CC BY
56
УДК 657
М.Х.-К. Батчаев
Х.М. Тамбиева
Magomet Ва^аеу Halimat ТатЫеуа
Одной из распространенных в развитых странах форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство жилья наряду с ипотечным кредитом является выпуск облигационных займов. Участниками такой схемы выступают заказчик, заемщик-эмитент, финансовый агент (организатор) и кредитор. В качестве эмитента могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие права на проведение жилищного строительства, отведенный в установленном порядке земельный участок под строительство и необходимую проектную документацию. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента. В качестве организаторов выпуска и оборота облигационных займов могут выступать инвестиционные банки, которые занимаются поиском кредиторов (юридических и физических лиц).
В России сохраняются неблагоприятные макроэкономические условия для организации облигационных займов: высокая инфляция и стоимость заемных средств, нестабильность экономической ситуации. Однако по мере стабилизации экономической обстановки и формирования относительно стабильного рынка ценных бумаг облигационные займы, особенно на рынке недвижимости, будут приобретать все большее распространение [10]. Главное достоинство облигации состоит в том, что она является наиболее действенным и эффективным инструментом, позволяющим, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости.
Ускоренное развитие рынка облигационных займов, по мнению авторов [1; 3; 5; 6; 7 и др.], позволит решить в регионах сразу несколько важных задач:
- привлечь дополнительные инвестиции в жилищный сектор рынка недвижимости, наиболее полно задействовав свободные денежные средства юридических лиц и сбережения населения;
- повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости отдельных регионов, способствуя при этом развитию соответствующего сегмента рынка ценных бумаг;
- обеспечить профессиональным участникам рынка недвижимости дополнительные возможности для осуществления профессиональной деятельности за счет появления новых финансовых инструментов.
© Батчаев М.Х.-К., Тамбиева Х.М., 2015
Основными преимуществами облигационного займа, на наш взгляд, являются:
- возможность мобилизации значительных объемов денежных средств и финансирования крупномасштабных инвестиционно-строительных проектов;
- повышение инвестиционной привлекательности жилищного строительства для сторонних инвесторов;
- стабильность погашения облигаций, так как ставки доходности не могут быть изменены, если нет специальной оговорки в проспекте эмиссии;
- возможность сбыта облигаций на вторичном рынке по определенным котировкам и др.
Многие российские регионы активно используют механизм облигационных займов для мобилизации значительных объемов денежных средств для развития предпринимательства в сфере жилищного строительства. На основании изучения опыта различных регионов, авторы считают, что в Карачаево-Черкесской республике целесообразно активнее использовать механизм облигационного займа.
Главным недостатком использования облигационных займов на нестабильном рынке недвижимости России можно считать то, что эмитент несет определенные риски и всегда существует вероятность того, что заем не будет успешным в перспективе. Другим фактором, сдерживающим развитие рынка облигационных займов в России, является нерациональный порядок налогообложения операций. При схеме облигационного жилищного займа граждане имеют возможность постепенно накапливать средства на приобретение жилья путем покупки облигаций. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Как правило, облигации жилищного займа дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Эти облигации могут носить кратко-, средне- и долгосрочный характер [4].
Большим плюсом вложений при покупке жилья по облигациям жилищного займа является надежность этих вложений. Это обеспечивается тщательным отбором эмитента и инвестиционного проекта, который включает: 1) оценку финансового состояния застройщика-эмитента и его производственной деятельности за предыдущий период; 2) расчет проекта и подготовку бизнес-плана и ; 3) подбор поручителя по облигационному займу. Таким образом, владелец облигаций в процессе строительства дома приобретает совершенно иной статус по сравнению с приобретением жилья по договорам долевого строительства. Из человека, не имеющего законного права на получение информации о застройщике, но несущего с ним все инвестиционные риски, «инвестор превращается в кредитора, имеющего законное право на получение всей информации о строительстве и самом застройщике-эмитенте» [2]. Успешная практика выпуска облигаций жилищного займа в Санкт-Петербурге показывает, с одной стороны, жизнеспособность этого инструмента привлечения финансовых ресурсов в строительство жилья для населения регионов. С другой, - акцент на смещение в пользу корпоративных облигационных займов по сравнению и государственными и муниципальными облигационными займами.
Частным случаем облигационного займа с целью финансирования жилищного строительства является выпуск и продажа накопительных жилищных сертификатов. Номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение определенного срока.
Жилищный сертификат можно рассматривать как бескупонную облигацию с возможностью натуральной формы погашения. Сертификат представляет собой высоколиквидную ценную бумагу, дающую право на получение жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме. Как правило, срок действия жилищных сертификатов не ограничен. После формирования пакета, достаточного для получения жилого объекта недвижимости желаемой площа-
ди, его владелец предъявляет сертификаты к погашению и через определенное время становится владельцем жилья от эмитента сертификатов [2].
Жилищные сертификаты, по мнению авторов, имеют ряд преимуществ перед ипотекой:
- отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;
- цена сертификата ниже цены 1 м2 жилья, тогда как приобретение жилого объекта недвижимости через схемы ипотечного кредитования увеличивает его стоимость зачастую в 2-3 раза;
- сертификаты можно приобретать постепенно, по мере появления свободных денежных средств, ипотека же накладывает долговременные и жесткие ограничения на семейный бюджет.
На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам. Предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием государственных жилищных сертификатов является наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем.
При финансировании строительства жилых объектов недвижимости возможно также применение схем с использованием как простого, так и переводного векселя. Как правило, в таких операциях используются векселя надежных банков или предприятий транспортной, энергетической, металлургической и других отраслей, продукция или услуги которых достаточно ликвидны. Финансовая привлекательность такой схемы заключается в том, что строительная организация, принимая вексель, учтет его с дисконтом (по цене ниже номинала). Величина дисконта зависит от срока оплаты векселя (чем больше срок, тем больше дисконт) и от ставок процента на рынке кредитов.
В настоящее время в нашей стране строительные организации предлагают также разнообразные схемы долевого участия (оплату по мере строительства объекта, оплату с зачетом имеющегося жилья), позволяющие снизить единовременные расходы покупателя. На российском рынке недвижимости можно выделить два основных варианта долевого участия в строительстве:
1 - с поэтапной оплатой;
2 - с зачетом имеющегося жилья.
Чтобы ликвидировать недостатки долевого строительства, применяются различные страховые схемы, позволяющие дольщикам страховать возможные риски. Риски дольщиков, которые подвергаются страхованию, делятся на 4 основные группы.
1. Риски сроков строительства. Практика показывает, что в 90 % сделок долевого участия строительство жилых домов завершается позднее срока, указанного в договоре.
2. Риски качества строительства. В схемах долевого участия такие риски, как правило, высоки, так как дольщик приобретает квартиру вслепую.
3. Документальные и нормативно-правовые риски. Перед заключением договора долевого участия в строительстве следует проверить наличие распоряжения губернатора о предоставлении земельного участка для строительства, инвестиционного договора с соответствующим комитетом, договора аренды земельного участка.
4. Финансовые риски. В данную группу рисков следует отнести возможность банкротства застройщика, а также утрату платежеспособности дольщиком. Кроме того, возможен риск удорожания квартиры в строящемся жилом доме в течение срока договора [8; 9].
Страхование, однако, имеет свои недостатки: распространяется на проекты ограниченного круга компаний, преимущественно ориентируется на дорогие квартиры, увеличивает цену сделки в среднем на 2-5 %. Для защиты своих интересов и минимизации рисков дольщику следует самостоятельно или с привлечением сторонних организаций собрать и грамотно проанализировать информацию по предлагаемым сделкам.
Развитие предпринимательской деятельности на рынке недвижимости возможно на основе формирования фондов развития жилищного строительства. Эти фонды призваны создавать благопри-
ятные условия как для обеспечения граждан жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, так, и способствуют конкуренции между строительными подрядными организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность на региональном рынке жилья, а также применению наиболее эффективных проектов жилищного строительства, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия. Такие фонды созданы во многих регионах и успешно функционируют. Как показал анализ, в России на этапе становления ипотечного кредитования, эффективным механизмом является обеспечение долгосрочного кредитования граждан на основе реализации деятельности фондов развития жилищного строительства.
Основой функционирования фонда развития считается разработка финансово-кредитных механизмов для осуществления жилищного строительства, а условием функционирования - привлечение внебюджетных источников финансирования такого строительства, стимулирование участия различных предпринимательских структур, функционирующих на региональном рынке недвижимости, в государственных целевых проектах по строительству жилья. При такой модели заемщики имеют возможность погашать ипотечный кредит и проценты по нему не только деньгами, но и сельскохозяйственной продукцией для последующей ее реализации через торговую сеть фонда. Пропорции оплаты определяют сами заемщики. Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие денежных средств для приобретения жилых объектов недвижимости, получают шанс улучшить свои жилищные условия. Наряду с кредитом, возможна поэтапная выдача сельским жителям строительных материалов (их стоимость погашается в течение 5 лет). При использовании строительных материалов по целевому назначению предоставляется новая партия для следующего этапа строительства. С учетом положительного опыта Белгородской области, например, в Башкортостане успешно действует «Фонд жилищного строительства» [11]
Таким образом, региональный фонд развития жилищного строительства, используя накопленный опыт, может функционировать на основе действующего законодательства и являться единым региональным центром по разрешению проблем в области жилищного строительства для различных категорий граждан. Как правило, схемы финансирования жилищного строительства с участием фонда предполагают использование льготных механизмов, что позволяет решить различные сопутствующие проблемы экономического и социального развития. Создание регионального фонда развития жилищного строительства, будет способствовать повышению платежеспособного спроса на рынке недвижимости региона, и окажет положительное воздействие на развитие предпринимательства в сфере жилищного строительства. Повышение уровня деловой активности предпринимательских структур, функционирующих на рынке недвижимости региона невозможно без развитой рыночной инфраструктуры, проработанных финансово-кредитных институтов, формирование предложенного в работе фонда развития жилищного строительства позволит оптимизировать усилия органов государственной власти и предпринимательских структур по формированию необходимой инфраструктуры и институциональной базы развития предпринимательства.
При всем многообразии финансовых инструментов для приобретения жилья или улучшения жилищных условий, самым распространенным остается ипотечный кредит. В Тюмени, например, в 2013 г. существовали более 30 банков, предлагающих различные ипотечные программы. Процентные ставки по таким кредитам варьировали от 9 % и выше; срок предоставления кредита - от 5 до 50 лет. Кроме того, многие банки предлагают ипотеку с государственной поддержкой. В этом случае существует несколько вариантов ипотеки с государственной поддержкой: это продажа государственного жилья в кредит по льготной цене, предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья и наиболее распространенная разновидность - дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту. В каждом регионе применяются различные вариации такой социальной ипотеки. За период с 2002 по
2013 годы государственная поддержка развития ипотечного кредита через Агентство ипотечного жилищного кредитования составила 330 млрд. руб. [12]
В целом, активное использование финансовых инструментов для финансирования жилья с 2001 по 2013 годы способствовали развитию жилищно-строительного комплекса страны и улучшению жилищных условий более 3,0 млн семей. Перед отраслью открылись перспективы дальнейшего роста и более активного включения населения в ипотечный процесс. Однако введение экономических санкций против России, снижение курса рубля в основном из-за падения цен на нефть на мировом рынке, ограничение доступа к иностранным финансовым ресурсам и резкое увеличение цен на товары промышленного и продовольственного назначения отрицательно сказалось на состоянии экономики страны. Эти негативные факторы, в свою очередь, депрессивно повлияли на динамику жилищно-строительного комплекса и его финансирования. Резкое подорожание ипотечного кредита и сужение рынка финансовых инструментов жилищного строительства резко сократило ввод жилья для населения. В этих условиях необходимо пересмотреть подходы к финансированию строительства жилья для населения и разработать дополнительные схемы ипотечного кредитования и организации финансовых инструментов для скорейшего подъема этого сектора экономики.
Библиографический список
1. Асаул, А. Н. и др. Корпоративные ценные бумаги как инструмент инвестиционной привлекательности компаний / А. Н. Асаул / Под ред. А. Н. Асаула. - СПб: АНО «ИПЭВ», 2008. - 288 с.
2. Бочаров, В. В. Инвестиционный менеджмент / В. В. Бочаров. - СПб: Питер, 2000. - С. 107.
3. Илкина, Т. Я. Совершенствование механизма размещения государственного и муниципального заказа на выполнение строительно-монтажных работ / Т. Я. Илкина // Российское предпринимательство. - 2009. -№ 3. - С. 123-130.
4. Ковалев, В. В. Методы оценки инвестиционных проектов / В. В. Ковалев. - М. : Финансы и статистика, 2000. - С. 98.
5. Корнев, В. М. Понятие региональной системы ипотечного жилищного кредитования и формирование системы статистических показателей для ее характеристики / В. М. Корнев, А. Ю. Кобзев // Экономические науки. - 2014. - № 10 (119). - С. 67-69.
6. Кретов, А. А. Использование инструментов и институтов рынка ценных бумаг в финансировании жилищного строительства / А. А. Кретов // Наука и бизнес: пути развития. - 2012. - № 3 (09). - С. 106-142.
7. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости / Под ред. Э.К. Трутнева. - М. : Институт экономики города, 2008. - 307 с.
8. Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н. Б. Косарева. - М. : Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. - 299 с.
9. Савинова, В. А. Рефинансирование и перекредитование: содержание и практика применения в системе ипотечного жилищного кредитования / В. А. Савинова // Экономические науки. - 2014. - № 4 (113). -С. 23-26.
10. Тарасевич, Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость / Е. И. Тарасевич. - СПб: ГТУ, 2002. -С. 78.
11. Трутнев, Э. К. Девелопмент: правовые условия развития / Э. К. Трутнев // Имущественные отношения в РФ. - 2002. - № 6 (11). - С. 19-31.
12. Щанкин, С. А. Статистический анализ устойчивости регионального рынка недвижимости систем / С. А. Щанкин, И. А. Иванова, А. Ф. Кузнецов // Экономика строительства. - 2015. - № 1. - С. 44-48.
