CC BY
93
5 (62) - 2010
ИНВЕШЦИОННа-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС
государственное
РЕГУЛИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО сЕКТОРА
с учетом цикличности его развития
И. В. дегтярева,
доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой экономической теории E-mail: degtjareva@mail. rb. ru А. А. сАЕТОВА,
преподаватель кафедры экономической теории E-mail: ama21@rambler. ru Уфимский государственный авиационный технический университет
В связи с кризисом в экономике проблема создания эффективной системы государственного управления инвестиционно-строительной деятельностью приобрела еще большую актуальность. В статье проанализированы различные аспекты государственной жилищной политики за рубежом, выделены основные этапы государственного регулирования рынка жилья в России, на основе экономет-рической модели спрогнозирована динамика жилищного строительства до 2012 г.
Ключевые слова: жилищное строительство, государство, цикл, динамика, инвестиции, антициклическая политика.
Динамичное развитие российской экономики в первом полугодии 2008 г. сменилось последующим периодом стагнации. Мировой кризис в первую очередь оказал влияние на российские экспорто-ориентированные сырьевые отрасли: нефтегазовый сектор, химический, металлургический комплексы. Сокращение объемов экспорта совместно со снижением внутреннего спроса привело к сокращению производства в отраслях, работающих на потребительский сегмент, в том числе в жилищном строительстве. На примере российской экономики можно было наблюдать рост строительства в период с 1999 по 2008 гг., после чего наступил спад.
Выявление цикличности в жилищном строительстве и оценка количественных показателей жилищного сектора России, по мнению авторов, способствовали бы разработке соответствующей государственной антициклической политики. От-
дельные аспекты проблемы государственного регулирования строительных циклов нашли отражение в трудах отечественных и зарубежных ученых: Р. Барраса, М. В. Бойко, С. Кузнеца, Э. Хансена. Однако вопросы влияния рынка жилья на экономику в целом и его регулирование продолжают оставаться недостаточно изученными.
В условиях кризиса государству необходимо выбрать приоритеты, играющие роль экономического локомотива, способного, набрав необходимую мощность, вытягивать из кризиса другие секторы экономики. При этом они должны иметь широкий секторный охват, т. е. способствовать решению проблем во многих других отраслях экономики. Социальная сфера может выступить точкой экономического роста, генератором «цепной реакции», подъема экономики страны в целом. Поэтому в качестве одного из основных приоритетов следует избрать жилищное строительство.
Бум цен на жилье и активные инвестиции в жилищное строительство, последовавший за ними кризис вновь поставили вопрос о корректирующей роли государственной политики в развитых странах. Знакомство с исследованиями американских экономистов показывает, что систематическое изучение «классического» цикла в жилищном строительстве датируется второй половиной 1950-х гг. До этого исследования динамики данного сектора экономики развивались преимущественно в рамках теории «строительного цикла» (так называемого «цикла Кузнеца»). Тем не менее необходимо от-
метить, что уже в 1930-е гг. В. Ньюмен указывал на опережающий характер циклических колебаний объема строительных работ. К. Лонг, изучая динамику строительства жилых домов в Манхэттене, отмечал взаимосвязь между ее циклической составляющей и изменениями биржевых курсов.
Возникновение устойчивого интереса к циклической динамике жилищного строительства именно во второй половине 1950-х гг., ее интенсивное изучение в последующие годы не случайны. Это связано в первую очередь со значительным увеличением амплитуды движения производства жилья в ходе экономического цикла. Другим фактором следует признать стремление государства оказывать активное воздействие на развитие данного сектора экономики ввиду особой роли, которую он играет в обеспечении функционирования рынка.
Необходимо отметить, что большинство индустриально развитых государств решало проблему выхода из кризисов и депрессий, восстановления экономического роста (США, Великобритания) либо проблему реорганизации экономики и возрождения разрушенного войной хозяйственного организма (Германия, Япония) не только за счет «косвенных мер» регулирования экономических процессов, а главным образом за счет правильного определения масштабных государственных инвестиционных программ и создания специализированных институтов, непосредственно запускавших и осуществлявших данные программы [3, с. 237].
В эволюции роли государства в решении жилищных проблем и выходе из кризиса в области жилищного строительства в сША можно выделить несколько этапов.
Первый этап, 1930—1940гг. В период рецессии государство берет в свои руки контроль за экономикой и наращивает бюджетные расходы, стимулируя спрос. Роль строительства была велика в данный период подъема в США. Повсеместно шло массовое строительство жилья: внедрялись недорогие технологии крупносерийного строительства малоэтажных домов, строительные фирмы привлекали государственные кредиты для финансирования строительства недорогих домов; земельные участки под застройку скупались почти за бесценок.
Второй этап, 1940—1970гг. Меры по расширению объема и доступности рынка жилья можно разбить на четыре основные категории: государственное субсидирование капитальных затрат на жилищное строительство; удешевление ипотечного кредита и облегчение условий пользования им; воздействие на отдельные факторы, определяющие издержки в строительной индустрии; налоговые меры.
60 -
Третий этап, 1970—1980гг. Государство преследует две цели: в долгосрочном плане — снизить дефицит жилья; в краткосрочном — принять меры по антициклическому регулированию. Вмешательство государства в функционирование системы ипотечного жилищного кредита осуществляется как бы на двух уровнях. Государство широко использует комплекс мер косвенного поощрения и стимулирования, вносит определенные ограничения в действие сил конкуренции в данном секторе рынка ссудного капитала. Наряду с этим государственное регулирование динамики ипотечного кредита осуществляется и непосредственно.
Четвертый этап, 1980—2008гг. Дерегулирование ипотечных рынков образовало конкурентную среду. Введение новых ипотечных инструментов привело к более гибкому ценообразованию и расширению диапазона ипотечных услуг для домашних хозяйств. Однако расширение доступа к жилищному финансированию и снижение его стоимости за последние 30 лет способствовали увеличению долга по ипотеке, в особенности увеличению обязательств заемщиков с проблемной кредитной историей.
Для современного этапа, как видим, характерно нарастание проблем в американском финансовом и жилищном секторах в 2006—2008 гг., что привело к коллапсу отдельных сегментов глобального рынка ценных бумаг и кредита и последующему кризису всей американской экономики. Кризис проявился в следующих процессах: глубокое падение цен на жилье и ликвидности рынка жилья; резкое сжатие инвестиций в жилищное строительство; потери по ипотечным кредитам и утрата ликвидности рынком производных ипотечных инструментов; провал фондовых индексов.
Имевшие место в США замедление роста экономики и ипотечный кризис 2006—2008 гг. приводят к выводу о том, что в политике государственного регулирования явно недостаточно была учтена объективность циклических процессов [2, с. 32].
Другим поучительным примером служит государственная политика в области жилищного строительства в Германии в период 1945—2008 гг. Отметим, что жилищное строительство в свое время помогло решить проблему возрождения разрушенного войной хозяйственного организма и реорганизации экономики. Но в конце ХХ в. рынок жилищного строительства в Германии столкнулся с избытком предложения жилья и падением цен. Инвестиции в новое строительство потеряли прежнюю привлекательность. Сократились и объемы государственной поддержки. В 1994 г. за счет государства было введено 35 тыс. квартир, а в 2001 г. — только 4 тыс.
Сокращение социальных программ коснулось и государственных субсидий для семей со средним и низким уровнями дохода. В 1996 г. была введена денежная надбавка. Эта помощь предоставлялась в соответствии с законом о доплате на индивидуальное строительство. Государство выплачивает один раз в году в течение 8 лет 1 % от суммы расходов на строительство или приобретение недвижимости. В 2004 г. был проведен перерасчет этих надбавок. С 2006 г. были отменены государственные субсидии на строительство и покупку частных домов. Тем не менее в Германии, в отличие от других стран, цены на жилье остаются стабильными.
Закономерные циклы роста и спада характерны как для американского, так и для немецкого рынка жилья. Опыт жилищного строительства этих стран показывает, что рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи привлечения долгосрочных инвестиций, которых требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому необходима активная системная политика государства, дополняющая, корректирующая и регулирующая жилищное строительство согласно фазам цикла.
Таким образом, для преодоления кризиса в жилищном строительстве вмешательство государства имеет наиважнейшее значение, поскольку способствует восстановлению национальной экономики.
Исследуя проблему применительно к российской экономике, следует отметить, что в связи с чрезвычайной социальной значимостью программ жилищного строительства роль государства всегда была определяющей, однако характеризовалась разной интенсивностью воздействия на различных этапах экономического развития России. Можно выделить следующие этапы государственной жилищной политики, проводимой российским правительством.
Первый этап, 1917—1930гг. Образован Комитет государственных сооружений. В этот период почти полностью отсутствовали строительные машины и механизированный инструмент, подавляющее большинство работ выполнялось вручную. В 1920-е гг. строились в основном промышленные предприятия, жилищное строительство было на втором плане.
Второй этап, 1930—1940гг. Принято постановление СНК СССР «Об улучшении жилищного строительства» (строительство капитальных домов в 4—5 этажей и выше с водопроводом и канализацией). В 1936 г. было утверждено постановление Совета труда и обороны «Об удешевлении производства строительных материалов и строительных деталей». Результатом стали качественные изменения в жилищном строительстве. Число каменных домов увеличилось с 17,9 до 64,3 %.
Третий этап, 1941—1950гг. Возвращение к жизни разрушенных во время войны городов осуществлялось по комплексным перспективных планам. Увеличены ассигнования, материальные ресурсы на капитальный ремонт жилищ.
Четвертый этап, 1950—1960гг. В 1954 г. ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли постановление «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства». 31 июля 1957 г. принято постановление, в котором ставилась задача снизить в стране дефицит жилья за счет массового строительства экономичных квартир.
Пятый этап, 1960—1990гг. С 1959 г. развивается крупнопанельное домостроение. При этом 30 млн м2 (17 % всего жилищного фонда России) оказалось размещенным в ветхих и аварийных строениях, более 14 % жилья нуждалось в неотложном ремонте.
Шестой этап, 1990—1999гг. Реализуется государственная целевая программа «Жилище» от 1993 г.
Седьмой этап, 2000—2010гг. Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище», рассчитанной на период 2002—2010 гг.
Сопоставление циклической динамики в жилищном строительстве с мерами, принимаемыми государством, позволяет заключить, что жилищная проблема решалась в установленном порядке без учета циклического характера жилищной сферы. Государственное регулирование советского периода заключалось в постоянном наращивании объемов жилищного строительства, целью которого было переселение семей в отдельные квартиры. Не предусматривалась объективность обновления жилищ. Не уделялось внимания взаимосвязи и взаимозависимости строительной отрасли и общей экономической ситуации в стране.
Экономика в условиях кризиса и в процессе трансформации не имеет автоматического регулятора воспроизводственной активности и концентрации необходимых ресурсов для его преодоления. Все это предопределяет необходимость вмешательства государства в данный процесс на всех его этапах.
Антикризисное государственное регулирование экономики выполняет две функции. Первая состоит в выработке мер по стабилизации экономики в предкризисные периоды с целью минимизации последствий кризисных потрясений, то есть направлены на снижение интенсивности кризисных
- 61
процессов, уменьшение глубины спадов. Вторая функция направлена на защиту от банкротства тех предприятий, которые занимают ключевые позиции в стратегически важных отраслях.
В контексте циклического развития экономики государственное регулирование направляется на смягчение циклических колебаний и носит антициклический характер. Необходимо принимать государственные решения и в отношении жилищного сектора в зависимости от фазы длинной волны, фазы делового цикла и фазы строительного цикла. [4, с. 52] При этом государственное регулирование циклов должно преследовать следующие цели:
1) разработку действенных методов и форм государственного воздействия на строительные циклы во взаимодействии с деловыми циклами экономики России;
2) достижение бескризисного состояния строительной отрасли;
3) антикризисное государственное регулирование в краткосрочном периоде развития — это процесс государственного влияния на возникающие негативные условия функционирования основного капитала в строительной отрасли;
4) стабилизационное государственное регулирование строительных циклов в среднесрочном периоде — государственное воздействие на структуру, пропорции и условия функционирования основного капитала в строительной отрасли в определяющих фазах.
Соответственно механизм государственного регулирования строительных циклов должен включать в себя:
• государственное нормативно-правовое регулирование строительной активности;
• экономические методы государственного регулирования строительного цикла;
• организационные формы регулирования;
• государственный контроль и мониторинг строительно-инвестиционных процессов.
В ходе исследования жилищного сектора России была построена регрессионная модель, позволяющая спрогнозировать движение цикла до 2012 г. (см. рисунок).
Полагаем, что начавшаяся рецессия продолжится до 2012 г. вследствие сокращения имеющихся производственных мощностей строительной индустрии, острой ограниченности земельных участков инженерными коммуникациями, недостатка финансирования банковским сектором, высоких темпов инфляции. Чтобы смягчить текущий кризис, избежать глубокой депрессии, в том числе в строительной отрасли, по общему мнению, именно
62 -
государство должно помочь и населению, и бизнес-сообществу пережить трудные времена.
В настоящее время кризисная ситуация в строительной отрасли определила направления федеральной политики и пути выхода из кризиса. На заседании Правительства РФ (протокол от 30.12.2009 № 42) были одобрены основные направления антикризисных действий Правительства РФ на 2010 г. Основными приоритетами антикризисных и мо-дернизационных действий государства станут: поддержка социальной стабильности и обеспечение социальной защиты населения; поддержка оживления экономики; активизация модернизационных вопросов [1, с. 57].
В число ключевых секторов, оказывающих оживляющий и мультипликативный эффект на экономику вошло жилищное строительство. Предполагается предпринять следующие меры для активизации сферы жилищного строительства:
1) будут расширены механизмы поддержки рынка жилья, ускорена реализация закона о поддержке жилищно-строительных кооперативов с созданием кооперативов при участии Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства;
2) в целях стимулирования жилищного строительства и переселения граждан из ветхого и аварийного жилья будет осуществлен имущественный взнос в размере 15 млрд руб. в государственную корпорацию — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства;
3) значительно расширят внутренний спрос на рынке жилья средства материнского капитала. Из средств материнского капитала может быть направлено на строительство жилья до 102 млрд руб.;
4) спрос на жилье со стороны государства будет также поддерживаться через мероприятия по обеспечению жильем военнослужащих. На эти цели будет направлено 44,4 млрд руб.;
5) будут минимизированы различного рода «обременения» для застройщиков, завершено формирование в 2010—2011 гг. системы документов территориального планирования. В 2010 г. будет завершено реформирование системы СНиПов с учетом современного уровня развития строительных технологий.
Вопросы жилищного строительства и обеспечения граждан доступным жильем имеют исключительное значение и являются приоритетным направлением социальной политики в Республике Башкортостан. Об этом свидетельствуют следующие цифры: в январе — ноябре 2008 г. было введено в строй 1 786,8 тыс. м2 жилья, в 2009 г. — 1 792,6 м2. В целях улучшения обеспеченности населения жиль-
ем правительством республики приняты и реализуются республиканские целевые программы, в частности:
• республиканская программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2003—2010 гг.: постановление Правительства РБ от 27.03.2003 № 82;
• Республиканская программа государс-
у = -0,0258х3 + 0,9738х2 - 9,2799х + 56,61
твенной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на 2003—2010 гг.: постановление Правительства РБ от 25.03.2003 № 80;
Республиканская целевая жилищная программа РБ на 2005—2010 гг.: постановление Правительства РБ от 21.09.2005 № 203, в том числе подпрограмма «Приоритетные направления развития промышленности строительных материалов и стройиндустрии Республики Башкортостан на 2005—2010 годы»; республиканская программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства Республики Башкортостан «Свой дом» на 2007—2010 годы»: постановление Правительства РБ от 29.12.2007 № 408. Программа рассчитана на семьи, которые не имеют собственного жилья, и доходы которых не позволяют приобрести его по рыночным ценам. В перечень граждан, имеющих право на однократное бесплатное получение земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства, включаются молодые семьи, работники организаций бюджетной сферы, нуждающиеся в жилых помещениях, проживающие в общежитиях, коммунальных квартирах, в смежной неизолированной комнате, в однокомнатной и двухкомнатной квартире в составе двух и более семей. К примеру, в мае 2009 г. 200 семей получили сертификаты на застройку земельных участков площадью 10—12 соток в пригородах Уфы. Планируется строительство 5 000 домов на бесплатно выделенных земельных участках. Для снижения себестоимости жилья (10—14 тыс. руб. за м2) Правительство РБ финансирует сооружение инженерных сетей и дорог. Фонд жилищного строительства предоставляет участникам программы займы в размере 300 тыс. руб. под 8 % годовых с рассрочкой на 5 лет. Остальную сумму, необходимую для строительства, вносят сами застройщики. Тем самым обеспечивается эффективное вложение сбережений граждан. Для расчетов по кредитам
9999999 9999999
Ввод жилья
0000000000000 2222222222222
-Полиномиальная тренд ввода жилья
Прогноз жилищного строительства в России до 2012 г., млн м2
может быть использован материнский капитал. В республике за 2009 г. более 1,1 млрд руб. из средств материнского капитала перечислено семьями на погашение жилищных кредитов. Так обеспечивается переход от хаотичного и неконтролируемого процесса застройки поселков, затягивающего освоение территорий на долгие годы, к реализации проектов комплексной застройки в пригородах и сельской местности;
• целевая программа «Социальное развитие села в Республике Башкортостан до 2010 года»: постановление Правительства Республики Башкортостан от 11.06.2003 № 141. На ее реализацию в 2009 г. предполагалось направить из различных источников финансирования 939 млн руб. К строительству жилья в сельской местности можно привлечь технику и кадры машинно-технологических станций, особенно в зимнее время. Согласно Указу Президента Республики Башкортостан в 2009 г. молодым специалистам на селе выделялись «подъемные» в размере 60 000 и 100 000 руб. Эти средства направляются на приобретение жилья по программе «Сельский дом».
Основными целями вышеуказанных программ
являются:
• создание условий для развития жилищного строительства, устойчивого функционирования и развития рынка жилья, обеспечивающего его доступность для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем;
• развитие финансовых механизмов, обеспечивающих возможность приобретения жилья, а также соответствующую государственную поддержку малоимущих граждан с использованием средств бюджета Республики Башкортостан, бюджетов районов и городов, местных бюджетов;
• создание жилищного фонда социального использования, а также эффективных экономических механизмов, обеспечивающих привлечение инвестиций в жилищное строительство. Для достижения указанных целей предусматривается решение следующих задач:
• развитие системы ипотечного кредитования на основе долгосрочных жилищных кредитов;
• создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, в том числе за счет проведения открытых конкурсных процедур предоставления земельных участков застройщикам и усиления контроля в этой сфере, упрощения процедур получения разрешений и согласований на строительство, а также подготовки необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры;
• решение вопросов предоставления жилья на условиях социального найма, расширение мер по оказанию адресной помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;
• обеспечение комплексной застройки территорий, включая сооружение инженерно-коммунальной и социальной инфраструктур;
• снабжение строительного комплекса качественными материалами, изделиями и конструкциями, обеспечивающими долговечность и архитектурную выразительность зданий, снижение затрат на капитальное строительство и эксплуатацию жилья [5]. Предложенные правительствами России и
Башкортостана мероприятия свидетельствуют о стремлении государства проводить политику с учетом циклического характера развития жилищного сектора экономики. Наряду с этим можно предложить ряд рекомендаций по совершенствованию государственной политики на рынке жилья с учетом цикличности, в частности:
1) усовершенствовать государственную статистику в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании — методическую основу для анализа и мониторинга текущей ситуации, прогнозирования движения цикла в строительном и ипотечном секторах;
2) принять концепцию государственного регулирования жилищного строительства в зависимости от фазы цикла в экономике, обеспечивающую повышение эффективности функционирования жилищного сектора в фазах оживления и роста, а также преодоление спада, кризиса и трансформацию предкризисного состояния жилищно-строительных процессов;
3) создать рабочую группу с участием представителей заинтересованных федеральных и ре-
64 -
гиональных органов власти и государственных корпораций, фондов, организаций, объединяющих строительный комплекс, а также ученых-экономистов с целью проведения анализа состояния жилищно-строительного и ипотечного рынка, подготовки адекватных мер, исходя из диагностирования фазы цикла, принятия решений, касающихся распределения бюджетных средств;
4) независимо от цикличности в жилищно-строительном секторе, обеспечить финансирование государством создания инженерной и транспортной инфраструктуры участков, предназначенных для жилищного строительства, в целях снижения себестоимости жилья и повышения его доступности;
5) регулировать спрос и предложение на рынке жилья в зависимости от фазы цикла, используя налоговую и кредитно-денежную политику. Поскольку строительство в настоящее время подвержено негативным тенденциям спада производства, необходимо предоставить налоговые льготы девелопе-рам, пересмотреть ставки НДС, а для стимулирования активности населения в плане повышения его платежеспособного спроса необходимо субсидирование процентных ставок банкам, кредитующим строительство жилья, финансирование которого осуществляется с участием физических лиц;
6) для выхода строительно-жилищного сектора из кризисного состояния необходимо предусмотреть возможность бесплатного или дифференцированного предоставления земельных участков для жилищного строительства в рамках социальных программ.
Реализация и учет представленных рекомендаций позволит, на взгляд авторов, стимулировать увеличение предложения жилья со стороны строительных организаций и спроса со стороны домохозяйств, а также осуществлять оптимальную государственную инвестиционную экспансию во время кризисов и сдерживающую политику на стадиях подъема экономики.
Список литературы
1. Викторов М, Кощеев В., Грахов В. Национальный проект по жилью: факторы реализации // Экономист, 2007, № 5. C. 56-60.
2. Гайдар Е. Т. Мировая экономическая конъюнктура и Россия // Экон. политика. 2008. № 1.
3. Овсянникова Т. Ю. Инвестиции в жилище: монография / Т. Ю. Овсянникова. Томск: Изд-во Томского архитектурно-строительного университета, 2005.
4. Онуфриева Л. С., Онуфриева А. С. Государственное регулирование инвестиционных циклов в экономике России: монография. М. : ГУУ. 2005.
5. URL: www.bashkortostan.ru.
