CC BY
80
ГОСУДАРСТВЕННЫЕ И РЫНОЧНЫЕ МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЧЕРЕЗ ФИНАНСОВЫЕ ИНСТИТУТЫ
Виктор Николаевич Москвин
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра, тел. (383)344-31-73, email: mosk_@ngs.ru
Ирина Сергеевна Бессараб
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистр кафедры кадастра, тел. (913)744-31-74, e-mail: bessarab-is@yandex.ru
В статье рассмотрены законодательные аспекты об ипотеке, проведен анализ ипотечных схем за рубежом и в России. И для развития российского ипотечного рынка предлагается ввести - деривативы, производную ценную бумагу.
Ключевые слова: ипотека, портфель недвижимости, ценные бумаги, дериватив.
THE STATE AND MARKET MECHANISMS OF MANAGEMENT OF REAL ESTATE THROUGH FINANCIAL INSTITUTIONS
Victor N. Moskvin
The Siberian State Geodetic Academy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, a Dr. Sci.Tech., the professor of chair of a cadastre, phone (383)344-31-73, an e-mail: mosk_@ngs.ru
Irina S. Bessarab
The Siberian State Geodetic Academy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, the student of chair of a cadastre, phone (913)744-31-74, e-mail: bessarab-is@yandex.ru
In article legislative aspects about a mortgage are considered, the analysis of mortgage schemes abroad and in Russia is carried out. And for development of the Russian mortgage market it is offered to enter - derivative, a derivative security.
Key words: mortgage, real estate portfolio, securities, derivative.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Недвижимость обладает и особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - отчуждение прав собственности на объекты.
Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов, у нас же частные вкладчики только
начинают его осваивать. Между тем инвестированные в эту отрасль деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций. Однако в одиночку инвестировать в объекты недвижимости достаточно сложно. Инвесторы, рассматривая недвижимость как актив для инвестирования, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).
Актуальность данной темы заключается в повышении эффективности операций с недвижимостью, на основе ценных бумаг по недвижимости, преимущественно по ипотеке.
Государство через свои организации на основе законодательства контролирует операции с недвижимостью, в том числе и через финансовые институты - банки и страховые компании. Так для банков операции с недвижимостью регулируются Федеральным законом «Об ипотеке». Ипотечное кредитование преследует основную цель для заемщика - вложение денег в материальной производство, в частности в жилищное в наиболее эффективных формах. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.
В мире сложилось две модели ипотеки: франко-скандинавская, образцом которой является Германия, и американская. В США финансирование ипотечных кредитов происходит в основном на фондовом рынке путем выпуска ипотечных облигаций (52%), а в Германии средства привлекаются через ссудосберегательную систему и лишь 20% - через ценные бумаги.
В Германии кредиты выдаются за счет целевых вкладов населения, которые привлекаются ипотечными банками. Банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1% банковского сообщества, они дают 25% общего оборота (порядка 1 трлн. евро). Ипотечные облигации широко используются и в Германии в качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка.
В Германии рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В этой схеме государство не участвует, ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка.
На протяжении уже трех десятилетий ипотечное кредитование -неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг. За этот немалый срок в ответ на потребности инвесторов появилось много различных схем, форм и видов ценных бумаг на базе ипотечного кредита. Одним из самых популярных
является производный финансовый инструмент (дериватив) (англ. Derivative) -финансовый инструмент, цены или условия которого базируются на соответствующих параметрах другого финансового инструмента, который будет являться базовым, в частности ипотечных закладных. Обычно, целью покупки дериватива является не получение базового актива, а получение дохода от изменения его цены. Отличительная особенность деривативов в том, что их количество не обязательно совпадает с количеством базового инструмента -ипотечных закладных.
Наиболее распространенный вид ипотечных ценных бумаг в России - это закладная. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее, рынка закладных в России так и не сформировалось.
Сертификат участия - совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее "покрытие" сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего.
Особый интерес участников фондового рынка вызывают другие инструменты - ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:
1) коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных.
2) ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке.
3) денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.
4) государство гарантирует выплаты по облигациям.
Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные. В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность.
Для развития рынка ипотечных ценных бумаг и просто ценных бумаг, предлагается использовать производные инструменты. Некоторые из них уже
появились на рынке, но не активно работают. Один из самых привлекательных для российского рынка, является дериватив. Деривативы могут использоваться банковскими организациями и как инструмент управления риском, и как источник получения прибыли. С точки зрения управления риском, они позволят финансовым институтам и другим участникам идентифицировать, изолировать и отдельно управлять рыночными рисками финансовых инструментов и товаров. При разумном использовании деривативы могут служить эффективным методом уменьшения определенных рисков через операции хеджирования.
Цена проведения операций на рынке деривативов в несколько раз меньше, чем цена проведения аналогичных операций на реальном рынке. Основная причина этого состоит в том, что размер комиссий определяется обычно как некоторый процент от величины реальных расходов при совершении сделки, а для рынка деривативов они на порядок меньше, чем для наличного рынка.
Один из факторов низкого уровня управления банковскими рисками проектного финансирования в Российской Федерации - отсутствие развитого и стабильного рынка производных финансовых инструментов. Ощущается как недостаток методологии применения производного инструментария, так и дефицит квалифицированных кадров, способных им воспользоваться. В этих условиях кредитные деривативы могут оказать существенное влияние не только как инструмент минимизации рисков проектного финансирования, но и повысить эффективность банковского кредитования в целом.
На рис. 1 представлена предлагаемая схема образования ипотечных ценных бумаг. В ней основная роль отводится банкам и финансовым компаниям. Государство выполняет регулирующую и контролирующую функции. Инвесторы-покупатели ипотечных ценных бумаг опосредованно вкладывают деньги во вновь строящуюся недвижимость (от деривативов), а заемщики в строящуюся для себя недвижимость (от закладных - базисных активов). Цена деривативов зависит от стоимости базисных активов, однако в том случае, если рынок носит ярко выраженный спекулятивный характер, эта цена может быть полностью оторванной от стояния базисных активов как таковых. Опытные инвесторы покупают и продают деривативы с целью управлениями рисками, связанными с безопасностью лежащих в основе дериватива товаров. Основные функции деривативов заключаются в страховании (хеджировании) будущего возможного изменения цен на товары и нематериальные активы (например, индексы акций или цена займа).
В итоге от такой схемы выигрывают:
1. Получатель задолженности - он получает нужные ему средства
2. Кредитор - он гарантированно получит свои деньги обратно с небольшой прибылью (маржей), которая составит проценты по ссуде минус выплаты страховых взносов минус потери от инфляции.
3. Страхователь обязательства - он получает свои премиальные, которые полностью покрывают риски невыполнения обязательств кредитора.
Первичная недвижимость От деривативов От закладных
Рис. 1. Схема образования ипотечных ценных бумаг
Базисным активом дериватива может быть не только недвижимость, но и акция, облигация, валюта, биржевой индекс, другой дериватив, портфель ценных бумаг. Такие инструменты называются финансовыми деривативами. Если базисным активом контракта является какой-то продукт (например, недвижимость), такой вид деривативов называется товарным.
Еще одним общим свойством, которым обладают деривативы, является то, что они подразумевают не немедленную поставку базисного актива (такой вид рыночных отношений называется спотовым рынком), а поставку базисного актива и его оплату в будущем. По сути, это только одна из возможных зависимостей дериватива от базисного актива, однако, она является наиболее распространенной.
Деривативы можно развивать не только в области ипотеки, но и в других направлениях:
- Финансовые производные ценные бумаги - контракты, основанные на процентных ставках по краткосрочным и долгосрочным облигациям.
- Валютные производные ценные бумаги - контракты на курс евро/доллар, доллар/иена и другие мировые валюты.
- Индексные производные ценные бумаги - контракты на индексы акций, такие как S&P 500, Nasdaq 100, FTSE 100, а в России также фьючерсы на индексы акций ММВБ и РТС.
- Производные ценные бумаги на акции. На ММВБ в том числе торгуются фьючерсы на ряд российских акций ведущих компаний: «ЛУКОЙЛ», «Ростелеком» и т.д.
- Товарные производные ценные бумаги - контракты на энергоресурсы, например нефть. На драгоценные металлы - золото, платину, палладий, серебро. На цветные металлы - алюминий, никель. На сельхозпродукцию -пшеница, сою, мясо, кофе, какао и даже на концентрат апельсинового сока.
Развитее рынка недвижимости на основе производных ипотечных ценных бумаг (деривативов) одно из перспективных направлений участия частных и корпоративных инвесторов в развитии как строительной индустрии, так и фондового рынка России. Это огромное количество возможностей для широкого круга инвесторов.
Выводы:
1. Рынок жилой недвижимости в России бурно развивается. Ипотека является основным инструментом этого развития.
2. Развитее рынка недвижимости на основе производных ипотечных ценных бумаг (деривативов) одно из перспективных направлений участия частных и корпоративных инвесторов в развитии как строительной индустрии, так и фондового рынка России.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Комментарий к закону об ипотеке. [Электронный ресурс] / Правовой Центр «Правый Берег». - Режим доступа: http://www.askrealtor.ru/dolevoe/150-comment-ipoteka
2. Операции с недвижимостью. Глава 2.3 Приватизация (деприватизация) жилья.
[Электронный ресурс] / Репетитор оценщика. - Режим доступа: http://dom-
khv.ucoz.ru/index/operacii_s_nedvizhimostju_glava_2_3_privatizacija_deprivatizacija_zhilykh_po meshhenij/0-333
3. Деривативы и мировой кризис (Заметки по новейшей глобальной истории - часть 19. [Электронный ресурс] / Еженедельное независимое аналитическое обозрение. - Режим доступа: http://www.polit.nnov.ru/2009/06/20/gistderivative19/
4. Ипотека - двигатель строительства. [Электронный ресурс] / Группа компаний F1. -Режим доступа: http://www.unikonsib.ru/useful/articles/article_37
5. Еженедельный обзор российского рынка индексных деривативов и деривативов на акции. [Электронный ресурс] / Derex. - Режим доступа: http://www.derex.ru/Upload/633495057648755000/2008-06-19.pdf
6. Определение дериватива, рынок деривативов и его роль. [Электронный ресурс] /
Forexaw.com. - Режим доступа:
http://forexaw.com/TERMs/Economy2m2/l281_%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%B8%D0%B 2%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2_Derivative_%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%95%D0 %B2%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2.
© В.Н. Москвин, И.С. Бессараб, 2012
