CC BY
113
3. Иноземцев В.Л. Современное постиндустриальное общество: природа, противоречия, перспективы. - М: Логос, 2000.
4. Марцинкевич В.И. Национальная модель социально-экономического развития (концепция и структура). // Мировая экономика и международные отношения. № 1, 2001.
5. Мельянцев В.А. Информационная революция - феномен «новой экономики» // Мировая экономика и международные отношения. № 2, 2001.
6. Политэкономический словарь. Под ред. Е.Ф.Борисова и др. Изд. 2-е. - М.: Политиздат, 1972.
7. Попова Ю. Остров олимпийской утопии // Эксперт. № 40. 29 октября - 4 ноября 2007.
8. Роденков В.А. Развитие корпоративной системы повышения квалификации кадров. - М., 2007.
9. Савин Э.В. Был бы мальчик (Воспроизводство человеческого капитала в институциональной системе)// Российское предпринимательство. № 11. 2005. (http: www.creativeconomy. m/mag_rp/index.php?str=38id=78)
10. Цвылев Р. Метаморфозы индустриальной экономики. // Мировая экономика и международные отношения. № 2, 2001.
ГАВРИЛОВА Э.Н.
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ИНСТРУМЕНТА ПРЕОДОЛЕНИЯ ДЕФИЦИТА ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ В ПОСТКРИЗИСНОЙ ЭКОНОМИКЕ
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет собой сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.
В ходе реформирования российской экономики происходило уменьшение объемов строительства жилой недвижимости, а также сокращение бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем. Основным источником средств в настоящее время для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 2 Часть 3
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 2 Часть 3
определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Помимо анализа опыта развития ипотечного кредитования в развитых странах крайне важно для понимания наиболее эффективного пути развития ипотечного кредитования в России проанализировать опыт развития ипотечного кредитования в других странах с переходной экономикой, экономическая ситуация в которых схожа с российской. Для оценки того опыта, который имеется в развивающихся странах, необходимо провести региональный анализ подходов, сложившихся при развитии ипотечного кредитования в этих странах.
Опыт и проблемы развития ипотечного кредитования в странах с развивающейся рыночной экономикой начнем рассматривать со стран африканского континента. Жилищная проблема в странах африканского континента является одной из острейших. В этих условиях крайне важно было выбрать наиболее эффективную систему жилищного финансирования.
Опыт развития системы ипотечного кредитования в Африке достаточно разнообразен. Многие африканские страны - бывшие колонии Англии при построении национальных систем жилищного финансирования взяли за основу аналог английских строительных обществ (Зимбабве, Замбия, Кения, Намибия и др.). В некоторых африканских странах в целях стимулирования развития ипотечного кредитования были созданы специальные организации под контролем государства. Так, в Нигерии, помимо частной Взаимосберегательной и ссудной компании (подразделения Объединенного банка Нигерии) существует Федеральный ипотечный банк, на 60% принадлежащий правительству и на 40% - Центральному банку страны. Задачами этого банка являются предоставление долгосрочных кредитов и аккумулирование средств на рынке (сегодня в виде депозитов и сберегательных счетов). Кроме того, Федеральный ипотечный банк наделен функциями регулирования и контроля на рынке ипотечного кредитования, в том числе лицензирования ипотечных операций, развития вторичного рынка закладных путем гарантирования ипотечных ценных бумаг первичных кредиторов. В Гане крупнейшим ипотечным кредитором является Компания жилищного финансирования (КЖФ), лицензированная как небанковская организация № 1. В Мавритании доминирующее положений на рынке занимает созданная в 1963 г. Мавританская жилищная компания. Основным учредителем компании является правительство страны [3, с. 34-41].
Основными формами финансирования ипотечного кредитования трансафриканского континента являются следующие (см табл. 3).
Большую роль в развитии ипотечного кредитования во многих странах Африки играет государство. Так, в Нигерии и ряде других стран действуют ипотечные системы, полностью основанные на государственной поддержке и госрегулировании. Модель двухуровневой системы в странах Африки практически не развивается.
Таблица 1
Формы мобилизации капитала [1, с. 29]
Инструменты Страны использования
Депозиты Гана, Кения, Малайя, Зимбабве
Облигации Гана и Мавритания
Схемы принудительных сбережений Нигерия
Трасты, объединенные фонды и др. формы коллективных вложений Гана
Схемы жилищных сбережений Мавритания
Фонды предприятий и кр. и ср. срочные кредиты Мавритания
Среди основных проблем, мешающих развитию ипотечного кредитования, стоит отметить:
- медленное рассмотрение ипотечных споров в суде по вопросам обращения взыскания на заложенную недвижимость (исключением служит Гана, где в соответствии с законом о жилищном ипотечном финансировании КЖФ и первичные кредиторы могут обращать
взыскания без обращения в суд, при условии, что сумма остатка задолженности превышает 15% от суммы первоначально взятого кредита);
- сложную и запутанную систему кадастрового учета земли и прав регистрации на землю (Гана, Нигерия);
- низкие доходы граждан, незначительная категория среднего класса, при большой группе граждан с низкими доходами;
- высокую стоимость на жилье;
- макроэкономическую нестабильность, высокую инфляцию и процентные ставки, отсутствие длинных ресурсов, являющиеся причиной того, что ипотечное кредитование в банках не развито, а банки в этих условиях предпочитают торговые и финансовые операции [4, с. 44];
- отсутствие эффективной государственной политики в области ипотечного кредитования. Во многих странах отсутствует системный поход к проблеме развития ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и ряде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой банк для создания фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн долл. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию - 5% суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проект выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.
Банки-участники эмитируют номинированные к курсу США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.
Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются:
- незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;
- незначительные суммы кредита, лишь в немногих странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры;
- концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего;
- ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов (часто получаемых перманентно).
В странах Латинской Америки существует три вида ипотечных кредитных продуктов, один из которых сейчас практически не используется. Первый представляет собой кредиты, выдаваемые долларах США. Второй продукт - кредиты с плавающими кредитными ставками, привязанными к конкретному местному индексу. Третий продукт - кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой - из-за высоких колебаний на финансовых рынках и связанного с этим повышенного риска инфляции сейчас практически не используется. Специалистами отмечается, что для успешного развития первичного рынка ипотек в странах Латинской Америки в рамках жилищной политики должна быть активная роль государства, направленная на развитие рынка и механизмов частного инвестирования в ипотечный рынок, мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочного инвестирования, совершенствования процедур выдачи кредитов.
Особенностью финансового рынка стран Латинской Америки является его высокая зависимость от конъюнктуры на мировом рынке капиталов. В этих условиях снижение зависимости ипотечного финансирования от внешнего рынка возможно при условии развития механизмов трансформации внутренних сбережений в инвестиции.
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 2 Часть 3
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 2 Часть 3
Реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов и приватизации, и повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулирования внутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов [2, с. 35].
В азиатских странах ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования. Коммерческие банки аккумулируют большую часть сбережений, что, однако, не сделало коммерческие банки лидерами жилищного кредитования. Причинами являются быстрая, в отличие от ипотечного кредитования, оборачиваемость капитала в торговле и Промышленности в условиях отсутствия длинных пассивов у большинства банков.
Одной из серьезных проблем развития ипотечного кредитования в Индии в условиях большого неофициального и полуофициального сектора национальной экономики является проблема нелегальных доходов в торговле и мелком бизнесе, что серьезно затрудняет возможности кредитования представителей этой группы. Одной из форм решения данного вопроса явилось развитие самофинансирующих общественных организаций при ипотечных кредиторах, когда кредиты выдаются не физическим лицам, а объединению физических лиц, несущему солидарные обязательства, в результате чего значительно повышается возможность управления кредитным риском.
Большую роль при реализации механизма трансформации сбережений в ипотечные кредиты в Индии играют Индийская корпорация страхования жизни и Индийская корпорация общего страхования, аккумулирующие средства через продажу страховых полисов, с одной стороны, и поставляющие ресурс на ипотечный рынок - с другой. Вторичный рынок закладных в Индии практически не развит.
Крайне интересным для формирования рынка ипотечного кредитования в России является опыт Таиланда. Рынок ипотечного кредитования в Таиланде является одним из наиболее развитых рынков в Азии. Основной причиной этого является то, что правительство страны уделяет большое значение развитию ипотечного кредитования. В 1997 г. в условиях азиатского финансового кризиса тайское правительство приняло новую экономическую программу, в которой жилищной сфере отводится роль локомотива по выводу страны из кризисного состояния. Ключевая роль в реализации программы отводилась Правительственному жилищному банку (ПЖБ), финансирование которого осуществляется Центральным банком Таиланда, а регулирование и контроль которым проводится тайским министерством финансов. В рамках программы, в условиях кризиса на рынке и минимальных объемов выдаваемых кредитов планировалась выдача кредитов сроком 30 лет с процентной ставкой 9% годовых (рыночная ставка тогда была 12-13%). Кризис 1997-1998 гг. заставил тайское правительство уделить особое внимание совершенствованию процедур андеррайтинга, оценки кредито- и платежеспособности заемщиков. В этих целях министерством финансов было создано Тайское кредитное бюро в июле 1999 г. [5, с. 128]. Также были разработаны национальные стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Кроме того, были разработаны новые стандарты оценки залогов, которые бы позволили ипотечному кредитору полностью удовлетворить свои требования путем продажи заложенной недвижимости. Для полноценного развития вторичного рынка закладных в 1998 г. была создана на основании специального закона Корпорация вторичных ипотек (КВИ) в виде государственного предприятия под контролем министерства финансов.
Суммировав проблемы, возникающие при развитии ипотечного кредитования в отдельных странах с переходной экономикой, можно выделить основные:
- низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;
- отсутствие длинных и недорогих ресурсов на местном рынке капиталов;
- неэффективные судебные процедуры обращения взыскания и продажи залогов;
- низкая мотивация банков развивать ипотечное кредитование вследствие больших трудозатрат;
- недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;
- высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;
- пассивная роль государства в развитии ипотечного кредитования.
Одной из острейших проблем является отмеченный выше вопрос низкой платежеспособности населения. Основную группу семей практически во всех развивающихся странах составляют семьи с небольшими доходами. Во многих странах основной целью государственной политики в данной области является вовлечение этого основного кластера населения в ипотечное кредитование.
Анализ опыта по зарубежным ипотечным рынкам свидетельствует, что их эффективное развитие невозможно без активной поддержки государства в виде налоговых льгот и субсидий, создания специализированных ипотечных фондов операторов вторичного рынка, ассоциаций, страховых оценочных и риэлтерских компаний и, что самое главное, без ответс-твующей федеральной законодательной базы и нормативно-правового обеспечения. Именно увеличение объемов жилищного строительства являлось одним из основных факторов поднятия экономики, решения проблемы занято. Кроме того, в переходные моменты в условиях кризиса правительства заключается в активном стимулировании рынка ипотечного кредитования, в том числе путем активизации ипотечного кредитования через специально создаваемые государственные организации.
ЛИТЕРАТУРА
1. Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. 2007. № 5.
2. Латинская Америка: структурная перестройка хозяйства. - М., 2006.
3. Львов Д.С. Путь в XXI век. - М.: Экономика, 2006.
4. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2007.
5. Economic Survey of Europe, 2005. № 1, p. 128.
САЛЫЕВ В.Р.
ИНСТИТУТЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНО- ОРИЕНТИРОВАННОЙ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ
В данной статье обосновывается необходимость усиления роли и значения институтов государственного регулирования. Без этого невозможно поддерживать хрупкое равновесие рыночного обмена. Опыт 90-х годов показал, что уменьшение объемов рынка, числа покупателей, слабость национальной расчетно-денежной единицы обусловили снижение количества трансакций, замирание экономической жизни и, как следствие, обострение социально-политической ситуации, ставящей вопрос о существовании государства как субъекта мирового рынка. Внедряемые в общество институты должны соответствовать сложившемуся хозяйственному укладу.
Рыночные экономики приобрели социальную ориентацию во второй половине 20 века, что определялось как историческими, так и теоретическими предпосылками их функционирования. Исторические предпосылки были связаны с происходящими в последние десятилетия значительными изменениями в структуре и факторах общественного производства. Сокращающаяся сырьевая база, ухудшающаяся окружающая среда, растущий образовательный и квалификационный уровень работников занятых в отраслях электроники и информатики, непроизводственной сфере, обусловили появление новых форм взаимодействий хозяйственных субъектов, опирающихся на иные ценности и представления, нормы и правила, регулирующие их хозяйственное поведение. Приоритет в использовании факторов производства перешел к человеческому фактору, что выдвинуло в качестве ведущих и определяющих уро-
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 № 2 Часть 3
