CC BY
26
СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА
УДК 338.49:332.12
формирование методики исследования жилищных кризисов на региональном уровне*
о. ю. Ульянова,
доктор экономических наук, профессор кафедры экономической теории и экономической политики E-mail: olga_uljanova@mail. ru Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет
В статье выявлены общие и специфические причины возникновения жилищных кризисов. Представлена методика изучения условий и предпосылок возникновения жилищных кризисов на рынке. Исследованы рыночные показатели функционирования жилищного сектора, индексы доступности жилья, эластичность спроса и эластичность предложения на региональном уровне. Выявлены факторы региональной асимметрии в продолжительности и глубине жилищного кризиса.
Ключевые слова: жилье, жилищный сектор, рынок жилья, жилищный кризис, методика, рыночные показатели, качество жилищных условий.
на разных стадиях общественного развития изменялись институт собственности и методы государственного регулирования, которые во многом определяются образом жизни, культурным укладом, традициями и уровнем доходов общества. исходной посылкой для развития жилищных секторов российских регионов является длительное существование государственной собственности. Для советского
* исследование выполнено при финансовой поддержке РгнФ в рамках научно-исследовательского проекта «Антикризисное регулирование экономики жилищного сектора в регионе», проект № 12-12-34004.
жилищного сектора были имманентны такие черты, как абсолютный дефицит, бюрократизация и оппортунистическое поведение при распределении жилья, отсутствие адекватной системы обслуживания жилых зданий. Решение жилищной проблемы в 1990-х гг. было полностью перенесено с государственного уровня на уровень семьи. это привело к жилищному кризису, который был результатом политики «государственного патернализма» и длительного существования государственной собственности.
Советская система за многие десятилетия функционирования не смогла дать социального результата. Принцип социальной справедливости был заменен принципом равенства всех граждан, который не предоставлял социальный выбор и перспективу самостоятельного решения вопросов по улучшению жилищных условий. В административную систему с 1930-х гг. был встроен жилищный сектор, который выступал как неотъемлемая часть инвестирования производственных объектов. он выполнял функцию принуждения к трудовой деятельности, закрепления трудовых ресурсов к предприятиям и ограничения их мобильности.
Для жилищного сектора в условиях доминирования государственной собственности имманентны следующие черты:
1) целевое назначение государственной собственности - это удовлетворение потребности в улучшении качества жилищных условий граждан с низкими доходами;
2) отсутствие эффективных инвестиционных источников обновления жилищного сектора. Государственные дотации распределяются по любым приоритетам, но не ориентируются на спрос субъектов, что приводит к территориальному рассогласованию спроса и предложения. Возможности бюджета ограничены, государство стремится минимизировать затраты за счет инвестирования в строительство дешевых и низкокачественных жилых домов, что приводит к росту в будущем социальных и экономических издержек на их обслуживание;
3) в условиях низкой стоимости жилищных услуг, существенного превышения спроса над предложением и распределения государственного жилья усиливается действие неформальных, нелегальных правил и рост трансакционных издержек.
Роль и функции жилищного сектора на протяжении исторического развития России существенно менялись и меняются до сих пор. Начиная с 1970-х гг. жилищный сектор приобрел дополнительную функцию - политическую, которая отсутствует в смешанной экономике. Ограничение в переездах и обменах, прямое закрепление с помощью регистрации являются чертами советской системы, но не сущностью жилищного сектора. Это есть черты политической советской системы, использующей разнообразные средства принуждения. Советский жилищный сектор стал главным фактором привлекательности того или иного материального производства, под объекты которого формировались и другие элементы социальной инфраструктуры.
В связи с особыми политическими и экономическими функциями жилищного сектора государственная собственность приобрела всеобъемлющий характер. В результате сложившейся ситуации инвестирование в строительство и инвестирование в обслуживание жилья не были комплементарными процессами, что привело к повышению стоимости некачественных жилищных услуг, отсутствию воспроизводства основного капитала, неэкологичности жилой среды. Инвестиционный процесс не сформировался как система устойчивого взаимодействия его субъектов, которые имеют общую цель с достижением экономической эффективности для каждого. Процесс был разделен на слабосвязанные стадии и этапы, субъекты разобщены: одни инстан-
ции определяли объекты и место строительства, другие - планировали инвестиции и ограничения на затраты производства, третьи - заказывали, четвертые - проектировали.
Попытки государства по изменению сложившегося экономического положения не достигали эффекта, они были направлены на следствия, а не на причину, которая кроется в доминировании государственной собственности. В этот период было стремление сохранить жилищный сектор в его существующем виде, но такая система имела тенденцию к разрушению - теневой серый сектор выполнял функции рыночного и стал замещать государственный. Идеология «бесплатного и самого дешевого в мире жилья» вызвала рост социальных издержек при переходе российских регионов к рыночной экономике.
Чтобы снизить остроту негативных последствий доминирования государственной собственности, необходимо было изменить ее роль и место в жилищном секторе и, следовательно, сам жилищный сектор определить приоритетом в социальной инфраструктуре. В связи с этим российская реформа 1990-х гг. была направлена на формирование института частной собственности. это был бифуркационной период, для которого были характерны быстрое разрушение старых и медленное формирование новых институтов [6].
Рынок жилья в смешанной экономике выполняет такие функции, как:
- использование эффективных методов для создания потребительских свойств жилья;
- распределение полных или частичных прав собственности жилья от одного экономического субъекта к другому и защита прав собственников;
- свободное рыночное ценообразование на жилье и жилищные услуги;
- перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными жилищными объектами.
Для современного жилищного сектора России характерно изменение основной функции, которая зачастую вместо способа улучшения условий жизни населения нередко превращается в объект вложений в целях сохранения капиталов, а то и в инструмент наживы и финансовых махинаций [7]. Необходимость масштабных бюджетных инвестиций в развитие жилищного сектора и других сфер региональной социальной инфраструктуры диктуется не только экономической, но и социальной спецификой.
В связи с историческими условиями жилищная проблема в России приобрела важные аспекты, ко-
торые характеризуются несбалансированностью и неблагоприятными значениями основных параметров. Среди таких аспектов выделяются:
• количественный - дефицит жилья и несоответствие уровня платежеспособности населения спросу на жилье и жилищные услуги;
• структурный - структура жилищного фонда не соответствует демографической структуре;
• качественный - несоответствие жилищного фонда потребительским качествам;
• эксплуатационный - несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда, деформированность сферы жилищных услуг в условиях неэффективной системы государственного субсидирования (это приводит к экономически необоснованной цене аренды и квартирной платы, объемов строительства);
• инвестиционный - ограниченность финансовых ресурсов при имеющемся спросе на инвестиции, невыполнение недвижимостью долгосрочных инвестиционных функций.
В зарубежных странах жилищный кризис является характеристикой циклического развития рыночной экономики. Жилищный кризис в России вызван в большей степени нерыночными принципами, связанными с заимствованием зарубежной рыночной жилищной модели, которая до сих пор показывает неэффективность ее функционирования.
Жилищный кризис в России имеет не только общие, но и специфические причины его появления. К общим причинам можно отнести следующие:
- влияние экономического кризиса и нестабильность экономической ситуации в стране и мире;
- изменение макроэкономической политики (бюджетно-налоговой и кредитно-денежной политики);
- снижение доходов населения и потребительского спроса, низкая доступность жилья;
- слабое институциональное обеспечение развития рынка жилья, административные барьеры, способствующие созданию олигополистических структур в строительстве;
- высокие издержки строительства и обслуживания жилищного сектора;
- неэффективность институтов рынка жилья и ипотеки, низкая экономическая культура на данном этапе общественного развития.
К специфическим причинам появления жилищного кризиса в России следует отнести:
1) исторические - зависимость от траектории исторического развития страны и регионов. Мас-
совое строительство в советское время сменило популяризация уплотненной точечной застройки внутри микрорайонов, тем самым ухудшилась микроэкологическая ситуация и усилилась нагрузка на инженерную инфраструктуру. Постоянный рост цен на жилье на протяжении двух периодов -1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. - сделал сектор недвижимости спекулятивным, сектором вложения свободного финансового капитала;
2) экономические - низкая доступность жилья для большинства граждан, резкая дифференциация рынка жилья, инвестирование в старые архитектурные проекты, высокие процентные ставки по кредиту, энергоемкость строительства, недостаток земель под строительство, низкая инновационная активность субъектов;
3)управленческие - низкое качество управления в строительстве и обслуживании, порождающее коррупцию и административные барьеры, низкая ответственность строительных компаний перед потребителями, вызывающая недоверие населения к действиям властей и представителям реального сектора;
4) институциональные - неэффективность функционирования социальных и экономических институтов (заимствованный из зарубежных моделей институт ипотеки эффективно не работает в России), коррупция в сфере жилищного строительства, высокая степень монополизации в строительстве, мошенничество, низкая рыночная культура, бессистемное развитие институциональной структуры, ожидания потребителей о повышении цены на жилье.
Жилищный кризис - это результат воздействия нескольких параллельных процессов: влияние макроэкономической ситуации и цикличности рынка недвижимости. Если гибкость рынка небольшая, то жилищный кризис становится более продолжительным и глубоким. Проблема стагнации нарастает в условиях отсутствия контроля над строительством. Если предложение жилья превышает спрос, то жилищный кризис становится затяжным.
Показателями для исследования условий и предпосылок появления жилищного кризиса являются:
- изменение цены на жилье на первичном рынке;
- изменение цены на жилье на вторичном рынке;
- объем спроса по структуре бизнес-жилья, эконом-жилья, социального жилья;
- объем предложения по структуре бизнес-жилья, эконом-жилья, социального жилья;
- количество сделок купли-продажи жилья;
- соотношение спроса и предложения в целях выявления дефицита или избытка жилья по структуре (бизнес-жилье, эконом-жилье, социальное жилье). Превышение предложения над спросом и снижение количества сделок купли-продажи характеризуют предпосылки появления кризисной ситуации;
- эластичность спроса;
- эластичность предложения;
- уровень экспозиции (ликвидности);
- показатели незавершенного строительства;
- соотношение рыночной стоимости недвижимости и себестоимости (строительно-монтажные работы и стоимость земли);
- показатели жилищной обеспеченности;
- индекс доступности жилья;
- индекс возможности приобретения жилья с ипотечным кредитом;
- число семей, состоящих на учете для получения жилья.
Ценовые изменения на рынке жилья. На первичном рынке осуществляются сделки с вновь построенным жильем, которое является частью совокупного предложения. Роль первичного рынка состоит в повышении жилищной обеспеченности граждан, активизации инвестиционной активности и развитии региональной экономики. Особенностью вторичного рынка является то, что сделки представляют собой перераспределение объектов
Ценовые изменения на рынке жилья
между гражданами без приращения жилищного фонда; оценить масштабы сделок возможно только на основании данных органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Существует зависимость между инфляционными циклами и циклами на рынке недвижимости, совпадают пики инфляции и цикличности на рынке жилья. Инфляция стимулирует повышение цены на жилье и ее доходности от формы собственности на повышающей фазе. В период инфляционного роста недвижимость становится привлекательной для вложения инвестиций, эффективным антиинфляционным активом, который позволяет сохранить свободный финансовый капитал. В Волгоградской области при инфляции 11,9 % в 2007 г. темпы прироста цен на первичном и вторичном рынках жилья составили 47,6 и 46,6 % соответственно; при инфляции 13,3 % в 2008 г. - соответственно 40,5 и 52,6 % (табл. 1).
В период экономического роста цены увеличивались значительными темпами по всем регионам. В Москве средняя цена за 1 м2 увеличилась с 10,3 тыс. руб. - в 1998 г. до 141,25 тыс. руб. в 2008 г., или в 13,7 раза, в Санкт-Петербурге, соответственно, с 9,48 до 79,72 тыс. руб., в Волгоградской области - с 4,35 до 51,0 тыс. руб., или в 11,7 раза [9]. За этот же период цены на жилье в Испании выросли на 288 %, в Индии -на 284, в России - на 209, в ЮАР - на 161, в Литве -на 143, в Гонконге - на 125, в Болгарии - на 106, во Франции - на 82; в Норвегии - на 72 % [1, 11].
Таблица 1
олгоградской области в 2000-2010 гг.
Показатель 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Средние цены на первичном 5,2 6,3 8,3 10,4 13,3 18,0 24,1 35,6 49,9 37,38 37,39
рынке, тыс. руб./м2
Темпы прироста средних цен на - 21,8 32,0 25,1 27,4 35,9 33,6 47,6 40,5 -25,2 -
первичном рынке, % к предыдущему
году
Индексы цен на первичном рынке, 101,8 127,9 115,7 119,3 113,6 133,5 124,5 155,4 137 74,1 113,2
% к предыдущему году
Средние цены на вторичном рынке 5,1 6,5 8,9 10,5 13,2 17,6 23,3 34,1 52,1 38,8 38,9
жилья, руб./м2
Темпы прироста средних цен на - 27,5 36,9 17,9 25,6 32,6 32,6 46,6 52,6 -25,3 -0,1
вторичном рынке, % к предыдущему
году
Индексы цен на вторичном рынке 102,7 129,1 126,9 109 119 130,3 126,4 141,9 136,5 74,4 101,9
жилья, % к предыдущему году
Индексы потребительских цен, 119,2 120,5 117 110 111,1 114,7 108,9 111,7 113,1 108,8 109,5
% к предыдущему году
Уровень инфляции, % 20,2 18,6 15,1 12 11,7 10,9 9,0 11,9 13,3 8,8 8,8
Источник: составлено по данным [8, 9].
Уровень экспозиции (ликвидности) определяется сроком продажи жилого объекта. Когда цены на жилье растут, срок экспозиции удлиняется (более 6 мес.), то следует говорить о начале кризисной ситуации на рынке жилья. Если срок экспозиции увеличивается в два раза, то в течение последующих шести месяцев происходит смена фаз жилищного цикла, в то время как сокращение срока экспозиции свидетельствует об оживлении рынка. В настоящее время средний срок ликвидности составляет 5-6 мес., цены постепенно начинают расти, действует ожидание продавцов о грядущем повышении цен, которые занимают выжидательную позицию для реализации своего объекта на рынке.
Для исследования рынка жилья важным является разделение спроса на потребительский и инвестиционный. В условиях экономического кризиса жилье становится привлекательным объектом для инвестиций, усиливается инвестиционный спрос, повышаются цены. Потребительский спрос не может быть полностью удовлетворен за счет высокой цены. Доминирование инвестиционного спроса над потребительским вызвано превышением спроса над предложением, которое приводит к образованию спекулятивного ценового пузыря на рынке жилья и кризиса на нем. Превышение предложения жилья над спросом и уменьшение числа сделок является признаком смены фазы цикла и начала кризиса. Факторы, усиливающие спрос на жилье:
• значительный рост реальных доходов населения, который стимулирует инвестиционный спрос на жилье;
• развитие институтов ипотечного кредитования и доступность ипотечных кредитов для граждан со значительными доходами;
• перелив капитала с финансовых рынков на рынок недвижимости, который обусловлен снижением рентабельности на финансовом рынке;
• нерациональные ожидания и потребителей, и производителей в повышении цен на жилье;
• ограничение предложения на рынке жилья. Дисбаланс на рынке жилья возникает в результате превышения спроса над предложением, последнее может быть ограничено в ситуации сокращения строительства жилья, нарастания ветхого и аварийного жилья. Жилищно-строительная активность уменьшается из-за высоких административных барьеров, финансовых возможностей субъектов или намеренного ограничения в целях
повышения цены и спроса (олигополия среди строительных компаний).
Основной причиной образования спекулятивных «пузырей» в 2008 г. являлась кредитная политика по поддержанию низких процентных ставок, которая вызвала повышение финансовой ликвидности. Кроме того, следует учитывать зависимость цен на российскую недвижимость от цен на нефть. Снижение цены на доллар, который является пока основой мировой финансовой системы, вызывает повышение цены на нефть и недвижимость. В России рост цен на жилье начался с 2002 г. с увеличением цен на нефть и продолжался до августа 2008 г. Такая зависимость обусловлена тем, что российская экономика основана на экспорте сырья, и корреляция между ценами на нефть и ценами на вторичное жилье в этот период была достаточно высокой. Но в период экономического кризиса влияние нефтяных цен на жилье ослабевает. Наряду с изменением курса валюты и нефти следует учитывать такие факторы роста цен на жилье, как доходы населения, нерациональные ожидания представителей инвестиционного спроса (спекулянтов) и рациональные ожидания представителей потребительского спроса.
Формированию спекулятивного пузыря способствует действие факторов спроса и предложения. Для выявления ценового пузыря проведем исследование соотношения между темпами роста цен на жилье и темпами роста покупательной способности средней заработной платы, которая определяет, сколько квадратных метров можно купить на одну среднемесячную заработную плату (табл. 2).
Таким образом, в 2000 г. в Волгограде требовалось 3,2 мес. для того, чтобы заработать на 1 м2 жилья. Ситуация несколько улучшилась в 2001-2003 гг., когда для этого необходимо было поработать около 2,7 мес. В 2004 г. этот показатель вырос до 3,1 мес., продолжая увеличиваться до 2008 г., когда составил 4,6 мес. на первичном рынке и 4,8 мес. - на вторичном. Он достиг отметки 2,7 мес. в 2010 г., что практически соответствует уровню 2003 г. Купить жилье в России могут не более 20 % населения, финансовые возможности которых и определяют цену на жилье.
На наличие ценовых пузырей указывает резкое снижение цен на недвижимость в регионах России и зарубежных странах. Лидерами по степени удешевления стали города Волгоград, Пермь, Ростов-на-Дону, Москва и Санкт-Петербург, в которых про-
Таблица 2
Покупательская способность средней заработной платы населения Волгоградской области в 2000-2010 гг.
Средняя Первичный рынок жилья Вторичный рынок жилья
месячная Средние Темп Индекс поку- Темп Средние Темп Индекс поку- Темп
Год заработная цены на роста пательской роста цены на роста пательской роста
плата, жилье, тыс. цены, способности, ИПС, жилье, цены, способности, ИПС,
тыс. руб. руб./м2 % количество мес. % тыс. руб./м2 % количество мес. %
2000 1,6 5,2 - 3,3 - 5,1 - 3,2 0,0
2001 2,1 6,3 121,2 3,0 92,3 6,5 127,5 3,1 97,1
2002 2,9 8,3 131,7 2,9 95,4 8,9 136,9 3,1 99,2
2003 3,8 10,4 125,3 2,7 95,6 10,5 118,0 2,8 90,0
2004 4,6 13,3 127,9 2,9 105,6 13,2 125,7 2,9 103,9
2005 5,9 18,0 135,3 3,1 105,5 17,6 133,3 3,0 104,0
2006 7,9 24,1 133,9 3,1 100,0 23,3 132,4 2,9 98,9
2007 9,4 35,6 147,7 3,8 124,1 34,1 146,4 3,6 123,0
2008 10,9 49,9 140,2 4,6 120,9 52,1 152,8 4,8 131,8
2009 12,6 37,38 74,9 3,0 64,8 38,8 74,5 3,1 64,4
2010 14,1 37,39 100,0 2,7 89,4 38,9 100,3 2,8 89,6
Источник: составлено по данным [3, 9].
изошло снижение цены, соответственно, на 25,2 %, 23,5, 22,3, 20,3 и 19,7 %. Цены снизились и в США -на 20-25 %, в Испании - на 15-20, в Англии -на 10, в Латвии - на 33, в Эстонии и Ирландии -на 14 %.
Ценовой перегрев на рынке жилья определяет ситуация, когда темпы роста цен на жилье опережает темпы роста покупательной способности средней заработной платы. На волгоградском первичном и вторичном рынках жилья в период 2000-2010 гг. темпы роста цены опережали темпы роста покупательной способности в 2001 г. - на 31 %, в 2006 г. -на 34, в 2008 г. - на 16, в 2010 г. - на 12 %.
Для исследования ценового пузыря воспользуемся формулой эластичности спроса, которая показывает процентное изменение покупательной способности населения в зависимости от изменения цены на 1 %:
Е*/ ±, * Р I где Р - средняя цена на жилье;
I - покупательная способность средней заработной платы (количество месяцев работы) (табл. 3).
Ценовые пузыри образуются при наличии двух условий:
1) Еа > 1 - характеризует рыночное состояние, при котором темпы прироста цен на жилье опережают темпы положительного прироста покупательной способности, ценовой «пузырь» вызван повышенным потребительским спросом;
2) Еа< 0 - рост цен на жилье сопровождается снижением покупательной способности населения, ценовой «пузырь» вызван повышенным инвестиционным спросом. на волгоградском рынке жилья ценовые «пузыри» в 2002 и 2006 гг. вызваны избыточным инвестиционным спросом, в 2007 и 2008 гг. они также присутствуют при значительном опережении темпов прироста цен над покупательной способностью. В 2009 г. не сформировался, а точнее - лопнул ценовой «пузырь» на рынке. Ситуация 2009-2010 гг. отражает состояние рынка, при котором уменьшается соотношение темпов прироста цен и темпов покупательной способности, что свидетельствует о последующем оживлении рынка.
Для характеристики рынка жилья следует исследовать динамику изменения эластичности предложения (табл. 3), которая показывает зависимость предложения (жилищной обеспеченности) от изменения цены на 1 %:
е / да
р я,
где Р - средняя цена на жилье;
Qs - жилищная обеспеченность на 1 чел. (м2/чел.).
Ценовые пузыри образуются в случае, если Е > 0, и характеризует рыночное состояние, при котором темпы прироста цен на жилье опережают темпы прироста жилищной обеспеченности, и ценовой пузырь вызван дефицитом жилья.
Таблица 3 Эластичность спроса и предложения на рынке жилья Волгоградской области в 2001-2010 гг., %
Год Эластичность спроса на первичном Эластичность спроса на вторичном Эластичность предложения на рынке жилья
рынке жилья рынке жилья
2001 -2,75 -9,48 22,57
2002 -6,90 -43,50 21,54
2003 -5,78 -1,80 13,70
2004 4,94 6,68 17,33
2005 6,40 8,43 22,55
2006 -48,19 -28,68 13,26
2007 1,98 2,02 32,15
2008 1,92 1,66 24,10
2009 0,71 0,72 0
2010 -0,0025 -0,02 0,31
Таблица 4 Средняя обеспеченность жильем одного жителя Волгоградской области, м2/чел.
Год Общая обеспеченность, м2/чел. Обеспеченность в городской местности, м2/чел. Обеспеченность в сельской местности, м2/чел.
2000 19,0 19,2 18,4
2001 18,8 19,6 18,5
2002 19,1 20,0 18,8
2003 19,4 19,4 19,4
2004 19,7 19,7 19,8
2005 20,0 20,0 19,9
2006 20,5 20,5 20,4
2007 20,8 20,9 20,4
2008 21,2 21,3 21,0
2009 21,2 21,3 21,2
2010 21,3 21,2 21,5
Источник: рассчитано автором по данным [2].
На волгоградском рынке жилья исследование эластичности предложения показывает, что в течение 2001-2009 гг. существовали ценовые пузыри, вызванные дефицитом жилья в результате незначительного приращения жилищной обеспеченности на 12 %. В 2008-2009 гг. жилищная обеспеченность не изменялась и эластичность предложения была равна нулю. Высокий спрос на жилье при низком его предложении стимулирует неконтролируемый рост цен.
Показатели жилищной обеспеченности. При доминировании института частной собственности жилищная обеспеченность зависит от уровня дохода индивидуума, при доминировании государственной - такая зависимость не существовала. В настоящее время средняя обеспеченность жильем на одного человека в России составляет 23,4 м2 общей площади, в развитых странах 45-60 м2/чел. В Норвегии этот показатель составляет 74 м2, в США -70, в Германии - 50, в Украине - 26 м2. Средняя обеспеченность в Волгоградской области возросла с 17,3 м2 в 1991 г. до 21,3 м2 в 2010 г. (табл. 4).
В сравнении с общероссийским показателем жилищно-строительной активности на 2010 г., который составил 0,4 м2/чел., в Волгоградской области -на уровне 0,26 м2 /чел. Жилищно-строительная активность определяется как отношение ввода жилья к численности населения. Жилищная обеспеченность в этот период - 21,3 м2/чел. Для достижения жилищной обеспеченности в Волгоградской области до уровня 40 м2/чел., как в зарубежных странах, необходимо построить дополнительно 48,4 млн м2,
Источник: составлено по данным [2].
принимая во внимание существующие темпы строительства порядка 667 тыс. м2 в год, и для этого потребуется 72 года. Если же принять в расчет общеевропейские нормы строительства жилья на уровне 1 м2/чел., то период достижения 40 м2/ чел. жилищной обеспеченности сократится до 18 лет.
Наряду с низкой жилищной обеспеченностью наблюдается выбывание жилищного фонда, его моральный и физический износ. При увеличении ввода жилья в Волгоградской области необходимо принять во внимание тот факт, что качество жилищных условий часто не соответствует современным потребностям граждан, не учтены экологическая безопасность объектов и социальные стандарты. По России жилые дома старше 30 лет в настоящее время составляют около 60 % жилищного фонда, а степень износа трети этого фонда превышает 60 %, усиливается потребность замены ветхого и не пригодного для использования жилья на новое. В Волгоградской области проживают 2 213 семей в ветхом и аварийном жилищном фонде. В связи с увеличением объемов ветхого и аварийного жилья (табл. 5) в областной целевой программе «Жилище» предусмотрена подпрограмма «Переселение граждан, проживающих на территории Волгоградской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда». Финансовые средства направлены на приобретение квартир в недостроенных многоквартирных домах со степенью строительной готовности не менее 70 %, что позволит в условиях финансового кризиса сохранить экономическую стабильность строительных организаций и одновременно решить
Таблица 5
Степень физического износа жилищного фонда Волгоградской области в 2002-2010 гг.
Общий объем Общая площадь ветхого В том числе Удельный вес ветхого и аварийного
Год жилищного и аварийного жилищно- ветхого жилищного фонда в общей площади
фонда, млн м2 го фонда, тыс. м2 жилья, тыс. м2 всего жилищного фонда, %
2002 51,5 876,8 797,0 1,7
2003 51,9 994,8 837,0 1,9
2004 52,3 1 032,7 911,4 2,0
2005 52,7 1 179,7 991,4 2,2
2006 53,6 1 179,4 989,2 2,2
2007 54,0 1 134,0 918,0 2,1
2008 55,0 1 151,4 925,7 2,1
2009 55,0 1 080,9 864,0 2,0
2010 56,0 1 006,2 778,6 1,8
Источник: составлено по данным [2].
проблему дольщиков, которые приобрели квартиры в недостроенных многоквартирных домах.
Крайне актуальными становятся вопросы модернизации и реконструкции жилых зданий, ветхость и аварийность которых составляет 3 %, а треть от этого количества - дома с физическим износом от 30 до 70 %. Поэтому важнейшей частью современной жилищной политики должно стать не только новое строительство энергосберегающих и экологически безопасных домов, но и реконструкция существующих жилых зданий с учетом рационального ресурсопользования, экологизации жилой среды и сохранения архитектурно-культурного облика городов. Все вышеперечисленные проблемы оказывают влияние на рост цен на жилье, и, как следствие, на доступность жилья.
Индекс доступности жилья (71) характеризует количество годовых лет, в течение которых семья должна полностью сберегать свой доход для приобретения стандартной квартиры по средней цене на жилье. Обычно стабильным считается уровень от 3 до 5. Тенденция к росту этого показателя обусловлена значительным опережением роста цен на жилье и доходов, характеризует перегрев рынка. Индекс доступности жилья в зарубежных и российских городах представлен в табл. 6.
Проведем исследование по определению индекса доступности жилья в Волгоградской области (табл. 7).
1. Индекс доступности по общепринятой методике - I. Данный индекс не учитывает расходов на текущее потребление и выплаты по ипотечному кредиту.
2. Скорректированный индекс доступности жилья - 12 - для семьи с учетом расходов на теку-
Таблица 6
Индекс доступности жилья в городах различных стран мира на начало 2012 г.
Количество лет
для накопления средств Средняя цена
Город на приобретение жилья 1 м2 жилья,
в собственность тыс. руб.
(без кредита)
Токио 11,2 290,3
Буэнос-Айрес 12,4 44,5
Барселона 13,2 92,6
Тегеран 15,25 80,4
Москва 16,0 127,3
Гонконг 26,3 237,9
Калькутта 49,8 27,7
Гавана 177,3 24,2
Источник: составлено по данным [5].
щее потребление (прожиточный минимум) для 2-х чел. Разница между доходами и расходами семьи называется инвестиционным потенциалом, который необходим для приобретения жилья.
3. Скорректированный индекс доступности жилья для молодой семьи - I состоящей из двух взрослых и ребенка с учетом прожиточного минимума для двух взрослых и ребенка.
4. Индекс возможности приобретения жилья с ипотечным кредитом - I - американская методика Housing Affordability Index, показывающая соотношение доходов домохозяйства из 2-х чел. и доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартного жилья размером 54 м2 с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Данный показатель рассчитывается как соотношение среднемесячного дохода семьи и предельной доли дохода семьи для погашения кре-
Таблица 7
Индексы доступности жилья в Волгоградской области в 2002-2010 гг.
Индекс I, лет Индекс 12, лет Индекс 13, лет Индекс 14, °%
Год Первичный Вторичный Первичный Вторичный Первичный Вторичный Первичный Вторичный
рынок рынок рынок рынок рынок рынок рынок рынок
2002 4,3 4,6 17,8 19,0 97,3 104,3 23,0 21,5
2003 4,1 4,1 13,1 13,2 26,6 26,8 26,3 26,0
2004 4,3 4,3 12,4 12,3 20,9 20,7 24,9 25,0
2005 4,6 4,5 12,6 12,3 20,4 19,9 27,1 27,7
2006 4,6 4,4 11,1 10,7 15,4 14,9 28,9 29,9
2007 5,7 5,4 14,8 14,1 22,0 21,1 22,9 24,0
2008 6,9 7,2 17,9 18,7 26,8 28,0 20,1 19,2
2009 4,5 4,6 11,1 11,5 15,7 16,3 28,8 27,8
2010 4,0 4,1 10,4 10,8 15,7 16,3 34,3 33,0
Источник: рассчитано автором по данным [9].
дита (25 %) к ежемесячному платежу по кредиту. Показатель 100 % означает, что домохозяйство из 2-х чел. имеет доходы, соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартного жилья с помощью ипотечного кредита на средних условиях. Если значение индекса меньше 100 %, то данное домохозяйство не в состоянии приобрести стандартное жилье.
В Европе коэффициент доступности жилья варьирует в среднем от 3-4 до 5-6 лет, в отдельных странах СНГ он достигает 7 лет. При этом следует учитывать различные стандарты площади и показатели жилищной обеспеченности. В Волгоградской области индексы доступности достигли пика в 2008 г. - показатель 12 составил 12 лет, а показатель и 13 - 26,8 года. Затем к 2010 г. они снизились, соответственно, до 10 лет и 16 лет. Данная ситуация характеризует остроту жилищной проблемы прежде всего для молодых семей с детьми, поскольку для них становится практически невозможным приобретение жилья.
Исследование индекса возможности приобретения жилья с ипотечным кредитом - 14 - характеризует положительную тенденцию увеличения доли доходов для приобретения жилья с ипотечным кредитом с 23 % - в 2002 г. до 34,3 % - в 2010 г. на первичном рынке, и с 21,5 % - в 2002 г. до 33 % в 2010 г. - на вторичном рынке. Значение показателя в 33 % означает, что у семьи есть только 33 % дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита сроком на 15 лет. Ставки ипотечного кредита остаются в России достаточно высокими: в 2002 г. - 20 %, в 2010 г. -13,1 %, в 2011 г. - 12 % по сравнению со странами Западной Европы и США (табл. 8). При этом семьи
Таблица 8 Средняя ставка ипотечного кредита по странам мира на начало 2012 г., %
№ п/п Страна Ставка ипотечного кредита
1 Дания 1,36
2 Швеция 2,23
3 Испания 2,44
4 Норвегия 2,89
5 Германия 3,65
6 Англия 3,77
7 Швейцария 4,4
8 США 4,61
9 Гондурас 10,5
10 Россия 12,0
11 Египет 13,07
12 Украина 16,2
Источник: составлено по данным [5].
имеют незначительные возможности для улучшения жилищных условий, например, увеличить размер жилья или число комнат путем продажи старого и приобретения нового жилья с помощью ипотечного кредита.
Сложившаяся ситуация доступности жилья подчеркивает острую актуальность жилищной проблемы в Волгоградской области и других российских регионах. Создание избыточного спроса и социальная напряженность в регионах замедляют решение жилищных проблем семей, стоящих в очереди на получение жилья.
Число семей, состоящих на учете для получения жилья. Сопоставление объемов ввода жилья за последние 10 лет с динамикой изменения количества очередников позволяет выявить следующую тенденцию: ежегодно вводимое жилье в Волгоградской области удовлетворяет лишь
незначительную часть (менее 10 %) потребности в нем состоящих на учете граждан (рис. 1). Из общего количества очередников выделены категории граждан, которым продекларирована государством помощь в предоставлении дешевого социального жилья или жилья, приобретаемого за счет средств бюджетов различных уровней. В последние годы (1995-2009 гг.) число очередников сокращается, что связано с увеличением и собственных средств, и использованием финансовых механизмов в федеральной и региональной программах. Однако в 2010 г. количество очередников увеличилось с 34,0 в 2009 г. до 35,8 тыс. семей в 2010 г., это обусловлено последствиями экономического кризиса.
70 % россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, 4,5 млн семей по 15 лет стоят в очереди на получение квартир. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» планировал сокращение среднего времени нахождения в очереди на улучшение жилищных условий с 20 до 7 лет. Динамика показателя улучшения жилищных условий (рис. 2) является важным критерием оценки обеспеченности граждан Волгоградской области. За последние пять лет количество семей, которые улучшили жилищные условия, сократилось в 3 раза. Социальная напряженность снижается в случае, когда у индивидуума есть экономический выбор между владением и пользованием жильем (покупкой и наймом) и социальная перспектива.
Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье, но купивших жилые помещения, в Волгоградской области в 2010 г. составило 1,31 тыс. ед., из них 1,046 тыс. семей
получили жилье на средства федеральных субвенций, а 0,92 - по ипотечному кредитованию. Для сравнения: в Ростовской области в 2010 г. улучшили свои жилищные условия, 3,39 тыс. семей. из них, соответственно, 3,54 - на средства федеральных субвенций, а 0,80 - по ипотечному кредитованию. В Краснодарском крае, соответственно, 2,66 тыс. семей, из них - 2,55 - на средства федеральных субвенций, а 0,89 тыс. семей -по ипотечному кредитованию [10].
Число семей, состоящих на учете на улучшение жилищных условий, может снизиться за счет направления бюджетных инвестиций в значительном объеме на этапе экономического кризиса для поддержания жилищного строительства и обеспечения социальной стабильности в обществе. Привлечение бюджетных инвестиций обеспечит мультипликатив-
60 40 20 0
Источник: составлено по данным [2].
Рис. 1. Число семей, состоящих на учете для получения жилья в Волгоградской области в 1991-2010 гг., тыс.: 1991 г. - 143,2; 1992 г. - 142,4; 1993 г - 138,6; 1994 г. - 114,1; 1995 г - 74; 1996 г. - 72,2; 1997 г - 72; 1998 г - 67,8; 1999 г. - 64,9; 2000 г - 59,9; 2001 г. - 53,8; 2002 г. - 51,7; 2003 г - 49,9; 2004 г. - 46,3; 2005 г - 39,6; 2006 г. - 35; 2007 г. - 33,7; 2008 г. - 33,3; 2009 г. - 34; 2012 г. - 35,8
2,5
1,5
0,5
0
2,1
1,9
1,4
"ГХ
"ТХ
-08-
0,6
0,5
1,6 1,6
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Источник: составлено по данным [2].
Рис. 2. Число семей, улучшивших жилищные условия в Волгоградской области
в 2000-2010 гг., тыс.
ный эффект за счет развития отраслей, связанных с жилищным строительством.
Анализ состояния жилищного сектора за 20002009 гг. показал, что экономический кризис 2008 г. ускорил институциональный кризис существующей жилищной модели. Последний проявился в отсутствии финансовых механизмов обеспечения основной доли населения, застройщики и инвесторы не обладали долгосрочными активами, а снижение платежеспособного спроса в условиях финансового кризиса привело большинство предприятий к финансовой нестабильности. Стагнация на рынке жилья способствовала значительному снижению цены на жилье (30-50 %), сокращению сделок на вторичном рынке, неопределенности ценовых изменений, которые оказывали влияние на снижение покупательского спроса. Основные тенденции на рынке жилья в кризисный период: снижение цен; уменьшение деловой активности; рост числа предложений на рынке; сокращение числа профессиональных участников рынка; повышение уровня вакантных площадей.
Региональная асимметрия в продолжительности и глубине кризиса формируется под воздействием следующих факторов:
• степень диверсификации региональной экономики (монорегионы, диверсифицированные);
• качество управления в условиях экономического подъема и кризиса;
• институциональное обеспечение развития рынка жилья;
• финансовые возможности региональных бюджетов;
• развитие кредитно-финансовых механизмов, способствующих повышению доступности жилья;
• степень развития материально-сырьевой базы для жилищного строительства;
• инвестиционная и инновационная активность строительных компаний;
• доходы населения и их структура, платежеспособный спрос;
• уровень развития институтов рынка жилья;
• экономическая культура субъектов.
Таким образом, исследование рыночных показателей функционирования жилищного сектора является актуальным для выявления кризисных ситуаций и разработки концепции и методов по их прогнозированию и смягчению в будущем.
Список литературы
1. Болгария занимает 6-е место в мире по росту цен на жилье. URL: http://housage. com/realtors/ Golfstrim/news/81520.html.
2. Волгоградская область: стат. сб. / Волгоград: Волгоградстат, 2011.
3. Гусев А. Б. Формирование рынка доступного жилья в России. URL: http://www. urban-planet. org/mono_2.html.
4. Косарева Н. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. 2007. № 7.
5. Литовко Н. Квартирная арифметика. URL: http://www. vesti. ru/only_video. html?vid=430383.
6. Ульянова О. Ю. Развитие жилищной системы в региональной социальной инфраструктуре: инновации, инвестиции и культура: монография. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.
7. Федоренко Н. П. Гуманистическая экономика. М.: Изд-во «Экономика», 2006.
8. Центральная база статистических данных. Индексы потребительских цен и средние цены на товары и услуги / Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www. gks. ru/free_doc/new_site/prices/ipc_data. htm.
9. Центральная база статистических данных. Регионы России. Социально-экономические показатели / Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www. gks. ru/bgd/regl/b11_ 14p/Main. htm.
10. Центральная база статистических данных. Социальное положение и уровень жизни населения России / Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www. gks. ru/bgd/regl/b11_44/ IssWWW. exe/Stg/d02/09-21.htm.
11. Spanish property prices surged 288pc during boom. URL: http://www. spanishpropertyinsight. com/buff/2009/10/12/spanish-property-prices-surged-288pc-during-boom.
