CC BY
12
УДК:339.13.017 Вдовенко Е.О.
ФОРМИРОВАНИЕ РЫНОЧНОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ
Вдовенко Евгений Олегович, студент 2 курса кафедры экономической теории, e-mail: [email protected]; Российский химико-технологический университет им. Д.И. Менделеева, Москва, 125047, Москва, Миусская пл., д. 9
В статье исследуются механизмы и инструменты системы управления в жилищно-коммунальном комплексе. В результате проведенного исследования были сформулированы предложения по реформированию существующей системы управления исследуемого комплекса в таких направлениях, как тарифная система ценообразования; управление жилищным фондом; формирование управляющих компаний.
Ключевые слова: система управления, рыночные механизмы, реформирование, жилищно-коммунальный комплекс, тарифы, ценообразование.
THE MARKET MECHANISM OF THE DEPARTMENT OF THE HOUSING MUNICIPAL COMPLEX
Vdovenko E.O.
D. Mendeleev University of Chemical Technology of Russia, Moscow, Russia
The article explores the mechanisms and tools of the management system in the housing and communal complex. As a result of the study, proposals were made on reforming the existing management system in such areas as tariff pricing; Housing stock management; Formation of management companies.
Keywords: management, market mechanisms, reforming, housing and communal services, tariffs, pricing.
Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунальным
комплексом связано со спецификой исследуемой сферы экономической деятельности. Так, неразвитость конкурентных отношений в этой сфере, вызвана сложившимися в дорыночный период отношениями в административно-командной системе управления.
Создание конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального комплекса находится в прямой зависимости от эффективного разделения труда, наделения управляющих компаний функциями организации и управления договорными отношениями между собственниками жилищного фонда, либо организациями, уполномоченными собственниками данного фонда, а также подрядными жилищными организациями.
Одним из важнейших и ключевых условий формирования эффективной системы управления исследуемой сферой, на основе принципов, направленных на защиту интересов населения; на гарантированное предоставление качественных и экономически обоснованных услуг в сфере жилищно-коммунального комплекса, становится реформирование структуры управления жилищно-коммунальной собственностью, с учетом требований законов рыночной экономики при управлении службами и подразделениями муниципальных и коммерческих управляющих компаний, как субъектов способных эффективно управлять объектами жилищно-коммунального комплекса [1].
Далее, как нам видится, в разряд важнейших условий, выходят экономическая и финансовая политика, включающая ценовую и тарифную составляющие формирования эффективной политики управления жилищно-коммунальным комплексом. Так, тарифная система оплаты
населением за предоставление жилищно-коммунальных услуг, на наш взгляд, в настоящее время не является оправданной и не подтверждена обоснованными финансово-экономическими
расчетами. Стоимость услуг жилищно-коммунального комплекса по муниципальным территориальным образованиям в России различна, и, как правило, без какого-либо оправданного финансово-экономического обоснования этой стоимости. При этом мероприятий по снижению себестоимости жилищно-коммунальных услуг организациями, управляющими компаниями не проводятся и в будущее не планируются.
Отсутствие каких-либо целевых установок по модернизации и реформированию устаревшей системы управления предприятиями сферы жилищно-коммунального комплекса, отсутствие целей и задач производственной деятельности, направленных на повышение качества предоставляемых услуг населению, снижение стоимости услуг, разработку «справедливой» тарифной политики ведет к тому, что отношения в системе предприятий, муниципальных и территориальных образований, а также управляющих компаний жилищных комплексов, не меняются и продолжают оставаться административно-командными. При этом
отсутствуют и показатели ответственности руководителей за некачественное и
недобросовестное обслуживание, а также необоснованное ценообразование в системе оказания коммунальных услуг населению.
Как известно, формирование тарифной системы в исследуемой сфере управления, происходит в основном по пути постоянного увеличения процента рентабельности предоставляемых услуг. Такой подход к формированию тарифной политики сферы
коммунальных услуг на основе расчета затрат плюс повышение показателя прибыли, не является обоснованным и мотивирующим предприятия комплекса к снижению затрат, так как расчетная рентабельность увеличивается автоматически за счет изменения показателя маржинальной прибыли, включаемой в основу тарифной системы для оплаты населением, и, в конечном итоге, вызывает нарастающее недовольство в обществе, и как, следствие, неплатежи беднейших слоев населения за предоставляемые услуги.
Далее, отметим, тарифы на услуги жилищно-коммунального комплекса устанавливаются на неопределенный период, что не позволяет их своевременную корректировку при изменении экономической ситуации на рынке, и является основополагающим фактором экономической неопределенности как для предприятий, так и для потребителей. Кроме того непрозрачность процесса расчета тарифов, лежащего в основе ценообразования, и, наконец цена на услуги жилищно-коммунального комплекса становятся определяющими факторами к нестабильности и недовольству в обществе ценовой системой в данной сфере услуг.
Вместе с тем, существующая организация системы управления жилищно-коммунальным комплексом не решает и вопросы выбора подрядчиков по выполнению квалифицированных работ; не решает вопросы обеспечения различными ресурсами рационального функционирования исследуемой системой по предоставлению качественных и востребованных коммунальных услуг населению и др.
С целью реформирования отношений в исследуемой системе, для обеспечения эффективного управления деятельностью предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса, основные подрядные работы должны выполняться либо специалистами управляющей компании, либо выбранными на конкурсной основе подрядными организациями на выполнение работ и предоставление заданного количества, качества и стоимости ресурсов. При этом необходимо заключать письменные договоры на выполнение конкретных работ, в которых должно быть указаны обязательства по обеспечению эффективной систему контроля за выполнение договоров, а также система организации сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги и др.
Далее, при формировании или выборе предприятия, организации, которые будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, для организации эффективной системы управления жилищно-коммунальным комплексом, на наш взгляд, необходима модернизация и дальнейшее развитие рациональной системы, представленной
управляющими компаниям домовладений. Современные управляющие компании
домовладений должны стать новыми эффективными субъектами рыночных отношений.
На этапе реформирования экономических отношений в сфере жилищно-коммунального комплекса, с целью исключения её монопольного
положения на рынке, для развития договорных отношений в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, на наш взгляд, наиболее эффективной организационно-правовой формой для управляющих компаний могут стать некоторые формы коммерческих компаний, работа которых основана на складочном капитале, некоммерческом партнерстве и др.
Отметим, что управление жилищным фондам является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности данного сектора экономической деятельности в рыночных условиях хозяйствования, в том числе и для частного капитала, происходит за счет договорных взаимоотношений с потребителями услуг.
Функции управляющих компаний жилищного фонда могут выполнять субъекты организационно-правовых форм, включая товарищества собственников жилья, товарищества собственников молодежных жилищных комплексов, строительные кооперативы и мн. другие. При этом управляющая компания становится балансодержателем
жилищного фонда, а объекты производственной базы должны быть переданы в хозяйственное ведение соответствующим предприятиям жилищно-коммунального комплекса. При этом управляющие компании становятся субъектами рыночных отношений и должны в максимальной степени ориентироваться на удовлетворение потребностей нанимателей и собственников жилья в предоставлении им востребованных, качественных и оправданных в стоимостном эквиваленте жилищно-коммунальных услуг.
Кроме того, персонал управляющей компании должен быть замотивирован и заинтересован в предоставлении качественных и востребованных услуг собственников и нанимателей жилищного фонда, а также мотивирован на получение соответствующего достойного вознаграждения, в том числе и финансового, за качество своего труда. Необходимая мотивация персонала может быть достигнута за счет соответствующих организационных, правовых и финансовых механизмов управления.
Затраты на предоставление услуг жилищно-коммунального комплекса управляющие компании включают в стоимость предоставления жилищно-коммунальных услуг. Кроме того одним из инструментов эффективного управления - это внедрение системы профессионального управления муниципальным и коммерческим жилищным фондом на конкурсной основе, включая и внедрении такого инструмента, как «умный дом».
В связи с этим необходимо внедрять и механизмы развития системы договорных отношений между собственником жилищного фонда, управляющими организациями, подрядными и ресурсоснабжающими предприятиями и организациями на основе современных ресурсосберегающих технологий.
Организации и предприятия в системе профессионального управления жилищным фондом позволят обеспечить достойное управление на основе инструментов эффективного использования
жилищного фонда, что повлияет на формирование современной тарифной системы и позволит снижать стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения.
Источниками обеспечения финансовыми ресурсами, позволяющими включать
инвестиционные механизмы по модернизации управления жилищным фондом, могут стать современная система увеличения платы за обслуживание современного жилищного комплекса со встроенной системой «умный дом», направленный на улучшение качества условий проживания. Кроме того, источниками финансирования проведения капитальных ремонтов станет включение стоимости данной услуги в оплату жилья отчислений на проведение капитального ремонта жилищного фонда.
В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за муниципальными унитарными предприятиями в хозяйственном ведении или за муниципальными организациями в оперативном управлении. Договорные отношения между организациями такой правовой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе указанных организаций и предприятий, как муниципальных, так и частных с приватизированной, или частной долей общего имущества собственников жилых помещений. Создание условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений [2].
При включении механизмов демонополизации жилищной сферы на наш взгляд, целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ, в том числе: обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и
др. [3]
Развитие конкурентных отношений в сфере управления жилищным фондом является важнейшим фактором, оказывающим существенное влияние на внедрение новых технологий в сферу тепло- и электроснабжения, позволяющих осуществлять качественное и своевременное обслуживание относительно небольших групп потребителей, что способствует развитию рыночных отношений в названной сфере экономики.
Привлечение частного бизнеса к управлению муниципальным жилищным фондом исключает такую форму правоотношений. Для того чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены.
Органы управления муниципальной
собственностью, в качестве собственника жилищного фонда, либо его части в виде неприватизированных квартир, должен заключать с управляющей компанией договор на управление
жилищным фондом в форме договора возмездного оказания жилищно-коммунальных услуг.
Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают все собственники жилья в каждом многоквартирном доме. Доля органов управления муниципальных образований в жилищном фонде находится на балансе у специализированной муниципальной службы, в частности, муниципальной Управляющей организации, предприятия, компании. Управляющая организация ведет бухгалтерский учет переданный ей в управление жилищный фонд на забалансовых счетах. При этом балансодержателем жилого фонда является муниципальная Управляющая компания.
Отметим, что организация повсеместно расчетно-кассовых центров позволит оперативно и эффективно осуществлять ежемесячный расчет квитанций по платежам населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальных услуг. Такая организация расчетов с населением предоставленных жилищно-коммунальных услуг требует высокоразвитой специализированной информационно-вычислительной базы.
Таким образом, на территориях муниципальных образований, районов, городов, где работают различные управляющие организации, предприятия, компании, функции по проведению платежных расчетов с населением по предоставленным коммунальным услугам, целесообразно передать на условиях договоров подряда специализированным расчетно-кассовым центрам, которые организуют сбор информации по платежам, осуществляемым потребителями и предприятиями жилищно-коммунального комплекса.
Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества, включающего, в том числе, и земельный участок, и расположенные на нем жилые здания, становится одним из эффективных способов организации управления многоквартирными жилыми домами с разными правами собственности отдельных жилых помещений.
Список литературы
1. Сысоева Е.В. Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального комплекса // Теория и практика общественного развития № 12. 2015. [Электронный ресурс]: URL: http://cyberlenmka.m/artide/n/formirovame-rynochnyh-mehanizmov-funktsionirovaniya-zhilischnokommunalnogo-kompleksa (дата обращения: 04.05.2017).
2. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541 - 1 (ред. от 16.10.2012 № 170-ФЗ) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. 11 июля. Ст. 959.
3. О приватизации государственного и муниципального имущества: федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 07.12.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 4. 28 января. Ст. 251.
