Формирование институциональной структуры рынка жилищного строительства в регионе Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ВЕСТНИК ПЕРМСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

Экономика Вып. 4(30)

УДК 338. 2: 332. 1

Формирование институциональной структуры рынка жилищного строительства в регионе

Ю.К. Перский, д.э.н., профессор Ю.В. Катаева, ст. преподаватель

Пермский государственный университет, 614990. г. Пермь, ул. Букирева, 15 Электронный адрес: persky@psu.ru

В статье рассматривается проблема формирования институциональной структуры рынка жилищного строительства в регионе. Построена многоуровневая модель, отражающая основные институты рынка жилищного строительства. Предложена классификация издержек недобросовестного поведения субъектов рассматриваемого рынка, проведен анализ источников и факторов возникновения оппортунизма. Определены направления снижения рисков недобросовестного поведения ключевых субъектов данного рынка.

Ключевые слова: региональный рынок жилищного строительства, институциональная структура, недобросовестное (оппортунистическое) поведение, иерархическая структура рынка, издержки взаимодействия, факторы и риски недобросовестного поведения

В качестве основной цели формирования и развития институциональной структуры рынка жилищного строительства можно рассматривать минимизацию издержек взаимодействия участников рынка. Процесс согласования интересов субъектов рынка объективно затруднен в связи с существованием таких характеристик рынка, как множество участников с асимметричными интересами и ограниченной рациональностью, специфика продукта, создаваемого на рынке, неполнота информации и высокая степень государственного регулирования рынка нормами градостроительного, земельного, жилищного законодательства. В сферу организационно-правовых и экономических взаимоотношений субъектов рынка включено не только множество конкурирующих компаний-застройщиков, но также специализированные градостроительные организации,

территориальная администрация, банковские и финансовые структуры, преследующие различные цели (рис. 1). Данные обстоятельства обусловливают необходимость формирования институциональной структуры рынка как комплекса механизмов снижения

трансакционных издержек, способствующих достижению более высокого уровня согласования интересов субъектов рынка.

Под институциональной структурой рынка жилищного строительства будем понимать упорядоченную совокупность взаимосвязанных правил и норм,

координирующих экономическое поведение субъектов рынка, действующих в условиях асимметричной информации, посредством ограничения вариантов их поведения [2]. Институциональную структуру рынка жилищного строительства можно представить в виде иерархической системы, каждый уровень которой отражает одну из ее качественных составляющих (рис. 2).

В основании модели, отражающей основные институты рынка жилищного строительства, фиксируются уровни, характеризующие наиболее общие и устойчивые стереотипы поведения участников рынка: ценностные установки участников, правовые основы функционирования рынка, иерархическое взаимодействие субъектов [2]. ЦеннОстно-психологические установки

участников рынка (уровень 1) определяют их требования к качеству жилья, склонность к риску долевого участия в строительстве, стремление к приобретению собственного жилья, в том числе готовность к использованию ипотечных кредитных ресурсов и жизни в долг. Кроме того, данные установки включают межвременные жилищные предпочтения, то есть готовность к допущению временного ухудшения условий проживания ради улучшения жилищных условий в будущем (например, в случае ограниченности ресурсов готовность продать существующее жилье и вступить в долевое участие в жилищном строительстве).

© Ю.К. Перский, Ю.В. Катаева, 2009

Рис. 1. Асимметрия целей и функции участников рынка жилищного строительства

Данные установки формируются под влиянием общественного статуса, семейных и общественных традиций отдельного проживания, опыта и рекомендаций друзей и знакомых по улучшению жилищных условий. На данном уровне возможно выделить также познавательные механизмы, выражающиеся в юридической и финансовой грамотности инвесторов и покупателей жилья, в способности оценить риски и выгоды, возникающие от участия в долевом строительстве и риски своевременного завершения строительства.

Нормативно-правовые основы функционирования рынка жилищного строительства (уровень 2) закрепляют на формальном уровне регулятивные принципы, предписывающие или запрещающие участникам те или иные действия [2]. Элементами данного уровня выступают градостроительное, земельное, жилищное законодательство, механизмы защиты прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья, а также система региональных строительных нормативов и антимонопольного регулирования.

Структура рынка жилищного строительства может быть представлена в виде соотношений совокупности взаимосвязей участников на отдельных уровнях иерархии (рис. 3), что обусловливает включение в модель элемента межуровневого взаимодействия участников рынка (уровень 3). Данный элемент отражает исходные правила и способы взаимодействия субъектов рынка жилищного строительства, представляющих различные уровни иерархии [4]:

- микроуровень (фирмы-застройщики, инвесторы, участники в долевом строительстве, генподрядчики и субподрядные организации);

- мезоуровень (территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий; территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство; органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; органы инвентаризации и учета строений; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; органы, регистрирующие права на недвижимое имущество и сделки с ним);

- макроуровень (государственные органы власти и управления).

Важной составляющей институциональной структуры рассматриваемого рынка является финансовая инфраструктура (уровень 4), включающая механизмы инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства. Финансовая инфраструктура включает; универсальные и

специализированные кредитные институты (ипотечные и ссудосберегательные банки), осуществляющие кредитование строительства и покупки жилья; институты жилищно-накопительной системы (жилищно-

строительные кооперативы, ссудосберегательные кассы); институты совместного инвестирования жилищного строительства; федеральный и региональный бюджет в части финансирования жилищного строительства через бюджетные субсидии и государственные жилищные сертификаты.

Следующий институциональный уровень (уровень 5) представлен информационной инфраструктурой рынка, включающей: компании, осуществляющие строительный консалтинг, аудит, строительную экспертизу, сертификацию, паспортизацию строительных технологий, контроль качества строительной продукции, региональную систему мониторинга развития сегмента жилищного строительства, информационно-аналитическую систему.

Организационно-управленческие аспекты деятельности субъектов рынка жилищного строительства (уровень 6) характеризуют общие принципы и направления национальной и региональной жилищной политики, программ по развитию строительного сектора и сегмента жилищного строительства в регионе. Кроме того, данный уровень представлен механизмами выделения под застройку и изъятия земельных участков, оформления строительной разрешительной документации, механизмами обеспечения выделяемых земельных участков объектами инженерно-коммунальной

инфраструктуры, регулирования доступа застройщиков к данным объектам.

Уровень доверия между субъектами рынка жилищного строительства (уровень 7) определяется, в первую очередь, репутацией компаний-застройщиков, формирующейся в процессе их предшествующей инвестиционно-строительной деятельности.

Ограниченные познавательные

способности покупателей жилья и продуктовая специфика жилищного строительства (жилье относится к категории товаров, качество которых затруднительно определить даже после потребления в связи с достаточно длительным сроком эксплуатации) могут провоцировать недобросовестное поведение со стороны компаний-застройщиков.

(7) Уровень доверия между субъектами рынка жилищного Уровень репутации предприятий-застройщиков, уровень доверия участников в долевом строительстве

Общие принципы и направления национальной и региональной жилищной политики, программ развития жилищного строительства в регионе

стооительства Механизмы формирования и выделения земельных участков под застройку, контроля за их использованием и принудительного изъятия неосвоенных земельных участков

(6) Организационно-управленческие аспекты — Механизмы обеспечения выделяемых земельных участков объектами инженерной инфраструктуры

Механизм передачи вновь созданных объектов инженерной инфраструктуры от предприятий-застройщиков к эксплуатирующим организациям

функционирования рынка жилищного строительства - Механизмы выдачи разрешений на строительство жилищных объектов и ввод их в эксплуатацию; механизмы контроля за соблюдением нормативных требований в области строительства, контроля качества используемых строительных материалов

— Механизм регулирования цен на услуги естественных монополий, регулирования недискриминационного доступа застройщиков к объектам инженерной инфраструктуры

Механизм долевого участия в строительстве жилья

(5) Информационная

Региональная система мониторинга развития сегмента жилищного строительства

инфраструктура рынка жилищного строительства Компании, осуществляющие строительный консалтинг, аудит, строительную экспертизу и сертификацию паспортизацию строительных технологий и производств, контроль качества строительной продукции

Институты независимой судебной и общественной экспертизы в строительстве

(4) Финансовая инфраструктура рынка жилищного Универсальные и специализированные кредитные институты (ипотечные и ссудосберегательные банки)

Жилищно-накопительная система (жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы, ссудо-сберегательные кассы)

Институты совместного инвестирования (фонды финансирования жилищного строительства)

строительства — Федеральный и региональный бюджет

Механизм привлечения средств иностранных инвесторов в сегмент жилищного строительства

1 ......

(3) Межуровневое Механизм взаимодействия региональных органов власти, саморегулируемых организаций, предприятий-застройщиков в строительном комплексе

взаимодействие субъектов рынка жилищного строительства Механизм взаимодействия предприятий-застройщиков и естественных монополий

Взаимодействие субъектов в рамках договоров о социальном партнерстве, региональных корпоративных инвестиционных соглашений, муниципальных и межмуниципальных соглашений по развитию жилищного строительства

! ......

(2) Нормативно-правовые основы функционирования рынка жилищного Градостроительный, Земельный, Жилищный, Гражданский кодексы

____ Механизмы защиты прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в приобретение и строительство жилья

Система тарифов за подключение к объектам инженерной и коммунальной инфраструктуры

строительства Система региональных строительных нормативов, система антимонопольного регулирован™

(1) Ценностно-психологические Познавательные механизмы (юридическая и финансовая грамотность субъектов рынка)

Межвременные жилищные предпочтения, склонность к риску долевого участия в строительстве

установки участников оынка Вкусы, предпочтения, требования к качеству жилья, внугренние стимулы к улучшению жилищных условий, отношение к институту соседства.

Рис. 2. Составляющие институциональной структуры рынка жилищного строительства

Фискальные органы

« * &

® 5

в си

§ «

О А

% я

т й)

2 2

а ©

а а,

я >->

Органы денежно-кредитного регулирования

А

В &>

а

о &

>я

к я и я

а

£ «

я а

4>

1 О

. я I о

в %

3 1 2

I §

Федерального подчинения

Органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся

утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство

Органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий

Территориального подчинения

«

вя к

ы

о в

ь> к

В- сх

ей

* О,

О Я & Я

о А

¡4 Я

Л «

© С8

а> О

я

2

Органы технической и пожарной инспекции

Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов

Т ЧГ V чг

Органы, регистрирующие права на недвижимое имущество и сделки с ним

Саморегулируемые организации в строительном комплексе

Органы инвентаризации и учета строений

Естественные монополии (территориальная генерирующая компания, водоканал)

Ассоциации, союзы, объединения строителей

Т V

Компании - застройщики

Генподрядчики и

субподрядные организации

Долевые участники строительства жилья

Проектные и специализированные профильные организации

Финансовый сектор

Инвесторы

Соинвесторы

Банковские и специализированные кредитные институты, финансирующие строительство и покупку жилья

Страховые организации,

занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности

Участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью

(жилищные облигации, сертификаты, закладные при ипотечном кредитовании)

Рис. 3. Структурная карта иерархической среды регионального рынка жилищного строительства

В данном контексте репутационный механизм позволяет снизить степень неопределенности и риска при осуществлении сделок с вновь возведенным жильем.

Изменение институциональной структуры рынка жилищного строительства позволяет субъектам рынка адаптироваться к внешним и внутренним условиям взаимодействия и снижать издержки взаимодействия, в составе которых можно выделить [1]:

• издержки поиска информации, представляющие собой затраты времени и ресурсов на получение информации о готовящихся к реализации строительных проектах, качественных характеристиках возводимого жилья, динамике цен на жилье и др. В данную категорию издержек входят также потери от неполноты и несовершенства информации, связанные со скрытыми действиями одного из субъектов рынка, которые напрямую не наблюдаются другими участниками (например, несоблюдение муниципальными органами власти временного регламента по оформлению разрешительной документации на строительство; использование предприятиями-застройщиками некачественных строительных материалов, нецелевое использование взносов дольщиков; завышение естественными монополиями тарифов за подключение к инженерно-коммунальным сетям для застройщиков) или связанные со скрытой информацией о внешних условиях, которая становится известна на определенном этапе ограниченному кругу участников (изменение конъюнктуры рынка, поправки в законодательство об изменении строительных норм и правил, продуктовая специфика жилищного строительства);

® издержки измерения (расходы, связанные с оценкой качества объектов жилищного строительства, потери от нарушения сроков строительства, замораживания строительства);

• издержки ведения переговоров (затраты времени и средств на проведение переговоров о долевом участии в строительстве, заключение и оформление договоров долевого участия, оформление разрешений на строительство);

® издержки политизации - потери времени и затраты усилий на попытки повлиять с выгодой для себя на решения, принимаемые другими субъектами (применительно к сегменту жилищного строительства - это затраты, связанные с получением под застройку земельных участков, согласование

разрешительной документации, сдача объекта в эксплуатацию, подключение жилых объектов к инженерно-коммунальным сетям и т.д., то есть

издержки взаимодействия с органами власти и естественными монополиями);

® издержки оппортунистического поведения - затраты, возникающие вследствие недобросовестного поведения субъектов рынка жилищного строительства. Данное поведение не ограничено соображениями морали и направлено на извлечение собственной выгоды (увеличение собственной полезности) в ущерб интересам других участников.

Поскольку издержки оппортунистического поведения доминируют в классе трансакционных издержек, возникает необходимость их детального рассмотрения, классификации и оценки.

Особенность инвестиционно-

строительной деятельности, осуществляемой на рынке жилищного строительства,

обусловливает три формы недобросовестного поведения; оппортунизм на предстроительной, строительной и постстроительной стадиях. Кроме того, имеет смысл осуществить классификацию недобросовестного поведения для различных субъектов оппортунизма.

Одним из субъектов, подверженных недобросовестному поведению на

рассматриваемом рынке, являются предприятия-застройщики, о чем косвенно свидетельствует сохраняющаяся тенденция роста доли жилья, находящегося в незавершенном строительстве. В этой связи экономические агенты, участвующие в долевом строительстве жилья, а также покупатели, приобретающие жилье во вновь создаваемых объектах жилищного строительства, несут дополнительные трансакционные издержки, связанные с необходимостью поиска информации о качественных характеристиках новых объектов жилищного строительства, репутации фирм-застройщиков, возможностях успешного завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию.

В качестве причин возникновения незавершенного строительства можно выделить следующие: финансовая необеспеченность проекта; низкое качество проектных и строительных работ; несвоевременная поставка материалов и оборудования; необеспеченность строительства проектно-сметной

документацией; консервация прежних структур управления строительным процессом; длительность строительного цикла и наличие административных барьеров при оформлении разрешительной документации; невозможность быстрой адаптации строящегося объекта под изменяющиеся условия рынка; жесткий контроль со стороны властных структур; трудность прогнозирования и оценки будущих затрат и доходов проекта; непредвиденное изменение арендных ставок;

нецелесообразность проекта для местных властей [3].

Росту объемов незавершенного строительства на сегодняшний день способствуют такие факторы, как сокращение спроса на жилье в условиях экономического спада в экономике; неустойчивое финансовое состояние предприятий-застройщиков и инвесторов строительства; отсутствие эффективной системы взаимодействия субъектов инвестиционно - строительного процесса; отсутствие в ряде случаев у предприятий-застройщиков необходимых

документов, подтверждающих выделение земельного участка под застройку, низкий уровень юридической и финансовой грамотности населения, участвующего в долевом строительстве жилья.

Кроме «замораживания» или временной приостановки строительства, ведущих к росту объемов незавершенного строительства, предприятия-застройщики практикуют другие формы недобросовестного поведения: передача жилья собственникам и их заселение в отсутствии постановления о вводе в эксплуатацию жилого объекта; использование низкокачественных материалов или несоблюдение строительной технологии, ведущих к ухудшению качественных характеристик жилья; эксплуатация систем жизнеобеспечения (противопожарная система, лифтовое хозяйство; энергоснабжение, водоотведение, отопление) без проведения соответствующих испытаний, создающее угрозу жизни и здоровью жильцов. Одним из видов недобросовестного поведения застройщиков является неиспользование по назначению выделенных под застройку земельных участков. Хотя действующее законодательство предусматривает возможность изъятия подобных участков, сама процедура может быть реализована не ранее, чем через 3-3,5 года с момента выделения земли. Подобный ограниченный и запоздалый характер воздействия данной процедуры обусловливает наличие «вакуума регулирования»,

нерегулируемых или слабо регулируемых зон инвестиционного цикла, способствующих росту избыточных объемов незавершенного строительства [3].

Искушению к недобросовестному поведению на всех трех стадиях реализации строительного проекта подвержены приобретатели жилья на правах долевого участия. Для данной категории участников более всего актуальна проблема «моральной нагрузки», при которой используются инструменты психологического влияния на застройщиков для извлечения собственной выгоды: вымогательство в отношении отсрочки

уплаты долевых взносов; шантаж с целью установления минимальных расценок за квадратный метр; осознанное отклонение от подписания акта приема-передачи жилого помещения и предъявление необоснованных претензий к качеству строительства с целью обвинения застройщика в нарушении сроков и качества строительства и взыскания штрафных санкций; осознанное выведение из строя инженерно-коммунальных систем для получения компенсации.

Специфичность продукта предлагаемого на рынке жилищного строительства обусловливает применение такой формы недобросовестного поведения, как

вымогательство, позволяющее одному из участников при изменении внешних условий оказывать финансовое и психологическое давление на контрагента. Например, дольщик, испытывающий финансовые затруднения, может предложить предприятию-застройщику снизить расценки за квадратный метр под угрозой расторжения договора долевого участия и изъятия долевого взноса. Закон «О долевом участии в строительстве жилья» предоставляет дольщикам такое право, поэтому застройщики, в ряде случаев, вынуждены принимать данное предложение, иначе могут возникнуть серьезные проблемы при извлечении средств дольщика из строительства. В свою очередь, предприятия-застройщики также применяют данную форму недобросовестного поведения, чему немало способствует неполная

спецификация условий договоров долевого участия в строительстве. Например, отсутствие в договоре четко прописанной формы расчета изменения цены квадратного метра жилья позволяет застройщику произвольным образом определять индекс удорожания строительства и требовать от дольщиков, заинтересованных в окончании строительства, внесения

дополнительных взносов.

В значительной степени

недобросовестному поведению на рынке жилищного строительства подвержены естественные монополии. Оппортунизм естественных монополий на предстроительной и строительной стадиях проявляется в отношении предприятий-застройщиков в виде

необоснованного завышения тарифов за подключение создаваемых жилых объектов к инженерно-коммунальным сетям, взимания с застройщиков компенсации на создание новых объектов инженерной инфраструктуры без последующего создания данных объектов. Ряд застройщиков сталкивается с

инфраструктурными ограничениями, когда естественные монополии требуют создания новых генерирующих мощностей для подведения инженерных коммуникаций к почти

готовым строительным площадкам. На постстроительной стадии естественные монополии практикуют отказ от присоединения созданных застройщиками инженерных объектов к инженерно-коммунальным сетям, а также завышение цен на обслуживание данных объектов. Это означает, что застройщики несут затраты, связанные как с созданием объектов инженерной инфраструктуры за счет собственных средств, так и с их подключением к существующим коммунальным сетям, хотя в стоимости киловатт-часа электроэнергии, реализуемой предприятиям и населению, уже включена инвестиционная составляющая, которая должна направляться естественными монополиями на данные цели. Затраты предприятий-застройщиков на подведение инженерной инфраструктуры к выделенным земельным участкам выступают важнейшим фактором, удорожающим строительство жилья. Представляется, что взаимодействие государства, естественных монополий и застройщиков в решении данных вопросов может быть реализовано через софинансирование проектов по подготовке и созданию коммунальной инфраструктуры на земельных участках, выделяемых под застройку. Одной из форм недобросовестного поведения естественных монополий выступает отказ от принятия созданных застройщиками инженерных объектов в эксплуатацию. В результате данные объекты остаются на балансе предприятий - застройщиков, которые несут затраты» связанные с их обслуживанием и уплатой налогов на имущество. Поэтому участилась практика незаконного списания или формальной потери таких объектов. Назрела необходимость разработки специального механизма мотивации муниципальных структур и частных эксплуатирующих компаний к приобретению в собственность таких объектов.

Широкие возможности

недобросовестного поведения открываются на стадии подготовки и согласования строительной документации для муниципальных и региональных органов власти. Сознательное затягивание сроков согласования

разрешительной документации существенно увеличивает продолжительность строительного цикла, что влечет за собой рост затрат на аренду строительной техники, земельных участков, заработную плату сотрудникам, затраты, связанные с изменением градостроительных требований. Получение разрешений на строительство и выделение земельных участков по результатам обследования предприятий отнесено к наиболее серьезным административным барьерам, препятствующим привлечению инвестиций в регион [5]. Хотя Градостроительный кодекс устанавливает

единый порядок выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, ряд органов власти субфедерального уровня и местного самоуправления до сих пор не привели свои нормативные акты в соответствие с ним. Возможным направлением снижения недобросовестного поведения представляется ужесточение ответственности органов государственной власти, превышающих законодательно установленные сроки выдачи разрешений на строительство, например, путем введения штрафных санкций.

Источником возникновения

оппортунизма органов власти выступает также процедура распределения земельных участков (количество которых ограничено) между альтернативными направлениями использования (между предприятиями-застройщиками). Земельные участки, выделяемые органами власти под застройку и реконструкцию, и привлекательные с точки зрения обеспеченности необходимой инженерной инфраструктурой, часто обременены ветхим, аварийным или ведомственным жильем. Для выставления подобных участков на аукцион муниципалитет должен освободить их от всех обременений, путем расселения жильцов из данной категории жилья, что труднореализуемо с помощью бюджетных средств. Поэтому в настоящее время участилась практика выставления на аукцион для продажи земельных участков, обремененных ветхим жильем. В результате застройщики несут двойные затраты, связанные, во-первых, с выкупом данного участка, во-вторых, с расселением жильцов из ветхого жилья. Кроме того, решая вопросы расселения, застройщики сталкиваются с ограничениями, связанными с участившимися фактами рейдерства в отношении сносимых зданий. Собственники квартир и домов, попадающих в категорию ветхого или аварийного жилья, реализуют схемы дробления и последующего дарения или продажи мелких долей принадлежащей им собственности. В результате затраты на расселение жильцов из зданий, предназначенных под снос, значительно возрастают, поскольку возникает

необходимость в выкупе большого количества таких микродолей.

Еще один аспект недобросовестного поведения со стороны органов власти связан с обеспечением выделенных земельных участков объектами инженерной инфраструктуры. Поскольку законом предусмотрена продажа на аукционах земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, расходы по предпродажной подготовке данных участков возлагаются на муниципальные бюджеты, которые не имеют достаточно средств на

данные цели. Данный риск перекладывается на предприятия - застройщики путем включения расходов по подготовке и созданию коммунальной инфраструктуры в стоимость продаваемых земельных участков, что неизменно сказывается на удорожании строительства.

Анализ недобросовестного поведения предполагает выявление факторов

возникновения данного вида издержек для отдельных субъектов рынка жилищного строительства. Факторы возникновения «риска недобросовестности контрагента» во многом определяются особенностями рынка жилищного строительства: сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка; большое количество юридических сложностей, ограничений и условий при оформлении сделок; низкая степень информационной открытости рынка (исключительный и конфиденциальный характер сделок, неполнота и неточность публичной информации).

Возникновению недобросовестного поведения на рынке жилищного строительства способствуют внешние и внутренние факторы. В основе внешних институциональных факторов возникновения оппортунизма лежит неполнота и асимметричное распределение информации между участниками рынка. К данным факторам можно отнести уровень развития законодательства в сфере градостроительства. и землепользования, стабильность макроэкономической среды, информационную инфраструктуру, развитость механизмов инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства, межуровневое взаимодействие субъектов рынка, функционирование судебной системы.

Внутренние факторы недобросовестного поведения можно классифицировать для каждой группы субъектов. Для предприятий -застройщиков действуют внутрифирменные факторы, такие как цели деятельности предприятия, финансовое состояние, качество управления бизнес-процессами, деловая этика, внутрикорпоративная культура на предприятии, а также репутация. Уровень оппортунизма долевых участников строительства (или покупателей жилья) определяется ценностно-психологическими установками.

На недобросовестное поведение муниципальных и региональных органов власти оказывают влияние состояние регионального и местных бюджетов, уровень жилищной обеспеченности в регионе, состояние жилищного фонда (в том числе процент ветхого и аварийного жилья), количество свободных строительных площадок, уровень

административных барьеров, темпы жилищного

строительства, уровень коррупции, практика лоббирования интересов.

Факторами недобросовестного поведения для естественных монополий выступают: инфраструктурные ограничения (мощность существующих инженерно-коммунальных сетей); несогласованность тарифов за подключение вновь создаваемых жилых объектов к инженерно-коммунальным сетям с органами власти, отсутствие обоснованных механизмов расчета данных тарифов, их произвольный характер; пробелы в законодательстве относительно передачи созданных застройщиками объектов коммунальной инфраструктуры в

муниципальную собственность или эксплуатирующим организациям; поиск ренты; коррумпированность сотрудников.

Анализ форм и факторов недобросовестного поведения позволяет предположить, что дальнейшее развитие рынка жилищного строительства сдерживается рядом факторов институционального характера: несовершенством законодательства и методов государственного регулирования

градостроительной деятельности и земельных отношений; высокими административными барьерами при получении участков под застройку и разрешительных документов на проведение строительства; низким уровнем юридической и финансовой грамотности * населения; слабым развитием информационной инфраструктуры в сегменте жилищного строительства; низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц.

Представляется, что разработка и реализация механизмов снижения рисков недобросовестного поведения субъектов рынка может стать основой целенаправленного формирования институциональной структуры рынка жилищного строительства. В рамках представленной классификации форм оппортунизма можно выделить три ключевых направления снижения рисков

недобросовестного поведения (рис. 4):

1. Механизмы снижения издержек взаимодействия предприятий-застройщиков и долевых участников строительства:

создание информационной

инфраструктуры рынка жилищного строительства: разработка методики оценки репутации и составление рейтинга репутации предприятий-застройщиков (для снижения трансакционных издержек, связанных с определением качества жилья во вновь возведенных объектах жилищного

строительства);

Рис. 4. Механизмы снижения рисков недобросовестного поведения субъектов рынка жилищного

строительства

разработка кадастра объектов незавершенного и замороженного строительства; создание информационно-аналитической системы о финансовом состоянии застройщиков и инвесторов строительства; создание сводного реестра земельных участков, выделенных под застройку и не использованных по назначению;

- повышение финансовой и юридической грамотности долевых участников строительства и покупателей вновь возведенного жилья через реализацию государственных программ обучения населения;

- совершенствование законодательства о долевом участии в строительстве; спецификация условий договоров долевого участия в строительстве; разработка правовых основ взаимодействия предприятий-застройщиков с бюро кредитных историй с целью выявления кредитоспособности долевых участников строительства жилья;

2. Механизмы снижения издержек недобросовестного поведения региональных органов власти и управления по отношению к компаниям-застройщикам: снижение административных барьеров при получении разрешений на строительство; разработка механизма обеспечения выделяемых земельных участков объектами инженерной инфраструктуры; совершенствование законодательства, касающееся расселения ветхого и аварийного жилья; совершенствование механизмов контроля использования и изъятия земельных участков, выделенных под застройку.

3. Механизмы снижения издержек недобросовестного поведения естественных монополий по отношению к компаниям-застройщикам: разработка механизма согласования тарифов за подключение к инженерно-коммунальным сетям; разработка механизма передачи вновь созданных объектов инженерной инфраструктуры от предприятий-застройщиков к эксплуатирующим организациям; разработка методики определения тарифов на техническое обслуживание объектов инженерно-коммунальной инфраструктуры, обслуживающих жилые объекты.

институциональной экономике / ИЭ УрО РАН. Екатеринбург, 2007.

3. Яськова Н.Ю. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост / Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев, A.A. Полинов // Экономика строительства. 2004. № 8,9.

4. Перский Ю.К. Иерархическое взаимодействие субъектов регионального рынка жилищного строительства / Ю.К. Перский, Ю.В. Катаева // Экономика региона, 2008. Приложение к №2(14).

5. Васькова О.В. Административные барьеры на пути иностранных инвестиций в регионе (на примере Пермской области) / О.В. Васькова, Ю.В. Катаева // Материалы международного научно-практического семинара «Экономический анализ права» /Перм. ун.-т. Пермь, 2003.

Библиографический список

1. Асаул Н. А. Проблемы формирования институциональной системы инвестиционно-строительного комплекса / Н. А. Асаул // Экономика строительства. 2007. № 10.

2. Тупицына М.Н. Теоретические аспекты эволюции институциональной структуры кредитного рынка РФ / М.Н. Тупицына // Материалы V Всероссийской конференции молодых ученых по