CC BY
76
формирование рынка земель сельскохозяйственного
назначения в регионе
С.Б. Кустова,
ст. научный сотрудник отдела фундаментальных прикладных исследований и инновационных разработок
Магаданского научно-исследовательского института сельского хозяйства
swet.custova@yandex.ru
В статье выделены особенности земли как товара на земельном рынке. Рассмотрены основные элементы рынка земель сельскохозяйственного назначения в России. Определены особенности формирования и функционирования земельного рынка в Магаданской области, связанные с ее климатическими условиями, экономико-географическим положением, структурой и составом земельного фонда, развитием сельскохозяйственного производства территории.
Ключевые слова: Магаданская область, земельные ресурсы, рынок земель, земельный фонд, сельскохозяйственные угодья, сельскохозяйственное производство
УДК 631.1:332.3(571.65) ББК 62.32-5
Эффективное использование земельных ресурсов во многом определяет экономическое положение страны. Это связано с тем, что земля играет важную роль во многих отраслях экономики, а для аграрного сектора она является главным средством производства.
В Государственной программе развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 годы правительством поставлены следующие задачи, которые должны способствовать достижению главной цели сельскохозяйственного производства — обеспечение продовольственной безопасности страны и стимулирование импортозамещения:
• создание условий для эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения;
• развитие мелиорации земель сельскохозяйственного назначения;
• экологически регламентированное использование в сельскохозяйственном производстве земельных, водных и других возобновляемых природных ресурсов, а также повышение плодородия почв до оптимального уровня в каждой конкретной зоне [1].
Особую роль в реализации этих задач играет создание гибкой системы землевладения и землепользования на основе развития рынка земель сельскохозяйственного назначения.
Понятие рынка формировалось на протяжении длительного исторического периода развития общества. Рынок, с одной стороны, это место кули-продажи товаров и услуг, заключения торговых сделок; с другой — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена [2].
В ходе развития рыночных отношений в зависимости от их объекта формировались различные сегменты рынка, которые в настоящее время составляют целостную систему. В первую очередь это рынок товаров и услуг (потребительский рынок), являющийся основой рыночной системы. Также ее составными частями являются финансовый рынок, рынок факторов производства, научно-технических разработок, информации и др. Среди факторов производства выделяется рынок труда, рынок средств производства и рынок земли. Хотя земля по своему значению является одним из основных производственных ресурсов, объектом рыночных отношений она стала позднее других видов товаров и услуг © ПСЭ, 2018
В основе процессов рыночного перераспределения земли лежат социально-экономические интересы участников земельных отношений, которые побуждают их совершать те или иные сделки в отношении земли. В качестве товара на таком рынке выступает земля, обладающая свойствами, которые определяют особенности функционирования земельного рынка. Во-первых, земля является незаменимым ресурсом. Ее использование определяется природно-климатическими условиями в месте расположения конкретного земельного участка. В зависимости от естественного плодородия почв земельные участки делятся на лучшие, средние и худшие. Во-вторых, земля характеризуется постоянным местоположением и пространственной ограниченностью, что не позволяет произвольно изменять расположенность земельных участков в пространстве и их размеры, свободно передавать их из одной отрасли в другую. В-третьих, земля имеет неограниченный срок службы и не воспроизводится самостоятельно. В-четвертых, по своему происхождению земля является даром природы, а не продуктом человеческого труда. В-пятых, при использовании земли в сельскохозяйственном производстве в результате рациональной эксплуатации, дополнительного вложения труда и капитала она улучшает свои качественные характеристики (продуктивность).
Являясь одновременно фактором производства и частью природных ресурсов, в условиях рынка земля становится объектом недвижимости и частью основного капитала, приобретает свойства товарной стоимости. При этом земля может выступать в качестве объекта купли-продажи, имеющего определенные качественные и количественные характеристики, или капитальной стоимости, сдаваемой в аренду. Кроме того, земля участвует в сделках дарения, наследования, ипотеки и др.
Поскольку земля, как главное средство производства в аграрном секторе, способствует решению задачи обеспечения продовольственной безопасности страны, то особое внимание необходимо уделить рынку земель сельскохозяйственного назначения, среди которых наибольшую ценность представляют сельхозугодия. Поэтому наиболее часто под рынком земли понимают «комплекс отношений по поводу движения сельхозугодий от одного пользователя к другому», имея в виду разные формы передачи юридических прав на земельные участки [3].
Главной целью любых земельных преобразований является достижение экономической эффективности. После них
земля должна принадлежать тому, кто способен обеспечить ее эффективное использование, что также будет способствовать устойчивости развития аграрной отрасли. Еремин А.А. считает, что рынок земель сельхозназначения — это регламентированное законодательством перераспределение различных объектов сельскохозяйственных угодий в пользу эффективных, рациональных, социально ориентированных землепользователей в целях сохранения и улучшения качества уникального ресурса как средства производства и основы жизнедеятельности [4].
Целями функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения являются:
1) получение доходов, как основное условие существования рыночных отношений;
2) перераспределение земли между собственниками и пользователями: от менее эффективного к наиболее эффективному; от временного (случайного) к относительно постоянному; от недобросовестного к более рациональному; от социально незаинтересованного к социально ориентированному.
Получение доходов Передача от менее эффективного пользователя к наиболее эффективному Установление цены на землю
экономические
3) установление цены на землю на основе взаимодействия спроса и предложения в длительном периоде.
При этом для поддержания баланса интересов государства, общества и субъектов рыночных отношений необходимо сочетание указанных целей, чтобы получение наибольших доходов не стало самоцелью и не привело к истощающей эксплуатации почвы, деградации земель в результате нежелания субъектов хозяйствования нести дополнительные затраты на их восстановление.
На рисунке 1 представлена система элементов рынка земель сельскохозяйственного назначения в РФ.
Помимо таких традиционных объектов земельного рынка, как земельные участки, права пользования земельными участками и ценные бумаги, обеспеченные земельными ресурсами, специфической чертой российского рынка земель сельхозназначения являются земельные доли в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Понятие земельной доли возникло в ходе приватизации сельхозугодий. Всем работникам сельскохо-
Передача от недобросовестного пользователя к рациональному
экологические
Передача от социально незаинтересованного пользователя к социально ориентированному
социальные
Цели функционирования
РЫНОК ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
ОБЪЕКТЫ СУБЪЕКТЫ
Земельные участки сельскохозяйственного назначения Комплекс взаимоотношений по поводу перераспределения Собственники (государство, региональные и муниципальные органы управления, юридические и физические лица)
Земельные доли (доли в праве общей долевой собственности)
Права пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения Пользователи (арендаторы и субарендаторы) Владельцы и держатели ценных бумаг, обеспеченных земельными ресурсами
Ценные бумаги, обеспеченные земельными ресурсами
СПОСОБЫ
Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения
Купля-продажа земельных долей
Переуступка прав пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения
Внесение в уставный капитал земельных участков сельскохозяйственного назначения
Проведение залоговых операций с участками сельхозназначения и правами на них
Оборот ценных бумаг, обеспеченных земельными ресурсами
рис. 1. Система элементов рынка земель сельскохозяйственного назначения в россии
зяйственных предприятий документально выделялись земельные участки определенного размера с учетом качества земли, выражаемого в балло-гектарах. На практике же выделение этих участков на местности не происходило. Далее в ходе институционального развития рыночных отношений в Законе РФ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определен порядок образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Кроме основных элементов обязательным условием полноценного функционирования земельного рынка является развитие отраслей, способствующих наиболее эффективному осуществлению его целей, т.е. соответствующей инфраструктуры. К наиболее значимым можно отнести организации оценки недвижимости, землеустройства, органы государственного кадастрового учета и регистрации сделок, земельные банки.
Тогда рынок земель сельскохозяйственного назначения определяем как совокупность отношений между собственниками и пользователями, позволяющих с помощью определенных механизмов и институтов инфраструктуры наиболее эффективно реализовывать экономические интересы по поводу перераспределения земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности формирования и функционирования земельного рынка в Магаданской области связаны, прежде всего, с ее климатическими условиями и экономико-географическим положением.
Вся территория области находится в зоне сурового субполярного и арктического климата с вечной и сезонной мерзлотой и охватывает три ботанико-географические зоны — тайгу, тундру и лесотундру. Горный рельеф региона, направление горных систем, а также влияние холодных морей создают сложные условия для ведения сельскохозяйственной деятельности. Спецификой области является почти повсеместное распространение многолетней мерзлоты при глубине наибольшего оттаивания в песчаных и супесчаных грунтах до 2-4 м.
Экономико-географическое положение области определяется такими факторами, как удаленность от основных транс-портно-промышленных комплексов и коммуникаций страны; отсутствие железных дорог, связывающих область с другими территориями страны; общей суровостью природных условий.
С географическим положением и рельефом территории тесно связан и почвенный покров, сложность которого обусловлена интенсивным развитием мерзлотного мезо-, микро- и на-норельефа [5]. Разнообразие природно-климатических условий обуславливает здесь различие процессов почвообразования, а в связи с этим и различие почв в районах. Также как по климатическим условиям Магаданская область условно разделена на прибрежную (приохотскую) и центральную (колымскую) зоны, так и таежная почвенная зона подразделяется на две почвенные провинции — магаданскую и колымскую, которые отличаются по структуре преобладающих типов почв. На территории Магаданской области выделяют шесть основных типов почв: криоземы (таежные мерзлотные), таежные неоподзоленные (не-глеевые), подзолистые аллювиально-гумусовые, подзолистые мерзлотные (оглеенные), болотные мерзлотные, пойменные аллювиальные почвы. Почвенные обследования, проведенные на территории свыше 700 тыс. га показали, что наибольший удельный вес занимают болотные и полуболотные почвы.
Предложение земель сельхозназначения на рынке зависит от структуры и состава земельного фонда. Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, земельный фонд Магаданской области на 1 января 2017 составлял 46 246,4 тыс. га и по категориям земель был представлен следующим образом: большая часть принадлежит лесному фонду — 44 569,6 тыс. га (96,37%), земли водного фонда — 70,5 тыс. га (0,15%). Земли особо охраняемых территорий занимают 883,9 тыс. га (1,91%). Под земли промышленности и иного специального назначения отведено 57,9 тыс. га (0,13%), земли населенных пунктов — 81,7 тыс. га (0,18%). Земли сельскохозяйственного назначения расположены на территории 302,5 тыс. га (0,65%), включая фонд перераспределения земель. Земли запаса — 280,3 тыс. га (0,61%).
Сельхозугодия в структуре земель сельскохозяйственного назначения занимают первостепенное значение, ввиду того, что именно они обладают свойством плодородия, определяющим их экономическую ценность и основу как средства производства в сельском хозяйстве. Эти земли, в основном, используются сельскохозяйственными предприятиями, крестьянско-фермерскими хозяйствами и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции. Также к этой категории относятся земли, используемые гражданами для производства сельхозпродукции в личных целях (садоводство, животноводство, сенокошение и выпас скота). Из таблицы видно, что площадь сельскохозяйственных угодий в Магаданской области занимает 82,9 тыс. га или 27,4% земель сельхозназначения, в то время как в России в целом — 51,5%, что почти в 2 раза больше.
Кроме того, к землям сельскохозяйственного назначения относят: лесные насаждения, не входящие в лесной фонд (дре-весно-кустарниковая растительность): земли под водой, под болотами; лесные: нарушенные; земли застройки; под дорогами и прочие земли общей площадью 219,6 тыс. га, которые фактически не могут быть использованы в сельскохозяйственном производстве.
Если в структуре сельхозугодий страны преобладает пашня (58,8%), то в Магаданской области ею занято 25,9%. Преимущество же принадлежит кормовым угодьям, общая доля которых составляет 71,7%. При этом доля пастбищ в регионе незначительно отличается от общероссийских, а сенокосы в структуре сельхозугодий региона превышают их долю по РФ в 4,3 раза. Таким образом, структура земельного фонда Магаданской области свидетельствует о большей возможности для развития животноводства и, соответственно, оборота земель для данного вида деятельности.
В основе функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения лежат отношения собственности на землю в сельском хозяйстве. По данным на 1 января 2016 года 255,3 млн га, или 66,5% земель сельскохозяйственного назначения РФ находилась в государственной и муниципальной собственности, гражданам принадлежало 111,1 млн га (29,0% площади категории), юридическим лицам — 17,3 млн га (4,5%). Из всех земель, находящихся в частной собственности (133,4 млн га), на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 96,2% (128,4 млн га) [7].
Таблица 1
распределение земель сельскохозяйственного назначения на 01.01.2017 г.
Категория земель российская Федерация Магаданская область
тыс. га % от площади сельхозугодий тыс. га % от площади сельхозугодий
Площадь земель сельхозназначения — всего 383612,0 - 302,5 -
в том числе сельхозугодий 197739,3 100,0 82,9 100,0
из них Пашня 116213,7 58,8 21,5 25,9
Пастбища 57224,1 28,9 25,6 30,9
Сенокосы 18723,5 9,5 33,8 40,8
Многолетние насаждения 1223,7 0,6 0 0
Залежь 4354,3 2,2 2,0 2,4
Составлено по данным [6]
Большая часть земель сельхозназначения Магаданской области по состоянию на 01.01.2016 г. также находилась в государственной и муниципальной собственности — 298,8 тыс.га или 98,8% площади земель данной категории и только 1,2% — в частной собственности, в том числе 3,5 тыс.га — в собственности граждан, 0,2 тыс.га — в собственности юридических лиц. Из всех земель области, находящихся в частной собственности, 80,4% приходится на долю земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из этой информации, можно предположить,
25 1
что доля сделок купли-продажи будет составлять незначительную часть рыночных операций. Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения будет осуществляться в виде передачи земельных участков в аренду.
Среди особенностей функционирования рынка земель сельхозназначения в Магаданской области можно выделить следующие.
При наличии свободных от использования земель сельскохозяйственного назначения на практике возникают проблемы с получением земельных участков для организации новых или развития действующих крестьянских (фермерских) хозяйств. Это связано с тем, что 50,3% сельскохозяйственных угодий не используется в производстве [6]. За последние 10 лет в Магаданской области общее сокращение посевной площади сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий составило 22%. Наиболее существенно (на 26%) уменьшились посадки кормовых культур и картофеля (на 9%) [8, 9].
На неиспользуемых участках в действительности наблюдается деградация земли: пашня зарастает древесно-кус-тарниковой растительностью, на сенокосных угодьях происходит замена ценной в кормовом отношении растительности на «пионерную» формацию, что влечет за собой деградацию фитоценоза, интенсивное развитие процессов водной и ветровой эрозии и криогенной деформации поверхности почв. Для вовлечения этих земель в производство требуется проведение большого объема культуртехнических работ, что требует значительных денежных средств.
Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения в Магаданской области может активизироваться в случае стабильного повышения эффективности сельскохозяйственного производства. Текущая ситуация показывает, что без существенной поддержки государства достигнуть желаемых результатов будет очень непросто. Сельхозорганизации региона без государственной поддержки показывают отрицательный уровень рентабельности, который составил (минус 32%). С бюджетными выплатами в последние годы (2014-2016 гг.) рентабельность производства изменялась, снижаясь от 10,1 до 4,0%. В крестьянских (фермерских) хозяйствах рентабельность без субсидий составила минус 17,3%, с учетом субсидий — 26,4%. В настоящее время немногие желающие начинают заниматься сельскохозяйственной деятельностью, предпочитая при этом получить земельный участок в аренду. Это объясняется сложными природно-климатическими условиями региона, наличием диспаритета цен между товарами промышленного производства и сельхозпродукцией, отсутствием уверенности в получении прибыли. Спрос на землю как на производственный ресурс зависит от спроса на ту сельскохозяйственную продукции, которая на этой земле производится. В то же время развитие рынка земель сельхозназначения будет способствовать развитию малого бизнеса — созданию крестьянских (фермерских) хозяйств, развитию личных подсобных хозяйств граждан, что
в свою очередь повлечет рост обеспеченности регионального рынка сельхозпродукцией местного производства.
Низкая эффективность сельскохозяйственного производства, большие сроки окупаемости вложенных средств не способствуют развитию инвестиционной активности на земельном рынке. Если в центральных регионах страны земельные участки приобретаются с целью вложения капитала, то для Магаданской области данные процессы не характерны. С другой стороны, положительным моментом является то, что земля не приобретается с целью перепродажи, следовательно, отсутствуют и спекулятивные сделки с землями.
Изучение земельного рынка региона показало, что очень трудно определить рыночную цену на земли сельскохозяйственного назначения, так как сделок в этом сегменте земельного рынка проводится немного. В основном купля-продажа осуществляется частными лицами на земли для ведения садоводства и огородничества.
Динамика изменения цен носит нестабильный характер, что вызвано постоянным изменением спроса на сельскохозяйственные земли. Цена на землю часто зависит от того, сколько готов заплатить покупатель. А это, в свою очередь, определяется величиной средств, которые необходимо затратить на землю и рентабельностью, которую сможет получить приобретатель участка.
Из-за низкой стоимости земельных участков в регионе не получила должного развития система земельно-ипотечного кредитования. Ипотеку, как вид залогового кредитования, используют для получения ссуды под залог недвижимого имущества, в данном случае земли. Это гарантирует кредитору-залогодержателю преимущественное удовлетворение его требований к должнику-залогодателю из стоимости заложенного имущества. В силу того, что цена земли в Магаданской области недостаточно высокая, сельхозпроизводители не могут воспользоваться своими земельными участками как предметом залога, чтобы получить в достаточной сумме кредитные средства на развитие хозяйства.
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
- для функционирования рынка сельскохозяйственных земель необходимо наличие объекта — земель сельхозназначения, продавцов, готовых к выходу на земельный рынок и платежеспособных покупателей;
- земельный рынок в Магаданской области формируется очень медленно;
- формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в Магаданской области обусловлено географическим, сложными природно-климатическими и социально-экономическими условиями, структурой и составом земельного фонда;
- активизация купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения возможна в случае стабильного повышения эффективности сельскохозяйственного производства в регионе, чему будет способствовать государственная поддержка.
литература
1. Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 годы [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.mcx.ru/documents/document/ show/22026.htm, свободный.
2. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. — М.: Книжный мир, 2003. — С.647.
3. Назаренко В.И., Шмелев Г.И. Земельные отношения и рынок земли. — М.: Памятники исторической мысли, 2005. -С.4.
4. Еремин А.А. Понятие и структура рынка земель сельскохозяйственного назначения // Образование, наука и производство. — 2013. — № 1.
5. Иванова О.Г. Ландшафтно-адаптивное земледелие на Крайнем Северо-Востоке России. Книга 1. Почвы сельскохозяйственных ландшафтов Крайнего Северо-Востока: монография / О.Г. Иванова, А.А. Пугачев. — ГНУ Магаданский НИИСХ Рос-сельхозакадемии. — Хабаровск: ООО «Букер», 2010. — 168 с.
6. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2016 году — М.: ФГБНУ «Росинформагротех», 2018. — 240 с.
7. Государственный (Национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2015 г [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/sostoyanie-zemel-rossii/gosudarstvennyy-natsionalnyy-doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-rossiyskoy-federatsii/, свободный.
8. Сельское хозяйство Магаданской области: Стат. сб. — Магадан: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Хабаровскому краю, 2017. — 39 с.
9. Сельское хозяйство Магаданской области: Стат. сб. — Магадан: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Магаданской области, 2012. — 42 с.
