Научная статья на тему 'Функционирование рынка коммерческой недвижимости крупного города в контексте условий его экономической среды'

Функционирование рынка коммерческой недвижимости крупного города в контексте условий его экономической среды Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
462
121
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Журнал
Journal of new economy
ВАК
Область наук
Ключевые слова
ГОРОДСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СРЕДА / ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ / КАЧЕСТВЕННАЯ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ЭКОНОМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ / ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОТОКИ / ЭКОНОМИЧЕСКИЕ СВЯЗИ / ТРАНСФОРМАЦИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ / СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ / СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ / ЭКОНОМИКА ГОРОДА / CITY ECONOMIC ENVIRONMENT / ECONOMIC DEVELOPMENT FACTORS / COMMERCIAL REAL ESTATE OF HIGH QUALITY / ECONOMIC MODEL / ECONOMIC FLOWS / ECONOMIC LINKAGES / REAL ESTATE MARKET TRANSFORMATION / DEMAND FOR REAL ESTATE / STRUCTURE OF THE REAL ESTATE MARKET / CITY ECONOMY

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Октаев Константин Владимирович, Дворядкина Елена Борисовна

Исследованы проблемы рынка коммерческой недвижимости в экономической среде крупного города. Предложены методы оценки спроса на коммерческую недвижимость на основе единой системы показателей, интегрированных в модель. Данная модель рассмотрена на примере рынка офисной недвижимости Екатеринбурга. Определены и графически представлены изменения в динамике развития рыночных показателей недвижимости. Предложенные методы оценки влияния городской экономической среды на рынок коммерческой недвижимости могут применяться при анализе городов с различной структурой экономики.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Functioning of the Commercial Real Estate Market of a Large City in Conditions of its Economic Environment

The authors study the problems of a real estate market in an economic environment of a large city. There are proposed the methods to assess the demand for commercial real estate on the basis of the system of indicators integrated into the model. This model is checked at the example of the Yekaterinburg real estate market of offices. The changes in dynamics of the real estate market indicators are identified and graphically illustrated. Proposed methods to assess the impact of a city economic environment on the commercial real estate market may be applied in any other analyses of cities with different structures of economy.

Текст научной работы на тему «Функционирование рынка коммерческой недвижимости крупного города в контексте условий его экономической среды»

© Октаев К. В., Дворядкина Е. Б., 2012

ОКТАЕВ Константин Владимирович

Аспирант кафедры региональной и муниципальной экономики

Уральский государственный экономический университет

620144, РФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/Народной Воли, 62/45

Контактный телефон: (343) 367-67-60

e-mail: kostya@upn.ru, okt-konstantin@yandex.ru

ДВОРЯДКИНА Елена Борисовна

Доктор экономических наук, профессор кафедры региональной и муниципальной экономики

Уральский государственный экономический университет

620144, РФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/Народной Воли, 62/45 Контактный телефон: (343) 251-96-76 e-mail: dvoryadkina@usue.ru

Функционирование рынка коммерческой недвижимости крупного города в контексте условий его экономической среды

Ключевые слова: городская экономическая среда; факторы развития экономики; качественная коммерческая недвижимость; экономическая модель; экономические потоки; экономические связи; трансформация рынка недвижимости; спрос на недвижимость; структура рынка недвижимости; экономика города.

Аннотация. Исследованы проблемы рынка коммерческой недвижимости в экономической среде крупного города. Предложены методы оценки спроса на коммерческую недвижимость на основе единой системы показателей, интегрированных в модель. Данная модель рассмотрена на примере рынка офисной недвижимости Екатеринбурга. Определены и графически представлены изменения в динамике развития рыночных показателей недвижимости. Предложенные методы оценки влияния городской экономической среды на рынок коммерческой недвижимости могут применяться при анализе городов с различной структурой экономики.

Необходимость изучения взаимосвязи развития городской экономической среды и рынка коммерческой недвижимости продиктована рядом причин: во-первых, на этапе динамичного развития крупных городов крайне важно отслеживать и регулировать возможные направления развития рынка с целью принятия своевременных решений по формированию наиболее эффективного города и благоприятной среды для существования городского сообщества; во-вторых, девелоперам и инвесторам необходимо понимать сущность модели развития рынка для планирования инвестиций, владеть информацией о его состоянии и перспективных потребностях [1. С. 189].

Достижение поставленной в ходе исследования цели - разработка методов оценки влияния развития городской экономической среды на функционирование рынка коммерческой недвижимости и изменение его качественной структуры - требует решения ряда задач. В первую очередь необходимо сформулировать понятие городской экономической среды в целом и по отношению к рынку коммерческой недвижимости. Вторая задача - выявить влияние факторов городской экономической среды на функционирование рынка коммерческой недвижимости на примере Екатеринбурга.

Объект исследования - рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга с его качественной структурой.

Предмет исследования - взаимосвязь изменения характеристик экономической среды Екатеринбурга и показателей развития рынка коммерческой недвижимости.

Изначально понятие «среда» по праву принадлежало такой науке, как география. Обозначало оно совокупность всех природных условий, окружавших человека. В своем труде «Экономико-географическая терминология» Э. Б. Алаев относит понятие «географическая среда» к категории понятийно-терминологических интерсистем: «Географическая среда - философская и политэкономическая категория, обозначающая одно из важных условий материальной жизни общества, влияющих на процесс развития общества не непосредственно, а через способ производства материальных благ, через соответствующие производственные отношения» [2]. Во-первых, в данном случае исследуемое понятие представляет собой базовое условие материальной жизни. Само по себе понятие «условие» предполагает некую данность, или то, что существует помимо субъекта, и субъект этой данностью управлять не может. Применительно к географии либо экономике это означает те же самые природные условия. Во-вторых, определение понятия «среда» дано (иначе быть не может) относительно своего антипонятия. Под последним подразумевается «не среда», «антисреда» или «хозяин» - то, относительно чего среда может рассматриваться, на кого она воздействует.

Таким образом, одним из аспектов классификации сред является способ, место постановки той границы, которая разделяет два крайних понятия - «человек» (субъект) и «природа» (окружение). Если в качестве субъекта рассматривается человек, то мы имеем дело со «средой обитания»; если исследуются производство, экономика, то мы говорим уже о «ресурсной среде».

Е. Н. Перцик в работе «Среда человека: предвидимое будущее» проводит границу между понятиями «природная среда» и «географическая среда». Под географической средой он понимает «измененную человеком в процессе общественной деятельности природную среду», в отличие от природной, под которой подразумевается «среда, не измененная человеком» [3].

Вторым аспектом классификации сред может являться территориальный признак. В этом случае экосистемы (социоэкосистемы или среды) могут подразделяться на локальные, региональные и глобальные.

На текущем этапе исследования мы приходим к пониманию того, что понятие среды может использоваться далеко за пределами географических наук. По сути, при определенном обосновании его можно применять в любой области знаний, когда постановка проблемы позволяет выделить некий субъект и совокупность влияющих на него факторов и условий, систему, в которой субъект существует и осуществляет свою деятельность.

Понятие, определение которого осуществлено в рамках нашего исследования, относится к той части, которая подразумевает в качестве субъекта именно человека с его хозяйственной деятельностью. В книге «Среда человека: предвидимое будущее» Пер-цик делает ссылку на слова К. Маркса: «Кроме тех вещей, посредством которых труд воздействует на предмет труда и которые поэтому так или иначе служат проводниками его деятельности, в более широком смысле к средствам процесса труда относятся все материальные условия, необходимые вообще для того, чтобы процесс мог совершаться. Прямо они не входят в него, но без них он или совсем невозможен, или может происходить лишь в несовершенном виде. Такого рода всеобщим средством труда является опять-таки сама земля, потому что она дает работнику locus standi (место, на котором он стоит), а его процессу - сферу действия (field of employment). Примером этого же рода средств труда, но уже предварительно подвергшихся процессу труда, могут служить рабочие здания, каналы, дороги и т. д.» (Цит. по: [3]).

Первое заключение, которое вытекает из приведенного высказывания: среда, противостоящая человеку, - не просто природа, и даже не природа, «преобразованная человеком», а среда в полном понимании, т. е. природное, техногенное и социально-экономическое окружение.

Второе, но не менее важное заключение: «рабочие здания» (коммерческая недвижимость) являются «хозяевами» (антисредой) как преобразованные средства труда или обособленные от географической среды субъекты и одновременно частью окружающей человека среды, или факторами, обеспечивающими его хозяйственную деятельность. Иначе говоря, рынок недвижимости участвует в формировании своей среды и одновременно является ее частью, если субъектом выступает сообщество в целом.

Возвращаясь к определению понятия «среда человека», отметим, что в вышеназванной работе Е. Н. Перцика говорится о именно природном, техногенном, социальноэкономическом окружении человека, но применительно к городу, территориально ограниченному объекту, отождествляемому с понятиями «средовой подход», «городская среда» или «урбанизированная среда» [3].

Городская экономическая среда - совокупность всех факторов и условий, обеспечивающих хозяйственную деятельность человека на локальной территории, непрерывно преобразующейся в результате этой деятельности.

Учитывая специфику нашего исследования, необходимо дополнительно определить обозначенное понятие относительно рынка недвижимости. В данном случае городская экономическая среда представляет собой совокупность факторов и условий, обеспечивающих хозяйственную деятельность для непрерывного преобразования рынка коммерческой недвижимости на локальной территории, и постоянно меняющаяся в результате этого преобразования.

Напомним, что средой производства, как было отмечено, является совокупность всех необходимых ресурсов. Темпы развития производства зависят от интенсивности производственных связей, выраженных в ресурсных потоках. Развитие рынка недвижимости также обусловлено различными видами хозяйственной деятельности или, в некотором роде, производства. Применительно к рынку недвижимости города эти связи настолько многочисленны и различны по своим качественным характеристикам, что они многократно трансформируют экономические ресурсы города в процессе своего функционирования. Для обозначения процесса трансформации и движения данных ресурсов нами, посредством экономических связей, введено понятие «городские экономические потоки» (далее - экономические потоки).

Объект недвижимости, в отличие от здания или склада строительных материалов, включает в себя определенного вида функциональное наполнение, которое, в свою очередь, может быть создано на базе определенных экономических потоков. Созданное на таких потоках наполнение и будет выражать спрос на коммерческие площади. Последний представляет собой совокупность арендаторов и собственников площадей - компаний, производящих прибавочный продукт.

Важно отметить, что такая характеристика экономических потоков, как единообразие, рассматривается исключительно с позиции рынка недвижимости. Иными словами, рынок недвижимости в своем качественном разнообразии, рассматривается по отношению к экономическим потокам как к силам, имеющим единое измерение. Естественно, разнообразие источников формирования данных потоков приводит к созданию различных типов компаний с разными функциями, формирующих спрос на коммерческую недвижимость. Однако не стоит забывать, что компании с различными функциями являются объектами, связываемыми экономическими потоками, ибо платежеспособный спрос является универсальным ресурсом для любого вида деятельности.

Общий вид модели экономических потоков, используемой для анализа совокупного спроса на коммерческую недвижимость, приведен на рис. 1.

Добывающие производства

Обрабатывающие

производства,

машиностроение,

строительство

Продукция сельского хозяйства

Внешний рынок Внешний спрос

/ г \ \ Г /

Розничная

торговля

Оптовая торговля > Платные услуги населению

Транспортные (грузоперевозки) и логистические услуги

Информационные и юридические услуги (в том числе консалтинг, маркетинг), финансовые услуги

Общественное

питание

Потребительский

спрос

Рис. 1. Модель экономических потоков для анализа совокупного спроса на коммерческую недвижимость

Блоки модели представляют собой основные группы субъектов территориальной экономики. Система, описываемая данной моделью, имеет два «раздражителя» - внутренний потребительский спрос и спрос со стороны внешних рынков.

Допустим, спрос на продукцию территории стабильно растет. Конкуренция между предприятиями, реализующими продукт, приводит к необходимости повышать его потребительские качества, снижать издержки, иными словами - совершенствовать технологии производства и реализации. Этот процесс требует привлечения новых категорий населения, которые являются более требовательными потребителями, желающими приобретать на внутреннем рынке более качественные товары и услуги. Требуемые товары и услуги могут производиться как на данной территории, так и поставляться с внешнего рынка.

Рост каждой группы стимулирует развитие сопутствующих отраслей, обеспечивающих коммуникации между секторами и внутри них (транспорт, финансовые организации), а также способствующих развитию технологий производства и реализации товаров и услуг (консалтинг, маркетинг и т. д.).

Совокупность явлений, обусловленных описанными экономическими связями, представляет собой часть общего числа факторов, составляющих городскую экономическую среду. Рассмотрим их взаимосвязь с тенденцией развития рынка офисной недвижимости на примере города Екатеринбурга.

В фокусе нашего анализа будут находиться относительные темпы изменения величины экономических потоков, интегрирующих спрос на офисную недвижимость. С помощью этих данных можно оценивать масштабы и направление изменения спроса, сопоставлять их с аналогичными предложениями и делать выводы о времени возникновения дефицита или избытка офисных площадей на рынке [4].

С одной стороны, офисные подразделения участвуют в производстве всех товаров и услуг, идущих на потребительский рынок. При этом потребительский сектор интегрирует результат всех необходимых производств, а также включенных в их стоимость маркетинговых, финансовых, консалтинговых и других нематериальных услуг, а значит, может изменяться пропорционально суммарному экономическому потоку, используемому данными производствами. Данный поток будет включать в себя и результат всех передвижений товаров и услуг, которые на определенной стадии производства попадают в город с внешнего рынка. С другой стороны, большая доля товаров и услуг, производимых в Екатеринбурге, реализуется за пределами города и региона, минуя

внутренний потребительский рынок. Как мы отмечали ранее, основной точкой приложения силы действия внешнего спроса является сектор оптовой торговли (см. рис. 1).

Для общей характеристики темпов и направлений изменения совокупного спроса на офисную недвижимость необходимо суммировать экономические потоки, создаваемые внутренним потребительским и внешним спросом. Таким образом, получаем индикатор, отражающий динамику (цепной темп роста) суммарного оборота оптовой торговли, общественного питания и платных услуг населению на территории города. Показатели приводятся в сопоставимых ценах. Динамика изменения в сопоставлении с цепными темпами роста объема предложения на рынке офисов представлена на рис. 2. Объем предложения включает в себя как действующий офисный фонд, так и размер площадей на стадии строительства.

Опросы на офисы —©— Офисный фонд

Рис. 2. Соотношение цепных темпов роста предложения и спроса на офисные площади в Екатеринбурге [5]

График демонстрирует различия в темпах роста предложения и рассчитанного спроса в каждом отдельно взятом году. Это позволяет представить, в какие моменты и в каком масштабе на рынке возникал дефицит офисных площадей, а в какие - их избыток.

После 2000 г. Екатеринбург активно развивался как крупный торговый узел, что придало особо высокие темпы развитию показателей оптовой торговли, а следом и потребительского сектора нашего города. В 2003-м, а также в 2006 г. мы наблюдали активный рост обозначенных показателей. В эти же годы наблюдался ажиотаж на рынке коммерческой недвижимости. Поведение рынка с момента начала кризиса 2008 г. также явно прослеживается.

В качестве еще одной иллюстрации сопоставим график изменения относительной разницы рассчитанного спроса и предложения с динамикой изменения среднего уровня цен на вторичном рынке офисов. Изменение цен, будучи подверженным влиянию ожиданий, может носить несколько опережающий и преувеличенный характер (пример тому - 2006 г.) (рис. 3).

При расчете коэффициентов корреляции между темпами изменения цен и спроса получены значения 0,65 при очистке цен от инфляции, что свидетельствует о наличии статистической зависимости между показателями.

Наконец, сопоставим рассчитанные данные с элементами реальной рыночной ситуации. Вновь обратившись к построенному нами графику спроса, отметим, что по итогам 2009 г. разница изменения спроса и предложения на рынке офисной недвижимости составила 10-15% в пользу последнего. Учитывая постоянную ротацию арендаторов, мы сделали заключение: существует некоторый «нормальный» уровень

вакантных площадей в 5-10%, и в Екатеринбурге он составлял 5-7% предкризисного уровня (рис. 4).

—В— Спрос -О- Цены

Рис. 3. Соотношение цепных темпов роста спроса на офисные площади и индекса цен на рынке продаж в Екатеринбурге [4]

Допустим, «нормальный» уровень вакантных площадей для офисных объектов Екатеринбурга в постажиотажный, докризисный, период составлял около 7-9%. Если к этому уровню прибавить рассчитанное нами значение в 10-15% дополнительных, вызванных кризисной ситуацией, то получаем те же 20-25% (рис. 4).

Рис. 4. Динамика общего уровня вакантных площадей в офисных объектах (классы А, В+, В)

в Екатеринбурге в 2008-2010 гг. [5]

Итак, нами установлена зависимость функционирования рынка коммерческой недвижимости (в его качественном аспекте) от тенденций развития городской экономической среды, и эта зависимость может быть измерена количественно - в относительных и динамических показателях.

Источники

1. Нортон Г. А. К понятию стратегического планирования ресурсов // Междунар. журнал экол. исследований. 1973. Разд. 4.

2. Алаев Э. Б. Экономико-географическая терминология. М. : Мысль, 1977.

3. Перцик Е. Н. Среда человека: предвидимое будущее. М. : Мысль, 1990.

4. Социально-экономическое положение города Екатеринбурга : статистические доклады / Екатеринбургский отдел государственной статистики. Екатеринбург, 2009 ; 2010.

5. Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга : аналит. отчет / Уральская палата недвижимости. Екатеринбург, 2010.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.