CC BY
95
Формирование локального рынка жилья в социально-экономической
системе региона
The formation of the local housing market in the socio-economic system in the
region
И.М. Моторика, аспирант кафедры «Финансы, кредит и страховое дело» Ставропольский государственный аграрный университет
e-mail: Irma-2J703@yandex. ru Motorina I.M., graduate student of chair «The Finance, the credit and Insurance business», Stavropol state agrarian university e-mail: [email protected]. ru
В настоящей работе проведен анализ имеющихс трактовок понятия «локальный рынок жилья» и в связи с этим сформулирована авторская точка зрения. Также в работе рассматриваются функции и структура локального рынка жилья и его роль в социальноэкономической системе региона.
Ключевые слова: локальный рынок жилья, мониторинг, институт, структура, функции. In this paper we analyze the interpretations imeyuschihs the concept of «local housing market» and therefore stated the author's point of view. Also in this paper we consider the function and structure of the local housing market and its role in the socio-economic system in the region. Keywords: local housing market, monitoring, institution, structure, function.
Одним из основных направлений развития социально-экономической системы региона выступает исследование локальных рынков товаров и услуг, в том числе рынка жилья. Исследование данного рынка на местном уровне позволяет выявить проблемные моменты в его развитии. Несмотря на то, что существует множество трактовок, необходимо определить что же такое «локальный рынок жилья».
По мнению, Чубарова И.А. локальный рынок жилья - «это рынок жилья, ограниченный территорией муниципального образования и характеризующийся качественными характеристиками представленного жилья, ценами, конъюнктурой, спросом и предложением жилья, сложившейся рыночной инфраструктурой» [5].
Считаем что необходимо разграничивать понятия «рынок жилья» и «локальный рынок жилья», поскольку локальный рынок жилья выступает одной из разновидностей рынка жилья в территориальном аспекте, он функционирует в рамках территориального пространства городского, регионального и национального рынков.
Другой ученый Теляков А.В. трактует локальный рынок жилья как «взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих передачу прав, создание, эксплуатацию и финансирование объектов жилой недвижимости, неразрывно связанных с землей, на территории, географические границы которой лежат в пределах муниципального образования или охватывают его часть» [4].
Таким образом, Теляков А.В. раскрывает понятие «локальный рынок жилья» основываясь на функциональном и территориальном подходе.
Функциональный подход раскрывается на основе рассмотрения пространства землепользования в структуре рынка недвижимости, а сущность территориального - посредствам сегментирования по географическому фактору, позволяющему локализовать рынок жилья до уровня микрорайона крупного города.
На наш взгляд, подход в котором каждый район города рассматривается как отдельный рынок, не является целесообразным, поскольку в этом случае появляется информационное искажение и такая маленькая единица не может быть общим показателей в системе локального жилищного рынка.
Рынок жилья даже муниципального образования функционирует в рамках единого правового поля в независимости от их территориального разграничения. При этом необходимо отметить, что в соответствии со статей 72 Конституции РФ вопросы жилищного законодательства отнесены к совместному ведению Российской Федерацией и ее субъектами [1]. Принятие нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы, установления порядка распоряжения муниципальным жилищным фондом,
введения городских налогов, сборов, связанных с содержанием и благоустройством жилищного фона, отнесены в соответствии с
законодательством к компетенции органов местного самоуправления.
Рассматривая цели развития рынка жилья в системе целей социальноэкономического развития региона (рисунок 1) необходимо отметить, что целью развития исследуемого рынка является повышение качества жизни населения, а также создание условий для воспроизводства населения, достижения сбалансированности в развитии национальной и региональной экономики за счет сокращения существующих межтерриториальных различий в уровне жилищной обеспеченности граждан.
Рисунок 1 - Цели развития рынка жилья в системе целей социальноэкономического развития региона
В результате сравнительного анализа дискуссии по теоретикометодологическим основам развития жилищного рынка мы пришли к выводу, что локальный рынок жилья необходимо определить с позиции развития социально-экономической системы региона.
Таким образом, локальный рынок жилья представляет собой рыночную систему экономических отношений, посредствам которой на основе сбалансированного спроса и предложения на территории определенного муниципального образования в рамках единого правового поля осуществляется передача прав собственности, способствующая социальноэкономическому развитию региона в целом и жилищно-строительной отрасли в частности.
Рынок жилья имеет огромное влияние на развитие экономического сектора не только региона, но и страны в целом. В этой связи необходимо рассмотреть функции, присущие рынку жилья. Катаева Ю.В. на жилищном рынке региона выделяет следующие функции: экономическая,
инвестиционная, социальная, стимулирующая, информационная, санирующая и регулятивно-корректирующая [2]. На наш взгляд, в данном перечне функций не хватает еще одной - контрольно-регулирующей (рисунок 2).
Экономическая функция позволяет создавать новый жилой фонд, развивать инфраструктуру, производить строительные материалы на региональном рынке, что в конечном итоге оказывает влияние на валовый региональный продукт, формирование налоговой базы и налоговых доходов бюджета.
Инвестиционная функция призвана сохранять и увеличивать стоимость инвестированного в жилищное строительство капитала, и способствовать обновлению производственной базы строительных компаний.
Социальная функция направлена на создание соответствующих объектов социальной инфраструктуры (детские сады, больницы), создание и обновление объектов инженерно-коммунальной инфраструктуры (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые сети), обеспечение занятости населения, и как следствие стимулирование рождаемости.
Стимулирующая функция мотивирует к использованию новых строительных технологий, материалов, конструкций, для более качественного, быстрого и менее затратного строительства.
Информационная функция предполагает генерацию и передачу информации о планируемых строительных проектах, об институциональной структуре рынка.
Санирующая функция - мониторинг неэффективных строительных компаний, и как следствие повышение конкурентоспособности на строительном рынке и уменьшение количества объектов отнесенных к незавершенному строительству, то есть «очистка» рынка от неконкурентоспособных участников.
Контрольно-регулирующая функция, по нашему мнению, должна способствовать эффективному использованию имеющихся земельных
участков, формировать эффективную структуру строительной деятельности и балансировать спрос и предложение на рынке недвижимости, данная функция аккумулирует в себе выше перечисленные функции.
Изучение влияния локального рынка жилья на социально-
экономическую систему региона особенно актуально во время становления рынка после мирового финансового кризиса 2008 года, так как именно жилищный рынок наряду с дорожным строительством и общественными работами способствовали выходу США из великой экономической депрессии 30-х годов.
Необходимо рассматривать структуру локального рынка как
совокупность жилого фонда на первичном и вторичном рынках, на который непосредственно оказывают влияние строительная, обслуживающая, информационная, регулирующая инфраструктуры и инвесторы (рисунок 3).
1 г
Экономическая
Создание нового жилого фонда для удовлетворения жилищных потребностей
Создание сопутствующих объектов коммерческой и торговой инфраструктуры
Развитие смежных отраслей (производство строительных материалов, кредитнофинансовый сектор)
Вклад в ВРП, формирование налоговой базы и налоговых доходов бюджетов
Инвестиционная
Сохранение и увеличение стоимости инвестированного в жилищное строительство капитала
Обновление и расширение производственной базы строительных компаний
Создание сопутствующих объектов социальной инфраструктуры при массовой жилой застройке
Создание и обновление объектов инженернокоммунальной инфраструктуры
Обеспечение занятости и формирования доходов населения
Обеспечение
воспроизводства
населения,
стимулирование
рождаемости
Стимулирование использования новых строительных технологий, материалов, конструкций
Потребности и возможности использования проектных программных комплексов, информационных технологий
Генерация и передача информации о готовящихся к реализации строительных проектов
Передача информации об институциональной структуре рынка
Обеспечение взаимодействия с другими сегментами строительного рынка
Передача информации потенциальным покупателям жилья о качественных характеристиках строящихся жилых объектов, репутации строительных компаний
Санирующая
Повышение конкурентоспособност и строительных компаний
Формирование устойчивости к внешним и внутренним рискам, формирование конкурентного иммунитета рынка
Снижение количества объектов незавершенного строительства
Контрольно-
регулирующая
Регулирование эффективного использования земельного фонда
Формирование
эффективной
структуры
строительного
комплекса
Формирование платежеспособного спроса и установления баланса между спросом и предложением
Рисунок 2 - Функции рынка жилья в экономике региона
_►/ Локальный рынок жилья
Строительная
инфраструктура
Архитектурно-
проектные
организации
Строительные
компании
Девелоперские
компании
Обслуживающая
инфраструктура
Страховые
компании
Нотариальные
конторы
Риэлтерские
компании
Оценочные
компании
Юридические
компании
Финансово-
кредитные
учреждения
Инвесторы
Частные лица или компании
Органы государственной власти на федеральном уровне
Информационная
инфраструктура
Органы государственной власти на муниципальном уровне
Наружная
реклама
Теле-, радио реклама
Ґ \
Печатные
издания
ч /
Ґ \
Отзывы
клиентов
ч /
Регулирующая
инфраструктура
к V к V
С і Органы государственной власти V с ^ Органы местного самоуправления
Рисунок 3 - Структура локального рынка жилья
На сегодняшний день рынок жилья не обеспечен в полной мере
соответствующими финансов-кредитными инструментами, поэтому как
правило капитал в недвиимость направляют:
^ институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании);
^ физические лица, желающие получить жилой объект для
потребительского использования;
^ юридические лица, хозяйствующие в различных отраслях экономики
[3].
В качестве инвесторов на локальном рынке жилья рассматриваются:
^ органы, уполномоченные управлять государственным и
муниципальным имуществом или имущественными правами;
^ граждане;
^ предприятия и другие юридические лица;
^ иностранные физические и юридические лица, целые государства и международные организации;
^ государство, по средствам осуществления национальных проектов.
Экстраполируя сложившуюся ситуацию хотим отметить, что наиболее доступными формами привлечение финансовых ресурсов на жилищный рынок являются:
• долевое участие в строительстве;
• выпуск ценных бумаг для привлечения инвесторов;
• краткосрочное банковское кредитование;
• ипотечное кредитование.
На региональном рынке остро ощущается дисбаланс спроса и предложения жилья, и хотя постоянный рост цен способствует увеличению объемов ввода жилья, рынок в свою очередь переориентируется на более высокодоходные группы населения. В конечном итоге только 20 % граждан имеют возможность приобрести жилплощадь за счет собственных и заемных средств.
На сегодняшний день рынок жилья выступает в роли «социального стабилизатора» и требует особого внимания со стороны государства. В последние годы аспекту государственного регулирования жилищной сферы уделяется все больше внимания: совершенствуется законодательство,
регулирующее рынок жилья, правительство стало уделять больше внимания вопросу обеспечения жильем малообеспеченных слоев населения, реализуются программы поддержки малого бизнеса (в т.ч. в строительной отрасли) и т.д.
Развитие рынка жилья можно охарактеризовать по критерию размерности использую следующие показатели:
• абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
• относительные (безмерные): доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен; индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени.
В настоящее время основными показателями развития жилищной сферы считается объем ежегодного ввода нового жилья в эксплуатацию и доступность жилья для граждан. С точки зрения обеспеченности населения жильем, показатели можно разделить на три группы: показатели изменения объема жилья, показатели изменения стоимости жилья и показатели доступности жилья. В предложенной нами классификации выделены те группы критериев, на которые органам государственной власти целесообразно ориентироваться в первую очередь для принятия решения о мерах регулирования.
К группе показателей изменения объема жилья относят: ввод в действие жилых домов (площадь, количество); число вводимых в эксплуатацию квартир (площадь, количество, структура); структура жилого фонда (городское/загородное, индивидуальные/многоквартирные); объем жилья на 1 человека (показатель обеспеченности жильем).
Ко второй группе относят индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье); индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) и индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье). Предложенные показатели (относительные) являются основными при анализе изменения цен, однако данная группа может включать и большее количество показателей (как абсолютных, так и относительных).
На основе проведенного исследования мы пришли к выводу, что для характеристики третьей группы - доступности жилья на локальном рынке целесообразно использовать несложную методику расчета коэффициента доступности жилья, разработанную ООН-Хабитат. Данная организация осуществляет деятельности по развитию населенных пунктов в системе Организации Объединенных Наций, в центре внимания которой два приоритетных направления: обеспечение надлежащего жилья для всех и устойчивое городское развитие. Данная методика используется также и в целевой программе «Жилище».
ИД = (См * ^)
(Дсд * п * т)
где ИД - коэффициент доступности жилья,
См - стоимость 1 М жилья, руб.,
^ - общая площадь квартиры, м2 ,
Дсд - среднедушевой ежемесячный доход, руб., п - число членов домохозяйства, чел., т - количество месяцев в году.
Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. Формула проста и универсальна, в
связи с чем она позволяет охарактеризовать любой локальный рынок в рамках страны.
В заключении необходимо отметить, при анализе локального рынка жилья следует использовать показатели учитывающие особенности демографической ситуации в регионе и соотношения платежеспособного спроса и предложения, в результате эффективное функционирование рынка жилья позитивно скажется на социально-экономическом развитии региона.
Список литературы:
1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: офиц. текст. - М.: Маркетинг, 2001. - 39 с.
2. Катаева Ю.В.Развитие рынка жилищного строительства в социальноэкономической системе региона: Афтореф. Дис. ... канд.эконом.наук. Пермь, 2009. - 24 с.
3. Крутик, А.Б. Никольская, Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства/ А.Б. Крутик, Е.Г. Никольская. - СПб.: Из-во «Лань», 2000. - 544 с.
4. Теляков А.В. Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья: Авореф.дис ... канд. эконом. наук. Екатеринбург, 2003.-26с.
5. Чубаров, И.А. Особенности развития и функционирования локального рынка жилья в крупном городе (на примере Кургана): Афтореф. Дис. . канд.эконом.наук. Екатеринбург, 2003. - 23 с.
References
1. Russian Federation. The Constitution (1993). Constitution of the Russian Federation official. text. - M.: Marketing, 2001. - 39.
2. Kataev, V. Development of housing in the socio-economic system of the region: Aftoref. Dis. ... Kand.ekonom.nauk. Perm, 2009. - 24 p.
3. Krutik, AB Nikolskaya, EG Investment and economic growth of entrepreneurship / AB Krutik, EG Nicholas. - SPb.: Because in «Lan», 2000. -544.
4. Telyakov AV Managing the process of formation and development of the local housing market: Avoref.dis ... candidate. economy. Science. Ekaterinburg, 2003.-26 p.
5. Chubarov, IA Features of the development and functioning of the local housing market in a big city (for example, the Mound): Aftoref. Dis. ... Kand.ekonom.nauk. Ekaterinburg, 2003. - 23 p.
