CC BY
19
Гареев И.Ф.
канд. экон. наук, ст. преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве igareev@mail.ru
Бахарева О.В.
канд. экон. наук obahareva1968@mail.ru
Зарипова А.В.
ассистент кафедры экономической теории zaripovaan@yandex.ru
Набиуллина К.Р.
ассистент кафедры экономической теории nabiullina-karina@rambler.ru
Иванова Р.М.
аспирантка, ассистент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве
Казанский государственный архитектурно-строительный университет (КГАСУ)
татарстан:
новые правила игры для жск
формирование инновационного социального
сектора на рынке недвижимости
Реализация задач по активизации жилищного строительства требует развития социальных институтов и институтов инновационного развития. Наиболее верным инструментом для запуска новых механизмов является установление соответствующих правил игры. Институт жилищно-строительных кооперативов представляет собой форму общественных объединений граждан и позволяет решить многие актуальные задачи. Однако для эффективного функционирования необходимо качественное институциональное содержание данного механизма.
Аннотация
Инновационные процессы трансформации системы институтов, ведущих активную деятельность на рынке недвижимости, находятся в поступательном развитии с момента перехода экономики страны на рыночные отношения.
По мере социально-экономического развития и повышения благосостояния населения бурным развитием охарактеризовался и рынок недвижимости. При этом опережающие темпы роста доходов населения и развитие инфраструктуры рынка жилья привели к существенному дисбалансу спроса и предложения. В итоге недостаток государственного участия в регулировании отношений на рынке жилищного строительства привел к диспропорции системы институтов, обеспечивающих в процессе реализации жилищной политики взаимодействие её основных субъектов - государства, бизнеса и общества.
Государственная жилищная политика и инвестиционная система
Эффективность функционирования жилищной системы в целом характеризуется темпами жилищного строительства и доступностью приобретения жилья для большей части населения. Оценка ситуации показала, что в области предложения жилья реальное присутствие государства на сегодняшний момент является наименее действенным и требует усиления позиций. В период административно-командной экономики строительно-
монтажные управления выступали одновременно заказчиками и подрядчиками. Роль источника финансирования выполняло государство. С 1990-х годов на арену конкурентной борьбы выдвинулся застройщик, который занимался привлечением инвестиций и обеспечивал застройку территории наименее дешевым способом. Наличие такой «надстройки» привело к дополнительному росту цен. Другими словами, наблюдается противоречие между государственной жилищной политикой и способностью институциональной инвестиционной системы обеспечить её развитие. Одна из причин, по которой проблема оживления деловой активности в инвестиционно-строительном комплексе решается с трудом - отсутствие учета требований потребителей. Следовательно,
в период административно-командной экономики строительно-монтажные управления выступали одновременно
заказчиками и подрядчиками. Роль источника финансирования выполняло государство
...средняя сумма кредита, получаемая участниками программ на приобретаемое жилье, достигает 800 тыс. руб., первоначальный взнос -около 400 тыс. руб.
необходимо выявить и устранить существующие диспропорции в развитии институтов, приводящие к таким последствиям, в том числе противодействующие развитию социальных институтов и институтов инновационного развития.
Жилищные программы
в Республике Татарстан
С учетом сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, в Татарстане были задействованы социальные институты, призванные исправить сложившуюся ситуацию. Ключевым звеном, определяющим региональную жилищную политику и обеспечившим стабилизацию цен на жилье, является Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан. Фонд реализует ряд крупных жилищных программ, среди которых программы социальной ипотеки и обеспечения жильем молодых семей. Механизм реализации вышеуказанных жилищных программ обладает рядом существенных преиму-
ществ. Во-первых, для участников программ установлена низкая стоимость (22-27 тыс. рублей за 1 кв. м. общей площади). Во-вторых, предусмотрены гибкие условия приобретения в виде безвозмездных субсидий и низкой процентной ставки за предоставленный кредит. Объединяет жилищные программы одно - использование бюджетных средств в финансировании мероприятий. Главный недостаток данного источника - его ограниченный характер. По результатам проведенного исследования было определено, что средняя сумма кредита, получаемая участниками программ на приобретаемое жилье, достигает 800 тыс. руб., первоначальный взнос - около 400 тыс. руб. Изучение ипотечных сделок на рынке недвижимости показало, что средний размер ипотечного кредита сопоставим, при этом первоначальный взнос значительно выше и может превышать 900 тыс. руб.
.в ряде регионов реализуются программы, предусматривающие реализацию жилья по себестоимости, но без финансовой поддержки государства
В настоящее время сложилась ситуация, когда значительная часть населения готова приобрести жилое помещение даже с привлечением дорогого ипотечного кредита, но по такой же льготной цене, как и в рамках программ. Кредит будет средних размеров, и даже при использовании рыночных условий кредитования, доступность приобретения жилья сохранится. Вместе с тем льготная цена позволит привлечь в жилищное строительство средства и тех покупателей, которые по финансовым признакам не смогли бы воспользоваться ни одной из схем. Речь идет о тех, кто не обладает значительным первоначальным взносом, но имеет достаточные доходы для получения ипотечного кредита. Отметим, что в ряде регионов реализуются программы, предусматривающие реализацию жилья по себестоимости, но без финансовой поддержки государства.
Объединения граждан -коллективных застройщиков жилья
Планируемое повышение макроэкономических показателей доказывает необходимость разработки и внедрения инновационного подхода в институциональной политике. В условиях недостаточного финансирования жилищных программ необходима трансформация роли государства как ключевого игрока в области социальных гарантий. При этом необходимо стимулировать активность некоммерческих институтов в жилищной сфере. Это позволит добавить
...развитие ЖСК должно осуществляться в рамках частно-государственного партнерства
будущего жильца в процесс принятия решений.
В рамках действующего жилищного законодательства наиболее приемлемой схемой для решения поставленных задач является формирование специализированных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В предлагаемом варианте институциональная инновация заключается в трансформации ЖСК в форму общественных объединений граждан, являющихся коллективными застройщиками жилья (1). Членами ЖСК являются конечные потребители, а потому из стоимости жилого помещения исключается прибыль застройщика. В результате, это позволит на 25-50% (для Татарстана) снизить стоимость жилья.
Такие ЖСК будут заинтересованы в удешевлении строительства путем использования новых строительных материалов и технологий, проектных и организационных решений. Это повысит гибкость и независимость в выборе подрядных строительных организаций. Вместе с тем, мы считаем, что развитие ЖСК должно осуществляться в рамках частно-государственного партнерства. Для эффективного функционирования ЖСК необходимо качественное институциональное содержание
данного механизма. ЖСК представляет собой исключительно сообщество потребителей. Исключая звено застройщика, мы лишаемся функций заказчика, технического надзора и функций некоторых других участников, традиционных сейчас для строительства.
Государственно-частное партнерство
В связи с изложенным на региональном уровне возникает необходимость формирования недостающих институтов инновационного развития. Первоочередное мероприятие - общественно-государственная пропаганда и социальное конструирование. Одним из возможных вариантов являются использование института управляющих проектом. На начальных стадиях развития движения ЖСК в качестве организатора управляющих проектами должно стать государство. Круг вопросов, возлагаемых на управляющих (получение прав на земельный участок под строительство, подготовка проектно-сметной документации и т.д.), придётся решать наравне с застройщиками. Для развития ЖСК необходимо предусмотреть различные формы
государственного участия. В частности, ЖСК можно учредить для обеспечения жильём граждан, признанных нуждающимися, а начальный этап строительства финансировать за счёт бюджета, и только в дальнейшем предусмотреть привлечение средств пайщиков ЖСК.
В ходе формирования институциональной инфраструктуры движения ЖСК было бы важным:
- выстроить организационно-управленческий механизм из соображений снижения конечной стоимости приобретения жилья и вразрез с коммерческими интересами;
- для обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, внести изменения в законодательство относительно разработки и реализации соответствующих федеральных целевых программ и возложения ответственности на органы исполнительной власти за развитие движения ЖСК в регионах (2). Положительная характеристика инновационной восприимчивости экономики Татарстана определяется социально-экономическим положением и высоким уровнем развития программно-целевого метода в управлении социальной сферой. Однако для повышения восприятия нововведений необходимо проведение ряда мероприятий, связанных как с законодательной поддержкой, так и с повышением информированности населения о сути и преимуществах инновационных институтов социальной сферы.
Решение этих первоочередных задач обеспечит создание условий для эффективного государс-
Ключевые слова:
институциональные инновации, инвестиции в недвижимость, жилищно-строительные кооперативы, жилищные программы, жилищное строительство, государственное участие, доступность жилья
твенно-частного партнерства, направленного на создание инновационного социального сектора экономики в интересах гражданского общества.
Литература
1. Минрегион прорабатывает концепцию жилищно-строительных кооперативов. // Русипотека. Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюри-тизации. (Электронный ресурс). - Режим доступа: http://ipopress.ru/ 1еПа/тагке^тпгедюп1/.
2. Тарасюк В.М. Жилищно-строительные кооперативы как опти-
Keywords:
institutional innovations, investments in real estate, building societies, housing programs, housing construction, state participation, affordability of housing
мальная модель обеспечения населения жильем. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2009. - № 2. - С. 36-39.
Gareev I.F.
Cand. of Econ. Sci., Senior lecturer,
Chair of Economics and Enterprising in Construction Industry Bakhareva O.V. Cand. of Econ. Sci. Zaripova A.V.
Assistant, Chair of Economic Theory Nabiullina K.R.
Assistant, Chair of Economic Theory Ivanova R.M.
Post-graduate student, Assistant, Chair of Economics and Enterprising in Construction Industry
Kazan State University of Architecture and Civil Engineering (KSUACE)
Formation of Innovative Social Sector in the Real Estate Market
_Abstract
Realizing the goals for revitalization of housing require the development of social institutions and institutions of innovation development. The most reliable instrument for starting the new mechanisms is establishing relevant rules of the game. Institution of building societies is a form of voluntary associations of citizens which allows solving many topical problems. However, for its effective operation a quality institutional content of this mechanism is required..
