CC BY
49
Статистика. Демография. Социология
УДК 311
ЭКОНОМИКО-СТАТИСТИЧЕСКИИ АНАЛИЗ РЕЙТИНГОВОЙ ПОЗИЦИИ САМАРСКОЙ области НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИВОЛЖСКОГО
ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА (ПФО)
© 2014 Карышев Михаил Юрьевич
кандидат экономических наук, доцент Самарский государственный экономический университет E-mail: karyshev63rus@gmail.com
Ключевые слова: экономико-статистический анализ, рейтинговая оценка, регион, строительство, жилая недвижимость, Указ Президента России от 7 мая 2012 года № 600.
На основе дескриптивных и аналитических статистических методов исследуется конкурентоспособность Самарской области среди регионов Поволжья в сфере строительства жилой недвижимости.
RATING POSITION OF THE SAMARA REGION IN THE MARKET OF RESIDENTIAL REAL ESTATE’S CONSTRUCTION WITHIN THE VOLGA FEDERAL DISTRICT (ECONOMICAL AND STATISTICAL ANALYSIS)
© 2014 Karyshev Mikhail Yuryevich
сandidate of economic sciences, associate professor Samara State University of Economics Е-mail: karyshev63rus@gmail.com
Keywords: Economical and statistical analysis, rating assessment, region, construction, residential real estate, Decree of the President of Russia (May, the 7th, 2012, No. 600).
On the basis of descriptive and analytical statistical methods competitiveness of the Samara region among regions of the Volga region in the sphere of construction of residential real estate is investigated.
Современное видение государством решения традиционной для России проблемы дефицита доступного жилья четко отражает подписанный Президентом РФ В.В. Путиным в мае 2012 г. Указ № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» 1. Этот документ обязывает Правительство РФ обеспечить до 2018 г. «создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет; снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса»; а до 2020 г. - «пре-
доставление доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия».
Разумеется, что выполнение задач, поставленных на федеральном уровне, фактически ложится на плечи регионов, поскольку возводить жилье будут мест ные строительные компании «в том числе за счет средств федерального бюджета». В этой связи любопытно проанализировать готовность субъектов РФ к реализации столь масштабных проектов, выбрав для примера Самарскую область и соотнеся ее профильные показатели с данными регио-нов-соседей по Приволжскому федеральному округу. Для количественной оценки
168
Региональное развитие • № 3,4 • 2014
regrazvitie.ru
этих показателей используем статистиче- ские характеристики. (Таблица 1).
Таблица 1 - Условные обозначения статистических характеристик
Обозначение Характеристика
R Рейтинг (порядковый номер) Самарской области среди регионов ПФО по значению конкретного статистического показателя
Xmin Минимальное значение конкретного статистического показателя
Хшеап Среднее значение конкретного статистического показателя
Xmax Максимальное значение конкретного статистического показателя
Med. «Медианное» значение конкретного статистического показателя, т.е. такое значение, относительно которого одна половина регионов ПФО имеют меньшие значения, другая половина - большие
Kv, % Коэффициент вариации, характеризующий степень однородности исследуемой статистической совокупности (уровень достоверности получаемых результатов) и имеющий «пороговое» значение в 33,3 % (при значении, ниже этого «порога», статистическая совокупность считается однородной, а результаты достоверными, и наоборот)
Прежде всего, следует разработать тео- ваемый в качестве системы экономических
ретический базис экономической модели отношений, возникающих в процессе фор-
рынка жилья, систематизировать его ос- мирования спроса и предложения на жи-
новные статистические показатели. Рынок лье, представлен на рис. 1.
жилой недвижимости (жилья), рассматри-
Ввод нового жилищного фонда
Х11-15 (Табл. 4)
Предложение
Деятельность
строительных
организаций
Х5-10 (Табл. 3)
Стоимость жилья на рынке
Х1-4 (Табл. 2)
Существующий жилищный фонд и потребности населения
Х16-23 (Табл. 5)
Спрос
Доходы населения, субсидии из бюджета, кредиты и ипотека
Х24-29 (Табл. 6)
Рисунок 1 - Модель рынка жилья (жилой недвижимости)
Логика данной модели заключается в следующем. Со стороны спроса перманентно происходит накопление потребности в жилье, сопровождаемое старением существующего жилищного фонда (Х16-23), что приводит к поиску финансовых ресурсов для приобретения жилья (Х24-29). Со стороны предложения строитель-
ными организациями (Х5-10) осуществляются возведение нового объектов жилья и ввод их в действие (Х11-15). Финансовые возможности со стороны спроса и введенный в эксплуатацию или еще строящийся жилой фонд со стороны предложения формируют рыночную цену на жилье (Х1-
4).
169
regrazvitie@yandex.ru
Статистика. Демография. Социология
Статистический анализ групп профильных показателей (таблицы 2-6) содержит, помимо прочих характеристик, рейтинговые значения Самарской области в ПФО, определенные по принципу «от меньшего значения к большему значению», что очень
важно помнить при анализе рейтингов. В качестве информационных источников использованы сборники Росстата, содержащие региональную2 и профильную3 статистику.
Таблица 2 - Первичный и вторичный рынки жилья ПФО
2
(цены: тыс. руб. за 1 м общей площади на конец 2011 г.; индексы: % за 2011 год)
Показатели R Xmin Xmean Xmax Med. Kv, %
Х1 - средние цены на первичном рынке жилья 10 31,4 36,3 46,0 35,3 11,9
Х2 - средние цены на вторичном рынке жилья 12 31,3 36,6 46,5 34,7 12,6
Х3 - индекс цен на первичном рынке жилья 3 101,4 106,6 117,5 105,9 4,5
Х4 - индекс цен на вторичном рынке жилья 3 103,7 107,0 110,7 106,6 2
Очевидно, что совокупность регионов ПФО, проанализированная по показателям стоимости жилья, характеризуется как однородная (значения коэффициента вариации не превышали порога в 33,3 %), следовательно, ценовые различия в стоимости 1 м2 общей жилья между регионами несущественны. Самарская область занимает «верхние» места в межрегиональном рейтинге по абсолютным ценовым показателям и конкурентного преимущества в ценовом аспекте перед другими регионами не имеет. Достижение ценовыми показателями в регионе своих околомаксимальных значений подтверждают и невысокие рейтинговые значения индексов цен на жилье - по обоим (как первичному, так и вторичному) рынкам жилья Самарская область занимает 3-е место в ПФО (что может означать только стабилизацию цен на жилье).
Переходя к анализу деятельности строительных организаций (см. таблицу 3), отметим, что совокупность регионов ПФО, проанализированная по показателям дея-
тельности строительных организаций, неоднородна по ряду индикаторов, например, таким, как удельные веса строительных работ, выполненных государственными и муниципальными организациями. Это значит, что в регионах существуют значительные различия в структурах застройщиков по формам собственности: в одних регионах преобладают государственные и муниципальные, в других - частные (как в Самарской области с ее наивысшим, 14-м рейтинговым значением). Налицо низкий рейтинг Самарской области по показателю доли затрат на оплату труда (1 -е место) и связанный с этим социальный налог (2-е место), т.е. по факторам, на величину которых строительная организация способна оказывать влияние. Кроме того, высокий рейтинг доли затрат на материалы (13 -е место) - т.е. по фактору, влияние на который со стороны застройщика минимально. Это значит, что традиционные «ресурсные» резервы снижения себестоимости строительных работ уже задействованы и фактически исчерпаны.
170
Региональное развитие • № 3,4 • 2014
regrazvitie.ru
Таблица 3 - Результаты работ по виду экономической деятельности «строительство» и затраты строительных организаций в ПФО _______________________(на конец 2011 г.)____________________
Показатель R Xmin Xmean Xmax Med. Kv, %
Х5 - сводный индекс цен строительной продукции 3 101,4 107,6 113,5 107,2 3,0
Х6 - удельный вес работ, выполненных по ВЭД "строительство" организациями муниципальной формы собственности, % 4 0,0 0,9 2,7 0,7 88,1
Х7 - удельный вес работ, выполненных по ВЭД "строительство" организациями частной формы собственности, % 14 71,2 89,2 97,2 89,6 6,9
Х8 - удельный вес затрат на производство строительных работ - затраты на оплату труда, % 1 13,5 18,7 23,2 19,0 16,4
Х9 - удельный вес затрат на производство строительных работ - ед. социальный налог, % 2 3,9 5,7 7,1 5,8 18,4
Х10 - индекс предпринимательской уверенности в строительстве, % 10 -26 -10,4 1,0 -10,5 75,3
Несмотря на вышеперечисленные объективные сложности на рынке строительства жилья, застройщики Самарской области оценивают перспективы своей деятельности позитивно, о чем свидетельствует 10-е место по значению индекса предпринимательской уверенности в строительстве (что косвенно подтверждается и
низким значением доли убыточных организаций - 3-е место в межрегиональном рейтинге). Это значит, что официальная статистическая отчетность, предоставляемая строительными организациями, вероятно, весьма тенденциозна и тяготеет к негативу относительно реального положения дел.
Таблица 4 - Ввод в действие нового жилищного фонда в ПФО
Показатель R Xmin Xmean Xmax Med. Kv, %
Х11- ввод в действие жилых домов, в расчете на 1000 человек населения, м общей площади 6 284,0 442,9 710,0 438,0 27,0
Х12 - ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м. общей площади 11 298,1 971,7 2396,1 746,1 67,2
Х13 - ввод в действие квартир, ед. на 1000 чел. населения 7 3,8 5,5 8,0 5,3 21,5
Х14 - удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, в общем вводе жилья, % 4 29,5 52,0 73,3 54,3 29,4
Х15 - число зданий и сооружений, находящихся в незавершенном производстве (как приостановленные или законсервированные) 7 62,0 370,6 1127,0 292,5 77,8
171
regrazvitie@yandex.ru
Совокупность регионов ПФО, проанализированная по показателям ввода в действие жилья (результаты приведены в таблицу 4), однородна по относительным и средним показателям (вводу жилья в среднем на 1000 чел. населения и доле домов, построенных за счет собственных и заемных средств, в общем вводе жилья) и неоднородна по абсолютным показателям (объемам введенного жилья в тыс. м2 общей площади). Это означает, что, несмотря на существенные региональные различия по объемам ввода в действие жилых домов, уровень интенсивности данного процесса во всех регионах колеблется в относительно узком диапазоне.
Позиции, занимаемые Самарской областью в рейтинге ввода жилья, характеризуют ее как регион с высокими объемами
Статистика. Демография. Социология
ввода (11-е место в рейтинге) и средней интенсивностью этого процесса (6-е место в рейтинге). Следовательно, половина регионов ПФО осуществляет ввод жилья в действие с большей степенью интенсивности, причиной чего могут являться как временные лаги (заделы прошлых периодов, вызванные различиями в скорости строительства), так и некие преимущества технологического, административного, природного и иного характера.
Анализ наличия жилищного фонда (см. таблицу 5) характеризует региональную совокупность как неоднородную по подавляющему большинству показателей наличия жилищного фонда и его качества, а также потребностей населения в улучшении жилья.
Таблица 5 - Существующий жилищный фонд и потребности населения
в улучшении жилищных условий в ПФО (на конец 2011 г.)
Показатели R Xmin Xmean Xmax Med. Kv, %
Х16 - жилищный фонд, всего (общая площадь жилых помещений, млн. м2) 11 16,0 49,4 89,0 40,0 52,2
Х17 - удельный вес частного жилищного фонда,% 8 73,1 86,8 91,8 88,7 6,0
Х18 - удельный вес государственного жилищного фонда, % 4 1,0 2,0 5,3 1,8 54,0
Х19 - удельный вес муниципального жилищного фонда,% 6 6,4 10,9 24,4 9,6 41,5
Х20 - общая площадь жилых помещений, в среднем на 1 жителя (на конец года, м ) 4 20,3 23,2 25,7 23,3 6,0
Х21 - удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, % 7 1,2 2,8 7,1 2,2 60,3
Х22 - удельный вес семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях,в общем числе семей, % 6 2,9 5,9 16,0 4,8 59,1
Х23 - удельный вес семей, получивших жилые помещения, из числа состоявших на учете в качестве нуждающихся, % 4 4,1 9,4 20,7 7,3 55,9
Но одновременно с этим она в высокой степени однородна по значению доли частного жилищного фонда и размеру жилых помещений в расчете на 1 жителя. Следовательно, имея разные уровни «нагрузки» в виде ветхого и аварийного жилищного фонда, регионы одновременно с этим находятся в примерно равном положении с
обеспечением своих жителей жильем (без учета его качества). Самарская область характеризуется высоким рейтингом показателя доли частного жилищного фонда в собственности у граждан (10-е место) и весьма высоким значением доли аварийного жилья (8-е место). Возможно, при условии совпадения совокупностей этих фон-
172
Региональное развитие • № 3,4 • 2014
regrazvitie.ru
дов (иными словами, одни и те же объекты являются одновременно и частными, и аварийными), поиск решения проблемы улучшения жилья непосредственно ложится на население как на собственников жилья. На фоне низкой доли государственного (4-е место) и муниципального (6-е место) жилищного фонда характерны соответствующие рейтинги региона по показателям доли семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (6-е место), и степени удовлетворенности потребностей указанных семей (4-е место). Это значит, что низкий уровень указанного жилищного фонда определяет то, что решение задач по улучшению условий жилья имеет невысокий приоритет для региональных органов государственного управления и муниципалитетов.
Показатели источников финансирования текущих и капитальных жилищных расходов населения ПФО приведены в таблице 5. Самарская область характеризуются следующей особенностью под-
держки оплаты ЖКХ: низкий рейтинг доли семей, получающих субсидии на оплату ЖКХ (2-е место) сочетается с самыми высокими рейтинговыми позициями показателей размера социальной поддержки по оплате ЖКХ на одного пользователя (14-е место) и доли расходов консолидированного бюджета на ЖКХ (14-е место). Возможно, это значит, что либо в регионе эффективно действует адресная помощь, которую в существенных денежных суммах и льготах получают самые нуждающиеся семьи, либо данные дотации нивелируются встречным потоком требований оплаты услуг, величину которого определяют тарифы ЖКХ. Среди регионов ПФО Самарская область занимает среднюю позицию по величине доли «рублевой» задолженности физических лиц по жилищным кредитам (6-место) и наивысшую - по ипотечным жилищным кредитам, что в принципе может свидетельствовать и о высоком риске невозврата взятых кредитов.
Таблица 6 - Доходы населения, государственные субсидии и ипотечные
задолженности на рынке жилья в ПФО (по результатам за 2011 г.)
Показатель R Xmin Xmean Xmax Med. Kv, %
Х24 - удельный вес использования денежных доходов населения на приобретение недвижимости, % 3 0,9 2,4 7,6 2,0 77,7
Х25 - удельный вес семей, получавших субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (на конец года), % 2 3,4 5,8 11,3 5,3 40,6
Х26 - среднемесячный размер социальной поддержки (льгот) по оплате жилого помещения и коммунальных услуг на одного пользователя, руб. 14 367,0 488,4 753,0 475,5 19
Х27 - удельный вес расходов консолидированных бюджетов на ЖКХ, % 14 5,2 8,5 9,9 8,9 17,6
Х28 - доля «рублевой» задолженности физ.лиц по жилищным кредитам в общей задолженности физ.лиц, % 6 24,8 29,6 37,9 28,9 13,3
Х29 - доля «рублевой» задолженности физ. лиц по ипотечным жилищным кредитам в задолженности по жилищным кредитам, % 14 76,0 85,7 94,9 86,3 7,8
Проведенный экономико-
статистический анализ выявил весьма неутешительные перспективы Самарской об-
ласти эффективно конкурировать с регио нами-соседями по Приволжскому феде ральному округу на рынке жилой недви
173
regrazvitie@yandex.ru
жимости. Рейтинговая позиция региона часто демонстрировала его негативное положение (исчерпание производственных резервов, дисбалансы в структуре строительных организаций, неясный характер поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.п.), что опосредованно пересекается со статистической оценкой и других аспектами экономического состояния Самарской области (например, с потреблением продуктов пита-ния4). Все это ставит под большое сомнение способность региональных властей и местных строительных компаний пусть и совместными, но собственными (без активной федеральной помощи) силами решить задачи, поставленные президентским
Статистика. Демография. Социология
Указом № 600, требования которого и определили актуальность данной статьи.
1http://www.rg.ru/2012/05/09/zhilje-
dok.html.
Строительство в России. 2012: стат. сб. / Росстат. - M., 2012.
3Регионы России. Социальноэкономические показатели. 2012: стат. сб. / Росстат. - М., 2012.
4Баканач О.В., Проскурина Н.В. Статистический анализ территориальной дифференциации уровня потребления основных продуктов питания в регионах РФ// Вестник Самар.гос.экон.ун-та. - Самара.-2012.- №10 (96).
174
