CC BY
182
УДК 332.146
ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПАРК: ОПЫТ СОЗДАНИЯ И ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
И. А. Мазников Научный руководитель - Г. П. Беляков
Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. имени газ. «Красноярский рабочий», 31
Е-mail: [email protected]
Статья посвящена созданию и управлению промышленными индустриальными парками в условиях перехода российской экономики на инновационный путь развития.
Ключевые слова: индустриальный (промышленный) парк, виды индустриальных парков, управляющая компания.
INDUSTRIAL PARK: EXPERIENCE OF CREATION AND PROBLEMS
OF MANAGEMENT
I. A. Maznikow Scientific supervisor - G. P. Belyakov
Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation
E-mail: [email protected]
The article is devoted to the disclosure of the economic essence of the concept of industrial (industrial) park. The key concept of an industrial park is defined
Key words: industrial (industrial) park, types of industrial parks, management company.
В настоящее время в нашей стране происходит переход на инновационный путь развития, формирование экономики знаний, становление национальной инновационной системы, инновационное развития регионов. Индустриализация экономики России остается в числе стратегических задач. Тем более она актуальна в связи с усилением западных санкций.
Важным инструментом формирования национальных приоритетов технологического развития и объединения усилий бизнеса, науки, государства по их реализации можно назвать индустриальные (промышленные) парки. Индустриальные парки на сегодняшний день являются локомотивом промышленности во всем мире, они рассматриваются как точки роста экономики регионов. Инвестиционная привлекательность индустриальных парков обусловлена наличием готовой инженерной, транспортной и иной инфраструктуры, налоговыми льготами и, с недавнего времени, субсидиями федеральных и региональных властей, что способствует увеличению количества индустриальных парков и, соответственно притоку денежных средств во все бюджеты Российской Федерации.
Под индустриальным парком понимается - специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно - правовыми условиями, управляемая специализированной компанией [1].
Индустриальные парки чаще всего делятся по западной классификации на два вида:
1. Индустриальный парк типа Гринфилд (greenfield).
2. Индустриальный парк типа Браунфилд (brownfield).
Индустриальный парк типа «гринфилд» - индустриальный (промышленный) парк, создаваемый на вновь отведенном незастроенном земельном участке, как правило, изначально не обеспеченном инфраструктурой.
Индустриальный парк типа браунфилд - индустриальный (промышленный) парк, создаваемый на основе ранее существующих производственных площадок, как правило, обеспеченных строениями, сооружениями и инфраструктурой, в отношении которых проводится реконструкция и (или) капитальный ремонт, в соответствии со специализацией индустриального (промышленного) парка и потребностями его резидентов. Преимуществами такого парка являются уже готовые документы на земли или отчужденные земли, наличии коммуникаций, а иногда и сами здания [2].
Парк Greenfield можно охарактеризовать, как свободное поле для деятельности. Все инженерные сети прокладываются первый раз, очень часто подходящей инфраструктуры, которая нужна для предприятий, в таких местах нет.
Но у данного типа парков есть и преимущества выражающиеся в том, что в нем можно предусмотреть уже на этапе строительства требования заказчика и приспособить производственные помещения под свои особенности и нужды.
Как правило, расходы резидента в гринфилде меньше, чем в «старой промышленной зоне» с изношенными сетями и отсутствием необходимых мощностных показателей.
При выборе между гринфилдом и браунфилдом нужно учитывать ряд особенностей производства, необходимость в дополнительном оборудовании (кондиционировании, вентиляции, пожаротушения), расходами на строительство с нулевого цикла или возможными расходами на реновацию и капитальный ремонт помещений в индустриальном парке типа браунфилд. А по опыту затраты на капитальный ремонт обычно всегда выше, чем строительство индустриального парка «с нуля» [5].
Индустриальные парки способствуют концентрации на одной территории основных и вспомогательных производств. Всего за несколько лет индустриальные парки распространилась по всей стране. Наличие производственных и складских помещений не всегда характерно для российских индустриальных парков, значительная часть которых относится к категории «greenfield» и зачастую представляет собой подготовленные участки, как правило, расположенные на бывших сельскохозяйственных землях, с подведенными коммуникациями или без таковых.
Ряд индустриальных парков России имеют четкую отраслевую структуру. К таким площадкам можно отнести индустриальные парки «Грабцево», «Калуга-Юг», «Лафарж-Калуга», «А ПЛЮС ПАРК АЛАБУГА». Однако, как отмечает старший менеджер группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, Ernst&Young Юлия Стефанишина, формирование узкопроизводственных кластеров в ряде российских промпарков происходило стихийно. Тем не менее, позитивный эффект создания такой кластерной структуры очевиден. В настоящее время в России сложилось три направления отраслевых промпарков: химическая промышленность, строительство и автопром [4].
Инвестиционная привлекательность конкретного индустриального парка во многом зависит от его менеджмента. Оглядываясь на мировой опыт можно выделить 3 формы управления индустриальным парком:
1. Посредством созданной управляющей компании. Нередко такая компания выступает собственником индустриального парка. Такая УК предоставляет комплекс базовых (бесплатных для резидентов) и дополнительных услуг.
2. Управление индустриальным парком передается якорному резиденту (major user).
3. Управляющая компания отсутствует вовсе, а резиденты привлекают обслуживающие их проект организации. Такой тип характерен для небольших площадок.
В нашей стране с преобладающим числом государственных индустриальных парков получила распространение первая форма управления. Управляющие компании создаются в форме юридического лица либо их функции передаются региональным структурам в сфере управления имуществом. В зависимости от вида индустриального парка и его функций, зависит и система управления. Управляющая компания индустриального парка подбирает оптимальный вариант строительства и размещения, в зависимости от вида деятельности, организует строительство (в т.ч. build-to-suite) и ремонт объектов индустриального парка, содействует размещению резидентов, поддерживает текущую деятельность в индустриальном парке .
Так как деятельность индустриальных парков разнообразна, то формирование проекта парка необходимо начинать с проработки проекта, которые могут быть очень разнообразны.
Строительство объектов ИП под заказ (Build-to-suit). Строительство осуществляется под заказ для конкретного клиента, обязательным условием договоров в build-to-suite является детальное описание в них характеристик строящегося объекта и тех индивидуальных требований заказчика, которым должен соответствовать объект. Механизм использован во многих ИП.
Строительство объектов ИП под заказ арендатора (Build-to-suit-lease). Данный формат предполагает, что здание не только строится под заказчика, но и оплачивается самим застройщиком, в результате использования механизма банковского кредитования с гарантированным заключением договора аренды между застройщиком или его право-приемником и заказчиком-арендатором. Предполагает использование механизма банковской гарантии. Механизм разработан для использования малыми и средними производственными компаниями, которые не могут привлечь значительные инвестиции, необходимые для строительства производственных зданий, а также для 3РЬ-логистики. Данный механизм используется только в ИП «КОЛА» и ОЭЗ «Ала-буга».
Готовые помещения модульного типа. Создание отдельных комплексов готовых помещений модульного типа уже давно практикуется в индустриальных парках мира. Однако, в России до последнего времени таких комплексов не создавали, из-за больших сроков окупаемости подобных проектов и неясностей с наполнением проекта резидентами. Такие площади интересны компаниям, которые не планируют строить собственные производственные помещения в силу ограничения в сроках начала поставок или в связи с тем, что в финансовой модели бизнеса не предусмотрены расходы на строительство. Размеры модулей могут варьироваться от 300 до 1500 кв. м. Уже в 3 регионах России решились на создание модульных производственных комплексов, так как спрос на помещения с изменяемыми площадями постоянно растет. Ниже приведены диапазоны предлагаемых потенциальным резидентам модульных промышленных площадей в Московской, Ленинградской областях и Татарстане.
Унификация под единый стандарт. Современные производственные предприятия вынуждены меняться, подстраиваясь под быстро меняющиеся производственные схемы. Унификация размерности производственных и складских зданий позволяет быстро реагировать на изменение технологий. Основным методом стандартизации является унификация, позволяющая менять назначение зданий в зависимости от необходимости. Стандарты высотности, нагрузок и шага колонн используются повсеместно (высота — 12 м; нагрузка на пол — 6 тонн/м2; шаг колонн — 12/24 м). Аналогичные требования касаются инфраструктуры ИП.
От управляющей компании потенциальные резиденты ждут следующего набора услуг: риэлтерские услуги, охрана, подключение и эксплуатация коммуникаций, клининг и вывоз ТБО, услуги связи и IT, проектирование и строительство, облуживание и ремонт коммуникаций, по-грузочно-разгрузочные работы, консультационные услуги, центральная диспетчерская служба, build-to-suit, ремонт дорог, согласование ИРД, подбор кадров, кейтеринг.
Лучшие практики управления ИП предполагают двухуровневое управление ИП региона, в котором перечень услуг УК разделяют на 2 подгруппы с зонами ответственности Корпорации развития региона и УК ИП.
В Ярославской области функции УК индустриального парка «Мастер» переданы Агентству инвестиций и кластерного развития региона. Еще одной особенностью российского менеджмента индустриальных парков стало создание Корпораций развития, которые на сегодняшний день представлены практически во всех регионах. В задачи корпораций входит разработка инвестпро-грамм, поиск инвесторов для действующих в регионе промпарков и ОЭЗ и ряд других функций. Именно от эффективной работы Корпораций развития во многом зависит наполняемость того или иного индустриального парка [3].
Однако, механического создания корпорации развития недостаточно, необходимо, чтобы все институты развития региона работали согласовано - Министерства и ведомства согласовывали свои планы, учитывая интересы каждого из проектов ИП в регионе. Должна быть создана дееспособная команда с проджект-менеджментом. Именно в результате подобного сопровождения проектов всеми институтами управления региона достигнут успех в организации ИП в следующих регионах: Калужская, Ульяновская, Ростовская области и Республике Татарстан.
Исходя из всего вышесказанного в сложившихся условиях самым оптимальным вариантом для индустриальных парков в нашей стране станет создание управляющей компании, которая в зависимости от структуры индустриального парка будет выполнять определенные функции. С одной стороны, отрасль индустриальных парков в России достигла уже достаточно заметных масштабов. Каждый год запускаются десятки новых проектов. Всего запущено более 100 индустриальных парков 60% которых находятся в ранней проектной фазе [6]. Их развитие сдерживается двумя основными факторами: недофинансирование и низкий уровень экспертизы. В России назрело создание крупного игрока в области индустриальных парков, возможно с привлечением иностранного партнера-участника с экспертизой и потенциалом привлечения инвесторов, которая будет включать в себя следующие функции:
- осуществление прямых инвестиций в создание сторонних индустриальных парков (функция инвестора);
- осуществление прямых инвестиций в создание собственных индустриальных парков и управление ими (функции инвестора и застройщика);
- работа по стратегическому маркетингу индустриальных парков в России и за рубежом и привлечению инвесторов - резидентов в парки;
- управление проектами создания индустриальных парков, управление действующими парками.
Управляющая компания индустриальных парков должна создаваться при участии государства, но при сохранении ключевой роли бизнеса. Таким образом, учредителями компании могут выступить: Российская Федерация (напрямую или в лице одной из профильных государственных компаний); ведущий российский банк; крупный строительный холдинг; крупный энергетический холдинг; возможно, состоявшийся международный игрок.
В качестве соинвесторов проектов компании могут выступать частные девелоперы, инвестиционные фонды , в том числе РФПИ, банки, крупные землевладельцы, региональные корпорации развития.
Библиографические ссылки
1. Свободная энциклопедия [Электронный ресурс] - Электронные дан. - Режим доступа: https://ru.wikipedia.org Загл. с экрана.
2. Официальный сайт Российской Ассоциации индустриальных парков [Электронный ресурс] - Электронные дан. - Режим доступа: http://www.indparks.ru/ru/about/info.
3. Планирование территории индустриальных парков [Электронный ресурс] - Электронные дан. - Режим доступа http: // hubprom.ru/analytics/ Загл. с экрана.
4. Индустриальные парки и технопарки России [Электронный ресурс] - Электронные дан. - Режим доступа: Загл. с экрана.
5. Европейский промышленный округ [Электронный ресурс] - Электронные дан. - Режим доступа http://volpark.ru Загл. с экрана.
6. Общественный совет по развитию малого предпринимательства [Электронный ресурс] -Электронные дан. - Режим доступа: http://www.osspb.ru Загл. с экрана.
© Мазников И. А., 2017
