CC BY
10
Феномен жилищной инфляции в контексте инвестиционных потребностей строительной индустрии
А.В. Бархота
руководитель проектов ООО «Управляющая компания Фонда консолидации банковского сектора», кандидат экономических наук (г. Москва)
Андрей Валерьевич Бархота, dminor@mail.ru
За последние десять лет социально-экономическая система России столкнулась по крайней мере с тремя кризисами, которые были спровоцированы неэкономическими факторами. Среди таких факторов прежде всего необходимо отметить реализацию геополитических и эпидемиологических рисков экзистенциального характера. Сложность прохождения текущего кризисного периода была продиктована в числе прочего фундаментальным сохранением экономической конфигурации, которая имеет место уже более двадцати лет. Речь идет о двухсекторной модели национальной экономики, где приток денег происходит через рентную выручку, а распределение потоков осуществляется в потребительском секторе. В результате рост рентного и потребительского секторов имел устойчивый и опережающий характер, тогда как сектор производства товаров и услуг иного толка испытывал инвестиционный голод. В момент реализации указанных рисков рентный и потребительский секторы испытывали серьезные затруднения, проецируя трудности и на периферийные индустрии. В результате каждый последующий кризисный период характеризовался новыми проявлениями, а полное его преодоление требовало принципиально иной диверсификации хозяйственной системы и других временных горизонтов для адаптации инвестиционных циклов.
Для решения современных задач им-портозамещения требуются приоритетная поддержка отраслей, имеющих наиболее
высокие показатели мультипликатора, и создание обширных цепочек кооперации в рамках национальной экономики. Одной из таких отраслей выступает строительная индустрия. С фундаментальных позиций жилищное и инфраструктурное строительство имеют тесную связь с обрабатывающими отраслями, низкую зависимость от импортного сырья и трансграничного финансирования. Кроме того, жилищное строительство создает материальный актив, который имеет динамическую и слабо исчерпаемую структуру спроса и цен, может быть использован для накопления капитала, в том числе с использованием инфраструктуры финансового рынка (ипотечные кредиты и облигации с ипотечным покрытием) и с государственной поддержкой, регламентированной национальной жилищной политикой.
В то же время важнейшей особенностью строительной индустрии явился высокий мультипликативный эффект, который она оказывает практически на все отрасли экономики, что позволяет использовать стимулирование строительства для преодоления последствий системных кризисов (см. рис. 1 на с. 16), обеспечивающая поддержание потребительского и инвестиционного спро-сов в период экономических шоков. В новых условиях строительство может стать фарватером импортозамещения и технологического лидерства благодаря развитию системы информационного моделирования и их всестороннего использования как для застройщиков, так и для потенциальных приобретателей жилищных активов.
т
(И
о а 1=
2017
2018
2019
2020
2021
2022
прогноз
I I объем строительных работ О ВВП о инвестиции в основной капитал
Рис. 1. Динамика ВВП, инвестиций и строительной активности в 2017-2022 годах (изменение к предыдущему году в процентах) [1]
Показательны различные инструменты стимулирования строительного комплекса. Если спрос на жилье является относительно стабильной величиной, то для гарантирования сбыта вновь построенного жилья государством применялись инструменты для повышения доступности объектов недвижимости первичного рынка. Напомним, что главным параметром доступности жилья выступает соотношение среднего уровня располагаемого дохода и расходов домо-хозяйств на приобретение жилья исходя из рыночной стоимости квадратного метра и актуальных условий ипотечного кредитования в рамках каждого субъекта Российской Федерации. Рассматривая инструменты государственного стимулирования жилищного сектора, необходимо выделить три группы мер:
1) развитие инфраструктуры финансового рынка;
2) субсидирование части расходов по ипотечным кредитам;
3) жилищные интервенции.
Развитие инфраструктуры финансового рынка предполагает два магистральных направления работы. Первое неразрывно связано с использованием ипотечных облигаций, которые позволяют ипотечным кре-
диторам предоставлять больше ипотечных кредитов за счет снижения нагрузки на капитал. Так, стандартные ипотечные ссуды на балансе кредитной организации затрачивают в пять раз больше капитала банка, выдающего ипотечные кредиты, нежели ипотечные ценные бумаги, в которые эти кредиты могут быть трансформированы. Благодаря тому, что указанные облигации имеют залоговый характер, они имеют известную ликвидность и привлекательность для инвестора.
Второе направление стимулирования жилищного сектора через финансово-кредитные инструменты - проектное финансирование и счета эскроу. Это модель жилищного финансирования, предупреждающая котловой метод финансирования стройки и нецелевое использование финансовых ресурсов. Обе указанные недобросовестные практики задолго до этого предвосхитили возникновение проблемы обманутых дольщиков. Проектное финансирование девело-перов основано на принципах предоставления доступного целевого финансирования, аккумулированного у покупателей жилья на специализированных счетах типа эскроу.
Субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам - широко применяе-
8
6
4
2
0
мый механизм стимулирования рынка жилищного строительства с 2015 года. Его смысл состоит в софинансировании государством ежемесячных платежей заемщика - приобретателя жилья на первичном рынке посредством установления более низкой в сравнении с рыночной процентной ставки по соответствующему ипотечному кредиту. Реализация такой меры вызвала широкий резонанс, так как имела амбивалентные последствия. С одной стороны, с 2016 года в России реализовался так называемый ипотечный бум. Среди его проявлений - почти двукратный рост доли ипотечного кредитного портфеля в ВВП, поступательный рост объемов предоставленных ипотечных ссуд на фоне высокой заинтересованности кредиторов(подробнее см. [2]) и самое главное - активность девелопе-ров, улучшение их финансового положения. Последнее заключается в сохранении или увеличении рентабельности и контролируемом уровне долговой нагрузки застройщиков.
В то же время действующие и модифицированные государственные программы субсидирования процентной ставки продолжали действовать по инерции и в те периоды, когда острая кризисная фаза фактически миновала, а рыночные процентные ставки по ипотеке приблизились к соответствующим параметрам по государственным
программам. Это, в свою очередь, породило феномен жилищной инфляции (см. [3, с. 235]).
За последние 5 лет цены на строящееся жилье выросли не менее чем на 75 процентов в номинальном выражении, тогда как динамика реальных располагаемых доходов населения находилась преимущественно в отрицательной зоне в рассматриваемый период. Принимая во внимание ускорение жилищной инфляции, можно констатировать рост номинальных расходов покупателей жилья вопреки распространенному мнению о соответствующей экономии за счет сохранения влияния льготных ипотечных программ (см. табл.).
А каким был бы российский рынок ипотеки и жилищного строительства, если бы действовавшие в последние годы льготные ипотечные программы, включая программы субсидирования от застройщиков, отсутствовали?
В реальную ставку по ипотеке включены совокупные расходы ипотечного заемщика, в ежемесячные платежи которого входят не только процентные расходы в рамках установленной аннуитетной схемы, но и дорожающее в рублевом выражении жилье. В этом случае основным драйвером жилищной инфляции выступает не столько традиционная инфляция издержек, сколько масштабирование инвестиционного спроса, предпо-
Основные показатели жилищной инфляции в 2017-2021 годах [1, 4]
Показатель Год
2017 2018 2019 2020 2021 2022 прогноз
Индекс цен на первичном рынке жилья 103 105 109 112 130 120
Индекс цен на вторичном рынке жилья 98 104 104 110 120 105
Средневзвешенные ставки выдачи ипотеки на первичном рынке, % 9,8 9,4 8,3 5,8 6,0 7,5
Средневзвешенные ставки выдачи ипотеки на вторичном рынке, % 10,0 10,0 9,3 8,0 9,0 10,5
Реальная ставка по ипотеке на первичном рынке, % * 10,4 10,5 10,1 7,6 9,5 10,4
Реальная ставка по ипотеке на вторичном рынке, % * 9,8 10,4 9,7 8,8 10,8 11,0
* Расчет проведен для жилья стоимостью 3 миллиона рублей по ипотечной программе сроком 15 лет без учета стоимости страхования и прочих комиссионных расходов покупателей.
лагающего массовое приобретение жилья как вложение свободных денежных средств на фоне относительно низких процентных ставок. Иными словами, в реальную ставку по ипотеке заложен индекс роста цен на жилье. На другой стороне весов находятся средневзвешенные ставки выдачи ипотеки на вторичном рынке жилья. При этом в указанные значения жилищная инфляция не включается, так как льготные программы не распространялись на рынок готового жилья, а в отсутствие ажиотажного инвестиционного спроса темпы роста жилищных цен едва ли могли быть столь заметными.
Рассматривая эффект компенсации падающих процентных ставок по ипотеке растущими ценами на жилье, нельзя не увидеть, что имплементация льготных ипотечных программ снизила доступность ипотечных механизмов для покупателей жилья, тогда как рынок жилищного строительства отразил невысокую чувствительность к росту предложения нового жилья. В результате роста котировок базового актива (жилья) производные активы (ипотечные кредиты) повысили риски своей уязвимости к падению рыночной цены жилищных залогов.
На рисунке 2 представлены основные детерминанты жилищной инфляции, влияние которых в особой мере проявлялось
з 32
в последние пять лет. Первопричиной форсирования жилищной инфляции явилось иллюзорное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам (см. [5, с. 107]) начиная с 2016 года. Это обеспечило приток средств граждан в жилищные активы не только для решения жилищных вопросов, но и в инвестиционных целях. Реформа системы долевого строительства позволила трансформировать механизмы жилищного финансирования с применением счетов эскроу на пассивной стороне банков и проектных кредитов - на активной стороне баланса. Приток капитала в строительную индустрию не повлек значительный рост объемов ввода жилья, но позволил улучшить финансовое состояние застройщиков, а значит, их поставщиков и подрядчиков из смежных индустрий.
Поддержание постоянно низких процентных ставок по ипотеке в том числе за счет льготных программ создало эффект гарантированного сбыта вновь построенного жилья. Это, в свою очередь, повлекло рост цен на жилье, превышающий индекс потребительских цен. Дополнительный вклад в повышение ригидности финансовых метрик участников отрасли внесла инфляция издержек, подпитываемая прогрессирующим индексом цен производителей строитель-
28
х
си ^
о а
с 24
20 16 12 8 4 0
И--и
4 * *
* *
/
4 _ - ■¥ »■ — >. _ ___—
у —^ -—ь-— - -*••
2021
2022
прогноз
2017 2018 2019 2020
I I потребительская инфляция
о жилищная инфляция - ■•■► индекс цен производителей на строительную продукцию
Рис. 2. Динамика индексов цен в 2017-2022 годах (изменение к предыдущему году в процентах) [1]
ных материалов на фоне постпандемийной инфляции.
В текущих условиях на фоне реализации геополитических рисков и переоценки рублевых активов ситуация на рынке жилищного строительства претерпевает кардинальные изменения. В первую очередь происходит дисконтирование стоимости первичного и вторичного жилья. В среднесрочной перспективе это может привести к возвращению ценовой конъюнктуры на уровень 2017-2018 годов и снижению зависимости инвестиций в строительном секторе от динамики ипотечного кредитования, которую также ждет серьезное замедление. В результате можно ожидать сжатия маржи застройщиков (см. [6, с. 95]) и ослабление динамики жилищного строительства. Ситуация осложняется тем, что ранее примененные инструменты стимулирования отрасли окажутся значительно менее эффективными. Ни льготное ипотечное кредитование, ни выкуп жилья в отсутствие массового спроса не способны фундаментально повлиять на коррекцию цен на жилье. Отрицательная жилищная инфляция резко снизит инвестиционный спрос на квартиры и охладит рынок, демонстрирующий опережающие темпы роста последние пять лет.
На этом фоне государственная жилищная политика потребует нового целеполага-ния, требующего большего регулирования ценовых индикаторов и планов строительства. Дезавуирование инвестиционного спроса, вероятно, повлечет консолидацию рынка жилищного строительства и потребует новых парадигм развития индустрии с учетом всех вызовов и ограничений.
В новых условиях проблематика доступности жилья приобретает новое значение. В связи с этим в усиленном мониторинге нуждаются не только и не столько процентные ставки по ипотеке, а стоимость квадратного метра, которая должна быть согласована с динамикой доходов населения. Тонкая настройка требуется в области контроля инфляции издержек для строитель-
ных компаний. Речь идет о корректировке цен на строительные материалы для выполнения планов жилищного строительства. Результата можно добиться за счет субсидирования производства сырья и материалов в сочетании с введением контроля смет на базе информационно-моделирующих систем (BIM).
Трудно переоценить и значение заключения долгосрочных офсетных контрактов на поставку соответствующей продукции. Принципиальное значение имеет выполнение планов по тотальному импортозамеще-нию ресурсов для строительной индустрии (сегодня импортозамещение ресурсов составляет 80 процентов). Принимая во внимание высокий мультипликативный эффект строительной индустрии, большое значение имеет промышленное целеполагание: измерять эффективность индустрии и отдельных участников рынка не только с позиции валового объема выпуска, но и с позиции создания новых рабочих мест. Это поможет поддержать деловую активность в хозяйственной системе в целом.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Федеральная служба государственной статистики : [официальный сайт]. URL: https://rosstat.gov.ru/
2. Бархота А. В. Новая льготная: как ипотека ликвидирует диспропорции на рынке жилья // РБК. URL: https://www.rbc.ru/ opinions/business/01/04/2022/6246f80d9a794 764eb0a9ddd (дата обращения: 22.11.2022).
3. Хаберлер Г. Процветание и депрессия: теоретический анализ циклических колебаний. Челябинск : Социум, 2008. 402 с.
4. Аналитика ДОМ.РФ. URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/analytics/
5. Гордейко С. Г. Как банку выбрать оптимальные условия продаж через ипотечные маркетплейсы // Банковское кредитование. 2022. № 4 (104). C. 104-118.
6. Котельников В. Ю. Венчурное финансирование. М. : Конгресс-Проминвест, 2007. 144 с.
