CC BY
124
С.Н. ЕГОРОВ
ФОРМИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОЙ МОДЕЛИ В РОССИИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА
Ключевые слова: ипотека, модель, квартира, банк.
Рассмотрены преимущества и недостатки ипотечных моделей США и в странах Единой Европы, развитие ипотеки в России, возможности применения преимуществ зарубежных моделей в стране.
S.N. EGOROV
FORMATION OF MORTGAGE MODEL IN RUSSIA WITH USE EXPERIENCE FOR-EIGN Key words: mortgage, model, guarter, bank.
Advantage and substantial of mortgage models of USA and country Unified Europe, development mortgage in Russia, possibility of advantage models in country.
Единая Европа и США имеют альтернативные ипотечные модели. Данные по жилищным ипотечным кредитам, доле жителей, имеющих жилье в собственности, количеству сделок купли-продажи жилья в год и другим свидетельствуют в пользу США. Однако нельзя забывать, что Единая Европа только начала строить единый ипотечный рынок, преодолевая в определенном смысле сопротивления национальной бюрократии.
Разнообразие форм ипотечного кредитования, основанное на национальных традициях и законах, в Единой Европе пытаются сделать преимуществом вместо сдерживающего развития фактора. Одним из основополагающих принципов американской модели является стандартизация как процесса предоставления кредита, так и его последующего обращения - продажи и секьюритизации. Масштабы федеральных агентств США позволяют им осуществить глобальную стандартизацию, несмотря на то, что каждый штат имеет свое законодательство. Подобный процесс стандартизации не существует, и его трудно представить в Европе прежде всего в силу разнообразия типов ипотечных кредитов. В США основным типом кредита является кредит с фиксированной ставкой процента. Почти две трети (65%) займов, приобретенных федеральными агентствами, - 30-летние займы с фиксированной ставкой процента. Еще 15% -15-летние займы с фиксированной ставкой и только 10% займов представляют собой ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой. В Европе, несмотря на дерегулирование, государства-члены сохраняют различия в финансировании ипотечных программ. Например, несколько государств - Австрия, Германия, Дания, Швеция - сохраняют специализированные сети финансирования ипотечного кредитования, в то время как в других странах - членах ЕС -исчезли базовые различия по формам финансирования и ипотечные кредиты могут предлагать любые кредитные учреждения. Это объясняет большое разнообразие типов ипотечных кредитов в Европе. Приблизительно 70% новых займов в 1999 г. представляли собой кредиты с переменной ставкой и начальным установленным периодом до 5 лет. Такие займы более трудны для секьюритизации, если не имеется никаких объективных индикаторов вероятной амортизации кредита, и вероятности, с которой держатели ценных бумаг будут получать свои проценты. Займы с фиксированной ставкой процента стали популярными в Европе недавно. В 1999 г. они составили не более 30%.
Еще одно ключевое различие между американским и европейским рынками заключается в отношении к досрочному погашению ипотечного кредита. В Соединенных Штатах заемщик получает типичный 30-летний кредит с фиксированной ставкой процента и имеет право досрочного его погашения в любое время без каких-либо штрафов. Вторичный рынок, основанный на ценных бумагах типа MBS, является эффективным механизмом для оценки и хеджирования риска досрочного погашения с точки зрения инвестора.
В Европе досрочное погашение регламентировано крайне жестко. В европейских странах с традицией колеблющегося курса, как, например, в Великобритании, риск предварительной оплаты не существует. В других странах кредиторам, предлагающим кредиты с фиксированной ставкой, разрешено возмещать возможные потери от досрочного погашения введением дополнительной оплаты. В некоторых странах нормами предусмотрены штрафы за досрочное погашение, что осложняет взаимоотношения кредитора и заемщика.
Кредиты и способы рефинансирования, которые используются в США, трудно перенести на европейские страны из-за доминирующей роли на ипотечном рынке федеральных агентств. В то же время условия на рынках ЕС изменяются очень быстро. Интенсивная конкуренция национальных систем ипотечного кредитования, стремление использовать капитал наиболее эффективным способом, благоприятные условия финансирования, основанные на низкой инфляции в европейских государствах, ускорение уже существующих тенденций к специализации могут привести к созданию вторичного ипотечного рынка, который в будущем сможет обогнать рынок США.
Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом:
1) обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество;
2) создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита;
3) создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сфер;
4) активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.
В России на протяжении 1990-х годов объем нового строительства был низким по сравнению с предыдущими периодами, в течение десяти лет не проводилось ремонтных работ, и имеет место износ многих существующих квартир. В среднем в период с 1991 г. по 2002 г. ежегодно вводилось в строй 35 млн м2 нового жилья; для сравнения: в 1990 г. объем ввода в строй нового жилья составил 60 млн м , при этом в течение пяти лет до 1990 г. ежегодно в среднем вводилось в строй 68 млн м2 жилья. В 2001 г. было выведено из эксплуатации 14,1 млн м2 жилья, при этом ветхий жилищный фонд увеличился на 34%, составив 87,8 млн м2. По мнению специалистов, необходимо провести срочный капитальный ремонт более 290 млн м2 жилья, однако ежегодно ремонтируется только 4,5 млн м2.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства. Муниципальные власти не хотят продавать землю, даже несмотря на перспективу в будущем получать доход в виде налогов на имущество. Федеральное правительство разрабатывает реформы для создания рыночной системы налогообложения собственности. Порядок регистрации права собственности
является сложным, и остаются серьезные проблемы, связанные с предоставлением коммунальных услуг.
Спрос сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими для семей. Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную квартиру, а финансирование по принципу «из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платят дополнительно 20% от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчика кредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошо развитой системы андеррайтинга заемщика и процентных ставок, таким образом, поможет сделать новые квартиры более доступными. Благодаря этому также будут предоставлены средства для капитального ремонта и технического содержания существующего жилищного фонда.
Необходимо отметить, что в области ипотечного жилищного кредитования Россия очень сильно отстала от Запада. Ипотека в России сталкивается с рядом серьезных проблем:
- высокие процентные ставки и короткий срок кредита;
- непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит;
- рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан. Инициаторами, как правило, выступают организации-застройщики, которые привлекают средства населения через договора инвестиций или долевого участия в строительстве, через создание различных жилищно-строительных кооперативов, кредитных союзов, строительно-сберегательных касс. Граждане могут стать жертвой непрофессиональных или недобросовестных организаций, осуществляющих от лица инвесторов финансовую деятельность;
- отсутствие рынка ипотечных облигаций и эффективного механизма обращения ипотечных ценных бумаг. Для ипотеки важны «короткие» деньги и «длинные» инвестиции - важнейшие инструменты, на которых строится западная ипотека. Долгосрочные ресурсы на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями;
- трудно выселить неплательщика ипотечного кредита из полученной по ипотеке квартиры;
- неразвитость строительного комплекса. В настоящий момент строительный комплекс России может обеспечить жильем не более 2,5% россиян в год;
- психологическая неготовность российского общества принять саму идею покупки жилья в кредит на длительный срок. Большинство граждан покупает жилье по схеме долевого участия. По различным оценкам риэлтеров, встречающихся в таких СМИ, как «Коммерсант-Дом», «Квадратный Метр», «Финансовые известия», «Эксперт», около 70% строящегося сегодня коммерческого жилья финансируется именно за счет дольщиков, несмотря на то, что права и законные интересы частных инвесторов часто игнорируются. Возможно, главной причиной неприятия ипотеки является неготовность российского общества принять саму идею покупки жилья в кредит на длительный срок. Люди привыкли получать квартиры от государства, годами терпеливо ожидая своей очереди. Однако активное население страны втягивается в современный рынок: растет интерес и к страхованию, и к пластиковым картам, растет даже доверие к банкам. Спрос на недвижимость нетрудно будет перевести в спрос на ипотеку, если будет предложение. Для ипотеки важны «короткие»
деньги и «длинные» инвестиции. Сбербанк, пользуясь фактически государственной гарантией, единственный из банков, может решить проблему соотношения длины активов и пассивов, ключевую для ипотеки. Остальные банки этого сделать не могут, поскольку, выдавая ипотечные кредиты, они вынуждены в пять-шесть раз удлинять свои активы, не удлиняя пассивы (которые в основном формируются за счет средств клиентов, в том числе и вкладов частных лиц). Из-за этого теряется ликвидность.
Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, можно выделить возможности их использования в России.
1. Усеченно-открытая модель. Простота организации функционирования модели обусловливает ее широкое распространение в мире (в том числе в России), особенно в развивающихся странах. Неразвитая инфраструктура ИЖК приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ипотечного жилищного кредитования. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК: отсутствие жестких стандартов ИЖК, ограниченное количество долгосрочных кредитных ресурсов, завышенные процентные ставки и короткие сроки кредитования, вторичный рынок развит слабо. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание специализированных ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.
2. Расширенно-открытая модель. В России уже начато внедрение данной модели: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, ДельтаКредит), но вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность на несколько лет вперед; доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг; увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции с постепенным увеличением срока кредитования.
3. Сбалансированно-автономная модель. В настоящее время на российском рынке модель представлена тремя кредиторами. Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. При этом сбережения активно используются при финансировании строительства жилья. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Рост доходов населения вызывает увеличение возможностей по накоплению, именно в этот период необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Необходимо на первоначальном этапе участие государства как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных слоев населения.
В зарубежных странах, системы ИЖК которых были проанализированы, элементы системы ИЖК развиты в достаточной мере. Зарубежные системы ИЖК характеризуются развитой инфраструктурой.
Представляется, что рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права. Возможен выход - вклад фиксировать в квадратных метрах выбранной квартиры.
ЕГОРОВ СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВИЧ родился в 1982 г. Окончил Чувашский государственный университет. Консультант Департамента экономики и финансов Правительства Российской Федерации. Аспирант кафедры мировой экономики Высшей школы экономики. Автор 4 научных работ.
