CC BY
265
УДК 334.02 ББК 65 И68
Н.А. Илющенко
Преподаватель НЧОУ ВПО «Южный институт менеджмента», г. Краснодар. Тел.
(861) 233 88 59, е-mail: ilyushchenko@mail. ru.
Государственно-частное партнерство в комплексном развитии территорий
(Рецензирована)
Аннотация. Кризисные условия развития региональных экономических систем, в частности строительной сферы, существующих на мезо-уровне организации экономических отношений, определяют необходимость комплексного подхода к освоению территорий в целях их максимально рационального использования, что обусловливает потребность в использовании механизма государственно-частного партнерства.
Ключевые слова: кризис; государственно-частное партнерство; комплексное освоение территорий.
N.A. Ilyushchenko
Lecturer of the Southern Institute of Management, Krasnodar. Ph. (861) 233 88 59, е-mail:
ilyushchenko@mail.ru.
The state-private partnership in the system development of territory
Abstract. The crisis conditions of development of regional economic systems, in particular the building branch, existing at meso-level of the organization of economic relations, define necessity of the complex approach to development of territories with a view of their rational use. For this the use of the state-private partnership is demanded.
Keywords: crisis, state-private partnership, complex development of territories.
Возможность эффективного комплексного развития городских территорий с применением форм государственно-частного партнерства в Российской Федерации обсуждается уже достаточно длительное время, но реальные методы решения данной проблемы начали формироваться сравнительно недавно. В странах Европы и в США организационные механизмы комплексного развития городских территорий появились несколько десятков лет назад и были успешно реализованы на базе государственно-частного партнерства.
Благодаря комплексному подходу при развитии городских территорий, основанному на взаимодействии государственного и частного секторов, во многих европейских городах были реализованы проекты по созданию (комплексной реконструкции) новых жилых и общественно-деловых районов: Дефанс (Париж), Докленд (Лондон), в отдельных случаях -целых городов - Темзмит Таун (Великобритания) [1].
В противоположность зарубежным странам, в крупнейших российских мегаполисах до сих пор остаются нерешенными многие вопросы, связанные с реструктуризацией и новым развитием прежних промышленных территорий в центральных районах городов (выводом промышленных предприятий), с реновацией старых жилых кварталов, а также с комплексным развитием неосвоенных территорий городского пространства и др.
Под комплексным развитием территорий мы понимаем совокупность
взаимосвязанных мероприятий по формированию территории, созданию инфраструктуры и (или) объектов капитального строительства, осуществляемых юридическими, физическими лицами, органами государственной власти и направленных на качественное преобразование застроенных и свободных от застройки (неосвоенных) городских территорий в целях их наилучшего и наиболее эффективного использования с учетом социальных функций, обеспечивающих устойчивое развитие городских территорий.
Многолетнее недофинансирование ремонта зданий и коммунальной инфраструктуры привело к их повышенному износу, аварийности, ресурсной неэффективности. Отсутствие необходимых инвестиций не позволяет своевременно и в необходимом объеме проводить модернизацию нежилых зданий, что приводит к экономическим потерям и социальным издержкам. Тенденция точечной застройки, активно реализовавшаяся в последние годы, себя исчерпала. В крупных городах наблюдается дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Строительство объектов преимущественно связано со сносом старых зданий и освобождением территорий, занятых неэффективными производствами. Сложившиеся условия хозяйствования выдвигают требования смены экстенсивного пути развития («больше метров любой ценой») на интенсивный в целях максимально рационального использования всех резервов и имеющихся территорий [2].
России необходимо комплексное освоение территорий. Сегодня все участники рынка недвижимости понимают важность и необходимость комплексного подхода к освоению территорий под жилищное строительство.
Строители в мегаполисах и городах-миллионерах сегодня все чаще сталкиваются с проблемами отсутствия свободных территорий для жилой застройки. Перспектив точечной жилищной застройки внутри таких населенных пунктов в России нет, в связи с чем необходимость переходить к комплексному строительству и освоению новых территорий становится очевидным фактом [3].
Проблема отсутствия действенного организационного механизма комплексного развития городских территорий является особенно актуальной и для города Краснодара, как крупнейшего центра на юге РФ. Исторически сложилось так, что близкая к центру часть Краснодара окружена производственными предприятиями, перепрофилированными складскими комплексами, устаревшими объектами инфраструктуры. В то же время на окраинах периферийных районов находятся значительные по площади неосвоенные территории. В настоящее время в Краснодаре планируется реализация нескольких крупных проектов по редевелопменту промышленных территорий. Однако, это лишь незначительная часть от всей территории, занятой промышленными предприятиями в центральных районах города. Что касается освоения новых территорий и реновации существующих жилых кварталов, то в целях перспективного развития города, придания ему столичного облика и улучшения условий проживания жителей в феврале 2006 г. краевыми и городскими властями было принято решение о начале реконструкции центральной части Краснодара. Данная реконструкция является приоритетным инвестиционным проектом на территории муниципального образования город Краснодар.
В марте 2009 года утвержден проект планировки центральной части города Краснодара, разработанный Санкт-Петербургским институтом Урбанистики. В границах разработанного проекта планировки находится:
• всего - 310 кварталов, из них почти 200 кварталов закреплены за инвесторами;
• территория в границах проекта планировки - 1 250 га;
• существующий жилищный фонд - 1 980 тыс. кв. м;
• существующее население - 122 тыс. человек;
• существующая общая площадь административно-деловых и общественных зданий - 474 тыс. кв. м;
• проектная численность населения - 180,6 тыс. чел;
• проектная общая площадь жилого фонда - 4,5 млн кв. м;
• проектная жилищная обеспеченность - 25 кв. м на чел.;
• проектная численность работающих - 110 тыс. чел.;
• проектная общая площадь административно-деловых и общественных зданий - 1 545 тыс. кв. м;
• сроки реализации: полное развитие - 2025 год, первая очередь - 2015 год.
Проектом планировки предусмотрено решение следующих задач:
• проведение реконструкции центральной части города Краснодара со сносом ветхого и аварийного жилья;
• повышение уровня качества водо-, тепло-, газоснабжения;
• капитальный ремонт и реконструкция систем инженерной инфраструктуры;
• капитальный ремонт и реконструкция дорог, благоустройство и озеленение;
• строительство и реконструкция объектов жилищно-коммунального хозяйства;
• улучшение экологической ситуации;
• развитие транспортной системы;
• развитие здравоохранения и социальной сферы.
В результате реализации данного проекта увеличение показателей в социальной сфере составят:
• школы - на 1 940 учащихся;
• детские дошкольные учреждения - на 8 284 мест;
• поликлинические учреждения на 5 480 посещений в смену;
• больниц - на 708 койко-мест;
• спортивных сооружений на 7 100 кв. м.
Ожидаемый объем капиталовложений составляет более 625 000 млн. рублей.
В указанном проекте уже участвуют такие компании как ООО «КубаньИнвест», ООО «Инвестиционно-строительная компания «Паритет», ООО «Стратегия-Юг», ООО «Европа-Инвест», ООО «Кубаночка-Инвест», ЗАО «Гостиница «Турист», ООО «ИнвестСпецСтрой», ЗАО «Престиж-Альфа», ООО «Берег Кубани», ООО «Стройпроект-21», ЗАО «Кубаньстройпроект», ООО «Кеско», ООО «Строительно-инвестиционная компания «Девелопмент-Юг», ООО «Южно-региональный строительный комплекс», ЗАО «Кубанькапстрой», ООО «Бизнес-Инвест», ООО «ОБД-Инвест», ООО «Альянс», ЗАО «Ренова», ЗАО «Строй-Интернейшнл», ООО «Региональное инвестиционное агентство», ООО ПКФ «Самсон», ООО «Пересвет-Регион-Кубань» и другие.
На сегодняшний день существует 111 свободных кварталов центральной части города, в том числе по 16 кварталам разработаны бизнес-планы по реконструкции и комплексной застройке.
Администрация Краснодара полагает, что количество проектов по комплексному освоению территорий в будущем только возрастет. По мнению властей, лишь комплексный подход позволит развивать кварталы максимально сбалансированно, сочетая в них социальные, жилые и коммерческие функции. Кроме того, комплексный подход под силу только крупному инвестору, готовому взять на себя проблемы по обеспечению больших территорий транспортными и инженерными коммуникациями. Да и городским властям проще взаимодействовать с одной крупной компанией, чем с десятком мелких организаций.
Однако при анализе сложившейся ситуации в Краснодаре были выявлены следующие факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию городских территорий:
- отсутствие информации об ответственных органах исполнительной власти, осуществляющих различные функции в процессе развития территорий;
- высокий пороговый уровень инвестиций и (или) обременительные условия для вхождения в масштабные проекты комплексного развития территорий;
- отсутствие опережающего развития инфраструктуры;
- отсутствие координации между городом в лице органов исполнительной власти и частным бизнесом;
- отсутствие инструментов решения имущественных вопросов при осуществлении
комплексного развития территорий без поддержки города.
Важной проблемой развития земельного рынка и рынка недвижимости является развитие государственно-частного партнерства в комплексном освоении территорий под жилищное строительство. Это позволит активизировать работу по подготовке новых территорий и понизить общий объем затрат на их инженерное обустройство при повышении рыночной ценности осваиваемых земель.
Государственно-частное партнерство является наиболее эффективной формой организации процесса комплексного развития территорий. При реализации таких масштабных проектов могут использоваться следующие модели ГЧП: модель оператора при развитии новых (неосвоенных) городских территорий и модель кооперации при реализации проектов по развитию территорий со сложной структурой собственности (ре- девелопмент промышленных территорий) [4].
Первая модель характеризуется четким разделением ответственности между частным партнером и государством при сохранении контролирующих функций за государством.
Модель кооперации используется там, где конкретные услуги недостаточно четко выделены и определены, а потому их сложно сделать отдельными объектами налогообложения и амортизационных отчислений. В таком случае партнерство реализуется через совместную компанию государства и частного инвестора.
В основе государственно-частного партнерства лежит система эффективного взаимодействия всех уровней власти и предпринимателей девелоперов, позволяющая решать широкий спектр задач. Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства компенсации в виде налоговых и других преференций и оперирует с привлекательной для себя и инвесторов нормой прибыли. Муниципалитет и регион от реализации таких проектов получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач. Государство заинтересовано в привлечении крупных инвестиций в экономику региона, которые может обеспечить частный капитал. Бизнес же заинтересован в политической и административной поддержке долговременных проектов и решении ситуационных задач.
Другой целью государственно-частного партнерства является снижение рисков крупных инвестиций. Государственно-частное партнерство позволяет четко разграничить ответственность и фиксирует взаимные обязательства участников проекта комплексного освоения или развития территорий [5].
Механизмы государственно-частного партнерства в комплексном девелопменте сегодня находятся в стадии своего становления. В создании новой формы взаимодействия органов власти и бизнеса частный капитал может взять на себя объединяющую функцию лидера. Первоочередная задача развития государственно- частного партнерства - это создание его правового обеспечения.
В контексте повышения эффективности комплексного развития городских территорий основными направлениями развития государственно-частного партнерства должны являться следующее:
- при развитии неосвоенных территорий: взаимодействие государственных органов исполнительной власти и частных инвесторов при планировании развития, финансировании и строительстве (реконструкции) источников и сетей инженерного обеспечения и транспортной инфраструктуры;
- при развитии застроенных территорий: взаимодействие государственных органов исполнительной власти и частных инвесторов в рамках решения имущественных вопросов в границах территорий, подлежащих развитию.
Таким образом, для Краснодара перспективно внедрение комплексного подхода к развитию городских территорий на основе государственно-частного партнерства и необходимость повышения эффективности комплексного развития, перепрофилирования
городских территорий. Успешное решение этих проблем имеет важное значение для развития экономики региона и страны в целом, так как устойчивое развитие регионов невозможно без комплексного подхода к развитию городских территорий.
Примечания:
1. Пейзер Р., Фрей А. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. М.: Urban Development Publishing, 2009.
2. Туфлина О.Э. Редевелопмент как способ развития городских территорий // Вестник университета (ГУУ). М.: Издат. центр ГУУ, 2009. № 26.
3. Пчелинцев О.Г. Региональная экономика в системе устойчивого развития. М.: Наука, 2004.
4. Варнавский В.Г. Партнерство государства и частного сектора. М.: Наука, 2005.
5. Пушкин А.В., Алпатов А.А. Государственно-частное партнерство. Механизмы реализации. М.: Библиотека Tenzor Consulting Group, 2010.
