CC BY
63Малёваная Наталья Владимировна
консультант-методист Минфина РФ Советник по личным финансам адрес электронной почты - nat.malevanaya@mail.ru
ИНВЕСТИРОВАНИЕ: «ВЕЧНЫЕ ЦЕННОСТИ» Аннотация. В этой статье рассматривают три инвестиционных инструмента, которые считаются прибыльными и вечными. Наглядно показано, что устоявшиеся стереотипы не всегда правильные.
Ключевые слова: инвестиции, капитал, недвижимость, золото, старинные вещи, личные финансы, инвестиционный портфель.
Malevanaya N. V.
Guidance counselor of Ministry of Finance of the Russian Federation
Personal financial advisor e-mail - nat.malevanaya@mail.ru
INVESTMENT: «ETERNAL VALUES» Summary. In this article three investment tools which are considered to be profitable and eternal are considered. It is visually shown that even the assumptions aren't always right.
Keywords: investments, capital, real estate, gold, antiques, personal finance, investment portfolio.
O^HKa HHBecr^HH 1 (9) 2018
30
ИНВЕСТИРОВАНИЕ:
Инвестирование - увлекательный процесс. Но часто начинающий инвестор первым делом ищет максимально надежный финансовый инструмент, способный дать гарантированную доходность на длинном промежутке времени, одновременно с этим максимально надежный.
Исторически сложилось так, что такими инструментами люди видят три незыблемых варианта капиталовложения: недвижимость, антиквариат и предметы искусства и золотые слитки. Причем все три инструмента считаются в обществе чуть ли не только гарантией сохранения капитала, но и высокодоходными активами.
Рассмотрим изменение доходности рентной недвижимости на фоне снижения её рыночной стоимости.
И если ещё в 2014 году рентная недвижимость не была чем-то привлекательным, а доходность рентных
«ВЕЧНЫЕ ЦЕННОСТИ»
квартиры составляла не более 4-5% годовых, то на сегодняшний день в условиях снижения ключевой ставки ситуация немного изменилась.
Возьмем двухкомнатную квартиру на рынке вторичного жилья в спальном районе города Омска с отличным ремонтом и узаконенной перепланировкой площадью 52 кв.м. В 2014 году такое жилье стоило порядка 3 000 000 руб. На сегодняшний день цена квартиры составляет 2 200 000 руб. Цена упала на 800 000 руб. или на 26%.
Однушка в Хабаровске в спальном районе с хорошим ремонтом площадью 33 кв.м. сегодня стоит 2 400 000 руб., в то время, как в 2014 купить такую квартиру за 3 200 000 руб. считалось выгодным. Здесь падение цены составило те же 25%.
А стоимость недвижимости в Москве приблизилась к показателям 2005 года. [7] Динамика изменения стоимости жилья представлена на рисунке 1.
Рис.1. Индекс стоимости жилья в Москве
Оценка инвестиций 1 (9) 2018 31
Следует отметить, что несмотря на снижение стоимости квадратного метра, размер арендной платы практически не изменился. Он остался на том же уровне, что и раньше.
Предлагаю рассмотреть
инвестирование одной и той же суммы (возьмем 1 500 000 руб.) в три разных объекта недвижимости в одном и том же городе. Рассчитаем доходность от такого капиталовложения.
На полтора миллиона рублей сложно вообще найти сколько-нибудь стоящий объект, который подойдёт для сдачи его в найм. И тем не менее, на эти деньги можно приобрести (на примере г.Хабаровска):
1. Трёхкомнатную квартиру 45 кв.м. на втором этаже двухэтажного
Если учесть, что расходы на фактически потребленные коммунальные услуги ложатся на плечи арендаторов, то
[1]. Средняя удаленность от центра, хорошая инфраструктура, достойный ремонт.
2. Двухкомнатную квартиру 47 кв.м. на 1 этаже двухэтажного дома в экологически чистом Северном районе города [2]. Сильно удалена от центра города, хорошая инфраструктура, требуется косметический ремонт.
3. Малогабаритную однокомнатную квартиру 26 кв.м. в коттеджном поселке в Железнодорожном районе на третьем этаже трехэтажного дома. До центра города 15 минут езды на автомобиле, плохо развитая инфраструктура, достойный ремонт[3].
Давайте сравним стоимость аренды
В следующей таблице приведены вышеуказанные данные в соответствии с действующими в регионе тарифами.
арендодателю останется для оплаты только
содержание и ремонт жилья и отопление.
№ п/п Ежемесячный размер арендной платы, руб. Размер платежей собственника, руб./мес. Размер дохода собственника, руб./мес.
1 20 000 6 140 13 860
2 13 000 4 777 8 223
3 15 000 2 642 12 358
дома в Индустриальном районе города этих квартир.
№ п/п Стоимость квартиры, руб. Ежемесячный размер арендной платы, руб./мес.
1 1 500 000 23 000 [4]
2 1 500 000 13 000 [5]
3 1 500 000 15 000 [6]
Теперь рассчитаем годовую
налогов,
капитальных
вложении
и
доходность, каждой квартиры с учетом
страхования.
№ п/п Стоимость квартиры, руб. Ежемесячный доход собственника, руб. Ежегодный доход собственника, руб. Налог на имущество, ....я Налог на прибыль, руб./год Кап. вложения, руб./год Страхование, руб./год Чистая прибыль собственника, /гпп Годовая доходность объекта недвижимости, %
1 1 500 000 13 860 166 320 211 21 621 13 800 4 500 126 188 8,4
2 1 500 000 8 223 98 676 120 12 828 7 800 4 500 85 728 4,9
3 1 500 000 12 358 148 296 59 19 278 9 000 4 500 115 459 7,7
В результате расчетов мы видим, что максимальную доходность в 8,4% годовых даст трёхкомнатная квартира. Именно её мы и возьмем за объект инвестиций. Данные таблицы показывают, что чистая прибыль собственника за вычетом расходов и налогов составит 126 188 руб. в год.
А теперь рассмотрим самый консервативный вариант инвестирования, когда 1 500 000 были разбиты пополам. И по 750 000 руб. отправляются на депозиты под 8,2% и 8,1% (на момент написания статьи такие условия депозита являются самыми выгодным из предложенных на рынке по региону).
Вклад под 8,2% нам даст годовой доход в размере 61 500 руб. Вклад под 8,1% нам даст годовой доход в размере 61 083 руб. Вместе оба вклада принесут 122 583 руб. Что всего на 3 605 руб.
Что собой представляет
инвестирование в физическую
недвижимость - это в первую очередь
приобретение собственности. Что собой представляет собственность? Физический объект, требующий обслуживания зачастую не только значительно более затратного, чем банковские комиссии и плата за ведение счета, но и морально более сложного в управлении.
Таким образом, следует
основательно поразмыслить, есть ли смысл получать на 3 000 руб. больше, чем по депозиту, имея в разы больше головной боли.
Теперь рассмотрим ещё одну вечную ценность, золото.
В нашей стране сложилось устойчивое мнение о том, что золото - чуть ли не лучшая инвестиция всех времен и народов, невероятно доходная и неподвластная никаким катаклизмам. «Вкладывай в золото и не проиграешь!» -именно в таком контексте до сих пор мыслят многие современные инвесторы.
Безусловно, это заблуждение. Вернее, не совсем заблуждение, но
искажение истинной сути вложений в этот драгоценный металл. Давайте рассмотрим золото со всех сторон? Условно говоря, повертим в руках слиток.
На рынке финансовых услуг есть три способа вложения в золото:
1. ОМС - обезличенные металлические счета;
2. вложения в металл через фонды;
3. золотые слитки и монеты.
И если первые два призваны защитить капитал, то последний - это скорее способ сохранить какую-то часть своего состояния в случае каких-то катаклизмов или войны.
Золотые слитки или монеты -никогда не потеряют ценности. Их покупка
- скорее своего рода создание фонда, который станет передаваться по наследству, представляя собой семейный щит от вторжений извне. Если инвестор преследует цель защитить и быть на чеку, то это имена та форма вложения в золото, которая необходима.
Важное замечание: купив слиток или монеты, не следует отслеживать курс! Следует помнить о цели такого приобретения, а для неё значение курса абсолютно никакого значения не имеет.
Ну, а раз уж мы заговорили о курсах, то давайте взглянем на график мировых цен на золото за последние 43 года (с 1975 по 2018гг.) [8]., график приведен на рисунке 2.
Рис.2.Динамика изменения стоимости одной тройской унции золота на Лондонской
бирже с января 1975 по настоящее время.
Выводы очевидны. Безусловно, рост стоимости золота имеет место. Но вы только посмотрите на кривую. Она держится примерено на одном и том же уровне на протяжении с 1982 по 2006 годы.
И если бы вы вложились в январе 1982, то ждать, когда ваши деньги вернуться вам бы пришлось почти 24 года! Задумайтесь, это же четверть века.
Сколько же придется ждать тем, кто вложил деньги в золото в 2011?..
Такие провалы показывают нам, что золото может, не только вырасти в цене, но серьезно просесть. И для того, чтобы вернуть вложенное может потребоваться намного больше времени, чем может показаться на первый взгляд.
График наглядно демонстрирует, что высокая доходность золота - это миф, выросший на руинах советского менталитета.
Рост стоимости этого драгоценного металла имеет место в периоды мировой политической нестабильности. Именно по этой причине, такой актив и является в первую очередь средством защиты капитала инвестора от инфляции и девальвации, но ни в коем случае не высокодоходным вложением.
Таким образом, если вы не ожидаете в скором времени войны, но имеете непреодолимое желание иметь в своем портфеле «золотой парашют», то обратите свое внимание на фонды золота и ОМС.
Возвращаясь к началу статьи, обратим свой взгляд на вложения в антиквариат. Этот способ
капиталовложений, на мой взгляд, ближе к предыдущему, к инвестициям в золото. То есть не предполагает регулярного дохода, а скорее служит некоей гарантией или даже статусом инвестора.
В этом случае объектами инвестиций также выступают физические вещи, для приобретения которых нужны как минимум специальные знания, немалый капитал и возможность безопасного хранения объектов инвестиций. Частично эти вопросы могут решить инвестиционные фонды, проводя все вышеперечисленные процедуры от имени и по поручению клиента.
Отметим также, что в случае с антиквариатом и предметами искусства, срок вложения должен быть не меньше 10 лет, а в идеале намного больше. Однако, в этой категории нет каких-то графиков и данных, которые помогли бы составить прогноз. Но в то же время доподлинно известно, что вложив деньги в действительно стоящие объекты, инвестор всегда остается в плюсе.
Подводя итог, хочется отметить, что не всегда все так однозначно, как мы привыкли считать. Рентная недвижимость стала привлекательнее депозитов. Золото может не только расти, но и весьма существенно падать. А антиквариат требует выдержки и глубокого погружения в тему.
Иначе говоря, какой
инвестиционный инструмент вы не выбрали, следует основательно и всесторонне изучить не только механизм его работы, но и обратиться к исторической доходности. Которая, как
нем известно, не является гарантией доходности в будущем.
1. Библиографический список.
2. Информационный портал Avito.ru. Режим доступа: url: /habarovsk/kvartiry/3 -k_kvartira_45_m_22_et._1105123035
3. Информационный портал Avito.ru. Режим доступа: url: /habarovsk/kvartiry/2-k_kvartira_47_m_12_et._995874007
4. Информационный портал Avito.ru. Режим доступа: url: /habarovsk/kvartiry/1 -k_kvartira_26_m_33_et._960877610
5. Информационный портал Avito.ru. Режим доступа: url: /habarovsk/kvartiry/3 -k_kvartira_47_m_25_et._1155130523
6. Информационный портал Avito.ru. Режим доступа: url: /habarovsk/kvartiry/2-k_kvartira_47_m_12_et._1055428681
7. Информационный портал Avito.ru. Режим доступа: url: /habarovsk/kvartiry/1-k_kvartira_30_m_35_et._814138306
8. Портал «Индикаторы рынка недвижимости» https://www.irn.ru/gd /?class=all&type=1&period=0&step=mon&grnum=1¤cy=1&select=period
9. Информационный портал Kitco Metals inc. Режим доступа: http://www.kitco.com/scripts/hist_charts/yearly_graphs.plx
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
