CC BY
16Научная статья УДК 658.14 (045)
doi: 10.47576/2411-9520 2022 4 22
ИННОВАЦИОННАЯ ТЕХНИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
Квач Наталия Михайловна
Российский государственный университет им. А. Н. Косыгина (Технологии. Дизайн. Искусство), Москва, Россия, kvach-nm@rguk.ru
Аннотация. В статье рассмотрены особенности процесса секьюритизации ипотечных кредитов в России и факторы, сдерживающие их развитие. Отмечается, что сегодня происходит усиление роли и влияния ценных бумаг на финансовых рынках. Одним из способов финансирования финансово-кредитных организаций выступает секьюритиза-ция, позволяющая заменить неликвидные активы, находящиеся на балансе у банка, на высоколиквидные ценные бумаги. Сделки с использованием секьюритизации ипотечных активов занимают особое место, поскольку позволяют решать социальные задачи.
Ключевые слова: облигации; финансовые активы; секьюритизация; ценные бумаги; банки; финансовый рынок; ипотечные кредиты; закладные.
Для цитирования: Квач Н. М. Инновационная техника финансирования в ипотечном кредитовании // Инновационная экономика: информация, аналитика, прогнозы. -2022. - № 4. - С. 22-26. https://doi.org/10.47576/2411-9520_2022_4_22.
Original article
INNOVATIVE FINANCING TECHNIQUE IN MORTGAGE LENDING
Kvach Natalia M.
Russian State University Named after A. N. Kosygina (Technology. Design. Art), Moscow, Russia, kvach-nm@rguk.ru
Abstract. The article discusses the features of the process of securitization of mortgage loans in Russia and the factors hindering their development. It is noted that today there is a strengthening of the role and influence of securities in financial markets. One of the ways to finance financial and credit organizations is securitization, which allows replacing illiquid assets on the bank's balance sheet with highly liquid securities. Transactions using the securitization of mortgage assets occupy a special place, since they allow solving social problems.
Keywords: bonds; financial assets; securitization; securities; banks; financial market; mortgage loans; mortgages.
For citation: Kvach N. M. Innovative Financing Technique in Mortgage Lending. Innovative economy: information, analysis, prognoses, 2022, no. 4, pp. 22-26. https://doi.org/10.47576/2411-9520_2022_4_22.
Ипотечное кредитование под залог недвижимости является одним из эффективных инструментов рыночной экономики и наряду с решением социальных задач по обеспечению жильем населения дает стимул к подъему экономики и росту доходов бюджета. Развитие ипотечного кредитования в России стало возможным благодаря изучению и внедрению опыта зарубежных стран, так как многолетняя практика, выработанная зарубежными финансовыми рынками и институтами, где были совершены первые сделки секьюритизации ипотечных активов, способствовала развитию ипотечного кредитования в России.
Секьюритизация ипотечных кредитов
(от англ. securities - «ценные бумаги») - это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счет выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами - портфелем ипотечных кредитов.
Если говорить о технике секьюритизации, то это механизм, при котором финансовые активы списываются с баланса одной организации и передаются на баланс другой организации (специально созданному юридическому лицу), которое выпускает под обеспечение данных активов ценные бумаги, реализуя их в дальнейшем на финансовом рынке.
Классическая (базовая) схема секьюритизации представлена на рис. 1.
Рисунок 1 - Базовая схема секьюритизации активов [1, с. 29]
Организация, выступающая инициатором сделки секьюритизации (оригинатор) (рис. 1), имеющая у себя на балансе пул однородных активов (закладных), продает их специально созданному юридическому лицу SPV (shecial purpose vehicle), которое для финансирования данной сделки выпускает ценные бумаги (облигации) и продает их широкому кругу инвесторов. При этом закладные, выведенные с баланса оригинатора, освобождаются от операционных и финансовых рисков этой организации, поскольку приобретают юридическую самостоятельность. Покрытием
выпускаемых ценных бумаг выступает пул активов, платежи по которым должны быть застрахованы в страховой компании (обе-спечители кредитного качества и ликивдно-сти), что позволяет тем самым присвоить таким бумагам достаточно высокий кредитный рейтинг, а следовательно, и купонный доход, выплачиваемый инвесторам по облигациям такого высокого класса надежности, будет невысок. В результате возникает разница между потоком платежей, которые уплачивают должники по своим обязательствам оригинатору, и процентными платежами, на-
правляемыми инвесторам спецюрлицом. За счет разрыва во времени и величинами генерируемых денежных потоков финансируются услуги обеспечителя (страховой компании) и услуги рейтингового агентства по проведению оценки качества ценных бумаг.
Для наблюдения за исполнением данной сделки, распоряжения активами спецюрли-ца, управления потоками платежей назначается доверительный представитель инвесторов - трасти, который гарантирует передачу долговых обязательств собственникам закладных бумаг, осуществляет выплаты доходов инвесторам (держателям облигации), а также с целью хеджирования рисков по платежам, связанным с обслуживанием облигационного займа, может заключать валютные и процентные свопы.
Оригинатор на протяжении всей сделки выступает агентом по обсаживанию активов, с которым заключается договор и который транслирует поступающие платежи от долж-
ников до трасти.
В качестве оригинатора часто выступает финансово-кредитная организация - банк (активы могут принадлежать и нефинансовым организациям), которая прибегает к услугам по секьюритизации ипотечных закладных на недвижимость.
Выделяются балансовая и внебалансовая секьюритизация активов. При внебалансовой форме, позволяющей рефинансировать ипотечные кредиты, закладные передаются спецюрлицу (SPV). При балансовой форме секьюритизации активов все ценные бумаги, выпущенные под залог прав требований, остаются на балансе у эмитента (банка). При этом облигациям, выпускаемым под такие права, гарантируется первоочередное право требования, возникающее в случае банкротства эмитента. Различия между двумя формами секьюритизации представлены в табл. 1.
Таблица 1 - Отличительные особенности балансовой и внебалансовой секьюритиации ипотечных кредитов [2]
Критерии секьюритизации Виды секьюритизации
Балансовая Внебалансовая
Нахождение требований по ипотечным кредитам На балансе первичного кредитора Списываются с баланса первичного кредитора и передаться специализированной организации
Объем ответственности банка-оригинатора Отвечает собственным капиталом банка В рамках покрытия по кредитам и дополнительного обеспечения
Кредитный рейтинг выпускаемых бумаг Зависит от рейтинга банка-ориги-натора Присваивается высокий рейтинг в следствие наличия кредитной поддержки
Риск досрочного погашения обязательств Несет банк-эмитент Приходится на инвестора
Риск задержки выплат Может возникнуть в случае конкурсного производства в отношении оригинатора Полностью исключен
Кредитный риск Не передается и возлагается на банк-эмитент Передается гарантом/или страховой организации
Порядок погашения выпускаемых ценных бумаг Единовременным платежом, без досрочного погашения Выплаты в установленные сроки; возможно досрочное погашение
Секьюритизация ипотечных кредитов в России регламентируется федеральными законами от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [3], от 08.07.1999 № 139-Ф3 «О рынке ценных бумаг» [4]. В первом законе отражены основные механизмы ипотечной секьюритизации, определяются требования, предъявляемые к спецюрлицу, а также обозначены вопросы, касающиеся выпуска ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечного сертификата участия. Несмотря на принятое норматив-
но-правовое регулирование, устойчивый рынок ипотечных ценных бумаг в нашей стране до сих пор не сформирован. И тем не менее можно говорить о быстро растущем рынке секьюритизироавнных активов в России, имеющем свои тенденции и проблемы.
Ипотечный рынок развивается благодаря государственным программам по субсидированию ипотечного жилья. Сегодня на долю ипотечных кредитов в общем портфеле розничных кредитов российских банков приходится 51,3 % [5]. Рост объемов выданных
ипотечных кредитов в 2021 г. позволил улучшить качество жизни около 2 млн россиян. С ростом объемов выдаваемых кредитов под залог недвижимости банки все чаще прибегают к услуге секьюритизации своих активов.
Так, в 2021 г. был установлен рекорд по выпуску ипотечных облигаций (рис. 2). Один только ВТБ секьюритизировал ипотечных кредитов на сумму 208 млрд руб.
Рисунок 2 - Динамика рынка ипотечных ценных бумаг [6]
Как видно из рис. 2, объем выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) в 2021 г. возрос на 10 % по сравнению с годом ранее, однако эксперты полагают, что темпы роста в 2022 г. будут значительно ниже прошлогодних.
Если проанализировать в целом динамику
рынка секьюритизации ипотечных кредитов (рис. 3) то можно сказать, что происходит наращивание объемов ИПЦ в обращении, хотя доля их в ипотечном портфеле на конец 2021 г. снизилась по сравнению с аналогичным по -казателем 2020 г.
Рисунок 3 - Динамика рынка секьюритизированных ипотечных кредитов [7]
Сдерживающими факторами секьюрити- образными, однако тренд на снижение клю-
зации в России выступают высокая макроэко- чевой ставки позволяет рассчитывать на
номическая неопределенность, отрицатель- повышение интереса банковского сектора к
ная разница в ставках между доходностью процедуре секьютиризации ИЦБ. Одним из
кредитных портфелей и ставками облига- ограничений для развития рынка ипотечных
ционного рынка, которая делает сделки при ценных бумаг является возможность, предо-
такой конъюнктуре экономически нецелесо- ставляемая заемщику в досрочном погаше-
нии ипотеки, что делает денежный поток не-предопределенным.
Из-за ухода иностранных рейтинговых агентств с российского рынка возникает необходимость рассмотреть возможность признания Центральным Банком российских кредитных рейтингов структурного финанси-
рования для регуляторных целей.
Активное расширение ипотечного кредитования на российском рынке будет способствовать дальнейшему развитию процессов секьюритизации активов коммерческих банков.
Список источников
1. Секьюритизация активов: секьюритизация финансовых активов - инновационная техника финансирования банков // Ханс Питер Бэр; пер. с нем. [Ю. М. Алексеев, О. М. Иванов]. М. : Волтерс Клувер, 2007. 624 с.
2. Янов В. В., Иноземцева Е. Ю. Секьюритизация банковских активов: инновационные финансовые инструменты на рынке ипотеки // Экономика и социология. 2018. № 4 (40). С. 64-69.
3. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ // Консультант Плюс. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 16.10.2022).
4. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39 -ФЗ // Консультант Плюс. URL: http://www. consultant.ru (дата обращения: 16.10.2022).
5. Официальный сайт аналитической компании Frank RG. Frank Data. Ипотека. URL: https://frankrg.com/data-hub/category/mortgage?anchor=category_306&offset=94 (дата обращения: 17.10.2022).
6. Буйлов М. Ипотеку пристраивают в бумаги // КомерсанЪ. № 95/П от 01.06.2022. URL: https://www. kommersant.ru/doc/5381026 (дата обращения: 15.10.2022).
7. Буйлов М. Банки ищут дешевые пассивы // КомерсанЪ. №57/П от 04.04.2022. URL: https://www.kommersant. ru/doc/5293039?from=doc_vrez (дата обращения: 15.10.2022).
References
1. Securitization of assets: securitization of financial assets - innovative technique of bank financing. Hans Peter Baer; trans. from German [Yu. M. Alekseev, O. M. Ivanov]. Moscow : Volters Kluver, 2007. 624 p.
2. Yanov V. V., Inozemtseva E. Yu. Securitization of bank assets: innovative financial instruments in the mortgage market. Economics and sociology. 2018. No. 4 (40). pp. 64-69.
3. Federal Law "On Mortgage Securities" dated 11.11.2003 No. 152-FZ. Consultant Plus. URL: http://www.consultant. ru (accessed: 10/16/2022).
4. Federal Law "On the Securities Market" dated 04/22/1996 No. 39 -FZ. Consultant Plus. URL: http://www.consultant. ru (accessed: 10/16/2022).
5. The official website of the analytical company Frank RG. Frank Data. Mortgage. URL: https://frankrg.com/data-hub/ category/mortgage?anchor=category_306&offset=94 (accessed date: 17.10.2022).
6. Buylov M. Mortgage is attached to the paper. Komersan. No. 95/P dated 01.06.2022. URL: https://www.kommersant. ru/doc/5381026 (accessed: 10/15/2022).
7. Buylov M. Banks are looking for cheap liabilities. Komersan. No.57/P dated 04.04.2022. URL: https://www. kommersant.ru/doc/5293039 ?from=doc_vrez (accessed: 10/15/2022).
Сведения об авторе
КВАЧ НАТАЛИЯ МИХАЙЛОВНА - доцент, кандидат технических наук, доцент кафедры финансов и бизнес-аналитики, Российский государственный университет им. А. Н. Косыгина (Технологии. Дизайн. Искусство), РГУ им. А. Н. Косыгина, Москва, Россия, kvach-nm@rguk.ru
Information about the author
KVACH NATALIA M. - Associate Professor, Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Department of Finance and Business Analytics, Russian State University named after A. N. Kosygina (Technology. Design. Art), Russian State University. Named after A. N. Kosygina, Moscow, Russia, kvach-nm@rguk.ru
