CC BY
63
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ «НОВОЙ МОСКВЫ»
Аннотация. В данной статье рассматривается нынешняя градостроительная ситуация на территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы. Приводится обзор конъюнктуры рынка жилой недвижимости «Новой Москвы», изучены слабые стороны развития новых административных округов столичного региона в наше время. Предлагаются решения и принципы, необходимые к соблюдению городом в целях эффективного стратегического развития.
Ключевые слова: градостроительство, аналитика, принципы развития региона, экологическая ситуация, генеральный план развития, предложение жилой недвижимости.
URBAN PLANNING PERSPECTIVES OF «NEW MOSCOW»
Annotation. This article mostly describes the urban planning situation of Moscow new administration divisions called Troitzky and Novomoskovskiy. The research includes a review of the conjuncture of the residential properties constructed in these administrative divisions of the city, the existing weaknesses of the city's expansion were found out. Solutions and principles to the urban planning of Moscow are suggested by authors for discovering ways of the successful city development. Keywords: urban planning, analytics, principles for region development, urban ecology, master plan, residential properties supply.
После появления новых административных округов города Новомосковский и Троицкий («Новая Москва») мегаполис номинально получил огромные возможности для развития в долгосрочной перспективе. Это бесповоротно влияет на конъюнктуру жилого и коммерческого секторов недвижимости города Москвы, структуру дорожного, железнодорожного сообщения, скоростного транспорта.
К началу 2015 г. формируется достаточно стратифицированное предложение жилой недвижимости в «Новой Москве»: жилые комплексы многоэтажных зданий, малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы, коттеджные поселки. При этом нельзя забывать, что любой проект строительства в городе должен соответствовать главному градостроительному документу, генеральному плану развития.
Генплан развития - основной документ территориального планирования, последняя его версия была принята в 2010 г. В Генплане определены планируемые показатели развития объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, жилищного строительства, природных и озелененных территорий в каждом районе Москвы. Генплан призван учитывать совокупность социальных, экономических, экологических факторов, природных особенностей и исторически сложившегося своеобразия города, культурные традиции и традиции московского градостроительства и архитектуры [3].
Новая редакция, должным образом учитывающая территориальные и административные изменения в столице, должна быть подготовлена к 2016 г. (на основе заявления от Марата Хуснуллина, действующего зам. мэра по градостроительной политике и строительству[3]).
Таким образом, актуального документа, комплексно регламентирующего градостроительную ситуацию в «Новой Москве», на данный момент не существует.
УДК: 332.1 Е.А. Богомолова
А.С. Бахромкин
Ekaterina Bogomolova Alexander Bakhromkin
© Богомолова Е.А., Бахромкин А.С., 2015
Предложение жилой недвижимости в Новомосковском и Троицком административных округах разнообразно, от эконом-класса (предложение от ДСК-1 в г. Некрасовка и подобные) до бизнес-класса+ (коттеджный поселок «Графские пруды»). Премиальный сегмент недвижимости пока не представлен.
Абсолютным лидером среди представленного предложения - проекты комфорт-класса, занимающие пока не менее 56 % рынка, меньшая доля 29 % занимается жилыми комплексами эконом-класса, бизнес-класс обладает только 15 % от общего объема рынка недвижимости «Новой Москвы». Основной объем предложения новостроек, реализующихся в Новой Москве, сосредоточен на территории до 35 км от МКАД.
Здания, возводимые по монолитной технологии, составляют 67 % от общего числа предложения, панельные дома - 30 %, объем предложения кирпичных домов - 3 % [2].
Стоит отметить популяризацию сегодня решения «таунхаус», предполагающего возведение многосекционного малоэтажного здания с многоуровневыми квартирами и изолированными входами, либо возведение нескольких блокированных зданий «в линию». Такое решение широко распространено в Европе и только набирает популярность в России.
Благодаря инцидентам незаконного строительства таунхаусов на территории Московской области (задействование территорий колхозов, участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и так далее) предложение квартир в подобных зданиях получило к 2012-2013 гг. спорную репутацию, но в случае с территориями Троицкого и Новомосковского административных округов строительство в абсолютном большинстве случаев осуществляется законно. Так, для возведения поселения таунхаусов девелоперу необходимо получить разрешение на строительство, а также включить проект строительства в территориальные планы развития муниципалитетов. Москвы практически не существует по сравнению, например, с ситуацией в Московской области.
При этом необходимо учитывать градостроительные проблемы, которые может повлечь появление многочисленных таунхаусов. Чаще всего они располагаются в непосредственной близости к существующим автомагистралям, городским образованиям и могут способствовать как нарушению развития транспортных артерий города, так и ухудшению экологической обстановки.
К сожалению, амбиции застройщика зачастую учитывают интересы и потребности покупателей жилой недвижимости избирательно, с учетом возможностей участка строительства: так неравномерное распределение территории между жилыми зданиями, территориями общего пользования, парковочными местами и зонами рекреации имеют место быть в большинстве проектов строительства жилых зданий.
Реализация таунхауса с оригинальным генеральным планом расположения зданий может блокировать городские территории, приводить к их нерациональному использованию, а отсутствие современной версии документа генерального плана развития города Москвы только способствует запуску множества проектов строительства, менее полезных для города, чем это возможно и необходимо.
Киевское и Калужское шоссе стали главными транспортными артериями Новой Москвы, улучшилась социальная сфера. Чтобы окупить свои вложения и соответствовать требованиям города, застройщики для реализации в Новой Москве выбирают проекты не ниже трех этажей [1].
Долгосрочное планирование транспортных сетей и потоков - необходимая мера, когда речь о развитии города федерального значения, разрастающегося с каждым годом.
Необходимое пространство для расширяющихся в перспективе автомагистралей, использование уже сейчас проспектов в населенных пунктах, где прямо сейчас нет серьезных проблем с автодвижением, подготовка проектируемых жилых массивов к прокладке подземных переходов, туннелей транспортных путей скоростного сообщения (метрополитен) - одна из первостепенных задач «Москомархитектуры».
Каждый жилой комплекс, от эконом-класса до класса премиум, должен обеспечивать своих жильцов постоянными парковочными местами, и это должно быть необходимым условием успешного рассмотрения проекта строительства в государственных организациях.
Планируется потратить 7 трлн руб.на разработку и создание дорожной инфраструктуры, в которую, помимо многополосных автомобильных дорог войдет строительство новых станций метро, введение линий скоростных трамваев. Протяженность запланированных к строительству автомобильных дорог - 600 км. Судя по данным числам, город серьезно относится к развитию транспортной инфраструктуры.
Переходный период становления мегаполиса застала и система общественного транспорта. Уже сейчас территории Троицкого и Новомосковского округов соединены с остальными новыми маршрутами общественного транспорта, предполагаются к открытию многочисленные станции московского метрополитена (наиболее протяженной веткой столичного метро должна стать Клининско-солнцевская, планируемая протяженность).
Колоссальной работой специалистов при этом должна стать оптимизация транспортных потоков маршрутного транспорта с целью недопущения перегрузок действующих маршрутов наземного транспорта, московского метрополитена, железнодорожного пригородного сообщения.
Существующим недостатком наземного общественного транспорта можно назвать недостаточно рациональное распределение транспортных средств по установленным маршрутам. Так, на автобусном маршруте 1003 (деревня Каменка - станция метро «Теплый Стан»), 1004 (д. Каменка - 5 микрорайон Северного Бутово) и подобных, проходящих через оба новых московских административных округа, встречаются автобусы незначительной вместимости, подходящие пока для использования только на коротких городских маршрутах.
Транспортное сообщение в городе требует наиболее рационального рассмотрения и оптимизации, особенно во времена, когда некоторые маршруты по протяженности и нагрузке пассажиропотоком сопоставимы с пригородными.
При этом в будущем велика вероятность перегрузки существующих перехватывающих паркингов, пересадочных контуров московского метрополитена как первого, так и в последствии возводимого сейчас третьего («вторая кольцевая линия московского метро»), поэтому присутствует ожидание эффективного использования городом восстанавливаемой сейчас малой московской железной дороги.
Но нельзя забывать о том, что наиболее уязвимым звеном такого стремительного развития города остается его экологическое состояние. Долг градостроительной организации - заранее добросовестно выявить все природные зоны на территории Новой Москвы, нуждающиеся в юридической защите, охране государством на правах заповедников и т. д. «Около 99 % лесов на территориях Новой Москвы будут сохранены», - рассказал 18 марта руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин [4].
Снижение эффективности использования территорий может произойти при использовании застройки микрорайонами новых территорий города. Несмотря на высокую этажность зданий, традиционно возводимых в формате микрорайона, теряется как комфорт жизни местных жителей (недостаточное количество территории общественного, рекреационного пользования, ее нерациональное использование между зданиями в рамках микрорайона, худшие условия организации парковки по сравнению с квартальной застройкой).
Приоритет Москвы - квартальная застройка, способствующая логичному планированию генерального плана города и формирующая комфортные условия проживания жителям. Так, современная квартальная застройка предполагает периметральную застройку относительно небольших площадей, что обеспечивает четкое разделение общественного и частного городского пространства, ориентировочная этажность возводимых зданий - от семи до девяти этажей.
Примерами реализации проектов строительства квартальной застройки в «Новой Москве» можно назвать жилой комплекс «Эльдаго» в Коммунарке, жилой квартал в Рассказовке.
И, пожалуй, наиболее важное условие развитие округов «Новой Москвы» - их достаточный функциональный потенциал как части города, живущей коммерческой, культурной жизнью. Территория мегаполиса стала примерно в два с половиной раза больше, и старая Москва не должна оставаться единственным, неотъемлемым центром бизнес-жизни, ядром политической жизни и последним желанным местом для проживания. Город растет, и новые округа Москвы постепенно входят в его жизнь. Так, интерес коммерческого сегмента к «Новой Москве» подогревается популярностью бизнес-парка «Румянцево». Стоит упомянуть о множестве арендаторов, уже заключивших договоры с администрацией бизнес-центра «Комсити», расположенного неподалеку и готовящегося к открытию. Кроме того, пристального внимания заслуживают промышленные зоны, их логичное расположение, перенос на наиболее подходящие участки в условиях колоссального развития города определит комфорт проживания жителей, экологическую ситуацию и загруженность транспортных потоков.
Таким образом, наиболее важными целями градостроительной политики города Москвы необходимо обозначить скорейшую разработку современной версии генерального плана развития города, сохранение и улучшение экологической ситуации, оптимальное развитие транспортной инфраструктуры со строгим контролем обеспечения парковочными местами любых городских элементов новых округов, ориентацию на квартальную застройку, организацию зон рекреации, создание эффективной системы социальной инфраструктуры, учет интересов коммерческих потребителей недвижимости и регулирование возводимых в их интересах объектов недвижимости.
У города есть возможность рационально и эффективно задействовать территории, появившиеся у него в распоряжении после расширения, и поэтому в условиях слаженных действий специальных органов города Москвы мегаполис обладает шансами стать по-настоящему уникальным как по площади, так и по перспективным возможностям его населения.
Библиографический список
1. Левина, И. В. «Новой Москве» растет спрос на премиальный сектор недвижимости / [Электронный ресурс]. - И. В. Левина, Режим доступа: http://newmos.info/content/news/3563.html (дата обращения: 16.04.2015).
2. Морозова, У. Новая Москва. Новые События / У. Морозова, [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://vsenovostroyki.ru /ехрей/4054) (дата обращения: 15.04.2015).
3. Осипов, Е. Новый Генплан Москвы планируется разработать к середине 2016 года / Е. Осипов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://stroi.mos.ru/news/novyi-genplan-moskvy-planiruetsya-razrabotat-k-seredine-2016-goda) (дата обращения: 16.04.2015).
4. ТиНАО Москвы. В 2015 году будут реализованы все планы по вводу в эксплуатацию объектов недвижимости / Новости / Официальный портал Мэра и Правительства Москвы. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.mos.ru/authority/structure/tao_nao/news/index.php7id_ 14=31781) (дата обращения: 03.05.2015)
