CC BY
47
Инструменты секъюритизации ипотечных кредитов. Проблемы и практика
А.Я. Скоморохин
генеральный директор Компании по управлению инвестициями «Ямал»
Е.Ю. Скляров
председатель совета директоров Компании по управлению инвестициями «Ямал»
Для успешной реализации программы ипотечного кредитования в Российской Федерации необходимо привлечение средств фондового рынка на ипотечный рынок (секъюритизация ипотечных кредитов - выпуск ценных бумаг, обеспечением которых являются ипотечные кредиты). Регулирование этой деятельности осуществляется федеральными законами от 16.07.1998 № 102-ФЗ, «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанные законы описывают возможные формы секьюритизации ипотечных кредитов: выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) и учреждение ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ИЗПИФ). В свою очередь, ИЦБ подразделяются на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Обстоятельное описание и сравнение этих инструментов приведены в статье В. Семенченкова «Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов»1.
В настоящей статье рассматриваются проблемы, которые возникают при выпуске ИСУ и паев ИЗПИФов с участием управляющей компании (УК), имеющей лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России).
Ипотечные сертификаты участия
ИСУ - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве об-
щей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только специализированными управляющими компаниями или кредитными организациями. Это является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Доверительное управление ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с правилами, утверждаемыми ФСФР России. Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.
В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только:
• требования по обеспеченным ипотекой обязательствам;
• ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;
• денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств
1 Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. 2005. Май (см. также www.rusipoteka.ru).
по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие.
Замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, не допускается.
Что же препятствует появлению ИСУ
на российском фондовом рынке?
1. Согласно требованиям пункта 2 статьи 27 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» к заявлению о регистрации правил доверительного управления должна прилагаться копия реестра ипотечного покрытия (ИП). В то же время для формирования реестра необходима регистрация правил, что следует из статей 17, 18, 20, 22, 25, 34, 38, 39 и 40 указанного Федерального закона.
Поскольку нормативное регулирование процесса формирования реестра ИП до регистрации правил доверительного управления ИП отсутствует, остается неурегулированной ситуация по учету прав и получения доходов по вносимому в ИП имуществу в этот период, кроме того, увеличиваются риски как для учредителей ИСУ, так и для управляющего.
Так, статья 3 указанного Федерального закона требует подтверждать внесение обязательств в ипотечное покрытие выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Кто же является залогодержателем обязательства в период с момента внесения обязательства в «реестр» до регистрации правил? Правил еще нет, значит, у управляющего нет и прав на распоряжение обязательствами. Естественно, возникает множество вопросов, например:
• на чье имя регистрировать переход прав владения обязательствами;
• кто должен получать доходы за период от формирования ИП до вступления правил в законную силу;
• следует ли извещать о переходе прав сервисных агентов и залогодателя;
• следует ли вносить изменения в страховые договоры.
Помимо того, что совершенно не ясна дата регистрации правил в момент внесения обеспечения, не исключено и то, что прави-
ла по каким-либо причинам вообще могут быть не зарегистрированы. Значит, управляющий не получит прав распоряжаться внесенным обеспечением. И опять вопросы:
• что делать - вновь перерегистрировать права собственности, извещать сервисных агентов и заемщиков, изменять договоры страхования и т. д.;
• кто за это заплатит и на основании чего у управляющего возникают права на возврат имущества учредителям (он же не вступал в управление ИП).
Зачем же возлагать на учредителей риск потери имущества или части его (на оплату пустых хлопот)?
Решением указанной проблемы может стать только изменение порядка формирования ИП. В этом случае формирование ипотечного покрытия (при условии внесения изменений в закон и Типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15 октября 2004 года № 562 (далее - Типовые правила), возможно осуществлять по аналогии с порядком, существующим для закрытых паевых инвестиционных фондов. Сначала осуществляются предварительные договоренности с потенциальными учредителями, после этого управляющий осуществляет регистрацию правил в ФСФР России, публикует их, а затем в установленные правилами сроки формируется ипотечное покрытие. Предлагаемый порядок более прозрачен и удобен как для первичных владельцев ИСУ, так и для управляющего, Специализированного депозитария и ФСФР России. Изменение порядка формирования ипотечного покрытия не влечет изменения ни сути ИСУ, ни сути полномочий управляющего.
2. Согласно Типовым правилам доверительного управления ипотечным покрытием требуется одновременное указание количества ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием (п. 29), и суммы, на которую выдается один ипотечный сертификат участия (п. 30). Кстати, статья 25 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» требует указывать только «количество ипотечных серти-
фикатов участия и порядок их выдачи». Учитывая то, что ипотечное покрытие формируется только из ипотечных бумаг, имеющих на разные даты разную стоимость, одновременное указание этих двух критериев в проекте предоставляемых на регистрацию в ФСФР России Правил ИСУ, дата регистрации которых не зависит от управляющего, невозможно. Было бы правильнее при регистрации правил указывать один из этих критериев и минимальную сумму, на которую выпускаются ИСУ, а после формирования ипотечного покрытия публиковать результат размещения.
3. В пункте 46 Типовых правил указывается следующее: «Погашение ипотечных сертификатов участия осуществляется после истечения срока действия договора доверительного управления ипотечного покрытия и исполнения обязанности по выплате владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие».
В то же время согласно разделу VIII Типовых правил денежные средства, полученные за счет платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, подлежат ежемесячной выплате.
Одновременное выполнение этих требования приводят к возникновению у владельца ИСУ следующих проблем.
Вариант I - выплата ежемесячных платежей одним поручением (без разделения их на полученные в счет погашения основного долга и в счет процентов за кредит). В момент получения указанных платежей у владельца ипотечного сертификата участия возникает налогооблагаемый доход (прибыль) в размере всей полученной суммы. Вместе с тем доход (прибыль) возникает только в части поступивших процентов, но владелец ИСУ должен будет оплатить налог на прибыль со всей суммы полученных платежей. Продемонстрируем проблему графически на примере аннуитетных платежей (рис. 1).
Рис. 1. Изменение структуры доходов (процентов) и возврата основного долга в составе аннуитетных платежей по мере погашения основного долга и величин налога на прибыль инвестора
На графике видно, что на действующем правовом поле для инвестора налоговые выплаты остаются постоянными, хотя они должны бы уменьшаться по мере уменьшения доли проце-
нтных выплат в составе аннуитетного платежа заемщика. В результате возникает не предусмотренный законодательством Российской Федерации «налог на основной капитал».
Вариант II - выплата ежемесячных платежей с разделением их на полученные в счет погашения основного долга и в счет процентов за кредит. В этом случае, поскольку ИСУ не погашен, на балансе у его владельца, помимо начальной балансовой стоимости приобретенных ИСУ, появляются и денежные средства, равные поступившим в счет погашения основного долга платежам. К моменту погашения ИСУ эти суммы практически сравняются. Иными словами, один и тот же актив учитывается дважды, что противоречит правилам бухгалтерского учета.
Возможное решение этой проблемы -введение режима разбивки платежей на платежи, полученные по выплате процентов и платежи по возврату сумм основного долга с одновременным частичным погашением ИСУ. Кстати, это не противоречит закону «Об ипотечных ценных бумагах».
В Типовых правилах следует предусмотреть возможность частичного погашения сертификатов участия в объеме выплаченных инвесторам сумм погашения основного долга по ипотечным обязательствам.
4. Исходя из сказанного очевидна необходимость дробления ипотечного сертификата участия по аналогии с паями паевых инвестиционных фондов для удобства его обращения. Это было бы удобнее и для инвесторов, к тому же в российском законодательстве нет запрета на такие действия.
5. Статья 21 «Требования к ипотечному покрытию ипотечных сертификатов участия» Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» не допускает замены требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия.
Между тем российская практика разрешения дефолтов закладных показывает, что в основном они разрешаются по соглашению сторон. В большинстве случаев залогодатель или получает в собственность предмет залога, который затем реализует, или переоформляет закладную на новых условиях (новые сроки кредита или состав заемщиков).
Статья 21 рассматриваемого Федерального закона оставляет для решения ситуаций с дефолтом закладных один единственный путь - обязательное выселение заем-
щика из квартиры и ее реализацию на торгах. Это ставит заемщиков, чьи обязательства будут включены в ИП ИСУ, в худшие условия, чем заемщиков, чьи обязательства включены в состав активов ИЗПИФов или ИП облигаций.
Хотя это не наносит инвесторам ИСУ материального ущерба, но, по сути, бесчеловечно. Мы считаем, что было бы правильнее уточнить состав активов в ипотечном покрытии сертификатов участия и допустить возможность замены дефолтной закладной или получения по ней залога.
Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды
Сегодня на правовом поле ИЗПИФы -единственная форма секьюритизации ипотечных обязательств. Они могут быть двух типов: «растущие» и «стационарные».
«Растущие» - это ИЗПИФы, в которых промежуточный инвестиционный доход не выплачивается, а на всю сумму поступивших платежей за вычетом издержек приобретаются новые закладные.
Однако в настоящее время не создан ни один из таких ИЗПИФов в силу их малой инвестиционной привлекательности, а именно:
• отсутствуют выплаты промежуточного инвестиционного дохода, а накопленный доход может быть реализован только после прекращения фонда;
• с ростом активов ИЗПИФа возрастает опасность реализации «не по себестоимости» выросшего пула закладных к моменту прекращения фонда.
«Стационарные» - это ИЗПИФы, в которых промежуточный инвестиционный доход выплачивается в размере поступивших процентов в составе платежей за вычетом издержек, а на сумму погашения основного долга приобретаются новые закладные. Такие ИЗПИФы наиболее привлекательны из-за регулярной промежуточной выплаты инвестиционного дохода, прогнозируемой доходности. При этом на протяжении всего периода функционирования фонда стоимость пая остается практически неизменной.
Движение активов «стационарного» ИЗПИФа проиллюстрировано на рисунке 2.
| Инвестиционный доход на пай Стоимость пая Инвестиционный доход НИ на пай
Рис. 2. Движение активов «стационарного» ИЗПИФа
Серьезной проблемой «стационарных» ИЗПИФов является реализация остатка закладных к моменту прекращения фонда «не по себестоимости», что может нанести ущерб пайщикам (инвесторам). Сегодня для решения этой проблемы управляющие получают оферты на выкуп оставшегося пула закладных к моменту прекращения фонда первоначальному продавцу закладных.
5 лет
На этапе становления ИЗПИФов для инвесторов, безусловно, представляли бы интерес «погашаемые» ИЗПИФы, в которых в качестве инвестиционного дохода выплачивается сумма процентов, поступившая в составе платежей за вычетом издержек, а на сумму возврата основного долга осуществляется частичное погашение паев с возвратом денежных средств пайщикам (аналог ИСУ) (рис. 3).
1 200 ООО
800 ООО £
ГО
600 000
400 000
200 000
I
Количество оставшихся паев ш, Стоимость пая - — Выплата инвестиционного дохода на остаток паев НИ
Рис. 3. Динамика ИЗПИФов с частичным погашением паев
Но созданию «погашаемых» ИЗПИФов препятствуют законодательные проблемы. По нашему мнению, необходимо внести дополнение в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах», о предоставлении права в правилах фонда определять порядок частичного погашения инвестиционных паев, в том числе в размере средств, полученных от погашения основного долга по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.
К настоящему времени сформированы и функционируют три ипотечных фонда, в том числе ИЗПИФ «ЮГРА ипотечный фонд» под управлением ООО «РЕГИОН Девелопмент» с первоначальными активами в 340 миллион рублей и «НВК - Городская ипотека» под управлением ООО «Управляющая компания «НВК» с первоначальными активами около 150 миллионов рублей (оба фонда - «стационарные»).
Наша компания совместно с АКБ РОС-СБАНК в рамках подписанного с Агент-
Другие (7 регионов) -12,8%
Челябинск - 4,0 %
Пермь- 4,4%
Екатеринбург -4,7%
Новосибирск -6,4%
ством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) соглашения о создании системы закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и ипотечных фондов в целях реализации программы ипотечного кредитования в регионах сформировала и обеспечивает функционирование крупнейшего в стране Ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда «Первый ипотечный» с активами в 1 миллиард рублей. Инвестором при формирование ИЗПИФ «Первый ипотечный» в октябре 2005 года выступил РОСБАНК, практически сразу после формирования в состав имущества фонда у АИЖК был приобретен пул в количестве 1 855 закладных, выданных в 16 регионах Российской Федерации (рис. 4). Таким образом, реально осуществлено крупномасштабное рефинансирование ипотечных кредитов в рамках национального проекта «Доступное комфортное жилье».
Уфа-24,1 %
Алтай -16,6 %
Томск - 9,2 %
Удмуртия - 8,8 %
Омск -9,0%
Рис. 4. Распределение стоимости закладных по регионам, %
Фонд сформирован на 3 года (до 1 октября 2008 года) с возможностью его пролонгации. Цена 1 инвестиционного пая при формировании фонда составила 1000 рублей.
Структура инвестиционных активов фонда достаточно изменчива, и в ряде случаев активы могут на 100 процентов состоять из закладных по обеспеченным ипотекой обязательствам.
Выплата инвестиционного дохода осуществляется ежеквартально по итогам второго месяца в квартале, что обеспечивает инвесторам получение денежных средств в
рамках квартала. На выплату инвестиционного дохода направляются полученные проценты за вычетом издержек фонда.
Ежемесячно фонд приобретает новые закладные на сумму денежных средств, полученных в счет погашения основного долга (включая досрочное погашение). Процентная ставка по кредитам при первоначальном приобретении пула закладных составила 15 процентов, в дальнейшем возможно ее снижение. Начиная с 2006 года расчетные предельные издержки фонда снижаются с 3,9 до 3,75 процента.
При формировании фонда АИЖК взяло на себя обязательство выкупа дефолтных закладных, а в случае прекращения фонда - выкупа оставшихся в составе его имущества закладных.
При подготовке к созданию фонда разработан и согласован комплекс документов по всему циклу существования фонда -создание фонда, приобретение, хранение и сервисное обслуживание закладных, обратный выкуп дефолтных закладных и всего пула закладных при прекращении фонда. Также отработаны вопросы автоматизации учета имущества фонда и сделок с ним, проведения расчетов объема обязательств по закладным и его изменения, обработки
сведений о поступивших аннуитетных платежах и информационного обмена. Таким образом, отработана технология сопровождения ипотечного покрытия, которая может быть использована при выпуске ипотечных ценных бумаг, в том числе ипотечных сертификатов участия.
Инвестиционные паи ИЗПИФ «Первый ипотечный» выведены на торги Фондовой биржи ММВБ, а в декабре 2005 года произведена первая выплата инвестиционного дохода владельцам инвестиционных паев.
В настоящее время наша компания работает над созданием очередного ипотечного фонда.
