CC BY
75
УДК 332.7
ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В КРАСНОЯРСКОМ КРАЕ
Д. В. Бренинг*, Т. Н. Афанасьева
Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп.им. газ. «Красноярский рабочий», 31
*E-mail: [email protected]
Рассмотрены основные факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости в Красноярском крае за период с 2014 по 2016 года.
Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, ипотечное кредитование, геополитическая ситуация, экономический кризис, программы государственной поддержки.
FACTORS AFFECTING THE MARKET OF RESIDENTIAL PROPERTY IN THE KRASNOYARSK TERRITORY
D. V. Brening*, T. N. Afanasjeva
Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation *E-mail: [email protected]
The article considers the main factors affecting the residential real estate market in the Krasnoyarsk Territory for the period from 2014 to 2016.
Key words: residential real estate market, mortgage crediting, geopolitical situation, economic crisis, state support programs.
В общем, рынок недвижимости определяется как совокупность участников и сделок, совершаемых между ними. Рынок жилой недвижимости можно подразделить на рынок жилой недвижимости и рынок коммерческой недвижимости [1].
Жилая недвижимость - это весьма широкий сегмент современного рынка недвижимости, который включает в себя такие объекты, как квартиры, коттеджи, таунхаусы, дачи, земельные участки для строительства жилья. Рынок жилой недвижимости характеризуется в основном сделками по купле-продаже, аренде, а также ипотеке и закладным. Основную долю по сделкам с жилой недвижимостью составляют квартиры.
В Красноярском крае за последние несколько лет рынок жилой недвижимости переживал и взлеты, и падения. Рассмотрим основные факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости в Красноярском крае за период с 2014 по 2016 года (см. таблицу), выявим основные закономерности, различия и сделаем прогноз для рынка жилья края на 2017 год.
В отчете краевого управления Росреестра по итогам сделок с жилой недвижимостью за первое полугодие 2014 г. были опубликованы рекордные цифры [2]. В долевое в г. Красноярске и крае люди вложили в два раза больше, чем за тот же период 2013 года. Кроме того, было зарегистрировано на 30 % больше прав физических лиц по договорам купли-продажи, чем за этот же период годом ранее. При этом на рынке жилой недвижимости в 2014 г. не наблюдалось падение цен на жилье, также не было зафиксировано резкого роста заработных плат в регионе.
Ажиотажный спрос на рынке объясняется тем, что жители испугались нестабильной экономической ситуации в стране из-за событий на Украине, скачка курса валют, ввода санкций, геополитического конфликта между Россией и Западом и решили хранить деньги не в валюте,
Актуальные проблемы авиации и космонавтики - 2017. Том 3
а в квадратных метрах. В период экономического кризиса жители края стремились сохранить свои сбережения и выбрали недвижимость как лучший способ вложения средств. Здесь речь идет именно об инвестиционном спросе.
Факторы рынка жилой недвижимости в Красноярском крае за период с 2014-2016 гг.
Факторы 2014 2015 2016
Курс $, изменения январь-декабрь, в руб. 32,96 - 53,56 57,99 - 68,01 73,93 - 63,87
Курс €, изменения январь-декабрь, в руб. 45,07 - 66,45 70,05 - 73,3 80,54 - 67,67
Ставка рефинансирования ЦБ РФ, % 8,25 8,25 10
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2 1200,5 1302,4 1353,2
Средняя стоимость 1 кв. м. на первичном рынке, руб. 55468 54444 49400
Средняя стоимость 1 кв. м. на вторичном рынке, руб. 50224 46741 43500
Объемы продаж на первичном рынке относительно предыдущего года, % 30 - 24 5
Объемы продаж на вторичном рынке относительно предыдущего года, % 40 - 42,20 23
Количество заключенных договоров долевого участия, тыс. шт. 18,3 11,9 12,5
Объемы заключенных договоров долевого участия, млрд. руб. 46,4 35,5 37,3
Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке, % 12,26 13,89 12,67
Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб. 47507 27551 34007
Также спрос подогревался доступной ставкой по ипотеке. В первом квартале 2014 года средневзвешенная ставка составляла 12,2% годовых. По сравнению с предыдущим годом рост количества выданных ипотечных кредитов составил 40%.
Немалую роль на рынке жилой недвижимости сыграло государство, финансируя социальные программы. В нашем регионе основной стала государственная программа «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан Красноярского края» на 20142016 годы, которая обеспечила увеличение объемов ввода жилья, поддержку граждан при привлечении кредитов на приобретение жилья [3].
В 2015 году из-за скачка ключевой ставки и ставки рефинансирования ипотека стала чересчур дорогой. По данным статистики за первые месяцы 2015 года произошло сокращение количества оформленной ипотеки на 70% от значений осени 2014 года [4].
Федеральные власти отреагировали на это специальной программой субсидирования. Льготная ипотека оказалась тем фактором, который позволил восстановить спрос на кредиты во второй половине 2015 г. Но общий спрос на жилье за год был малым в сравнении с 2014 г. Фактически в 2014 г. был выбран значительный объем потенциального спроса 2015 г. Также это связано с ухудшением международных отношений, снижением курса рубля. Фактор неуверенности в завтрашнем дне оказался ключевым, который сработал на снижение спроса.
В 2015 г. не было отмечено снижения объемов ввода жилых квадратных метров. В условиях снижения спроса красноярские застройщики в 2015 году не спешили выходить на новые площадки и продолжали работу на старых объектах. Целый ряд застройщиков сдали объекты раньше срока, вводили те новостройки, которые должны были сдаваться в эксплуатацию в 2016 году. Это объясняется тем, что в кризис больше востребовано готовое жилье, вместо рискованных незавершенных объектов.
Вслед за снижением покупательской способности вниз устремились и цены на недвижимость. Но жители края еще не были готовы осуществлять сделки, поэтому резкого роста спроса не отмечалось.
В 2016 году на рынок жилой недвижимости оказывали влияние все те же факторы: напряженная геополитическая ситуация, отсутствие роста экономики страны уже в течение не одного года. По сути ничего не изменилось, но при этом рынок показал рост.
Строительная отрасль Красноярского края показала рекордное количество введенного жилья. Именно Красноярск установил рекорд по объемам строительства жилья - 910,6 тысяч квадратных метров. По краю этот показатель составил 1353 тысячи квадратных метров.
В начале года жители края занимали выжидательную позицию. Такая ситуация называется «отложенным спросом», когда предложение на рынке есть, платежеспособный спрос тоже, а сама сделка откладывается на какое-то время. Активизация покупателей произошла в октябре-декабре 2016 г. Именно тогда было выдано большинство ипотечных кредитов. Это связано с окончанием программы льготного кредитования. Жители края пытались успеть приобрести жилье под выгодный процент.
Таким образом, на основе проведенного анализа рынка строительной недвижимости Красноярского края было выделено три главных фактора, оказывающих на него влияние: доступность ипотечного кредитования, геополитическая ситуация и экономический кризис, программы государственной поддержки. Все эти факторы связаны между собой и именно в совокупности своей определяют тенденции на рынке жилья в регионе.
Можно предположить, как будет вести себя рынок жилой недвижимости в 2017 году. Для покупателей прогноз благоприятный, спрос продолжит увеличиваться. Из-за огромного объем ввода в эксплуатацию жилых домов в Красноярском крае интерес покупателей повышается. Также это связано, с продолжением падения цен на недвижимость. Улучшением ситуации ипотечного кредитования - ключевая ставка ЦБ РФ была снижена до 9,75%. Возможны изменения в лучше сторону геополитической ситуации. Наблюдается постепенный выход из экономического кризиса. А вот для строительных фирм 2017 год будет сложным. Объемы строительства жилья уменьшаться на 200 тысяч квадратных метров. Высока вероятность, что в 2017 году ввода новых проектов от застройщиков не будет.
Библиографические ссылки
1. Рынок недвижимости: жилой, коммерческий, первичный, вторичный // Потрепедия. -[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.potrepedia.ru/re/rynok.htm (дата обраще-ния:03.04.2017).
2. Статистическая отчетность // РОСРЕЕСТР. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/statisticheskaya-otchetnost/ (дата обраще-ния:03.04.2017).
3. Постановление Правительства Красноярского края «Об утверждении государственной программы Красноярского края «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан Красноярского края» на 2014-2016 годы» // Красноярский край. Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]- Режим доступа: http://zakon.krskstate.rU/0/doc/15733 (дата обращения: 04.04.2017).
4. Доклад «Социально-экономическое положение России» // Федеральная служба государственной статистики. - [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_114008 6922125 (дата обращения: 04.04.2017).
© Бренинг Д. В., Афанасьева Т. Н., 2017
