CC BY
177
Калашникова Н.Е.
Государственная политика в сфере жилищного строительства
Государственная жилищная политика - совокупность предпринимаемых государственными органами решений, направленных на обеспечение населения жильем с целью повышения качества их жизни.
Вторичное использование городских ресурсов - процесс обновления старых районов путем восстановления обветшавших зданий и строительства новых на предварительно подготовленных старых участках земли, а не за счет расширения территории района.
Социальное отчуждение - результат ряда лишений, которые не дают индивидам или группам полностью участвовать в экономической, общественной и политической того общества в котором они находятся.
Бюджет - форма образования и расходования денежных средств, предназначенных для финансового обеспечения задач и функций государства и местного самоуправления.
Социологическое исследование помогает дать оценку результатам, к которым приведут те или иные политические инициативы. Проведенная программа реформ может не достичь поставленных при ее разработке целей или вызвать непредвиденные последствия неблагоприятного характера. И для того, чтобы обеспечить эффективное социальное управление необходимо иметь полную картину социальных отношений и процессов в современном мире в целях предотвращения социальных проблем.
Сегодня в городе Москве наиболее острой социальной проблемой является проблема жилья и его доступности.
По данным переписи населения 2002г. общая численность населения города Москвы возросла за последние 10 лет в 1,12 раза (около 10,38 млн. человек). В распределении населения на территории города, продолжают усиливаться тенденции роста его численности в спальных окраинных районах и его оттока из центра. Так один из центральных районов города - Китай-город - полностью потерял свое постоянное население, превратившись в деловой и культурно - развлекательный центр. На лицо проявление таких подходов использования недвижимого имущества как джентрификация и «вторичное использование городских ресурсов» и здесь проявляются в первую очередь экономические и демографические причины. Многие компании, различных сфер хозяйственной деятельности, расположены в центральной части города, поэтому является естественным желанием москвичей жить относительно недалеко от места работы.
Однако обращаясь на рынок жилья, люди имеют возможность приобрести жилье, исходя из своих реально существующих и планируемых доходов.
Москва - совершенно особый город. Во - первых - это мегаполис, во-вторых - это столица нашего государства, в-третьих - город имеющий свои историко - культурные особенности, в связи с чем одной из приоритетных задач Правительство Москвы называет именно строительство жилья. Сегодня средняя обеспеченность москвичей жилплощадью (по официальным данным органов исполнительной власти Москвы) составляет 21 квадратный метр на человека, в то время как в крупных городах Европы этот показатель равен 40-70 квадратным метрам. Генеральный план развития города предусматривает строительство в Москве до 2020г. около 70 миллионов квадратных метров нового жилья, при этом на протяжении последних лет ежегодные объемы строительства в городе составляют около 5 миллионов квадратных метров.
На фоне таких показателей можно сказать, что в скором будущем москвичей нуждающихся в жилье или в условиях его улучшения просто не останется. Но такое положение дел не является реальной картиной нынешней ситуации на этом рынке.
Средние цены на столичное жилье сегодня составляют около 4200 долларов США за квадратный метр. По подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за прошлый год жилье эконом - класса подорожало на 120-130%, при том, что бизнес - класс и элита - всего на 70-80% (а в среднем квадратный метр жилья по столице - подорожал примерно на 100%). При этом нынешние цены на наиболее дешевое жилье (малогабаритки) - серьезно превышают возможности потенциальных покупателей таких квартир. При таком положении дел не приходится говорить о приближенности жилья к месту работы, но и вообще о возможности его приобретения в условиях нынешней средней заработной платы (около 16 тысяч рублей). Такая ситуация существует на всей территории нашей страны.
Реакцией федеральной власти на данную проблему стала программа "Доступное и комфортное жилье - жителям России" рассчитанная на шесть лет (2005-2010). Структурно и хронологически программа состоит из подготовительного периода (2005) и двух этапов: 2006-2007 и 2008-2010 годы соответственно. Главная цель -предоставить возможность жителям России реализовать мечту - приобрести собственное жилье
В программе предусматривалось два направления деятельности: очень важно было максимально расширить круг граждан, способных купить или построить жилье, и нарастить объемы жилищного строительства. И здесь чрезвычайно важен баланс этих составляющих. Только их гармоничное развитие может гарантировать успех проекта. Разрушение же равновесия между ними приводит к срывам цен, и успешная реализация проекта ставится под вопрос.
Принимаемые ранее государством социальные программы обычно были направлены на поддержку наименее защищенных слоев населения - инвалидов, пенсионеров, военнослужащих. В то же время считалось, что активная часть населения сможет позаботиться о себе сама. Однако квартирный вопрос, как говаривал один общеизвестный классик, настолько актуален и настолько сложен, по крайней мере в нашей стране, что Правительство небезосновательно решило оказать содействие в решении данного вопроса всем категориям граждан
1) если гражданин является членом сообщества, о котором власть обязана позаботиться (инвалидом, нуждающимся в улучшении жилищных условий, военнослужащим, уволенным в запас, участником ликвидации глобальных катастроф, вынужденным переселенцем и т. д.), то государство возместит часть необходимой суммы в виде сертификата;
2) если гражданин создал молодую семью (супругам до тридцати лет), которая признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то часть стоимости жилья будет компенсирована из средств федерального, регионального и местного бюджетов. Часть задолженности будет списываться по мере появления в семье детей
3) для остальных граждан предлагаются лояльные кредитные схемы. И что немаловажно - государство обещает контролировать размер процентной ставки.
Что же касается второго направления, то на этой чаше весов находятся актуальные проблемы роста объемов строительства и модернизации объектов инфраструктуры. Проект предусматривал выполнение конкретных обязательств к вполне определенному сроку
а) улучшение в 2008 году жилищных условий для 69,5 тыс. молодых семей. Из них 27,8 тыс. должны были получить жилье в 2006 году. В этом же году планировалось субсидирование 27,8 тыс. семей при приобретении жилья на сумму 2,1 млрд рублей;
б) увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 151 млрд рублей в 2007 году и снижение ставки по ипотечным кредитам до 11% годовых в рублях. Так в 2006 году процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 12%, а годовой объем ипотечных кредитов исчислялся 108 млрд. рублей. В итоге доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее всем нормативам, с помощью собственных и заемных средств должна увеличилась до 14%;
в) в 2006 году планировалось обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях наращивания объемов жилищного строительства в размере
4.3 млн кв. м, а в 2007 году увеличение общего годового объема вводимого жилья до
56.3 млн кв. м. Также планировалось довести долю частных инвестиций в коммунальный сектор до 20% и снизить за счет модернизации объектов коммунальной инфраструктуры ее износ до 55%
г) улучшение жилищных условий 76,2 тыс. семей (включая 30 тыс. семей ветеранов и инвалидов). В 2006 году планировалось предоставить субсидии на приобретение жилья 21,2 тыс. семей упомянутых категорий граждан на сумму 17,8 млрд. рублей, обеспечить жильем 12,7 тыс. семей ветеранов и инвалидов
Процесс реализации проекта показал, что самой трудной оказалась та часть, которая касается строительства нового жилья и модернизации объектов коммунального хозяйства. Здесь обнаружился целый айсберг проблем.
Свободных участков с готовыми инженерными коммуникациями практически нет, существующая инженерия изношена на 70%. Поэтому государству предстоит не только сократить количество барьеров, которые вынуждены преодолевать застройщики при приобретении участков земли, сделать эту процедуру более прозрачной, но и провести инженерную подготовку новых территорий для строительства жилья, а также модернизацию ЖКХ. Для этого необходимы: во-первых, генеральные планы застройки и развития территорий; во-вторых, строительство новой и модернизация существующей инженерной инфраструктуры, чем, к сожалению, не занимались последние семнадцать лет.
Следующая проблема - развитие строительной промышленности. Требуется техническое и технологическое усовершенствование производства, которое в значительной степени изношено и не соответствует современным нормам. Например, все производство цемента в стране работает по устаревшей, энергозатратной и к тому же экологически вредной технологии. Государство должно поддержать внедрение современных технологий производства стройматериалов. Если это импортные технологии, то путем снижения пошлин; если новые отечественные разработки, то посредством субсидирования их внедрения.
В области стандартизации и правоприменительной практики потребовался целый ряд нормативных документов, в частности в области техрегулирования, и разрешительных правил по допуску организаций на строительный рынок. В связи с неготовностью строительных компаний перейти на саморегулирование в рамках Союза строителей пришлось отложить отмену процедуры лицензирования строительной деятельности до 2008 года.
Осознание органами всех уровней власти факта того, что жилищная сфера является одной из основополагающих функций государственного и социальноэкономического управления привело к попыткам сделать жилье более доступным. И уже сегодня первые результаты данной программы реформ следующие:
Сертификаты. Сертификаты предоставлялись, но их размер был таков, что компенсировалась лишь незначительная часть стоимости жилья, так как заложенная в них государственная цена 1 кв. м в размере 14 тыс. рублей в связи с ростом оказалась гораздо ниже рыночной. Особенно это сказалось в Москве, С-Петербурге, Калининграде, Екатеринбурге и других " дорогих" городах.
Кредитование. Доля сделок с использованием различных долгосрочных заимствований составила 15%. Однако 2/3 из них - это так называемые суррогатные схемы, особенно в сделках с новостройками (кредиты под залог имеющегося жилья, улучшение жилищных условий, деятельность жилищных кооперативов). Кроме того, покупку далеко не каждой квартиры банк согласится кредитовать. По данным банковских структур, только 8% от всех обратившихся получают кредиты, остальные не в состоянии купить квартиру даже с использованием заемных средств. Данное обстоятельство стимулировало появление самых разнообразных ипотечных программ. Часть из них предусматривает кредитование с минимальным первым взносом - 10%, а также без первого взноса с процентной ставкой порядка 11% годовых. Однако комиссионные банка, различные скрытые проценты доводят эту ставку до 14-16%. Правда, в конце января 2007г. вышло решение Верховного суда о признании штрафов и комиссионных выплат незаконными. Конечно, в таком случае рост процентной ставки стал неизбежным, но это будет честнее, так как можно будет говорить о реальной банковской нагрузке и контролировать ее снижение.
Повышение доступности жилья. В рамках программы предусмотрено, что до 30% граждан смогут обеспечивать себя жильем за счет собственных и привлеченных средств. Данный раздел программы берет на себя обязательства по обеспечению льготного режима для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. На местах был принят ряд программ, обеспечивающих более мягкие условия для молодых семей, чем это предусмотрено проектом. В частности, в Москве пересматривается возрастной ценз, в Ростовской области при оформлении кредита либо получении субсидии местная власть берет на себя частичное или полное погашение процентной ставки. В некоторых субъектах Федерации с рождением третьего ребенка жилье может вообще ничего не стоить.
Активизировалась деятельность по разработке генеральных планов развития территорий. Многие из них уже подготовлены. Для активизации процесса инженерной подготовки разработан специальный порядок, согласно которому процентная ставка по банковскому кредиту субъекта или муниципалитета полностью погашается федеральным бюджетом.
Планируется ввести шестнадцать крупных производств, в том числе четыре цементных завода компаний "РусАл" совместно с "Интеко". В ходе реализации программы предполагается равномерно размещать предприятия стройкомплекса по территории страны. Эта мера должна сократить транспортные издержки, стимулировать открытие производств на базе местного сырья, например, кирпича, цементо-замещающих компонентов и т. д. Ассоциация строителей России заключила соглашение с немецкой фирмой '^екгИаИп" на поставку в регионы России двадцати заводов для производства газобетона. Принят ряд документов, направленных на поддержку малоэтажного строительства, строительство быстровозводимых деревянных домов из местного сырья. Кроме того, важно изучить и использовать законодательство и опыт правоприменительной практики других стран, исследовать механизм реализации Европейской программы в строительном комплексе
Первый итог. 2006 год был годом осмысления и понимания глобальности проблемы, а следовательно, и во многом подготовительным. Из-за разрушения баланса спроса и предложения, снижения объема строительства и резкого роста цен программа в целом оказалась под ударом. Пока о конкретных цифрах говорить рано, так как окончательные итоги будут подготовлены позже. Однако понимание реальных проблем ведет к определению тактики их решения.
Провозгласив национальный проект «Доступное жилье», Правительство просто обязано сделать его доступным, поэтому не случайно первой о намеренном завышении стоимости квартир заговорила Генпрокуратура и как следствие в конце 2006 года
поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) провести проверку на предмет сговора между строителями жилья в таких городах как Москве и Санкт - Петербург. Ее результаты были оглашены начальником Управления по контролю в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС М.Евраевым и вызвали неподдельный интерес общественности. По подсчетам ФАС оказалось, что цена квадратного метра жилья в столичном регионе должна составлять 1300 долларов США. Расчет такой стоимости был сделан очень просто - взяли показатели стоимости кирпично - монолитного жилья в городе Дмитров (продажная цена квадратного метра там составила 800-850 долларов США, при этом торгуют строительные компании далеко не в убыток своим интересам), затем была просчитана разница в стоимости земельных участков двух городов и вышло, что разница в цене за квадратный метр жилья двух городов должна составить 400 долларов США.
Разговоры о том, что есть еще и такой фактор как постоянная инфляция на строительные материалы, не могут оправдать такой небывалый рост цен. Так например, цена на цемент в 2006г. увеличилась на 50-70 процентов и на столько же в 2007г., но в себестоимости строительства он занимает всего 3 процента, в связи с этим можно допустить рост себестоимости на 15-20 процентов, но никак не на 100-150. По данным Росстата в первом квартале 2006 года средняя стоимость 1 квадратного метра жилья по стране была 12 тысяч рублей, в Москве же она составила 23,3 тысячи рублей, а в Санкт - Петербурге - 13,5 тысяч. Возникает вопрос почему разница в цене за квадратный метр в двух крупнейших мегаполисах нашей страны различается в два раза, ведь цена на строительные материалы приблизительно одинакова.
Социальное неравенство на рынке жилья проявляется как на уровне семьи, так и на уровне общины. Подобно тому, как отдельные люди, так и целые общины, находящиеся в неблагоприятных обстоятельствах, бывают лишены желательного для них выбора в сфере жилья. Именно в этих обстоятельствах проявляется одна из сторон социального отчуждения.
Список литературы:
[1] Левашов В.И. Государственная жилищная политика. М.: Российская академия при Президенте Российской Федерации, 2004.
[2] Гидденс Э. Социология. М.: УРСС, 2005.
