CC BY
154
Землеустройство и кадастры
УДК 332 33
ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ РОССИИ
В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
© 2014 Ханунов Александр Иванович кандидат экономических наук, профессор, директор Самарского межрегионального учебно-консультационного центра "Земля"
© 2014 Мытарев Александр Геннадьевич преподаватель Самарский государственный экономический университет E-mail: [email protected]; [email protected]
Ключевые слова: земельные отношения, собственность, недвижимое имущество, кадастр.
Рассмотрена роль земельно-имущественного комплекса в структуре общественных отношений. Изучены принципы формирования и реализации земельной политики на региональном уровне.
FORMATION OF THE ECONOMIC AND LEGAL RELATIONS OF THE MANAGEMENT OF LAND-PROPERTY COMPLEX OF RUSSIA
IN MODERN CONDITIONS
© 2014 Aleksandr Ivanovich Khanunov Candidate of Economics, Professor, Directior of Samara interregional training and consulting centre "Zemlya"
© 2014 Aleksandr Gennadyevich Mytarev lecturer
Samara State University of Economics Keywords: land relations, property, real estate, cadastre
The role of a land and property complex in structure of the public relations is considered. The principles of formation and realization of land policy at regional level are studied.
Реформирование земельных отношений в России, начатое еще в начале 1990-х гг., направлено на повышение эффективности использования земельного фонда страны на основе формирования в государстве многообразия форм собственности на землю.
Основу земельных отношений в стране составляет государственная собственность, к которой относится большая часть несельскохозяйственных земель. В пределах степной и лесостепной природных зон основной массив угодий вовлечен в сельскохозяйственный оборот и находится в частной собственности.
Земельно-имущественные отношения возникают в процессе приобретения прав на недвижимость, владения или управления недвижимостью. Эти процессы являются непременным следствием созидательного труда, направленного на создание благоприятной среды обитания людей.
Земля, оставаясь базисом недвижимого имущества и являясь одновременно основой существования жизни и деятельности народа, населяющего определенную территорию (на что указывает ст. 9 Конституции РФ), выступает также объектом управленческих отношений, направленных на рациональное использование земельных ресурсов путем проведения землеустройства, ведения кадастра, государственного контроля за использованием земли и т. п.
Таким образом, земля представляет собой особый объект общественных отношений, подлежащих специальному правовому регулированию, что требуется учитывать как при реализации субъективных вещных прав на землю, так и в деятельности органов государственной власти по распределению, использованию, учету и охране земель.
Исходя из современной социально-экономической ситуации, истории землепользования и общественного менталитета, следует отметить, что действие механизма законодательной базы будет реально ощутимо не сразу, а лишь в ближайшей перспективе1.
В современных нормативных документах под земельными ресурсами понимаются все земли в пределах государственной границы Российской Федерации, именно они формируют земельный фонд страны. В условиях отмены монополии государства на землю и утверждения многообразия форм собственности на нее говорить о едином земельном фонде представляется неправильным, хотя в ряде исследований можно встретить подобное мнение.
Под управлением в области землепользования понимается распределительная деятельность по организации рационального использования земель. Выполняя функции государственного управления в области рацио-
нального использования и охраны земель, государство в лице своих компетентных органов устанавливает нормы и правила, касающиеся организации использования всех земельных ресурсов страны независимо от прав на земельные участки. При этом государственное управление осуществляется с двух принципиально различных позиций: землепользователя (собственника) и законотворца, определяющего общие правила землепользования для всех землепользователей вне зависимости от формы хозяйствования.
В первом случае земля для государственных органов является объектом хозяйствования, во втором - территорией, т.е. пространственной границей государственной власти.
Для государственного управления характерны три только ему присущие свойства.
1. Опирается на государственную власть. Власть представляет собой такую взаимосвязь между членами сообщества, в процессе которой люди в силу различных причин - материальных, социальных, интеллектуальных, информационных и др. - добровольно или по принуждению признают верховенство воли других и в соответствии с их требованиями совершают те или иные действия.
2. Распространяет свое влияние на все общество, а также за его пределы в рамках проводимой государством международной политики. Нормальный вариант взаимоотношений и взаимосвязей государства с обществом подразумевает, что общественная жизнедеятельность людей предполагает большую степень свободы, границы которой определяются государством.
3. Обладает свойством системности, наличие которого придает государственному управлению необходимую согласованность, координацию, субординацию, целеустремленность, рациональность и эффективность2.
Таким образом, государственное управление земельными ресурсами можно определить как деятельность органов всех уровней и ветвей государственной власти, направленную на создание условий для рационального использования и охраны земель всеми земле-
пользователями, основанную на праве верховенства закона и распространяющуюся на все земли независимо от права собственности и вида использования.
В современном земельном законодательстве выделяются следующие конкретные способы обеспечения охраны и рационального использования земли, т.е. функции государственного управления - полномочия Российской Федерации в сфере земельных отношений: землеустройство, государственный кадастр недвижимости, контроль за соблюдением земельного законодательства, контроль за использованием и охраной земель, государственный мониторинг земель.
Таким образом, формирование государственной земельной политики, обеспечивающей повышение эффективности управления земельными ресурсами, должно осуществляться как одно из ключевых направлений формирования национальной программы экономического развития Российского государства.
Формирование эффективной государственной земельной политики на региональном уровне требует применения системного подхода, методологической основой которого должна быть концепция управления земельными ресурсами в регионе (рис. 1). Реализация концепции должна осуществляться в рамках комплексной программы, систематизирующей взаимосвязанные целевые программы, каждая из которых определяет экономически обоснованные механизмы (модели) решения конкретных управленческих задач.
Учитывая, что современный этап экономического развития России связан с формированием рыночных отношений практически во всех ее отраслях, государственная региональная земельная политика должна иметь четко выраженную антимонопольную направленность и быть нацелена на решение следующих основных задач в этой сфере, изложенных в основах государственной земельной политики Самарской области на 2013-2015 гг.:
- выработка механизмов предупреждения концентрации крупных земельных массивов в руках неэффективных собственников, перераспределение земель на условиях обеспечения их рационального использования правообладателями;
- развитие конкуренции при формировании правоотношений на землю, нацеленной на привлечение в экономику инвесторов, конкурирующих по условиям инвестиционных проектов, с обеспечением их гарантий правами на землю;
- разработка механизмов государственного регулирования деятельности естественных монополий в результате управления правоотношениями на земли предприятий-монополистов, а также посредством земельно-налоговой политики;
- развитие конкуренции в сфере землеустроительных и земельно-кадастровых действий;
- активизация земельного рынка, в том числе первичного предоставления государст-
Рис. 1. Принципы формирования и реализации земельной политики
венных (муниципальных) земель в собственность и аренду в результате установления условий привлечения к земельным торгам профессиональных участников рынка недвижимости, их обязательств, прав и гарантий;
- определение условий, порядка и правил ведения страховой деятельности в сфере управления земельными ресурсами, развитие конкуренции на рынке страховых услуг в процессе регулирования земельных отношений .
Важнейшими задачами государственной земельной политики в регионах являются также создание социальных гарантий для субъектов земельных отношений, защита их прав и интересов. Первоочередными мерами здесь являются:
- формирование правовых условий для обеспечения граждан земельными участками, необходимыми для удовлетворения жизнен-
- вовлечение населения в процессы регулирования земельных отношений, обеспечения рационального и эффективного использования земель.
Подводя итог проводимым земельным преобразованиям, необходимо отметить, что к настоящему времени процессы массовой приватизации и перераспределения земель
4
находятся в стадии завершения .
Анализ структуры земельного фонда и земельного законодательства Российской Федерации показывает, что сегодня развитие рыночных отношений в системе землепользования России все еще находится в стадии становления.
Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, в последние пять лет равнялась 9-11% земельного фонда страны (рис. 2). Основу рынка составляют государственные и муниципальные участки, пе-
90,70%
Гч\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\Ч\\^
Сч\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ч>
ц. V V V V УЧ. УУУУ^^.-. ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ -■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ ■■
9,30%
□ Земли, не участвующие в обороте
□ Всего сделок (с учетом действующих договоров аренды)
Рис. 2. Структура земельного фонда Российской Федерации по степени участия
в рыночном обороте (на 01.01.2012 г.)
ных потребностей и хозяйствования, с установлением порядка передачи земель под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и дачное строительство, а также использование дифференцированного подхода при установлении льгот по цене предоставляемых земель;
- увеличение числа рабочих мест при организации и расширении производства в различных отраслях хозяйственного комплекса на основе рационального вовлечения в экономический оборот и хозяйствование земельных ресурсов в целях стимулирования инвестиционных проектов, обеспечивающих решение социальных проблем;
редаваемые в аренду (около 90% всех сделок). Анализ сделок по купле-продаже земли гражданами и организациями за последние годы показал постепенное увеличение с 8 до 17 % от общего количества всех сделок, связанных с оборотом земельных участков.
Обособленным направлением формирования системы управления земельными ресурсами регионов является введение комплексных мер по реструктуризации и организации регулирования деятельности подрядных землеустроительных организаций.
Основные проблемы в данной области связаны с построением рациональной модели распределения и выполнения объемов госу-
дарственных заказов по проведению обследований, земельно-кадастровых, топографо-геодезических и мониторинговых работ, с совершенствованием механизмов контроля качества исполняемых работ, с созданием единой инфраструктуры обслуживания рынка недвижимости5.
Определяющим моментом в сфере становления рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности является создание эффективного государственного кадастра недвижимости как информационной основы управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельных отношений. Кроме того, необходимо внедрение экономически обоснованных методик массовой государственной кадастровой оценки земель всех категорий, требуется законодательное изменение принципов и правил налогообложения земли и другой недвижимости, учитывающих реальную рыночную стоимость земель и социальные последствия введения соответствующих налогов.
В современном мире страна, не сформировавшая кадастр объектов недвижимости, заведомо становится аутсайдером мировой экономики. Но само по себе наличие кадаст-
ра еще не все, процессы его создания и использования должны быть "прозрачными" и эффективными. Как показывает мировой опыт, упрощение процедуры регистрации недвижимости, получения кредитов, уверенность инвесторов в обеспеченности займов способствуют повышению темпов роста экономического развития страны.
1 Мясникова В.М. Внедрение инновационных технологий в систему оценки земель сельскохозяйственного назначения // Роль высших учебных заведений в инновационном развитии экономики регионов: материалы Междунар. науч.-практ. конф., 10-12 окт. 2006 г. - Самара, 2006. - Ч.1. -С. 25-31.
2 Атаманчук Г.В. Теория государственного управления: курс лекций. - М., 1997.
3 Артамонова О. Направление формирования системы управления земельными ресурсами. - URL: http://mega-e. su/info/zakonodatelstvo/napravlenie-fo rmirovaniya-sistemyi-upravleniya-zemelnyimi-resur sami.
4 Шабунин М.А. Экономический механизм регулирования использования земельных ресурсов в Ростовской области // Экон. вестн. Рост. гос. ун-та. - Ростов, 2006. - № 4. - С. 63-69.
5 Артамонова О. Указ соч.
