CC BY
83
9. Статистичний щорiчник Юровоградсько! областi за
2007 рш: [стат. зб.]. - Юровоград: Головне управлiння статистики в Юровоградськш областi, 2008. - 512 с.
10. Статистичний щорiчник Юровоградсько! областi за
2008 рш: [стат. зб.]. - Кiровоград: Головне управлшня статистики в Юровоградськш областi, 2009. - 506 с.
11. Статистичний щоpiчник Юровоградсько! област за
2009 piK: [стат. зб.]. - Юровоград: Головне упpавлiння статистики в Юровоградськш областi, 2010. - 520 с.
12. Статистичний щоpiчник Юровоградсько! областi за
2010 рш: [стат. зб.]. - Юровоград: Головне упpавлiння статистики в Юровоградськш областi, 2011. - 520 с.
13. Стратепя iнновацiйного розвитку Украши на 2010 -2020 роки в умовах глобалiзацiйних виклиюв [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://kno.rada.gov.ua/komosviti/ control/ uk/publish/article?art_id=47920.
НадШшла до редакцП 17.12.2013 р.
В.В. Губарев, к.э.н.
ФОРМИРОВАНИЕ ОСНОВ НАУЧНЫХ ЗНАНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ПРЕДПОСЫЛКИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
В современной экономической науке рынок недвижимости представляет собой специфический механизм, посредством которого реализуется спрос и предложение на объекты недвижимого имущества, соединяются группы разнообразных интересов и прав, реализуется функция государственного и регионального регулирования, устанавливаются цены. Развитие и перспективы данного рынка позволяют специалистам-макроаналитикам говорить о состоянии и будущих тенденциях национальной экономики.
© В.В. Губарев, 2013
Для Украины недвижимость - фундамент национального богатства, основа и ключевая предпосылка в развитии бизнеса. Владение недвижимостью и ее характеристики определяют статус в бизнесе и обществе, а также это наиболее массовый объект собственности. Формирование научных основ управления недвижимостью, изучение предпосылок формирования данных знаний являются необходимыми и востребованными для успешной предпринимательской деятельности в различных отраслях и видах деятельности, а также это немаловажно в жизни любой семьи или отдельно взятого гражданина. Именно владение или распоряжение недвижимостью определяет степень свободы, независимости и мобильности населения, статус в обществе.
Развитый региональный рынок недвижимости может эффективно функционировать только при научно обоснованной системе изучения рыночной конъюнктуры, динамики спроса и предложения, определении специфики развития отдельных процессов и характерных тенденций. Это комплекс аналитических исследований о следующих процессах: общий объем спроса и объем спроса на отдельные группы объектов, общий объем предложения и предложения отдельных объектов, общий объем спроса на услуги, определение емкости рынка (потенциальной емкости), общая и эксклюзивная эластичность цен, спроса и предложения на объекты и услуги; сезонные колебания цен спроса и предложения на объекты и услуги; структура спроса на объекты и услуги; стандарты и нормы качества товаров и услуг, а также информационного обслуживания, общий объем инвестиций, структура инвестиций и т.д. [1].
Однако пока к анализу развития рынка недвижимости очень мало применяются научные подходы. Также отсутствуют нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, практически нет необходимой литературы по управлению недвижимостью и адаптированной к отечественным условиям методики, использующей достигнутый мировой опыт. Впрочем, в промышленно развитых странах любая опе-
рация с недвижимостью выполняется при жестком контроле государства и с участием или под руководством специалистов по управлению недвижимостью [1].
Также следует определить, что в рамках исследований рынка недвижимости отсутствуют фундаментальные исследования региональных сегментов, специфики их развития и функционирования, очень мало работ, посвященных вопросам диагностики рыночной конъюнктуры, а также проблемам и специфике формирования рынка земли. Это отрицательно сказывается на качестве практики ведения бизнеса в данной сфере и на качестве нормативно-правовых актов. Рынок недвижимости активно развивается и все больше влияет на инвестиционный климат, показатели прибыльности предприятий, внешнеэкономической деятельности и многие другие процессы в регионе. Неизученность рынка недвижимости приводит к отсутствию оперативной информации, неточным экономическим прогнозам развития. Это далеко не полный список проблемных, малоизученных направлений рыночных отношений, которые уже имеют место [2].
Управление недвижимостью является новым явлением в системе знаний менеджмента. Но в научной и учебной литературе к данной теме проявляется все больше интереса, издаются специализированные учебники и монографии, статьи и тезисы, посвященные формированию системы знаний об управлении недвижимостью.
На сегодняшний день в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью не сложилось единого подхода к инструментам и механизмам в системе управления недвижимостью. Каждая страна формирует свои особенности в этом сложном процессе, имеет свои интересы и формы их реализации. Несмотря на сложность вопроса и особенности трансформационной экономики Украины, вопросу развития управления недвижимостью посвящены труды известных отечественных ученых, таких как В. Дубищев, А. Крутик, С. Максимов, Р. Манн, Г. Онищук, О. Финагина и др.
Цель статьи заключается в определении ключевых основ научных знаний по управлению недвижимостью, в выявлении и обосновании предпосылок и перспектив развития этих знаний.
Недвижимость - центральное звено в совмещении экономических и социо-демографических процессов, рыночных механизмов, частных и общественных интересов, государственного и регионального управления, административных норм и правил.
Управление недвижимостью - деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника [3].
По европейским стандартам к управлению недвижимостью относят такие виды услуг:
Facility management - управление инфраструктурой здания (инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что нужно для комфорта, -от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ). Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, которые обеспечивают непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи данного вида услуги входит контроль за поставщиками, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта;
Property management - услуги по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности и т. д. Основной задачей является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности;
Building management - управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом, консультации по вопросам выбора инженерных систем, разработке общей системы технической эксплуатации;
Asset management - представляет управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Asset management ставит перед собой задачу наиболее эффективного управления активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его приумножения. Основная цель данного направления - исходя из требований собственника (инвестора) и ситуации на рынке достигать и поддерживать оптимальное соотношение доходности и риска портфеля.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы -муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д. [4].
Объект управления состоит из таких подсистем: социальная, включающая исполнительские коллективы: рабочих, исследователей, инженерно-технических работников, а также совокупность социальных отношений между ними, условия их труда и жизни;
техническая - вещественные элементы производства (средства труда, предметы труда);
организационная, т.е. совокупность форм и методов организации производства. Подсистема связывает все элементы производства в единое целое, устанавливает отношения и пропорции между ними, координирует их деятельность в пространстве и во времени;
экономическая, охватывающая управление основными фондами, оборотными и трудовыми ресурсами с помощью таких методов, как финансирование и кредитование [5].
Появление и развитие первичной системы знаний об управлении недвижимостью обусловлены рядом причин, которые носят объективный характер. И нельзя не уделить внимания той направленности, которая формируется под воздействием этих знаний. Схематично этот процесс изображен на рисунке.
Изучает
возможности реализации функций менеджмента в системе рынка недвижимости
ТЕОРИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
]
Несет функциональную нагрузку
аналитико-информационную, организационную, мотивационную, прогностическую и т.д.
Формирует специфи ческое управленческое воздействие на
рыночную среду,
отрасли, региональную и национальную экономику и социальную сферу
Рисунок. Целевое воздействие теории управления недвижимост ью
Предложенное видение целевого воздействия теории управления недвижимостью не ограничивается лишь рассмотренными направлениями, они однозначно глубже и шире, но принципиальным является положение о влиянии на все экономические процессы и сегменты рыночной экономики, социальную сферу.
Системное значение для развития основ теории управления недвижимостью имеет понимание, теоретико-методологическое обоснование и практическое значение влияния рынка недвижимости на социальную сферу и все стороны общественной жизнедеятельности. Наиболее показательным является трактование общих и специфических функций рынка недвижимости: ценообразующей, регулирующей, организующей, мотивационной, коммерческой, санирования, информационной, посреднической, стимулирующей, инвестиционной, социальной, культурной и пр.
Исторически сложилось так, что система отношений в сфере владения и распоряжения недвижимым имуществом занимает центральное место в любом общественном устройстве. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жиз-
ни общества и материального производства, что является первичным в понимании роли и значения управления недвижимостью.
Основной, базовый, объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе государственного и регионального управления, в предпринимательской деятельности. Земля представляет собой особую ценность как для мирового сообщества с его ограниченными ресурсами и любого национального сообщества, поскольку является единственным местом проживания населения определенной страны, а также единственным фактором в любой сфере хозяйственной деятельности, прямо или косвенно участвующих в производстве товаров и благ. И теория управления недвижимостью берет это положение за ключевой момент в регулировании парадигмы отношений «земля-человек-бизнес-государство».
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях: правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость; экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости; техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением [4].
В формируемой системе знаний управления недвижимостью в Украине накоплен определенный потенциал, сформированы предпосылки дальнейшего развития как научных исследований, так и возможностей практической реализации.
Формирование теоретических знаний о рынке недвижимости, процессах реализации спроса, предложения, ценообразовании. Накопление теоретических знаний о мировом опыте как о функционировании рынка недвижимости, его сегментов, возможностей государственного регулирования и системной поддержки, так и об особенностях управления недвижимостью.
Формирование методологических подходов, механизмов и инструментов в вопросах функционирования бизнес-среды рынка недвижимости.
Практические наработки украинских предприятий по оказанию услуг в сфере управления недвижимостью, получившие свое отражение в формировании таких сегментов данного рынка, как правоотношения в управлении недвижимостью; инвестиционном и инновационном проектировании управления недвижимостью; техническом и технологическом обеспечении функционирования объектов недвижимого имущества; экономической, технической, экологической экспертизе; консалтинг, аудит проперти-менеджмент; административно-арендное управление; фасилити-менеджмент.
Также в процессе развития практики управления недвижимостью возникло структурирование на внутреннее и внешнее.
Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.) [3].
Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил [3].
В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.
В силу определенной специфики формирования и развития рынка недвижимости следует понимать и систематизиро-ванно изучать его особенности и характерные черты, крайне важные для осуществления управленческого воздействия. Систематизируем наиболее значимые особенности рынка недвижимости с учетом характеристик трансформационной экономики Украины.
1. Основным объектом на данном рынке является недвижимое имущество - это объект сделок и системы услуг.
Товарность данного объекта специфична, так как он удовлетворяет различные, реальные или потенциальные потребности и имеет определенные качественные и количественные характеристики.
2. В системе ведения хозяйственной деятельности базовым является выполнение ряда функций - стимулирующей, координирующей, мотивационной, санирующей и прочих. Это трансформированные к специфической системе ведения деятельности и рыночной среде функции менеджмента.
3. Кроме функций менеджмента получают свою реализацию общеэкономические функции: накопления - аккумулируются средства производства для ведения хозяйственной деятельности и личной собственности граждан; воспроизводства - необходимый элемент в воспроизводственном цикле любого вида деятельности, в том числе и жизнедеятельности человека.
4. Недвижимое имущество имеет длительный эксплуатационный период, формирует понятие амортизации и является фондо- и инвестиционно-емким, обеспечивающим надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.
5. Обеспечивает тесную взаимосвязь между всеми рынками и определяет эффективность рыночной, транспортной и промышленной инфраструктуры.
6. Сам объект продажи имеет четкую локализацию и может быть потреблен лишь по месту территориальной привязки, но информационное обеспечение и использование ресурсов интернета формирует спрос и предложение по всему миру.
7. Специфический товар - недвижимое имущество имеет низкую эластичность спроса на рынке и во многом зависим от эффективности работы строительной индустрии; финансовых услуг; информационной поддержки в средствах массме-диа; поддержки государства и местных органов власти.
8. Эффективность рынка и его положительное влияние на экономику напрямую зависит от стабильности политиче-
ской, экономической, социальной, экологической ситуации в стране и на данной территории.
9. Процесс реализации объектов недвижимого имущества имеет многокомбинаторный характер и предполагает использование разнообразных вариантов в своем осуществлении. Также предполагает разнообразие имущественных прав на владение (распоряжение, владение, эксплуатация и др.).
10. Процедура реализации объектов носит длительный временной характер и часто сопровождается неравномерностью денежных потоков (так, возможны сделки с рассрочкой, через ипотеку или определенные формы лизинга).
11. Сделка купли-продажи объектов носит жестко регламентированный характер и имеет место определенная фиксируемая и документационно оформляемая процедура сделки. Обязателен факт государственной регистрации и оплаты всех сборов и налогов.
12. Формирует собственную систему информационных технологий - маркетинга, рекламных услуг и пиар-деятельности. В условиях высокоорганизованной риэлторской деятельности активно позиционирует и продвигает на рынке специфическую маркетинговую характеристику - территориальные предпочтения.
13. Активно взаимодействует с финансовым рынком и его посредническими услугами - кредитованием, лизингом и ипотекой. Способствует формированию соответствующих высокоэффективных сегментов данного рынка.
14. Активно взаимодействует и напрямую влияет на сектор строительной индустрии. Способствует формированию спроса на продукцию и услуги данной отрасли, создает новые виды спроса и технологий его реализации.
15. Имеет специфический процесс ликвидности - длительный и требующий значительных предварительных инвестиций в маркетинговые исследования, информационную поддержку, ряда посреднических услуг юридического, риэлторского характера, средств массовой информации и пр .
16. Отражает эффективность государственной социальной политики в контексте решения проблем с обеспечением жильем населения.
17. Находится в постоянной динамике и представляет собой сложную комплексную систему удовлетворения потребностей по обслуживанию всех слоев населения и разнообразных видов ведения хозяйственной деятельности, формирует определенный имидж региона и государства. В процессе развития расширяются виды услуг и формы обслуживания: формируется система новых, более комплексных услуг -управление недвижимостью.
Такие особенности и характерные черты рынка недвижимости являются фундаментом в сложных процессах формирования маркетинга объектов недвижимого имущества, консалтинговых услугах по управлению недвижимым имуществом, информационного обеспечения риэлторской и оценочной деятельности.
В современной теории и практике управление недвижимостью получает свою реализацию в сложной конкурентной рыночной среде. Это среда трансформационного характера. Она отражает многие проблемы развития экономики и несовершенства государственного регулирования. Наиболее яркие проявления данной рыночной среды:
несовершенство конкуренции и возможность появления олигополии (олигопольных сговоров);
небольшое число покупателей и большое число продавцов (как результат - большинство сделок носят несистематичный, во многом частный характер);
уникальность каждого объекта и несовершенство общей маркетинговой политики по продвижению объектов;
значительный объем специальных документов, подтверждающих подготовку к акту купли-продажи (их непрерывное возрастание по параметрам - объем предоставляемой информации, цена, усложнение процедур получения и пр.) ;
свободное ценообразование, которое в большинстве случаев не соответствует инструментам научного и маркетингового обоснования;
всеобщность процессов в рамках национальных и мировых рынков;
ограниченность входа на рынок - предполагающего наличие значительного капитала;
условия ведения бизнеса приближены к информационной прозрачности и общей высокой степени информационной открытости;
наличие фактов монопольного контроля так называемой информационной рыночной власти;
значительные объёмы теневого и криминального оборота, не подлежащие оценке.
Такие характеристики и являются переходными в оценке рыночной среды, разрешение многих конфликтных зон еще в перспективе. По оценке независимых экспертов в сфере консалтинга необходимо еще 5-6 лет для устранения конфликтов в управлении рынком недвижимости, расширении спектра оказываемых услуг, обеспечения должного уровня прозрачности бизнес-деятельности [8].
Определяя и характеризуя специфику и современное состояние развития рынка недвижимости в Украине, необходимо четко определить зрелость и острейшую потребность ситуации в вопросах развития управления недвижимостью. Охарактеризуем общие цели управления недвижимостью, наиболее востребованные в условиях трансформационной экономики нашей страны:
обеспечение и реализация конституционных прав граждан (физических и юридических лиц) на недвижимое имущество;
реализация обязанностей, связанных с владением недвижимым имуществом;
гармонизация рыночных отношений с позиции их социальной направленности в контексте решения проблем обеспечения населения жильем по доступным ценам;
формирование единого правового поля по регулированию единого, общенационального порядка и условий для работы на рынке недвижимости;
разработка и реализация основ государственной политики по вопросам регулирования рынка недвижимости, его приоритетных секторов, взаимодействия с другими рынками, подготовки кадров;
обеспечение единых условий для работы всех участников рынка, независимо от формы собственности, территориальной дислокации или организационной формы;
обеспечение безопасности в функционировании рынка недвижимости (защита интересов; правовая и социальная защита агентов рыночной среды, покупателей и продавцов);
обеспечение действия рыночного механизма (свободного формирования спроса и предложения, ценообразования и др.);
формирование активного инвестиционного поля и на основе положительного инвестиционного климата;
поддержка и стимулирование предпринимательской деятельности на рынке;
формирование единых научно-методологических основ развития управления рынком недвижимости с учетом дальнейшего приоритета процессов социализации и информатизации экономики;
приоритетность в вопросах решения общенациональных проблем - жилищной, поддержки молодежи и социально незащищенных слоев населения, экологической безопасности;
обеспечение информационной прозрачности независимо от форм собственности или общественного статуса субъектов рынка;
формирование новых подходов к налогообложению недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
стимулирование разработки национальных и региональных проектов по активному взаимодействию со строительной индустрией, туризмом, международными рынками и пр.
Реализация возможностей управления недвижимостью и ее научная направленность предполагают использование базо-
вых принципов развития данной системы знаний. Научные принципы управления рынком недвижимости во многом определяются зрелостью: национальной экономики; рынка и его сегментов; общественным устройством; политической, экономической и социальной стабильностью; уровнем предпринимательской и рыночной культуры; возможностью адаптации мирового опыта; участием в формировании стандартов информационного общества.
Соблюдение преемственности в системе знаний по формированию и развитию системы управления рынком недвижимости, имеющей свою специфику и неповторимость, обусловлено рядом предпосылок:
национальная и региональные истории и традиции развития рынка;
синергетическое взаимодействие различных знаний, агрегируемых в процессах управления недвижимостью;
накопленный мировой опыт регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества и процедуры управления;
тесная взаимосвязь и взаимообусловленность с такими отраслями, как строительная и транспортная индустрии.
В целом развитие основ научных знаний по управлению недвижимостью в условиях трансформационной экономики Украины и ее разнообразных регионов является логическим процессом эволюционирования менеджмента во всем его разнообразии направлений. С позиции совершенствования рыночных отношений и перспектив формирования эффективных внутренних рынков значимость регуляторных воздействий приобретает стратегическое значение и формирует предпосылки для стабилизации экономического и социального развития экономики. В современной развитой рыночной экономике рынок недвижимости оказывает стимулирующее воздействие на все процессы жизнедеятельности и выполняет такие функции, как развития хозяйственного комплекса, социальной безопасности.
Выводы и перспективы дальнейших исследований. Успешность экономического и социального развития Украины зависит от качественных и количественных преобразований в сфере рыночных отношений. На любом из этапов развития рынка при любом общественном устройстве особое, приоритетное, место в системе развития занимает недвижимое имущество. Именно рынок недвижимости обеспечивает стабильное функционирование, которое так или иначе влияет на все стороны жизнедеятельности и формирует успешность всех сферах бизнеса, государственного и регионального управления. По мнению автора, именно рынок недвижимости является центром рыночной среды, ее катализатором и стабилизатором. Качественные и количественные параметры данного рынка влияют на позитивные оценки мировым сообществом эффективности рыночных реформ и социальной направленности всех уровней управления.
В современной рыночной экономике недвижимость - это не только жизненно необходимый товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в материальной форме, приносящий доход. Соответственно управление недвижимостью обеспечивает качественные параметры жизнедеятельности, напрямую обеспечивает экономическую, политическую и социальную стабильность. Накопление научных знаний по управлению недвижимостью во всех ключевых направлениях - теоретическом, методологическом, практическом - стремительно обеспечивает предпосылки развития и прогресса научной мысли. Перспективная направленность развития научных знаний - новые принципы и формы управления, социальные и культурные технологии контроля, обоснование инновационных бизнес-процессов и потребностей в информационном обеспечении.
Литература
1. Фшагша О.В. Ринкова трансформащя в регюш: особ-ливост розвитку та дiагностування: моногр. / О.В. Фшагша /
НАН Украши, 1н-т економiко-правових дослiджень. - До-нецьк: ТОВ «Юго-Восток, Лтд», 2005. - 228 с.
2. Губарев В.В. Особливоси, проблеми та перспективи формування системи управлшня нерухомютю в Укра1ш / В.В. Губарев // Економжа. Менеджмент. Пiдприeмництво: наук. зб. - Луганськ: Схщноукр. нац. ун-т iм. В. Даля, 2013. - 78 с.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов; [3-е изд., исправл.]. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.
4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособ. / А.Н. Асаул, А.В. Карасев. - М.: МИКХиС, 2001. - 392 с.
5. Шундулиди А.И. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособ. / А.И. Шундулиди, А.Н. Малюгин, Е.Б. Денисенко. - Кемерово: КузГТУ, 2006. - 123 с.
6. Иванов В.В. Управление недвижимостью / В.В. Иванов, О.К. Хан. - М.: ИНФРА-М, 2007. - 446 с.
7. Финагина О.В. Проблемы развития региональных рынков недвижимости в Украине / О.В. Финагина // Зб. наук. пр. - Вип. 184: В 3 т. - Том 1. - Дшпропетровськ: Вид-во ДНУ, 2003. - С. 198-205.
8. Воронш В.О. Ринок нерухомост в умовах фшансово-економiчноl кризи / В.О. Воронш // 1нформ. бюлетень «Янус-Нерухомшть». - К.: Агенщя нерухомоси «ЯНУС», 2009. -№ 11 (358). - С. 9-12.
Представлена в редакцию 19.12.2013 г.
