CC BY
22Е.М. ШИШКАНОВА, студентка юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Научный руководитель: М.В. КОРОТКОВА, кандидат юридических наук
ГЕНЕЗИС РАЗВИТИЯ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ В РОССИИ
Актуальность данной темы вызвана тем, что проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 47538-6 (далее - Проект) среди иных планируемых изменений содержит положения о введении развитой системы ограниченных вещных прав, включающей новые права, такие как, например право застройки. Вместе с тем некоторые положения Проекта, касающиеся вышеуказанного права, далеки от совершенства и требуют доработки.
Для того чтобы понять, что же такое право застройки и рассуждать о его эффективности, автор обратился к истории с целью выяснить, где и когда оно появилось и как данное право развивалось с течением времени.
Автор делает вывод, что право застройки представляет собой не
E.M. SHISHKANOVA, the student of the law faculty Financial University under the Government of the Russian Federation
Supervisor: M.V. KOROTKOVA, candidate of legal sciences
THE GENESIS OF THE DEVELOPMENT OF BUILDING RIGHTS IN RUSSIA
The relevance of this topic is due to the fact that the draft Federal law «On amending part one, second, third and fourth Civil code of the Russian Federation and certain legislative acts of the Russian Federation» No. 47538-6 (hereinafter - the Project) among other proposed changes contains provisions on the introduction of advanced systems limited rights in REM, including new rights such as the right to development. However, some provisions of the Draft relating to the above rights, is far from perfect and needs to be improved. In order to understand what the right to development and to speculate about its effectiveness, the author appealed to history to find out where and when it appeared, and how this right has evolved over time The author concludes that the right to development is not peculiar to the Russian legal system limited real right. A relatively complex legal structure, in which the owner of the
свойственное российской правовой системе ограниченное вещное право. Создается относительно сложная правовая конструкция, в которой собственник земельного участка, обладающий правом владения, пользования и распоряжения на него, предоставляя право застройки другому лицу, передает ему право владения и пользования земельным участком, а также право распоряжения своим ограниченным вещным правом — правом застройки.
Ключевые слова: право застройки, проект № 47538-6, законодательство, ограниченное вещное право, собственник земельного участка, право владения, пользования и распоряжения, суперфиций.
land with the right of possession, use and disposal of it, providing the right building to another person, gives him the right of possession and use of land and the right of disposing of their limited property right - the right to development.
Key words: right to construction, project № 47538-6, legislation, limited real right, the owner of the land plot, the right of possession, use and disposal, superficies.
Актуальность данной темы вызвана тем, что проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 47538-6 (далее - Проект) среди иных планируемых изменений содержит положения о введении развитой системы ограниченных вещных прав, включающей новые права, такие как, например право застройки. Вместе с тем некоторые положения Проекта, касающиеся вышеуказанного права, далеки от совершенства и требуют доработки. Для того чтобы понять, что же такое право застройки и рассуждать о его эффективности, нужно обратиться к истории и выяснить где и когда оно появилось и как данное право развивалось с течением времени.
Свои глубокие корни право застройки берет еще в Древнем Риме. Аналогом данного права был классический институт суперфиция. Superficies — наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. Superficies (буквально - то, что на поверхности) первоначально возник в римском праве на базе аренды общественных земель. Арендатор возводил здание за свой счет и мог им пользоваться и распоряжаться, располагая сначала интердиктной защитой, а позже и исковой защитой inrem, т.е. вещным иском (actiodesuperfi-cio) против третьих лиц, в том числе против собственника (земли и строе-
ния)1. Суперфициарий мог распоряжаться суперфицием, отдавать его в залог, отчуждать, но с согласия собственника.
Суперфиций мог быть срочным или бессрочным, переходил по наследству. Собственник сохранял право на земельный ежегодный налог рентного типа и в случае неплатежей мог возбудить иск о собственности.
Суть суперфиция состояла в том, что все возведенные постройки ipsoiure принадлежали собственнику земли в силу правила semper-superficiemsolocedere (все находящееся на поверхности следует земле, т.е. принадлежит собственнику земли в качестве accessio (принадлежности)).
Следует отметить, что, если возникала необходимость раздела здания, оно делилось только вертикально, поскольку не допускался разрыв строения с землей и любые горизонтальные разделы. В России право застройки впервые появляется в дореволюционный период, а именно — в Законе от 12 июля 1912 г. «О праве застройки». Исторические предпосылки к появлению этого института были следующие. 4 декабря 1907 г. в Государственную думу в порядке законодательной инициативы поступило заявление 35 ее членов с приложением законопроекта «Об упразднении в Белоруссии последних остатков чин-
1 См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1948. С. 230-232; Покровский И.А. История римского права. Пг., 1918. С. 276.
шевого владения и чиншевого права и выродившегося из него городского и местечкового домового арендного владения». Причиной к появлению такой инициативы послужило массовое обеднение чиншевиков. Дело в том, что после выхода в свет Положения 1886 г. собственники поспешили заключить с чиншевиками краткосрочные договоры аренды с крайне высокой арендной платой. Те чиншевики, которые могли доказать свое право владения, избежали изменения размера платы. Другие, коих было большинство, под угрозой выселения с занимаемой земли вынуждены были согласиться на предложенные условия, что послужило поводом к огромному количеству жалоб и протестов. Естественно, лица, селившиеся на чужой земле, устраивали там жилища и обзаводились хозяйством, и потерять свое имущество по прихоти собственника земли было бы в высшей степени несправедливо.
Между тем, если и не принимать во внимание проблемы чиншевиков, отечественное законодательство нуждалось в детальном регулировании долгосрочных отношений по поводу чужих земельных участков.
Вначале Законом от 15 марта 1911 г. «Об увеличении предельного срока найма недвижимых иму-ществ» максимальный срок найма был увеличен до 36 лет. Однако этим не устранялась потребность в создании полноценного института, регулирующего долгосрочные отношения по поводу недвижимости. Таким институтом стало право застройки. Согласно ст. 1 Закона от
12 июля 1912 г. «собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение, обусловленные договором». Таким образом, уже из первой статьи следовали важнейшие характерные черты этого института. Во-первых, застройщик имеет право на земельный участок, которое заключает в себе владение и пользование для определенной цели — застройки; во-вторых, это право - срочное (по ст. 3 Закона оно может продолжаться от 36 до 99 лет); в-третьих, собственник обязан выплачивать вознаграждение застройщику; в-четвертых, это право устанавливается (по общему правилу) договором.
Возрождение на советской почве института права застройки в условиях, во многом прямо противоположных тем, при которых он существовал в царской России, объясняется тем обстоятельством, что институт этот, сохранив и прежнее название, и многие из прежних особенностей, изменил свое основное внутреннее содержание, приспособившись к общим задачам и принципам советского строя, преследуя единственную цель - увеличение жилой площади.
В начале 1920-х годов в РСФСР все более и более острым становился жилищный кризис, особенно в крупных городских центрах, а также в местностях, прилегающих к фабрикам, заводам, рудникам и т.п. Однако государственные и общественные организации не всегда располагали достаточными свободными
суммами для ассигнования их на строительные мероприятия. Частные же лица, нуждавшиеся в жилищах, большей частью люди среднего достатка (рабочие, служащие), были не в состоянии приобрести в собственность участки земли для возведения на них строений. Таким образом, для удовлетворения крайней потребности в жилище им приходилось строить здания на чужой земле, по арендным договорам имущественного найма, на условиях краткосрочного пользования землей, так как согласно ст. 154 ГК РСФСР срок найма не мог превышать 12 лет. По истечении срока аренды владельцу этих строений приходилось либо сносить их, либо подчиняться требованиям собственника земли относительно повышения арендной платы для возобновления договора на следующий срок2.
Особенно широкое распространение этот институт получил во время Великой Отечественной войны и в послевоенные годы в городах, разрушенных немцами, а также в новых промышленных районах Востока3 .
Непосредственно в самом ГК РСФСР определения права застройки не содержалось. Впервые оно было введено Инструкцией НКВД и НКЮ № 204/657.
2 См.: Мелихова A.B. Право застройки в советском гражданском праве // СПС «КонсультантПлюс».
3 См.: Липецкер М.С. О юридической природе права застройки // Сов. гос. и право. 1947. № 3. С. 64.
Право застройки устанавливалось договором о предоставлении под застройку как свободных земельных участков, так и застроенных в целях достройки, надстройки, перестройки и капитального ремонта строений и возведения новых. Под застройку можно было сдавать как участки земли, находившиеся в городах (городские земельные участки), так и участки, находившиеся вне городов (например, в селах, дачных местностях).
Предметом права застройки могли быть строения, предназначенные не только для жилья, но и для иных целей, например промышленных. В пределах срока договора о праве застройки это право переходило по наследству, могло быть обременяемо залогом и отчуждаемо и, кроме того, носило возмездный характер.
Договор застройки заключался коммунальным отделом с кооперативным объединением или иным юридическим лицом, а равно с гражданином и требовал нотариального удостоверения (ст. 72 ГК РСФСР). Срок действия указанных договоров не мог превышать 65 лет для каменных (кирпичных) и железобетонных строений, 60 лет — для смешанных строений и 50 лет — для деревянных строений.
Застройщик (физическое или юридическое лицо) не являлся собственником возведенного им строения, поскольку, во-первых, право пользования зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, отчуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, в-третьих,
застройщик не мог разрушить или ухудшить строение, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора. Следовательно, собственником здания признавалось государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки4.
Сегодня для строительства на чужом земельном участке необходимо получить право аренды этого земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования. В случае внесения в ГК РФ гл. 20.1 «Право застройки» для строительства на чужом земельном участке будет необходимо приобрести право его застройки.
Проследив тенденцию развития института застройки и изучив положения предлагаемого Проекта изменений в ГК РФ, отметим следующие наметившиеся проблемы.
1. Видится неправильным с точки зрения юридической техники предоставлять право застройки земельного участка без указания на то, что самому собственнику земельного участка необходимо иметь разрешение на право застройки для того, чтобы передавать это право другому лицу.
2. Кроме того, важным пробелом в предлагаемом Проекте является отсутствие в нормах о праве застройки указания на то, что она должна осуществляться с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении и раз-
4 См.: Мелихова А.В, Указ. соч.
решенном использовании соответствующего земельного участка.
3. Интересным моментом в предложенном Проекте является то, что лицо, обладающее правом застройки, имеет право владения этим зданием, строением, сооружением, но только на определенный срок, установленный в договоре. После истечения данного срока возведенное здание, строение, сооружение переходит в собственность владельца земельного участка. Эта часть является правовой новеллой в российском законодательстве. По сути, законодатель предлагает новый способ возникновения права собственности на строения, здания и сооружения у собственника земельного участка (который одновременно является способом прекращения права собственности на указанные объекты недвижимости у застройщика).
Таким образом, видим, что право застройки представляет собой не свойственное российской правовой системе ограниченное вещное право. Создается относительно сложная правовая конструкция, в которой собственник земельного участка, обладающий правом владения, пользования и распоряжения на него, предоставляя право застройки другому лицу, передает ему право владения и пользования земельным участком, а также право распоряжения своим ограниченным вещным правом - правом застройки.
Необходимо отметить, что Проект не предусматривает никаких ограничений при отчуждении права застройки другим лицам. В
ст. 300.5 «Распоряжение правом застройки» говорится, что «лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом». Получается, что соответствующие ограничения не могут быть установлены даже соглашением сторон договора об установлении права застройки (в целях защиты интересов собственника земельного участка). Кроме того, положения Проекта не предусматривают ограничений отчуждения права застройки и в общественных интересах.
Среди плюсов нововведения можно отметить, что вместо арендной платы будет введена плата за право застройки. При этом предусматривается, что размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще одного раза в 10 лет, а размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще
одного раза в год. В этом случае преимущества новой правовой конструкции очевидны.
Библиографический список:
1. Липецкер М.С. О юридической природе права застройки // Сов. гос. и право. 1947. № 3. С. 64.
2. Мелихова A.B. Право застройки в советском гражданском праве / / СПС «КонсультантПлюс».
3. Покровский И.А. История римского права. Пг., 1918. С. 276.
4. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1948. С. 230-232.
References (transliteration):
1. Lipecker M.S. O juridicheskoj prirode prava zastrojki // Sov. gos. i pravo. 1947. № 3. S. 64.
2. Melihova A.V. Pravo zastrojki v sovetskom grazhdanskom prave // SPS «Konsul'tantPljus».
3. Pokrovskij I.A. Istorija rimskogo prava. Pg., 1918. S. 276.
4. Rimskoe chastnoe pravo / Pod red. I.B. Novickogo i I.S. Pereterskogo. M., 1948. S. 230-232.
