Простая однопродуктивная многоцелевая модель организационной подготовки
Для простой однопродуктивной многоцелевой модели организационной подготовки инвестиционные потоки распределятся так (см. рис. 3):
п т
V, (2)
¡=1 j=l
где В. — затраты на выполнение этапов по геоинформации из планов территориального развития; 3 — задел строительства;
>
т
Рис. 4. Простая многопродуктивная многоцелевая модель организационной подготовки нескольких территорий кластера: К. — государственные средства; N. — количество объектов на г'-й площадке кластера; V — удельный вес объема подготовительных работ; К. — средства муниципального инвестирования; N — количество объектов кластерной застройки муниципального образования; т — число территориальных кластеров по доминантным отраслям
Рис. 5. Сложная многопродуктивная многоцелевая модель с несколькими пусковыми очередями
Приведенные модели [11] являются основой инвестиционной политики реализации взаимодействия заказчик-застройщик в наиболее выгодной форме для каждой конкретной задачи. Немаловажными являются формы и источники инвестиционных фондов:
государственные и муниципальные средства на организационную подготовку:
где т — число территориальных кластеров по доминантным отраслям; К. — государственные и муниципальные средства; N. — количество объектов кластерной застройки; М0 — мощность организационной подготовки (М0 = В^е1к\
средства, поступающие из прибыли предприятий (включая доходы частных лиц):
Инвесторы (дольщики)
т
(5)
т
(6)
где П — прибыль предприятий;
различные виды кредитования:
по размерам кредитной нагрузки (от 13 до 20);
по долговременности (от 1 месяца до 3 лет);
по объемам кредита (от 370 тыс. руб. до 500 млн руб.).
аккумулирование средств нескольких заказчиков (рис. 6).
Консорциум инвесторов
Заказчик 1
Распределение доходов
Рис. 6. Структура аккумулированных средств нескольких заказчиков
Общий кредит
и
Преимущества экономики территориального кластера заключаются в том, что сроки окупаемости инфраструктурных объектов значительно меньше, чем, например, при точечной застройке [16, 17]. Кроме того, при кластерной застройке территории инвестирование подготовительного периода и строительства осуществляется из разных источников и позволяет инвесторам привлекать для финансирования не только государственные и муниципальные источники, но и средства частных лиц [18].
Рис. 7. Пример схемы источников инвестирования и распределения инвестиций на различные виды объектов кластера
С учетом нормативов освоения распределение ресурсов в течение периода организационной подготовки, относительно которых заказчик-застройщик должен принимать решения, приведено в табл. 2.
Табл. 2. Общие потребности в ресурсах в соответствии с нормативами
объект Стоимость, млн руб. Отношение мощности к площади мз Продолжительность подготовительного периода, мес./млн руб. (5 %) Потребность в инвестициях по месяцам периода подготовки
1 2 3 4 5
Завод по производству слабой азотной кислоты мощностью 360 тыс. т в год 240 3,6 5/12 9 32 60 89 100
Крупнопанельные 9-ти этажные дома 120 2,7 3/6 21 79 100 — —
Общеобразовательная школа 100 0,4 3/5 11 45 100 — —
Спортивный корпус 130 1,75 2/6,5 6 42 82 100 —
Торговый центр 60 11,2 3/3 67 100 — — —
Так как территориальный кластер состоит из множества разнообразных объектов, то и потоки инвестиций поступают из различных источников.
Календарный план инвестиций в подготовительный период для пяти объектов промышленного кластера приведен на рис. 8.
32 Строительство
шЯшяшШ.
Предподготовка
5Ь
Строительство
Предподготовка
б
Рис. 8. (начало) Календарные планы инвестиционного потока для подготовки строительства объектов промышленного кластера: а — промышленного объекта; б — жилой застройки
а
Строительство
Предподготовка
д
Рис. 8. (окончание) Календарные планы инвестиционного потока для подготовки строительства объектов промышленного кластера: в — общеобразовательной школы; г — спортивного корпуса; д — торгового центра
в
г
для эффективной работы комплексного метода организации кластерной застройки необходимо оптимизировать графики инвестиционных потоков и привести их к наиболее удобному виду. С учетом того, что инвестирование идет из разных источников, график оптимизации инвестиционных потоков приобретает вид, приведенный на рис. 9.
Таким образом, для эффективной работы комплексного метода застройки территориального кластера необходимо тесное сотрудничество участников друг с другом, а также с инвесторами, органами государственной власти, банками, консалтинговыми организациями, научно-исследовательскими и образовательными учреждениями для дальнейшего внедрения и развития кластерного строительства. Эффективная организационная подготовка кластерной застройки позволит своевременно начинать и быстро вводить в строй объекты кластера.
Рис. 9. Сводный план инвестиционных потоков в период организационной подготовки
Библиографический список
1. Рюмкин А.И. Информационное обеспечение реформируемой системы управления развитием крупного города // Современные информационные технологии в градостроительстве и региональной планировке (УРБИС97). М., 1998. С. 10—17.
2. Гусаков А.А. Организационно-технологическая надежность строительного производства. М. : Стройиздат, 1974. 252 с.
3. Киевский Л.В. Комплексность и поток. М. : Стройиздат, 1987. 136 с.
4. Развитие города : сб. науч. тр. 2006—2014 гг. / под ред. Л.В. Киевского. М. : СвР — Аргус, 2014. 592 с.
5. Власов В.В., Киевский Л.В., Шупиков С.А. Инженерная подготовка строительства : Опыт г. Ульяновска. М. : Стройиздат, 1989. 190 с.
6. Левкин С.В., Киевский Л.В. Программно-целевой подход к градостроительной политике // Промышленное и гражданское строительство. 2011. № 8. С. 6—9.
7. Олейник П.П., Бродский В.И. Организация строительного производства: подготовка и производство строительно-монтажных работ. М. : МГСУ, 2014. 96 с.
8. Олейник П.П. Организация индустриального строительства объектов. М. : Стройиздат, 1990. 268 с.
9. Олейник П.П. Методология опережающей инженерной подготовки строительной площадки : сб. науч. тр. Института строительства и архитектуры МГСУ. М. : 2008. Вып. 1. С. 39—44.
10. ОлейникП.П., Бродский В.И. Принципы опережающей инженерной подготовки строительных площадок // Промышленное и гражданское строительство. 2011. № 3. С. 38—40.
11. Хадонов З.М. Организация, планирование и управление строительным производством. М. : Изд-во АСВ, 2010. 560 с.
12. Шрейбер А.К., Абрамов Л.И., Гусаков А.А., Волчанский Р.А. Организация и планирование строительного производства / под ред А.К. Шрейбера. М. : Высш. шк., 1987. 368 с.
13. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.
14. Рыбальский В.И. Системный анализ и целевое управление в строительстве. М. : Стройиздат, 1980. 192 с.
15. Экономика недвижимости / под ред. В.И. Ресина. М. : Дело, 2000. 327 с.
16. Афанасьев М.Ю., Мясникова Л.А. Мировая конкуренция и кластеризация экономики // Вопросы экономики. 2005. № 4. С. 12—28.
17. Галимов Д.А. Кластеры: проблемы теории и практики. Бийск : Изд-во Алтайского государственного технического университета, 2010. 96 с.
18. Гумерова Э.Р. Разработка информационной системы бухгалтерского учета малого предприятия ООО «Евросеть» в области розничной торговли средствами мобильной связи. 2000. 60 с.
19. Гумба Х.М. Экономика строительных организаций. М. : Центр экономики и маркетинга, 1998. 240 с.
20. Самарский А.А., Михайлов А.Л. Математическое моделирование : Идеи. Методы. Примеры. М. : ФИЗМАТЛИТ, 1997. 316 с.
Поступила в редакцию в марте 2016 г.
Об авторах: Киевский Леонид Владимирович — доктор технических наук, профессор, главный научный сотрудник, Научно-проектный центр «Развитие города» (ООО НПЦ «Развитие города»), 129090, г. Москва, пр-т Мира, д. 19, стр. 1, 8 (499) 976-41-89, mail@dev-city.ru;
Шульженко Сергей Николаевич — кандидат технических наук, доцент кафедры городского строительства и архитектуры, Тульский государственный университет (ТулГУ), 300012, г. Тула, пр-т Ленина, д. 92, 8 (4872) 35-34-44, shulzh79@mail.ru;
Волков Андрей Анатольевич — доктор технических наук, профессор, ректор, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, 8 (495) 65181-85, RECTOR@mgsu.ru.
Для цитирования: Киевский Л.В., Шульженко С.Н., Волков А.А. Инвестиционная политика заказчика-застройщика на этапе организационной подготовки сосредоточенного строительства // Вестник МГСУ. 2016. № 3. С. 111—121.
L.V. Kievskiy, S.N. Shul'zhenko, A.A. Volkov
INVESTMENT POLICY OF A CUSTOMER-BUILDER AT THE STAGE OF ORGANIZATIONAL PREPARATION OF CONCENTRATED CONSTRUCTION
At the stage of organizational preparation of the concentrated construction the main objective is the formation of the expected directions of territorial development. The result of the information output of this stage is geoinformation data, i.e. regulatory references on the territories of different function: industrial, civil, social, transport schemes, etc..
It is necessary to emphasize that the methodological basis for complex preparation of separate building sites, residential estates in the form of residential districts and buildings of this type of concentrated construction, has already been rather fully stated in the works of many scientists. At the same time such features of the concentrated construction are subject to the research and systematization as:
the variety of the types of construction models of multi-purpose objects; preference of various cluster territories in the volumes and terms of investment; combination of separate stages of organizational preparation for the purpose of delivery of the sites within the planned terms of the beginning and the end of construction.
The advantage of territorial cluster economy is in the fact that payback periods of infrastructure facilities are much less, than, for example, in case of infill construction.
вестник 3/2016
Besides, in case of cluster construction the investment of the preparatory period and the construction period are carried out from different sources and this type allows investors invite not only the state and municipal sources, but also the means of individuals. For effective work of a complex method of the organization of cluster building it is necessary to optimize schedules of investment streams and to lead them to an optimum look.
Thus, the effective work of a complex method of a territorial cluster construction requires close cooperation of the participants with each other, with investors, government bodies, banks, consulting organizations, scientific research and educational institutions for further introduction and development of cluster construction. Effective organizational preparation of cluster construction will allow beginning and bringing into operation the cluster objects in due time.
Key words: geoinformation, customer-builder, organizational preparation, territorial cluster, concentrated construction, complex preparation, investment
References
1. Ryumkin A.I. Informatsionnoe obespechenie reformiruemoy sistemy upravleniya razvitiem krupnogo goroda [Informational Support of the Reformed Control System of the Development of a Big City]. Sovremennye informatsionnye tekhnologii v gradostroitel'stve i regional'noy planirovke (URBIS97) [Modern Information Technologies in Urban Development and Regional Development (URBIS97)]. Moscow, 1998, pp. 10—17. (In Russian)
2. Gusakov A.A. Organizatsionno-tekhnologicheskaya nadezhnost' stroitel'nogo proiz-vodstva [Organizational and Technological Reliability of the Construction Production]. Moscow, Stroyizdat Publ., 1974, 252 p. (In Russian)
3. Kievskiy L.V. Kompleksnost' i potok [Complexity and the Stream]. Moscow, Stroyizdat Publ., 1987, 136 p. (In Russian)
4. Kievskiy L.V., editor. Razvitie goroda: sborniknauchnykh trudov 2006—2014 gg. [Development of a City : Collection of Scientific Works]. Moscow, SvR — Argus Publ., 2014, 592 p. (In Russian)
5. Vlasov V.V., Kievskiy L.V., Shupikov S.A. Inzhenernaya podgotovka stroitel'stva: Opyt g. Ul'yanovska [Construction Site Preparation : Experience of the Ul'yanovsk City]. Moscow, Stroyizdat Publ., 1989, 190 p. (In Russian)
6. Levkin S.V., Kievskiy L.V. Programmno-tselevoy podkhod k gradostroitel'noy poli-tike [Target-oriented Approach to Town-Planning Policy]. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo [Industrial and Civil Engineering]. 2011, no. 8, pp. 6—9. (In Russian)
7. Oleynik P.P., Brodskiy V.I. Organizatsiya stroitel'nogo proizvodstva: podgotovka iproiz-vodstvo stroitel'no-montazhnykh rabot [Organization of a Construction Production: Preparation and Performance of Construction and Installation Works]. Moscow, MGSU Publ., 2014, 96 p. (In Russian)
8. Oleynik P.P. Organizatsiya industrial'nogo stroitel'stva ob"ektov [Organization of Industrial Construction of the Objects]. Moscow, Stroyizdat Publ., 1990, 268 p. (In Russian)
9. Oleynik P.P. Metodologiya operezhayushchey inzhenernoy podgotovki stroitel'noy ploshchadki: sbornik nauchnykh trudov Instituta stroitel'stva i arkhitektury MGSU [Methods of Superior Engineering Preparation of a Construction Site : Collection of Scientific Works of the Institute of Construction and Architecture of MGSU]. Moscow, 2008, issue 1, pp 39—44. (In Russian)
10. Oleynik P.P., Brodskiy V.I. Printsipy operezhayushchey inzhenernoy podgotovki stroitel'nykh ploshchadok [Principles of Superior Engineering Preparation of Construction Sites]. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo [Industrial and Civil Engineering]. 2011, no. 3, pp. 38-40. (In Russian)
11. Khadonov Z.M. Organizatsiya, planirovanie i upravlenie stroitel'nym proizvodstvom [Organization, Planning and Management of Construction Production]. Moscow, ASV Publ., 2010, 560 p. (In Russian)
12. Shreyber A.K., Abramov L.I, Gusakov A.A., Volchanskiy R.A. Organizatsiya i planirovanie stroitel'nogo proizvodstva [Organization and Planning of a Construction Production]. Moscow, Vysshaya shkola Publ., 1987, 368 p. (In Russian)
13. Gradostroitel'nyy kodeks RF (GrK RF) ot 29 dekabrya 2004 g. № 190-FZ [Town-Planning Code of the Russian Federation (GrK RF) from December 29, 2004 no.190-FZ]. (In Russian)
14. Rybal'skiy V.I. Sistemnyy analiz i tselevoe upravlenie v stroitel'stve [System Analysis and Target Management in the Construction]. Moscow, Stroyizdat Publ., 1980, 192 p. (In Russian)
15. Resin V.I., editor. Ekonomika nedvizhimosti [Real Estate Economy]. Moscow, Delo Publ., 2000, 327 p. (In Russian)
16. Afanas'ev M.Yu., Myasnikova L.A. Mirovaya konkurentsiya i klasterizatsiya ekonomi-ki [World Competition and Cluster Economy]. Voprosy ekonomiki [Economical Issues]. 2005, no. 4, pp. 12—28. (In Russian)
17. Galimov D.A. Klastery: problemy teorii i praktiki. [Clusters: Problems of Theory and Practice: Monograph; Altai State Technical University, BTI]. Biysk, Izdatel'stvo Altayskogo gosudarstvennogo tekhnicheskogo universiteta Publ., 2010, 96 p. (In Russian)
18. Gumerova E.R. Razrabotka informatsionnoy sistemy bukhgalterskogo ucheta mal-ogo predpriyatiya OOO «Evroset'» v oblasti roznichnoy torgovli sredstvami mobil'noy svyazi [Development of Informational System Account of a Small Enterprise LLC "Evroset" in the Field of Movable Communication Retail Business]. 2000, 60 p. (In Russian)
19. Gumba Kh.M. Ekonomika stroitel'nykh organizatsiy [Economy of Construction Organizations]. Moscow, Tsentr ekonomiki i marketinga Publ., 1998, 240 p. (In Russian)
20. Samarskiy A.A., Mikhaylov A.L. Matematicheskoe modelirovanie: Idei. Metody. Prim-ery [Mathematical Modeling: Ideas. Methods. Examples]. Moscow, FIZMATLIT Publ., 1997, 316 p. (In Russian)
About the authors: Kievskiy Leonid Vladimirovich — Doctor of Technical Sciences, Professor, chief research worker, lLc Scientific and Research Center "Development of a City" (LLC «Development of a City»), 19-3, prospekt Mira str., Moscow, 129090, Russian Federation; +7 (499) 976-41-89; mail@dev-city.ru;
Shul'zhenko Sergey Nikolaevich — Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Department of Urban Construction and Architecture, Tula State University (TSU), 92 prospekt Lenina, Tula, 300012, +7 (4872) 35-34-44; shulzh79@mail.ru;
Volkov Andrey Anatol'evich — Doctor of Technical Sciences, Professor, Rector, Moscow State University of Civil Engineering (National Research University) (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; +7 (495) 651-81-85; RECTOR@mgsu.ru.
For citation: Kievskiy L.V., Shul'zhenko S.N., Volkov A.A. Investitsionnaya politika zaka-zchika-zastroyshchika na etape organizatsionnoy podgotovki sosredotochennogo stroitel''stva [Investment Policy of a Customer-Builder at the Stage of Organizational Preparation of Concentrated Construction]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2016, no. 3, pp. 111—121. (In Russian)
