CC BY
124
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИНВЕСТИЦИОННУЮ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ОБЪЕКТОВ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
1 2 Шаропатова А.В. , Мажанская Е.В.
Email: [email protected]
1Шаропатова Анастасия Викторовна - кандидат экономических наук, доцент, кафедра проектирования зданий и экспертизы недвижимости, Сибирский федеральный университет, кафедра организации и экономики сельскохозяйственного производства, Красноярский государственный аграрный университет; 2Мажанская Елизавета Владимировна - магистрант, кафедра проектирования зданий и экспертизы недвижимости, Сибирский федеральный университет, г. Красноярск
Аннотация: в данной статье приведены определения, классификация и оценка факторов, оказывающих влияние на инвестиционную привлекательность объектов на рынке жилой недвижимости, на примере г. Красноярска. Помимо этого был изучен и проанализирован рынок жилой недвижимости г. Красноярска. Результатом исследования является ряд таких факторов, как: экологическая обстановка, наличие рядом объектов инфраструктуры, планировка и приоритетное количество комнат, а также этажность, которые определяют стоимость, а, следовательно, и инвестиционную привлекательность объекта на рынке жилой недвижимости. Ключевые слова: инвестиционная привлекательность, жилая недвижимость, оценка, факторы, стоимость, г. Красноярск.
FACTORS INFLUENCING THE INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF OBJECTS IN THE RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET Sharopatova A.V.1, Mazhanskaya E.V.2
1Sharopatova Anastasia Viktorovna - Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, DEPARTMENT OF BUILDING DESIGN AND REAL ESTATE EXPERTISE, SIBERIAN FEDERAL UNIVERSITY, DEPARTMENT OF ORGANIZATION AND ECONOMICS OF AGRICULTURAL PRODUCTION, KRASNOYARSK STATE AGRARIAN UNIVERSITY; 2Mazhanskaya Elizaveta Vladimirovna - Undergraduate, DEPARTMENT OF BUILDING DESIGN AND REAL ESTATE EXPERTISE, SIBERIAN FEDERAL UNIVERSITY, KRASNOYARSK
Abstract: this article provides definitions, classification and assessment of factors that influence the investment attractiveness of objects in the residential real estate market using the example of the city of Krasnoyarsk. In addition, the residential real estate market of the city of Krasnoyarsk was studied and analyzed. The result of the study is a number offactors such as: the environmental situation, the presence of nearby infrastructure facilities, the layout and priority number of rooms, as well as the number of storeys that determines the cost, and, consequently, the investment attractiveness of the object on the residential real estate market.
Keywords: investment attractiveness, residential real estate, assessment, factors, cost, Krasnoyarsk.
УДК 339*13.017
Объекты жилой недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. Инвестиционная привлекательность должна вызывать коммерческий или иной интерес у инвестора, а также приносить ему доход после реализации его проекта.
Понятие инвестиционной привлекательности жилой недвижимости введено для того, чтобы определять максимальную эффективность инвестиционного решения. Прежде чем сформулировать определение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости необходимо дать определение понятию «инвестиции» и «недвижимость».
Инвестиционная привлекательность недвижимости - это обобщенная характеристика совокупности условий осуществления инвестиционной деятельности, предопределяющих целесообразность инвестирования.
В своем исследовании авторы, рассматривающие этот вопрос, отмечают, что трактовки инвестиционной привлекательности характеризуются значительным многообразием в научной среде - инвестиционная привлекательность интерпретируется по-разному в зависимости от принимаемых во внимание факторов и показателей [4].
«В литературе представлено множество разных подходов к определению «инвестиционной привлекательности», однако обобщение данных понятий, позволяет определить ее, как сумму объективных характеристик, свойств, средств и возможностей, обосновывающих потенциальный платежеспособный спрос на вложенные ресурсы» [3].
Недвижимость, как объект инвестирования, характеризуется целым рядом факторов, оценка которых определяет степень привлекательности конкретного объекта недвижимости.
Оценка инвестиционной привлекательности объекта инвестирования стоит на первом месте при принятии того или иного решения участником рынка недвижимости. Можно обозначить четыре группы факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.
Первая группа факторов - характеристика объектов инвестирования, которая учитывает специфические особенности объекта, делающие его с точки зрения рынка более или менее интересным для инвестора:
— техническое состояние объекта - неудовлетворительном физическом состоянии объекта размер формируемого на капитальный ремонт фонда способен снизить инвестиционную привлекательность объекта;
— размер коммунальных платежей - значительные коммунальные платежи снижают привлекательность объекта;
— оборачиваемость арендаторов - значительный риск смены арендаторов снижает интерес к объекту инвестирования;
— ожидаемая капитализация - возможное падение цены объекта и его доходов снижает его инвестиционную привлекательность.
Вторая группа факторов - тип инвестора (физическое или юридическое лицо) отражается на его налогообложении, стоимости привлечения ресурсов и др.
Третья группа факторов - факторы, характеризующие финансовую стратегию инвестора: соотношение между собственным и заемным капиталом, стоимость финансирования по фиксированной или гибкой процентной ставке, период финансирования и др.
Четвертая группа факторов - продолжительность инвестирования и операционной деятельности.
Основными факторами, влияющие на инвестиционную привлекательность жилой недвижимости можно выделить стоимость 1 кв. м. и район расположения жилья. Доступность цены играет основную роль в выборе квартиры в строящемся доме. Только потом идет оценка инфраструктуры, транспортной доступности, привлекательности проекта. Стоимость также зависит от таких факторов, как год постройки здания, площадь, этажность.
Практически с каждым годом цены на жилую недвижимость растут, но при этом количество построек тоже увеличивается. Так в январе - сентябре 2019 г. ввод общей жилой площади в г. Красноярске вырос на 6,9% в годовом выражении [1]. А по данным Красноярскстата [4] в январе-феврале 2019 г. организациями всех форм собственности и населением построено 2123 квартир (включая квартиры в общежитиях). В таблице 1 представлена динамика средней цены продажи по годам в новостройках и на вторичном рынке жилья [2]. Здесь наглядно видно, что вторичное жилье стоит дороже новостроек, и то, что за 4 года цены на жилье выросли в несколько сотен тысяч.
Таблица 1. Динамика средней цены продажи по годам в новостройках и на вторичном рынке
жилья, руб.
Тип сделки Кол-во комнат Год
2016 2017 2018 2019
Вторичная 1 1 835 483 1 814 164 2 007 102 2 131 024
2 2 516 114 2 396 559 2 682 667 2 804 286
3 3 621 827 3 527 240 3 732 177 3 745 525
многокомн. 4 614 000 4 109 695 4 152 368 4 024 204
Новостройки 1 1 691 679 1 670 434 1 778 579 2 040 029
2 2 426 260 2 337 000 2 504 011 2 759 944
3 3 900 762 3 604 776 3 701 425 3 688 855
многокомн. 4 818 000 3 892 222 4 628 250 5 745 000
Итого 2 294 532 2 322 922 2 489 316 2 573 549
Количество предложений продажи квартир по районам Красноярска достаточно неравномерно, так как зависит от близости к центру в городе и от развитости инфраструктуры.
В результате исследования цена за 1 кв. м жилья, устанавливается в зависимости от востребованности района. А выбор района зависит от таких факторов, как:
- экологическая обстановка - в соответствии с тем, что Красноярск относится к крупным промышленным и транспортным городам, экологическая ситуация города находится в крайне тяжелом состоянии. Поэтому жители города стараются приобрести квартиры в районе, которые отдалены от источников загрязнения атмосферы;
- наличие объектов инфраструктуры - важность наличия объектов инфраструктуры, в том, что покупатели стремятся к удобству;
- планировка и приоритетное количество комнат - покупатели обращают пристальное внимание на планировку в квартире, которая должна быть универсальной и комфортной;
- этажность - покупка квартиры на высоком этаже дома имеет свои преимущества: хороший вид из окна, малая слышимость внешних звуков.
Список литературы /References
1. Динамика индивидуального жилищного строительства в России и государственные меры, направленные на развитие сектора. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ac.gov.ru/files/publication/a/24938.pdf/ (дата обращения: 10.04.2020).
2. Итоги года: рынок недвижимости Красноярска сегодня и перспективы 2020 года. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://ngs24.ru/news/more/66409498/ (дата обращения: 7.04.2020).
3. Молчанов К.В., Шаропатова А.В. Инвестиции в развитие объектов жилищного строительства Красноярского края // Проблемы современной науки и инновации, 2017. № 6. С. 20-27.
4. Управление Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, Республике Хакасия и Республике Тыва (Красноярсстат). [Электронный ресурс]: официальный сайт Управления Федеральной службы. Режим доступа: http://web.krasstat.gks.ru/doklad/4/dok.htm/ (дата обращения: 5.04.2020).
5. Штарк Л.В., Саенко И.А., Шаропатова А.В. Теоретические основы оценки инвестиционной привлекательности жилой недвижимости // Russian Economic Bulletin, 2020. Т. 3. № 1. С. 84-87.
