CC BY
112Эволюция института кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости в России
Скатов Максим Алексеевич,
аспирант, Финансовый университет при правительстве Российской Федерации E-mail: president@fsosro.ru
В данной статье рассматривается процесс развития оценки недвижимости в России в различные исторические периоды. Рассматриваются и анализируются различные этапы эволюции системы учета и оценки земли и земельных участков. Раскрывается содержание понятия оценки стоимости недвижимости, различия между разными видами оценки недвижимости, понятие кадастра. Описываются актуальное состояние кадастровой оценки в России и ее текущие проблемы. Раскрывается содержание термина ЗОУИТ и понятия ограничения вещного права на недвижимость. Отдельно выявляются и описываются проблемы, связанные с учетом наличия ЗОУИТ при проведении рыночной и кадастровой оценки недвижимости. В конце статьи делается вывод о необходимости дальнейшего анализа проблем, связанных с ЗОУИТ.
Ключевые слова: оценка недвижимости, ЗОУИТ, кадастр, кадастровая оценка, рыночная оценка недвижимости.
Оценка недвижимости в России имеет довольно долгую и продолжительную историю. В современной РФ существуют разные типы недвижимости, разные виды стоимости недвижимости и их оценки, а также огромное количество тонкостей и нюансов при непосредственно оказании оценочных услуг и при проведении кадастровых работ. Последнее порождает и множество различных проблем, которые приводят к снижению качества и точности оценки.
Данная статья посвящена краткому обзору истории развития оценки недвижимости в России и описанию актуальных проблем в этой сфере.
Как гласит текущее законодательство РФ, оценка стоимости недвижимости - процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. В это понятие входят определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении каких-либо объектов недвижимости.
Недвижимость является товаром - то есть объектом полноценного рыночного оборота. Для участия товара в сделках купли-продажи обе стороны сделки должны обладать информацией о том, сколько стоит этот товар и почему он стоит именно столько? Для ответа на эти вопросы и проводится оценка стоимости объекта недвижимости.
Необходимость проведения оценки объектов недвижимости также обусловлена и законодательством РФ. Например, на основе кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество физических и юридических лиц.
Согласно закону "Об оценочной деятельности", существует несколько видов оценки стоимости недвижимости: например, рыночная, инвестиционная, кадастровая, ликвидационная, а также другие виды оценки.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Важно отметить, что рыночная стоимость является непостоянной величиной. Она зависит от очень многих факторов, причем одни и те же условия могут быть как позитивным, так и негативным фактором, в зависимости от назначения и задач конкретного объекта недвижимости. Например, наличие промышленного предприятия ря-
сз о
со £
m Р
сг
от А
=Е
дом с жилым комплексом, скорее всего, повлияет на стоимость последнего отрицательно. А наличие, например, складского помещения рядом с промышленным предприятием, вероятно, положительно скажется на стоимости обеих объектов.
Оценка инвестиционной стоимости нацелена на получение информации о стоимости предстоящих капиталовложений в конкретный объект, так как потенциальный инвестор строит планы, исходя из расчета не только на возврат капиталовложений, но и на получение потенциальной прибыли. При проведении подобного вида оценки оценщик исходит из характера вложений и требований инвестора к конкретному объекту недвижимости. Зачастую, инвестиционная оценка недвижимости содержит информацию, в целом, бесполезную для третьих лиц.
Кадастровая стоимость - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. При этом, кадастровая стоимость, по российскому законодательству, должна соответствовать рыночной стоимости, а так как последняя подвержена изменениям и колебаниям гораздо сильнее и чаще, то кадастровую стоимость можно оспорить и затребовать пересчет кадастровой стоимости согласно текущей рыночной стоимости объекта недвижимости
Кадастровая оценка проводится для определения и экономического обоснования налога на недвижимое имущество физических и юридических лиц. Кадастровую стоимость чаще всего определяют методом массовой оценки некоторого количества однотипных объектов, и пересчитывают не реже чем раз в 5 лет.
Ликвидационной стоимостью называют ориентировочную стоимость активов, которые останутся после ликвидации объекта основных средств. При расчете ликвидационной стоимости учитывается множество аспектов, вплоть до индивидуальной разработки ликвидационного графика по каждому объекту, анализируется информация, полученная из бухгалтерского учета, а также рассчитываются реализационные расходы для объекта.
Перечень существующих видов стоимости недвижимости и ее оценки не исчерпывается вышеперечисленными. Однако же далее считаем необходимым далее подробнее остановиться именно на кадастровой стоимости и самом понятии кадастра.
В современном понимании кадастр представляет собой некий набор подробной информации по конкретному земельному участку или иному объекту недвижимости, собранной с применением методов, утвержденных государством. Кадастр существует практически во всех страны мира. В России же вопросами кадастрового учета ^ недвижимости ведает Единый государственный = реестр недвижимости (ЕГРН). е Земельный кадастр учитывает различные й формы собственности, передачи в пользование ° и оценки земли. Кадастровый учет ведется с дву-ав мя целями - правового сопровождения и налогоо-
бложения. Он предполагает присвоение каждому объекту собственности кадастрового номера, регистрации любых его изменений - пространственных, исторических, юридических.
К недвижимости относят земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано землёй, в том числе здания, сооружения и объекты незавершённого строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Кадастровый учёт осуществляется применительно к земельным участкам, зданиям, сооружениям, помещениям, объектам незавершённого строительства, но не применим к участкам недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Кадастровые работы - это работы, которые выполняются специалистом: кадастровым инженером. Понятие кадастровых работ не ограничивается одной лишь кадастровой оценкой, включая в себя такое мероприятия, как инвентаризация земель, регистрация прав на землю и сделок с землей, земельно-кадастровое картографирование и так далее. Смежным мероприятием является услуга по подготовке документов, содержащих в себе все необходимые сведения о недвижимом имуществе, для дальнейшего кадастрового учёта.
Хотя работы по учету земель и разметке границ велись еще в Древнем Египте, около трех тысяч лет назад, нечто похожее на привычный нам кадастр появилось только в Древнем Риме или, согласно менее распространенной точке зрения, даже еще в Древней Греции. В любом случае, не вызывает сомнений тот факт, что уже на протяжении более чем двух тысяч лет может считаться основой государственной налоговой системы землепользования и управления земельными ресурсами.
Первый римский кадастр носил название Tabules Censuales и в нем же было введено понятие единицы земельного учета - caputigum. Позже оно сменилось понятием capitum registrum (обложение податью в зависимости от количества владельцев или пользователей), а уже потом упростилось до caoitastrum или catastrum - термины, наиболее близкие к современному звучанию. В римском кадастре проводилась съемка периметра недвижимого имущества, и устанавливался налог с учетом типа почвы, ее возделывания, качества и продуктивности.
В "Толковом словаре" В.И. Даля понятию "кадастр" дается следующее определение: оценка сельских имений, по различию их, соображая все местные их отношения; расценка", и далее встречается глагол "кадастровать" - то есть расценять имущество. Причины подобного определения можно понять, если обратиться к истории зарождения и развития земельного кадастра в России.
Первые землеописания появились ещё в IX веке и касались главным образом земель, принадлежавших духовенству - они были основанием для наделения его (духовенства) земельными участками. По мере расширения и увеличения территории древнерусского государства, вставал вопрос об учете и описании новоприобретенных земель. Также в исторической науке существует мнение, что на развитие земельного учета в Древней Руси определённое влияние оказали и отношения древнерусских государств с государствами кочевых народов, например, с Золотой ордой: Русь частично переняла некоторые способы управления и сбора податей от кочевников.
Во время правления Ивана Третьего (вторая половина XV века) с объединением разрозненных русских государств в единое целое, закономерно возникла необходимость унифицировать порядки земельного учета и описания. Процессы появления нового, "служилого" дворянства и раздачи поместных и вотчинных земель им за службу стали причиной частых земельных переписей в этот период.
Следующей важной вехой в развитии земельного учета в России стали реформы Петра Первого. Одной из таких реформ стало введение подушной подати и отход от модели качественного учета земель - ведь иметь значение стала не ценность этой самой земли, а количество населения, на ней проживающего. В эпоху Петра также начинают применяться новые геодезические инструменты и геометрические вычисления. Из прочих важных для развития кадастровой оценки событий следует также выделить упразднение Поместного приказа и создание нового органа, заведовавшего сбором налогов и податей и учетом земли - Камер-коллегии, - утверждение верховного права государства на землю, а также начало в 1710 году периода земельных ревизий. В провинциях и губерниях Российского государства появились специальные переписные книги, в которых велся учет количества и состава населения в той или иной губернии. В это же время появляется первый нормативный документ, регламентирующий общий порядок и организацию проведения учета земель,- "Инструкция", выпущенная в 1721 г.
Во второй половине XVIII века завершилось формирование сословной системы землевладения и землепользования в России. С целью облегчения процедуры и сокращения конфликтов между владельцами оно вновь получило статус Генерального межевания. В ходе данных работ устанавливались границы российских городов, сел и деревень, чем подтверждались точность и объективность учета земель государства. Для упрощения сбора налогов Российская Империя опиралась на традиционную форму крестьянской организации - сельскую общину, которая помимо социальных и хозяйственных функций начала выполнять и функции административной единицы.
Главным направлением развития института оценки в России до второй половины XIX века, как
следует из вышесказанного, была деятельность государства по созданию системы земельно-имущественного налогообложения. Оценка имущества для совершения сделок между частными лицами в те времена обычно проводилась самими сторонами сделки, хотя, нельзя отрицать, что проведение со стороны государства землеустроительных и картографических работ, учреждение соответствующих ведомств и учебных заведений для подготовки квалифицированных кадров в немалой степени способствовали становлению в России современной системы оценки земли.
Следующим важным этапом в истории российского землепользования и землевладения стала земельная реформа 1861 года. Крестьяне были признаны субъектами права, вследствие чего они могли становиться полноценными собственниками земли, которую они могли выкупить у помещика или даже (в более поздние периоды) получить от государства.
С формированием в России нового класса свободных крестьян и собственников земли, развитие капиталистических отношений в нашей стране было связано с фактическим рождением рыночного оборота земли. Именно после реформы 1861 года, в первый раз за всю историю России, земля стала товаром и полноценным объектом рыночных сделок. Сразу же появились вопросы: "сколько стоит этот товар?" "почему именно столько?" Возникла необходимость определить относительную и абсолютную ценность земель в различных регионах, регламентировать и отрегулировать возникшую ситуацию на земельном рынке России.
После Земской реформы 1864 года и учреждения местного самоуправления в уездах и губерниях, а также создания, в результате реформы 1864 г., земств, оценочная деятельность передается в ведение земских губернских и уездных учреждений. Оценочная статистика земств включала в себя измерение и оценку сельскохозяйственных земель для расчета размера налога и экономического обоснования налогообложения. На рубеже XVШ-XIX веков земельный учет и землеописание были неразрывно связаны с проведением оценочных работ.
Октябрьская революция уничтожает как частную собственность на землю, так и рыночные земельные отношения, тем самым резко меняя и систему земельного описания и учета. Вся земля в России была объявлена народным достоянием и одномоментно национализирована, перейдя в полное распоряжение государства и, фактически, перестав облагаться налогами.
Советское государство, однако, нуждалось в информации и сведениях и земле, что вытекало из взятого правительством СССР курса на переход на командно-административную экономическую систему.
Первый этап становления и развития советской системы землеучета был неразрывно связан с декретом "О земле" и, несколько позже, с коллективизацией: земли, находящиеся в частных руках
сз о со от гп Р от
от А ш
подлежали выявлению, учету и конфискации с передачей их в распоряжение Волостных земельных комитетов и Уездных советов крестьянских депутатов.
Примерно в этот период в СССР появляется первая советская методология по учету земель, а также о формах и порядке производства записи государственного земельного учета. Итогом первых мероприятий советского государства в сфере регулирования землепользования стало принятие Земельного кодекса РСФСР, утвержденного ВЦИК 30 октября 1922 года. Кодекс предусматривал проведение оценки земель при землеустройстве, которая состояла в сравнительной характеристике земельных участков с целью определения их качества и пригодности для ведения сельского хозяйства либо иных нужд.
Позже, в эпоху индустриализации и после, государством также проводились съёмки и обследования земель сельскохозяйственного назначения, а также лесного фонда. В конце 1930-х годов была введена особая документация по учету земель: в колхозах - Земельная шнуровая книга, в районных исполнительных комитетах - Государственная земельная книга регистрации земель.
В период советской власти существовало несколько видов кадастра: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Кадастр советского периода отображался набором сведений о характеристиках того или иного объекта или участка, представленных в едином источнике. К земельно-кадастровым документам относились земельно-кадастровые книги предприятий, государственные земельно-кадастровые книги района; государственные земельные кадастры области, края, республики и Государственный земельный кадастр СССР.
Сведения о землях промышленного назначения и территориях городов и других населенных пунктов (в силу их малого влияния на планирование промышленного и сельскохозяйственного производства) приводились в кадастре очень обобщенно и недостаточно объективно.
Следующий этап коренных изменений в земельных отношениях в СССР приходится на период Перестройки. В этот период вновь появляется частную собственность на землю и рыночный земельный оборот, вследствие чего земля снова становится объектом гражданских правоотношений и налогообложения. Однако, переход земли от одного владельца к другому, а также распоряжение землей осуществлялось без издания государственных нормативных актов, в результате чего, органы местной и государственной власти перестают располагать актуальной информацией о земле и недвижимости и становятся неспособ-^ ны правильно подсчитывать и взимать земельный = налог.
е Резко возрос оборот очень большого числа й мелких земельных участков, переданных в соб-° ственность гражданам для ведения садовод-ав ства и индивидуального жилищного строитель-
ства. Стали возникать земельные споры, которые невозможно было разрешить в судебном порядке из-за отсутствия в Земельном кадастре сведений о местоположении на местности границ, разделяющих смежные земельные участки. Все это создало предпосылки для возникновения необходимости фиксировать границы земельных участков в Земельном кадастре.
Данной теме посвящено множество публикаций, включая научные исследования разной степени глубины и детализации. Они рассматривают несколько базовых аспектов, в том числе: исторические, правовые, организационные, методологические, технологические и другие.
Позиционирование кадастра в командно-административной системе экономики государства как формы народнохозяйственного учета привело к тому, что кадастры лесных, водных, минерально-сырьевых ресурсов стали представлять из себя некий набор сведений о количественном и качественном состоянии этих ресурсов. Однако с момента внедрения в экономику рыночных механизмов, эта система учета, ориентированная преимущественно на централизованный государственный контроль, перестала отвечать потребностям реформируемой экономики.
В новых условиях возникла потребность в расширении набора функций, что связано с возникшим тогда разнообразием форм собственности, существенными изменениями государственных регуляций и регламентирования в сфере природопользования, введением платы за землю и так далее. Однако, в первую очередь это связано с тем, что земля в этот период вновь стала товаром -полноценным предметом рыночного оборота.
Динамика состояния объектов учета, в первую очередь, в связи с проводимой масштабной приватизацией, предъявляла системе требования, к которым та была объективно не готова, фактически, столкнувшись с административным хаосом и перегрузкой. По этой причине, в период 1990-х годов ведение государственного кадастра земельных участков было регламентировано лишь в общих чертах, в основном развивалось законодательство по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Масштабирование задач земельного учета потребовало перехода на новые технологические основы, связанные с использованием компьютеров и программного обеспечения, включая СУБД (системы управления базами данных). Процесс автоматизации и модернизации, начавшийся еще в 1990-х годах, продолжается и по сей день.
В 1993 году был создан Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, который в 1999 году был заменен Государственным комитетом РФ по земельной политике. Этот государственный орган, в свою очередь, занимался ведением государственного земельного кадастра (ГЗК), а также осуществлял кадастровую оценку земель, землеустройство и государственный контроль за охраной и использованием земель.
В 2001 году полномочия этого органа были переданы Федеральной службе земельного кадастра РФ (Росземкадастр). Росземкадастр осуществлял администрирование государственного земельного кадастра (ГЗК) и государственного кадастра недвижимости (ГКН), исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие функции. В декабре 2008 года была создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - орган, который совместил в себе три ведомства: Росреги-страцию, Роснедвижимость, а также Роскартогра-фию. Росреестру подотчетна вся государственная кадастровая и картографическая деятельность, мероприятия, связанные с земельным учетом, а также с регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней.
С принятием закона о "Государственной регистрации недвижимости" в 2015 году начался процесс объединения баз данных информации об объектах недвижимости и о правах на них (таких как, например, ГКН и ГЗК) в единую систему - ЕГРН, формирование которой, фактически, завершилось в 2017 году с передачей в ее ведение функций Государственного кадастра недвижимости.
Как можно видеть из вышесказанного, кадастровая оценка в России имеет солидную и долгую историю. Однако, по причине того, что в определенные периоды, развитие оценки и учета земли в нашей стране шло в русле, отличном от общемирового, кадастровые оценщики в России не имеют достаточного опыта практики оценки земельной недвижимости, а традиции дореволюционной школы кадастровой оценки были, в массе своей, утрачены. Сам же процесс кадастровой оценки -если рассматривать его отдельно от иных факторов, - формально может показаться довольно простым, так как он многократно описан в литературе, посвященной кадастровой оценке (хотя до сих пор имеют место быть множественные проблемы в правовом регулировании и методологии). Однако на практике же, в процессе оценки возникает множество индивидуальных сложностей и проблем, связанных с особенностями конкретного объекта.
Стоит сказать, что кадастровую оценку попросту невозможно рассматривать в отрыве от сопутствующих ей внешних факторов, проблем, ограничений и нюансов.
В современной РФ существует большое количество разных типов недвижимости. согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 130) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Проблемы кадастровой оценки в России присутствовали, в сущности, на протяжении всей ее современной истории, так как систему кадастрового учета, соответствующую рыночной экономике, пришлось, фактически, создавать заново.
Современные проблемы кадастровой оценки можно условно разделить на частные и общие.
Частные проблемы кадастровой оценки сводятся к тем или иным проблемам конкретного объекта недвижимости, как-то: нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана, нарушения, связанные с оформлением документации, неточные сведения о характеристиках или неточности в конфигурациях, отраженных в графической части технического плана, неверные сведения о расположении объекта недвижимости и так далее. Вышеперечисленные проблемы, как правило, подробно описаны во множестве документов и источников, а также для решения этих проблем существует своя методология, закрепленная в законах и документах государственных ведомств (например, Росреестра).
Однако самой методологии также присущ ряд проблем. Во-первых, методические указания носят общий характер, что отрицательно сказывается на точности оценки.
Во-вторых, при расчете кадастровой стоимости текущая методология требует обязательного учета, например, ЗОУИТ и других ограничений, однако методики расчета корректировок на наличие или отсутствие каких-либо ограничений отсутствуют. Отсутствует унификация, в результате чего в разных субъектах федерации применяются разные методики и способы, что опять же приводит к значительному снижению качества и эффективности оценки, а в некоторых случаях - к правонарушениям в этой области.
В-третьих, еще одна проблема оценки конкретного объекта недвижимости заключается в том, что при кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности объекта, а также многие факторы, влияющие на его стоимость. Согласно текущему законодательству (135-ФЗ), кадастровая стоимость объекта должна соответствовать его рыночной стоимости. А рыночная оценка, как упоминалось выше, это, прежде всего, индивидуальная оценка каждого объекта. Оценщики же зачастую не располагают актуальными и корректными данными касательно характеристик объекта оценки.
Последняя проблема является одним из следствий совокупности общих проблем состояния оценки недвижимости. Общие проблемы не имеют своей методологии решения и их источник, во многом, кроется как раз в отсутствии этой методологии, а также в пробелах в земельном и кадастровом законодательстве. Подобные изъяны представляют собой проблему для всей системы кадастровой оценки в целом, и на них стоит остановиться подробнее.
сз о со от гп Р от
от А ш
Стоит привести некоторые примеры общих проблем, чтобы дать представление о них и их масштабе.
Одной из проблем, присущей оценочной деятельности в РФ является отсутствие классификации различных ограничений прав на землю и об-ременений прав собственности, что приводит к методологической путанице.
Также, большой проблемой, присутствующей на протяжении всей современной истории России, является внутренняя несогласованность норм учета и, как следствие, отсутствие в кадастровом законодательстве преемственности. Из-за многочисленных реорганизаций органом кадастрового учета сейчас, например, очень трудно найти в реестре объекты, которые учитывались до 2000 года.
Смежной проблемой является несогласованность внутренней структуры земельного кадастра и его неполнота. Например, в 2012 году Министерство экономического развития РФ призналось, что из 60-ти миллионов уже учтенных земельных участков только около половины из них содержат сведения об отображении границ.
Еще одной проблемой оценки объектов недвижимости является несоответствие стандартов точности и координат точек границ, поставленных на кадастровый учет, что вызывает частые земельные споры и является существенной проблемой при учете смежных участков.
Наконец, следующей проблемой, на которой хотелось бы остановиться подробнее - практически полное отсутствие как информации, так и опыта работы с зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Рассмотрим содержание термина ЗОУИТ. Согласно Земельному Кодексу РФ (статья 105), зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия народов РФ, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
ЗОУИТ является одним из видов ограничений вещных прав на недвижимость. Понятие же ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управ-^ ления, аренды, ареста имущества и других). Об-= ременение означает ограничение пользованием, е владением и распоряжением имуществом. й В российском законодательстве термин ЗОУИТ ° появился только в 2018 году и его правопримене-ав ние закономерно имеет ряд характерных проблем.
Во-первых, существенной проблемой является недостаток, а зачастую и отсутствие, сведений о ЗОУИТ в ЕГРН. В общей сложности, на январь 2022 года количество всех внесенных в реестр ЗОУИТ составляло около 805 тысяч, что, относительно некоторых видов ЗОУИТ, является достаточно небольшим числом в масштабах РФ.
Во-вторых, регулирование правоприменения и методологии учета наличия ЗОУИТ при проведении оценки довольно размыто. Например, регулирование ЗОУИТ разного типа закреплено в разных законодательных актах и нормативных документах: так, объекты энергетики регулируются постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, санитарно-защитные зоны - постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74, за теплосети отвечает приказ Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197, за зоны охраны объектов культурного наследия - ФЗ-73 от 25.06.2002 и Постановление Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 и так далее.
Из приведенной выше проблемы вытекает и третья: размытость присутствует и в самих видах и определениях ЗОУИТ. Случались даже прецеденты введения дополнительных видов ЗОУИТ, не значащихся в федеральном законодательстве, на уровне отдельных субъектов РФ, как это было, например, в Санкт-Петербурге с "зоной права прохода и проезда".
Приведенные проблемы являются лишь некоторыми из множества существующих - так, например, отмечается несогласованность моментов установления ЗОУИТ, когда одни суды считают некоторые ЗОУИТ, не внесенные в ЕГРН, установленными, а другие суды, напротив, не признают такое установление, существуют проблемы с компенсацией убытков вследствие ограничения прав, связанного с установлением ЗОУИТ и так далее. Все эти проблемы значительно осложняют оценку земельных участков с ЗОУИТ и работу с ними. ЗОУИТ также создают проблемы и для правообладателей земельного участка: необходимость соблюдения режима ограниченного землепользования и ответственность за его несоблюдение, невозможность использования части земель в связи с ограничениями, невозможность участия в нормальном рыночном обороте земли и так далее. Все вышеперечисленное, разумеется, снижает и рыночную стоимость земельного участка.
Вышеперечисленные проблемы, разумеется, не являются единственными проблемами в сфере оценки в России. Однако, описанные выше проблемы являются одними из наиболее актуальных и животрепещущих, в частности, проблематика оценки ЗОУИТ является, в силу недавнего появления этого определения в законодательстве, очень скромно описанным в методологии и юридической и научной литературе и, соответственно, вместе с этим возникает необходимость дополнительного, более глубокого анализа проблем, связанных с учетом ЗОУИТ, доработки и улучшения методологии по оценке участков с ЗОУИТ, а также, при
необходимости, уточнение законодательства, регулирующего этот аспект.
Литература
1. Валиев Д. С., Хабарова И.А. История развития государственного кадастрового учета // Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral». 2018. № 4.
2. Валиев Д. С., Хабарова И.А. Правовые основы государственного кадастрового учёта земель сельскохозяйственного назначения // Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral». 2018. № 4.
3. Мотлохова Е.А. Единый государственный реестр недвижимости: истоки и современное состояние // Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 4-5.
4. Махотлова Маратина Земельный кадастр - инструмент управления землепользования // Московский экономический журнал. 2016. № 2.
5. Гончарова И. Ю., Кривоконева Е.Ю. Земельный кадастр в России - История и современность // Мелиорация и гидротехника. 2011. № 4.
6. Капицкий В. Н., Корытков В.А. Проблемы становления и ведения земельного кадастра и пути их решений
7. Башаева, И.Ю. Некоторые проблемы, связанные с правовым регулированием зон с особыми условиями использования территорий / И.Ю. Башаева. - Текст: непосредственный // Новый юридический вестник. - 2020. - № 5 (19). - С. 13-17.
8. ЗК РФ Статья 105 "Виды зон с особыми условиями использования территорий"
9. ЗК РФ Статья 106 "Установление, изменение, прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий"
10. ЗК РФ Статья 107 "Последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий"
11. Федеральный закон от 29.07.1998 Ш35-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
12. ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
13. ЗК РФ Статья 27. Ограничения оборотоспо-собности земельных участков
14. Толковый словарь живого великорусского языка: избр. ст. / В.И. Даль; совмещ. ред. изд В.И. Даля и И.А. Бодуэна де Куртенэ. - М. Олма-Пресс: Крас. пролетарий, 2004. - 700 с. портр.; 26 см.; ISBN5-224-04281-X (в пер.)
15. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №18-ФЗ
16. ЗК РФ Статья 56. Ограничение прав на землю
17. Федеральный закон от 03.07.2016 N237-Ф3
18. Прорвич, В.А. Оценка урбанизированных земель: учеб. пособие / В.А. Прорвич; под
ред. д-ра техн. наук, проф. В.А. Прорви-ча.. - Москва: ИНФРА-М, 2019. - 775 с. - IS-BN978-5-16-107814-3.
EVOLUTION OF THE INSTITUTE OF CADASTRAL AND MARKET VALUE OF REAL ESTATE IN RUSSIA
Skatov M.A.
Financial University under the Government of the Russian Federation
This article examines the process of development of real estate valuation in Russia in different historical periods. The various stages of the evolution of the system of accounting and evaluation of land and land plots are considered and analyzed. The content of the concept of real estate valuation, the differences between the different types of real estate valuation, the concept of cadaster. The current state of cadastral valuation in Russia and its current problems are described. The content of the term "Zones with special conditions of use of territories" and the concept of limitation of property rights to real estate are disclosed. The problems associated with considering the presence of ZSCUT when conducting market and cadastral valuation of real estate are separately identified and described. At the end of the article, a conclusion is made about the need for further analysis of the problems associated with ZSCUT.
Keywords: real estate valuation, ZSCUT, cadaster, cadastral valuation, market valuation of real estate.
References
1. Valiev D. S., Khabarova I.A. History of development of the state cadastral registration // International Journal of Applied Sciences and Technologies "Integral". 2018. № 4.
2. Valiev D. S., Khabarova I.A. Legal foundations of the state cadastral registration of agricultural land // International Journal of Applied Sciences and Technologies "Integral". 2018. № 4.
3. Motlokhova E.A. Unified state register of real estate: origins and current state // Bulletin of Khabarovsk State University of Economics and Law. 2018. № 4-5.
4. Makhotlova Maratina Land cadastre - an instrument of land use management // Moscow Economic Journal. 2016. № 2.
5. Goncharova I. Yu., Krivokoneva E. Yu. Land cadastre in Russia - History and modernity // Melioration and Hydraulic Engineering. 2011. № 4.
6. Kapitskiy V. N., Korytkov V.A. Problems of formation and maintenance of land cadastre and ways of their solutions
7. Bashaeva I. Yu. Some problems associated with the legal regulation of zones with special conditions of use of territories / I. Yu. Bashaeva. - Text: direct // New Legal Bulletin. - 2020. -№ 5 (19). - С. 13-17.
8. Land Code of the Russian Federation Article 105 "Types of Zones with Special Conditions of Use of Territories".
9. Land Code of the Russian Federation Article 106 "Establishment, Change, and Termination of Zones with Special Terms of Use of Territories". 10.
10. Land Code of the Russian Federation Article 107 "Consequences of Establishing, Changing, and Terminating Zones with Special Terms of Use of Territories".
11. Federal Law from 29.07.1998 N135-FZ (ed. on 02.07.2021) "On Valuation Activities in the Russian Federation
12. Civil Code of the Russian Federation Article 130. Real estate and movable property
13. Land Code of the Russian Federation Article 27. Restrictions on turnover of land plots
14. The Explanatory Dictionary of the Living Great Russian Language: selected articles / V.I. Dal; combined ed. by V.I. Dal and I.A. Baudouin de Courtenay. - M.: Olma-Press: Krasny Proletar-ii, 2004. - 700 с.: portrait; 26 cm.; ISBN5-224-04281-X (in Russian).
15. Federal law "On state registration of real estate" from 13.07.2015 N218-FZ
16. Land Code of the Russian Federation Article 56. Limitation of rights to land
17. Federal Law from 03.07.2016 N237-FZ
18. Prorvich V.A. Evaluation of urbanized lands: textbook / V.A. Pror-vich; ed. by Dr. of Technical Sciences, Prof. V.A. Prorvich. -Moscow: INFRA-M, 2019. - 775 с. - ISBN978-5-16-107814-3.
сз о
CO
от m Р от
от А
IE
