CC BY
5Аграрное, земельное, экологическое право
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА: ОШИБКИ И ИХ УСТРАНЕНИЕ
ОСТАПЕНКО Анастасия Геннадьевна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры земельного, трудового и экологического права ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет им. И.Т. Трубилина». E-mail: [email protected]
Краткая аннотация: В статье проводится анализ документации, хранящейся в Едином Государственном Реестре Недвижимости, именуемом сокращенно ЕГРН. В документации могут возникать ошибки. Неточность получается, когда реальные сведения о квартире, земельном владении или помещении не идентичны записанным в кадастровом паспорте или базе Росреестра. В статье рассмотрены причины и последствия кадастровых и реестровых ошибок, а также способы их устранения.
Abstract: The article analyzes the documentation stored in the Unified state register of real Estate, abbreviated as egrn. Documentation may contain errors. Inaccuracy is obtained when the real information about the apartment, land ownership or premises are not identical to those recorded in the cadastral passport or the Rosreestr database. The article deals with the causes and consequences of cadastral and registry errors, as well as ways to eliminate them.
Ключевые слова: кадастровая ошибка, реестр, устранение, государственная кадастровая оценка, вступившие в силу изменения.
Keywords: registry error, registry, removal, state cadastral valuation, which entered into force change.
В начале июля прошлого года были опубликованы три новых документа, касающиеся вопросов проведения кадастровой оценки в рамках действующих положений Закона об оценке и в рамках нового Закона о государственной кадастровой оценке. С одной стороны Минэкономразвития России объявило о начале подготовки новых поправок в законы и внесения изменений в методику проведения кадастровой оценки, с другой стороны Государственная Дума приняла в первом чтении ряд поправок в действующие законы.
По некоторым проектам в настоящий момент идет процедура публичного обсуждения. Ранее Президент Российской Федерации Владимир Путин дал Поручение от 15 марта 2018 г. № Пр-436 Правительству Российской Федерации [8] обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости. Ответственным за исполнение данного поручения назначен Медведев Дмитрий Анатольевич.
На сегодняшний день Минэкономразвития декларирует, что новые поправки коснуться следующих вопросов [6]:
• повышение качества результатов государственной кадастровой оценки;
• создание действенных механизмов исправления накопленных ошибок в ранее ут-
вержденных результатах государственной кадастровой оценки;
• установление системы ответственности исполнителей работ по определению кадастровой стоимости;
• формирование справедливых принципов применения исправленных сведений о кадастровой стоимости.
Минэкономразвития России также подготовило проект «О внесении изменений в методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226» [9].
Внесение поправок обусловлено необходимостью приведения положений приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 в соответствие нормам Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1].
Итак, 1 января 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1], который заменит действующий в настоящее время Закон о садоводах. Этим законом вводится понятие садового дома.
Садовый дом признается жилым с возможностью дальнейшей регистрации в этом строении.
Государственной Думой Российской Федерации 5 июля 2018 г. в первом чтении был принят законопроект № 381390-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6]. Законопроект вносит в Закон об оценке и Закон о ГКО отсылочную норму, согласно которой особенности применения кадастровой стоимости для целей налогообложения могут быть установлены законодательством о налогах и сборах. Такие особенности уже установлены в действующей редакции Налогового Кодекса Российской Федерации, например в гл. 31 [7]. Законопроект отменяет обязанность предоставлять именно нотариально заверенную копию правоустанавливающего или право удостоверяющего документа на объект недвижимости. Достаточно предоставить просто копию. Законопроект исключает ограничительный пятилетний срок в течение которого могло быть подано заявление в комиссию.
С 2020 г. во всех субъектах Российский Федерации государственная кадастровая оценка будет проводиться по новым правилам. Также бюджетные учреждения уполномочены предоставлять разъяснения в части определения кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок.
Каждый месяц специалисты Кадастровой палаты анализируют ошибки в документах, подготовленных кадастровыми инженерами. Представляем допущенные типичные ошибки кадастровых инженеров.
1. Отсутствуют все сведения о кадастровом инженере (СНИЛС, номер и дата заключения договора на выполнение кадастровых работ, сведения о номере регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность).
2. Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в межевом плане, противоречит перечню основных видов разрешенного использования соответствующей территориальной зоны согласно правилам землепользования и застройки.
3. В разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана не приводятся или
приводятся некорректно обоснования изменения площади, конфигурации земельного участка, местоположения уточненных границ участка. При подготовке межевого плана в связи с исправлением реестровой ошибки отсутствуют предложения по устранению выявленных в ЕГРН ошибок, в том числе результаты необходимых измерений при наличии в межевом плане информации о выявленной реестровой ошибке.
4. В акте обследования отсутствует заключение кадастрового инженера о прекращении существования объекта недвижимости.
Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать.
С 15 сентября 2015 г. результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества подлежат оспариванию в порядке административного судопроизводства.
В документации, хранящейся в Едином Государственном Реестре Недвижимости, именуемом сокращенно ЕГРН, могут возникать ошибки. Закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу со всеми поправками второго января 2019 г., определяет реестровую (кадастровую) ошибку как искажение фактической информации в сведениях об объекте собственности, воспроизведенное в реестре.
Ошибочные факты подразделяются на:
• возникшие в результате ошибки кадастрового инженера;
• неточности и искажения в бумагах, направленных в орган кадастрового учета.
Информация о правилах учета объектов недвижимости и внесении корректировок в базу данных ГКН (с 2019 - ЕГРН), отражена в законе ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», в законе «О государственной регистрации недвижимости» [4].
Случается, что собственник участка или квартиры может подать заведомо ложные сведения или может не спешить обращаться в ГКН, когда выясняет, что в данных допущена неточность.
По действующему законодательству, каждый кадастровый инженер обязательно должен состоять в саморегулируемой организации (СРО), деятельность которой в свою очередь контролируется государством. Кадастровым инженером на территории нашей страны может
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2019. № 1(169)
стать только гражданин Российской Федерации. Наличие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления -факт, препятствующий принятию гражданина в саморегулируемую организацию.
Кадастровый инженер также должен иметь действующий квалификационный аттестат государственного образца. Этот документ после успешной сдачи экзамена специалист получает вместе с присвоением квалификации, личной печатью и внесением в государственный реестр. Такой экзамен проводится Национальным объединением саморегулируемых организаций кадастровых инженеров с целью подтверждения наличия у претендента знаний, позволяющих заниматься кадастровой деятельностью. Экзамен представляет собой тестирование с применением автоматизированной информационной системы.
Если вы нуждаетесь в услугах кадастрового инженера, Кадастровая палата советует проверять сведения о специалисте перед заключением договора на выполнение работ. На сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы« функционирует электронный сервис «Реестр кадастровых инженеров«, который позволяет бесплатно получить сведения о кадастровых инженерах нашей страны. Чтобы проверить, есть ли у специалиста квалификационный аттестат, достаточно знать ФИО кадастрового инженера. Если аттестат недействителен, указываются причина аннулирования и дата, с момента которой аттестат считается недействительным.
В 2019 г. законодательные акты, касающиеся правового регулирования земельных вопросов, претерпели ряд изменений. Так, в 2019 г. Кадастровая палата объединилась с Регистратором. По этой причине кадастровая ошибка теперь именуется реестровой.
Существует три варианта внесения пра-
венника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке,
Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
• если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Административное решение вопроса возможно в том случае, если собственники, границы участков которых пересекаются, мирно согласовали вопрос между собой. Кадастровым инженерам остается лишь внести правки в сведения о границах, при условии, что они не меняют площадь участков. Также исправление кадастровой ошибки ранее учтенного земельного участка, то есть, участка, права на который возникли и не были прекращены до 1 марта 2008 г., возможно на основании заключения кадастрового инженера.
Так как чаще всего наложение плана одного земельного участка на другой связано с реестровой (кадастровой) ошибкой, упущение можно исправить в порядке учета изменений. Для этого следует составить верный межевой план и направить заявление о внесении изменений в ОКУ. Объекты недвижимости в Российской Федерации облагаются налогом. Так установлено Налоговым кодексом РФ. Налоговой базой является кадастровая стоимость объекта. Для справедливого налогообложения требуются актуальные сведения о данной стоимости. Определяет ее Государственная кадастровая оценка, которая с начала ее осуществления претерпела большие изменения и реформируется в настоящее время. Уже больше года действует новый Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237 [2], но тема изменений, произошедших с момента его введения в силу, остается крайне актуальной.
Ранее оценочная деятельность в Российской Федерации регулировалась Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ [5]. По нему решение о проведении государственной кадастровой оценки принимали региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые на конкурсной основе выбирали независимого оценщика и заключали с ним договор. Оценщики же, в свою очередь, самостоятельно выбирали и обосновывали подходы и методы, используемые при оценке объектов недвижимости. Самым большим недостатком такой системы оценки являлось то, что не существовало единой методики, утвержденной Министерством экономического развития России, которая должна была бы одно-
вокв ЕГРН:
• если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собст-
установленном законом № 218-ФЗ [3];
если ОКУ был извещен об ошибке в
значно регламентировать определение кадастровой стоимости. Независимый оценщик вовсе не был обязан отслеживать преемственность новых результатов по отношению к старым. Так как конкурс на проведение кадастровой оценки каждый раз выигрывала новая оценочная организация, которая использовала свои наработки, результаты определения кадастровой стоимости после проведения новой оценки могли значительно меняться как в большую, так и в меньшую сторону.
Когда оценка завершалась, региональные и муниципальные администрации утверждали ее результаты и передавали их в Росре-естр, а тот в свою очередь вносил эти данные в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН). О несовершенстве выбранного подхода к проведению кадастровой оценки можно судить по постоянно возрастающему количеству заявлений об оспаривании кадастровой стоимости, поданных в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
С января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [2], который регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Cубъект Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетных учреждений. Закон ввел альтернативную процедура рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости. В отличие от ранее существовавшего порядка новым законом установлено, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию для юридических лиц не
является обязательным.
Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по такому основанию, как недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, новым законом исключена.
Надзор за проведением государственной кадастровой оценки осуществляет Росреестр. Он же ведет фонд данных государственной кадастровой оценки. Таким образом, можно сказать, что действие нового закона направлено на повышение качества результатов государственной кадастровой оценки, от которого напрямую зависит экономическая обоснованность и справедливость налогообложения недвижимости. Кадастровая ошибка может стать источником проблем для владельца земельного участка.
При нынешнем качестве исходной информации, законодательных недоработках, отсутствии рынка, кадров и многого другого проведение ГКО превращается в фикцию с весьма негативными последствиями.
Мы видим, следующие пути разрешения данной проблемы: заморозить введение результатов ГКО до 2020 г.; провести апробацию МУ; разработать профессиональный стандарт ГКО; разработать учебные планы и подготовить специалистов ГБУ; установить требования к количеству и квалификации специалистов ГБУ, уровню оплаты их труда; провести инвентаризацию ОН, устранить противоречия и ошибки; ввести неучтённые объекты в оборот, в том числе путём разработки упрощённого порядка учёта этих объектов, устранить нарушения землепользования.
Библиография:
Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 217-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/
Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЭ (последняя редакция) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 п 135-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/
Информация «О результатах рассмотрения законопроектов (законов) и проектов постановлений на заседании Государственной Думы ФС РФ 3.07.2018» [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/law/review/lawmaking/dd2018-07-03.html/ Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) [Электрон. ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/ Перечень поручений по реализации Послания Президента Федеральному Собранию [Электронный ресурс] Режим доступа: http://kremlin.ru/acts/assignments/orders/57078
Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 № 46860) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/
3.
4.
