CC BY
46
Лапин Андрей Сергеевич
аспирант кафедры менеджмента, Кемеровский институт (филиал) Российского государственного торгово-экономического университета, зам. генерального директора ООО «ПРОГРАНД» !ар1п@ргодгапС,ктг,ги
инновационная концепция развития рынка жилищной
недвижимости
_Аннотация
В статье предлагается развивать региональные рынки жилищной недвижимости на основе инновационных концепций. Речь идет о новых формах взаимодействия агентов данного рынка и его способности создавать мультипликативный эффект в других отраслях, в том числе инфраструктурных. Необходимость применения такого подхода продиктована реалиями времени, требованиями стратегического развития регионов и характеристиками самого рынка.
Ключевые слова: рынок жилищной недвижимости, стратегическое управление, государственное регулирование, предпринимательский подход, мультипликативный эффект, инновации, Q-методология, инновационные методы понижения рисков
Становление рынка жилищной недвижимости (РЖН)1 стало одним из существенных результатов трансформации отношений собственности в современной России, Это очень специфический рынок, со своими особенностями, тенденциями и сложными проблемами развития, представляющий собой сферу,
1 Под жилищной недвижимостью автор понимает рынок, включающий в себя не только непосредственно жилищный фонд и связанные с ним отношения, но также инфраструктурный комплекс и отношения
привлекательную для предпринимательства,
Социальная функция данного рынка состоит в формировании одной из составляющих качества жизни -жилищных условий, которые наряду с условиями труда, состоянием рынка потребительских товаров, информационных и других услуг, уровнем развития
связанные с ним, то есть специфическую сферу услуг, относящуюся к жилищно-коммунальному хозяйству, связывающую потребление и обеспечение процесса потребления жилищного фонда (2),
системы образования, сохранения здоровья, состоянием окружающей среды составляют социально-экономический базис жизнедеятельности человека, важнейший фактор социально-экономического развития страны. Реализация данного социального фактора происходит посредством формирования региональной жилищной политики.
Рынок жилищной недвижимости как область предпринимательской деятельности
Жилищная политика на уровне регионов представляет собой совокупность направлений и реализующих их экономических, социальных, организационных, институциональных, градостроительных мероприятий, предназначенных для удовлетворения потребностей населения в жилье. Рынок жилищной недвижимости, имеющий специфические отраслевые взаимосвязи, является генератором развития мультипликативных процессов в экономике региона, может стать зоной предпринимательской активности. Он формирует сложные многосторонние
рынок жилищной недвижимости, имеющий
специфические отраслевые взаимосвязи,
является генератором развития мультипликативных процессов в экономике региона
взаимодействия в ходе реализации процессов на этом рынке, которые становятся возможными в силу многофункциональной инфраструктуры РЖН, а также многообразия институтов и инструментов, связанных с его функционированием.
Совершенствование динамики и структуры этих процессов становится возможным в силу сложной инфраструктуры рынка жилищной недвижимости, а также природы экономических отношений, механизмов и многообразия институтов и инструментов функционирования, которые приводят к формированию новых связей не рынке и новых форм участия в процессах на жилищном рынке. Все это способствует более широкому участию предпринимательских структур в формировании и реализации жилищной политики. РЖН, будучи сферой с высокой потребностью в ресурсах, активизирует предпринимательские взаимодействия в сфере производства, денежного и товарного обращения, в управленческой сфере, к которой можно отнести жилищно-экс-плуатационные и управляющие компании, в инвестиционной сфере, которая также представляется полем предпринимательской активности, в институциональной среде регионов. Для того чтобы эти взаимодействия способствовали достижению основной социальной задачи развития РЖН, необходимо обеспечивать стратегическое управление процессами на этом рынке, которое учитывало бы интересы развития предпринимательства в этой сфере.
Необходимость разработки стратегического подхода к управлению процессами на рынке жилищной недвижимости диктуется, в том числе, и спецификой количественных характеристик самого этого рынка. Жилищный
фонд России составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и представлен 3,1 млрд кв. метров общей площади, из них 2,3 млрд кв. м - городской жилищный фонд. Хотя общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя страны, за 1990-2010 гг. выросла на 37%, с 16,4 кв. м до 22,4 кв. м по регионам наблюдались значительные колебания (2).
Например, а Кемеровской области общий размер жилищного фонда на начало 2009 г. составлял 58,9 млн кв. м, или 20 кв. м на одного жителя области (4). По современным оценкам, в начале 2012 г. жилищный фонд Кемеровской области составляет более 61 млн кв. м, что говорит о достижении ею российского уровня этого показателя (4).
Необходимость инноваций для развития рынка жилищной недвижимости
Несмотря на позитивную динамику в последние докризисные годы, Кемеровская область отстает по вводу жилья и от среднего показателя по стране, и от развитых сибирских регионов. Показатели сблизились только в 2009 г., так как области удалось избежать сокращения объемов жилищного строительства, в отличие от Красноярского края, Новосибирской, Томской и особенно Омской области (см. рис. на с. 126). Таким образом, основную проблему в развитии регионального РЖН составляют не количественные, а качественные отличия в уровне обеспеченности жильем, в том числе за счет качества вводимого на первичном рынке жилья, которое способно не только заменить ветхое и устаревшее жилье, но и улучшить его структуру. Для дальнейшего динамического развития РЖН региона в таких условиях
жилищный фонд России составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и представлен 3,1 млрд кв. метров общей площади
необходимо использовать новые возможности, предоставляемые последними достижениями в области маркетинга и инноватики. Модернизация, базирующаяся на инновациях, может вывести эти отношения на принципиально новый качественный уровень, однако, это предполагает необходимость инновационного развития жилищной сферы как неотъемлемой и значимой части стратегии регионального развития.
Вместе с тем вопросы внедрения в жилищной сфере инноваций различной природы - от продуктовых и структурных до финансовых и организационных - являются проблемой сложной, но очень важной для экономического развития регионов.
Это связано с отсталостью РЖН, неразвитостью его институциональной структуры, несовершенством структуры предложения, которая не всегда совпадает со структурой спроса, проблемами жилищных отношений в обществе, и другими проблемами. Жилищные отношения являются отношениями производными, предполагающими существование прочного экономического фундамента. Кроме того они сами формируют этот фундамент, замыкая круг, а, значит, это динамичес-
.. .общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя страны, за 1990-2010 гг. выросла на 37%, с 16,4 кв. м до 22,4 кв. м
кая категория, требующая детального научного исследования, результатами которого должны стать конъюнктурные изменения, позволяющие сформировать инновационную парадигму решения проблем жилищного рынка. Длительное отсутствие поступательного тренда в жилищной сфере, который приводил бы ее фактическое состояние или направление развития к целевому (желательному), стало причиной активного вмешательства государства в форме государственного регулирования, которое, обеспечивая количественное регулирование, не всегда ока-
зывало эффективное воздействие на качественные изменения.
Предпринимательский подход к развитию рынка жилищной недвижимости
Применяемая на современном этапе в регионах рыночная модель взаимодействия по поводу приобретения жилищной недвижимости рассматривает удовлетворение социальной потребности в жилье через механизмы рынка. При этом государство обеспечивает только адресную социальную защиту тех групп населения, для которых недоступны рыночные механизмы. Основным подходом, сформировавшимся в рамках государственного регулирования жилищных отношений в последнее время стало формирование механизмов саморегулирования рынка, которые создавали бы условия для решения социальных проблем через доходы населения. Недостатком такого подхода является низкая эластичность предложения, по сравнению с достаточно эластич-
Н овос иб ирс кая об лас т ь Российская Федерация томская область Кемеровская область Республика Хакасия Омская область Красноярска край Республика Алтай Алтайский край Республчо Бурятия Иркутская область Забайкалье кий кр Республика Тыва
Рис. Ввод жилья в регионах Сибирского ФО, кв. метров на 1000 человек (4)
ным спросом, что ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма (2).
Потребительский спрос на жилье в рамках государственного регулирования РЖН практически не изучается. На наш взгляд, требуется предпринимательский подход к формированию жилищной политики, который направлен на использование всего многообразия источников его развития и ориентирован на прирост положительного экономического и социального результатов.
Сущность предпринимательского подхода состоит в отходе от повсеместного применения механизма поддержки жилищных программ государством. На РЖН возможна такая перестройка структуры предложения, источников финансирования жилищного строительства и методов управления различными процессами, которая позволит сформировать довольно значительный по масштабу и доле на рыке сегмент, не требующий государственного вмешательства, ориентированный на потребителей с дифференцированными потребностями, готовыми создавать свое жилье по своей концепции качества, а не выбирая из ограниченного предложения, отсутствие широты которого продиктовано рамками государственных программ. Предпринимательский подход означает, что строительный рынок обеспечивает свою рентабельность не за счет государственной поддержки, а за счет эффективности процессов на рынке, включая процессы строительства и управления жилищной недвижимостью, поскольку целью любого предпринимательства является развитие за счет собственного дохода. Для реализации предпри-
нимательского подхода необходимо внедрение ряда организационных и управленческих инноваций, обеспечивающих:
- применение инновационных методов исследования соответствия спроса и предложения на первичном рынке жилья (например, на основе ранее не использующихся в жилищной сфере методов Q-методологии (1));
- реализацию альтернативных схем финансирования строительного процесса (например, коммерческой аренды и жилищного лизинга);
- применение особых схем ипотеки с участием ассоциативных объединений предпринимателей;
- организацию строительства жилья, предназначенного для аренды;
- обеспечение мультиформатного жилищного строительства за счет более активного привлечения к строительному процессу предпринимательских структур;
- разработку и реализация инновационных методов понижения рисков в процессе развития регионального жилищного рынка (3).
предпринимательский
подход означает, что строительный рынок обеспечивает свою рентабельность не за счет государственной
поддержки, а за счет эффективности процессов на рынке
Вывод
Разработка концепции инновационного развития региональных РЖН является актуальным направлением научной деятельности, а в современных условиях - и практической необходимостью, позволяющей в значительной степени способствовать упорядочиванию действий экономических агентов на рынке. Научный подход к этой проблеме позволит запустить процессы развития институтов и механизмов рынка жилищной недвижимости, решить его насущные вопросы, и в конечном итоге, способен вывести его на принципиально иной уровень, базирующийся на инновациях и характеризующийся высокой эффективностью.
Литература
1. Лапин А.С. Измерение потребительских предпочтений на рынке жилья - В сб: Теория и практика инновационной стратегии региона: межвузовский
сборник научных трудов/ отв. ред. Ю.Н. Клещевский. - Вып. 6. - Кемерово: Кемеровский институт (филиал) ГОУ ВПО «РГТЭУ», 2010.
2. Левин Ю.А. Концепция инновационного развития рынка жилищной недвижимости и сценарный подход к ее реализации // Экономическое возрождение России. - 2011. - № 4 (30).
3. Шишканева В.Д. Организационно-правовые стратегии развития процессов саморегулирования в развитии региональных рынков жилья // Региональные аспекты управления, экономики и права Северо-западного федерального округа России. Выпуск 2 (20). Межвузовский сборник научных трудов - СПб.: ВАТТ, 2012.
4. Портал «Новости экономики» (Электронный ресурс). - Режим доступа: http://newsruss.ru/doc/index.php.
Andrey S. Lapin
Ph.D. Student of the Academic Department of Management, Kemerovo Institute (Branch), Russian State University of Trade and Economy, Deputy General Director of the «PROGRAND» Ltd
Innovative Concept of Progress of the Market of the Housing Real Estate
_Abstract
The article proposes to develop regional markets of residential real estate on the basis of innovative concepts. It examines the new forms of interaction between agents of the market and its ability to create a multiplier effect in other sectors, including infrastructure. The necessity of such an approach is dictated by the realities of time, the requirements of the strategic development of the regions and the characteristics of the market itself.
Keywords: market of housing real estate, strategic management, state regulation, enterprise approach, multiplicate effect, innovations, Q-metho-dology, innovative method of fall of risks
