CC BY
155
УДК 336.77.067.22
Т.С. Коростелева*
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РЕАЛИЗАЦИИ ЭФФЕКТИВНЫХ СХЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В статье предложен механизм ипотечного кредитования объектов долевого участия в строительстве с участием государственной поддержки. Дана схема финансового взаимодействия участников ипотечной сделки при кредитовании объектов долевого строительства. Выявлены качественные и количественные характеристики эффекта от реализации предложенной схемы. Проведена оценка основных показателей экономического эффекта для основных участников ипотечной сделки.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, долевое строительство, схема финансового взаимодействия участников ипотечной сделки, экономический эффект.
Переход к рыночной экономике Российской Федерации внес кардинальные изменения в строительную отрасль. Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились. В настоящее время инвестиционные вложения в области жилищного строительства носят в основном негосударственный характер. Одним из важных источников финансирования этого сектора экономики выступает ипотечное кредитование. Именно поэтому вопросы развития инструментов ипотечного кредитования объектов долевого участия в строительстве приобретают все большую значимость.
Сегмент новостроек традиционно нелюбим банками из-за повышенных рисков. Сегодня в России только около пятнадцати банков выдают кредиты на квартиры в новостройках [1].
Проведенный анализ основных условий кредитования крупнейших российских банков позволяет сделать следующие выводы:
1. На стадии строительства банки предлагают завышенные процентные ставки, которые колеблются в диапазоне 12,0—17,15 % годовых, что в условиях низкого платежеспособного спроса населения отсекает большую долю потенциальных заемщиков.
2. Практически все банки требуют в качестве дополнительного обеспечения на стадии строительства залог иного имущества (часто другой квартиры), удовлетворяющего требованиям банка, что резко ограничивает круг потенциальных заемщиков.
3. Каждый банк выставляет свои требования к объектам долевого строительства по степени готовности дома, что существенно ограничивает выбор объекта первичного рынка недвижимости.
Результаты проведенного исследования свидетельствуют об отсутствии в настоящее время в РФ доступных схем кредитования долевого строительства.
* © Коростелева Т.С., 2011
Коростелева Татьяна Сергеевна ([email protected]), кафедра менеджмента Самарского государственного аэрокосмического университета, 443086, Российская Федерация, г. Самара, Московское шоссе, 34.
Предлагаемые банковским сектором кредитные схемы не носят массового характера и доступны лишь очень ограниченному кругу заемщиков.
Сложившееся положение в банковском и строительном секторах экономики наиболее остро диктует необходимость участия государства в механизмах финансирования строительства и создания условий сбыта строящегося жилья. Сегодня на основе государственной поддержки Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано и реализуются две программы кредитования объектов первичного рынка недвижимости — «Новостройка» и «Стимул» [2].
К сожалению, и эти программы с трудом можно считать распространенными. Главная проблема — это стремление АИЖК переложить все риски, возникающие на стадии строительства, на первичных кредиторов — банки и региональные операторы. Прежде всего это связано с тем, что АИЖК, как правило, рассматривает только залоговое обеспечение, оформленное закладными, составление которых возможно на жилье, уже оформленное в собственность заемщиков. Это затрудняет выдачу кредитов и займов первичными кредиторами на ранних стадиях строительства.
Выявленные недостатки банковских программ кредитования первичного жилья, а также программ государственной поддержки, реализуемых через АИЖК, диктуют необходимость разработки «новой» схемы кредитования объектов долевого строительства.
Разработанная автором схема основана на механизме государственной поддержки. В рамках предложенной схемы АИЖК берет на себя обязательства по разработке и внедрению стандартов оценки финансового состояния как самого застройщика, так и аккредитации объекта долевого участия. Данный механизм будет интересен любому застройщику, так как его внедрение позволит увеличить сбыт строящегося жилья через механизм ипотечного кредитования АИЖК — самый распространенный стандарт, используемый банками в работе на ипотечном рынке. При этом заемщик не привязан к одному банку, как правило, участвующему в финансировании проекта, а подбирает для себя кредитора с наиболее выгодными условиями предоставления кредита. В качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог права требования по договору долевого участия, который оформлен и зарегистрирован в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214—ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Первичный кредитор, в случае если им является банк, рефинансирует выданные кредиты региональному оператору АИЖК, не дожидаясь регистрации заемщиком права собственности на объект строительства и оформления закладной, путем уступки права требования по договорам кредитования через заключение договоров цессии.
Региональный оператор АИЖК, в свою очередь, аналогичным способом рефинансирует в АИЖК пулы сформированных кредитных обязательств, сформированных как за счет кредитов, предоставленных банками, так и за счет самостоятельно выданных займов.
По мере оформления заемщиками права собственности на жилье и составления закладных АИЖК формирует залоговое обеспечение, под которое производит выпуск и размещение на внутреннем рынке ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от проведенных эмиссий, направляются на дальнейшее финансирование данной программы.
С целью стимулирования заемщиков на оформление права собственности на построенное жилье и составление закладной, а также для компенсации рисков
кредитора, на период отсутствия ипотечного обеспечения, предлагается незначительное повышение процентной ставки по кредиту до получения кредитором закладной.
Схема финансового взаимодействия всех участников рынка ипотечного кредитования строящегося жилья отображена на рис. 1.
Рис. 1. Схема финансового взаимодействия участников ипотечной сделки при кредитовании объектов долевого строительства
Государство в предложенной схеме финансирует деятельность АИЖК через механизм пополнения уставного капитала агентства, что позволяет изыскивать средства на рефинансирование кредитных обязательств, не обеспеченных залогом жилья.
Предложенная схема кредитования объектов первичного рынка недвижимости обладает рядом преимуществ по сравнению с действующими механизмами кредитования объектов долевого строительства как со стороны банковского сектора, так и АИЖК.
На рис. 2 показан возможный выигрыш от практической реализации «новой» схемы ипотечного кредитования, выраженный в качественных характеристиках для первичного кредитора, АИЖК, заемщика, застройщика и государства. Количественные характеристики эффекта для основных участников ипотечной сделки представлены на рис. 3.
Проведем оценку основных показателей экономического эффекта для основных участников ипотечной сделки, представленных на рис. 3.
Рассчитаем экономический эффект для первичного кредитора. Прибыль первичного кредитора от реализации ипотечной сделки формируется как разница между доходами и расходами.
Рис. 2. Качественные характеристики эффекта от реализации предложенной схемы кредитования объектов долевого участия в строительстве для основных участников рынка
Рис. 3. Количественные характеристики эффекта от реализации предложенной схемы кредитования объектов долевого участия в строительстве для основных участников ипотечной сделки
Доходы первичного кредитора в системе АИЖК складываются из:
Валовой доход = Д1 + Д2, (1)
где Д1 — операционные доходы, включающие процентные доходы и непроцентные. Процентные доходы ПК 1 — доход от удержания кредита на балансе. Пока первичный кредитор не продал кредит агентству, он получает процентный доход от заемщика. Непроцентные доходы К — комиссии, уплачиваемые заемщиком. К непроцентным доходам относят сбор за рассмотрение заявления; комиссию за конвертацию (в случае валютного кредитования); плату за аренду банковской ячейки; плату за открытие и исполнение аккредитива; комиссию за перевод денежных средств и др.; Д2 — неоперационные доходы, а именно доходы, поступающие за информационные, обучающие, консультационные услуги первичного кредитора, доходы от реализации залогов, в свое время полученных первичным кредитором в обеспечение кредитов, оплаченные штрафы, пени, неустойки и т. п.
Расходы первичного кредитора в системе АИЖК состоят из:
Валовые расходы = Рг + Р2, (2)
где Р± — операционные расходы, включающие процентные расходы ПД1 — расходы по привлечению кредитов и депозитов, а также расходы по обеспечению функциональной деятельности банка (РФД) — оплата труда персонала, расходы на содержание аппарата управления, включая часть общебанковских расходов, относимую на эти операции, хозяйственные расходы, амортизационные отчисления, затраты на ремонт, восстановление и модернизацию основных фондов, услуги связи, охраны, рекламу и маркетинг, налоги (за исключением налога на прибыль); Р2 — неоперационные (прочие) расходы, в том числе расходы на потери по ссудам, уплаченные штрафы, пени, неустойки и т. п.
Тогда прибыль первичного кредитора в системе АИЖК определится как разница между валовыми доходами и расходами. Слагаемыми суммарной прибыли первичного кредитора являются:
1. Прибыль от операционной деятельности
П± = Д1 - Р1 = ПК1 + К - ПДг- РФД. (3)
2. Прибыль от прочей деятельности
П2= Д2- Р2. (4)
Очевидно, что разница начисленных ПК1 и уплаченных процентов ПД1 при осуществлении операционной деятельности образует процентную маржу ПМ [3, с. 154]. Тогда, определяя процентную маржу методом разницы процентов, получим
ПМ=ПК1-ПД1=Аат1 - Прт3, (5)
где А — объем ипотечного кредита, руб.; П — объем привлеченного депозита или кредита, руб.; а — годовая процентная ставка по ипотечному кредиту, доли от единицы; в — годовая процентная ставка по привлеченному депозиту или кредиту, в доли от единицы; х± — период удержания кредита на балансе, годы; т3 — срок привлечения депозита (кредита), годы.
В случае согласованных денежных потоков, т. е. если совпадают сроки привлечения депозита (кредита) и удержания закладной на балансе первичного кредитора до продажи ее агентству (т1 = т3) :
ПМ=тх(Аа — Пр). (6)
Тогда увеличение объемов выдаваемых кредитов АА первичного кредитора (рис. 2) будет равно:
АА = А„ов — Аа, (7)
где Анов и Абаз — «новый» (полученный в результате внедрения предложенной схемы кредитования объектов долевого строительства) и базисный (полученный в отчетном году) объем ипотечного кредитования, руб.
В свою очередь, дополнительная прибыль А Ппк первичного кредитора (рис. 2) будет равна:
АПпк = ААтМ — Ю + АК, (8)
где АК — рост объема комиссии от внедрения предложенной схемы кредитования объектов долевого строительства, руб.
Прибыль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию также формируется как разница между доходами и расходами.
Структура доходов АИЖК:
1. Доходы от основной деятельности (выручка) Агентства представляют собой процентные платежи заемщиков по выкупленным ипотечным жилищным кредитам (займам).
2. Проценты к получению представляют собой процентные доходы по финансовым вложениям.
3. Прочие доходы — это доходы, не включенные в предыдущие группы. Основную часть прочих доходов составляет эмиссионный доход от размещения облигационных займов и доходы за подключение партнеров к ЕИС АИЖК.
Структура расходов:
1. Расходы от основной деятельности включают в себя расходы на выкуп закладных; комиссию агентам по сопровождению и сервисным агентам в размере от 0,5 до 1,5 % годовых от объема обслуживаемых закладных; расходы по депозитарному обслуживанию и учету закладных в размере 0,25 % годовых от остатка основного долга по закладным, находящимся в депозитарии; расходы, связанные с проведением экспертизы закладных; хозяйственные расходы.
2. Проценты к уплате включают расходы на обслуживание собственных ценных бумаг, процентные платежи за пользование привлеченными заемными ресурсами.
3. Прочие расходы — это расходы, не включенные в предыдущие группы расходов, в том числе судебные расходы и т. п. [4].
Тогда дополнительную прибыль АПАИЖК от внедрения предложенного механизма кредитования объектов долевого строительства (рис. 3) можно рассчитать как разницу между приростом процентных платежей заемщиков по выкупленным ипотечным жилищным кредитам (займам) и расходами на выкуп дополнительного числа закладных у первичных кредиторов.
АЛаижк = Е?=1 АА, а1т21 — АР, (9)
где i — номер выкупленного ипотечного жилищного кредита (займа); п — количество выкупленных ипотечных жилищных кредитов (займов); т2[ — время от момента продажи закладной агентству до погашения ипотечного кредита заемщиком, годы; АР — расходы АИЖК на выкуп дополнительного числа закладных, руб.
Рассчитаем экономический эффект для заемщика в результате внедрения предложенной схемы кредитования объектов долевого строительства.
Реализация предложенной схемы кредитования приведет к снижению рисков первичного кредитора за счет стандартизации процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения кредитов. Кредитование долевого строительства перестанет носить высоко рискованный характер, в результате чего можно ожидать снижение процентной ставки со стороны первичных кредиторов до уровня ставок кредитования новостроек после оформления права собственности. Таким образом, можно прогнозировать снижение ставок по ипотечным кредитам на объекты долевого строительства с уровня 12—17,15 % годовых (в зависимости от первоначального взноса), до 10,5—11 % годовых, что соответствует условиям программы «Новостройка» АИЖК.
Тогда экономия на процентах ЭП, уплачиваемых за пользование кредитом заемщиком (рис. 3), составит:
ЭП = (абаз - аНов)Ат1 = АаАт1, (10)
где Аа — изменение годовой процентной ставки по ипотечному кредиту, определяемое как разница между базисной (абаз) и «новой» (анов) ставкой кредитования, доли от единицы.
В случае использования первичным кредитором при погашения кредита способа аннуитетных платежей [5, с. 117] экономия равна:
ЭП = Ат^А^, (11)
где у — месячная процентная ставка, доли от единицы; т — количество платежных периодов, мес.
Кроме того, в результате создания эффективного конкурентного рынка кредитования объектов долевого строительства можно ожидать снижения размера комиссии со стороны первичных кредиторов. Конкуренция между первичными кредиторами приведет к снижению до минимального уровня размера взимаемых комиссий, а по некоторым видам комиссий — к их полной отмене. Вместе с тем следует отметить, что суммарные доходы первичного кредитора от комиссионных сборов вырастут за счет роста количества ипотечных сделок.
Экономия на комиссиях ЭК, связанных с оформлением и выдачей кредита для заемщика (рис. 3), составит:
ЭК = Кбаз - Кое, (12)
где Кбаз — объем комиссии первичного кредитора в отчетном периоде, руб.
Рассчитаем экономический эффект для застройщика в результате внедрения предложенной схемы кредитования объектов долевого строительства.
Практическая реализация предложенной схемы позволит решить одну из важнейших проблем строительных организаций — обеспечение источника финансирования на ранних стадиях строительства. Так, ввиду повышенных рисков, возникающих на ранних стадиях строительства, низкого платежеспособного спроса населения и отсутствия в настоящее время действенных, широко распространенных и доступных схем кредитования объектов долевого строительства со стороны банковского сектора строительные организации вынуждены финансировать ранние стадии строительных работ преимущественно за счет заемных ресурсов. В результате прогнозируемого роста спроса на объекты первичного рынка, в том числе и на ранних стадиях строительных работ, можно ожидать замещения заемного ресурса доходами от заключения договоров долевого участия за счет механизма ипотечного кредитования. Тогда экономия на привлечении заемных ресурсов ЭЗ на стадии строительства для застройщика (рис. 3) составит:
ЭЗ = (Збаз - Знов)ЦТ = АЗрт, (13)
где A3 — снижение объема привлекаемых заемных ресурсов на стадии строительства, определяемое как разница между базисным 3баз и «новым» 3нов объемом кредитования со стороны банковского сектора, руб.; р. — годовая процентная ставка по заемным ресурсам, привлекаемым строительной компанией, доли от единицы.
Очевидно, что между величиной A3 и приростом доходов застройщика от заключения договоров долевого участия на ранних стадиях строительных работ будет наблюдаться прямая зависимость.
Обобщенной количественной характеристикой экономического эффекта для застройщика будет являться рост чистой прибыли A ЧП. Увеличение финансового результата деятельности строительной компании будет обеспечено за счет:
1. Роста объема продаж строительной компании, в результате чего можно прогнозировать рост валовой прибыли организации.
2. Экономии на привлечение заемных ресурсов, в результате чего статья «Прочие расходы» Отчета о прибылях и убытках уменьшится по строке «Проценты к уплате» на величину A3 согласно формуле (13).
Тогда рост чистой прибыли застройщика можно рассчитать как:
АЧП = А7(Ц- С) + Э3- AHnp = АВаловаяприбьль + Э3- АНпр, (14)
где AV — прирост объема реализации, м2; Ц — средняя оптовая цена 1 м2, руб.; С — производственная себестоимость 1 м2, руб.; АНпр — рост налога на прибыль организации, руб.
Библиографический список
1. Официальный сайт ООО «РУСИПОТЕКА» (раздел «Аналитика и статистика». Сбербанк). URL: http://http://www.rusipoteka.m/ analytics/sbrf.
2. Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» (раздел «Партнерам»). URL: http://www. ahml.ru/ru/participants.
3. Сорокина М.Г. Модели и механизмы формирования финансовых потоков при реализации долгосрочных кредитов. Самара: СНЦ РАН; СГАУ, 2005. 220 с.
4. Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» (раздел «Финансовая отчетность»). URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/financial_ statement.
5. Вагапова Д.З. Долгосрочное жилищное ипотечное кредитование: состояние и проблемы, модели и механизмы, организация и обслуживание. Самара: СНЦ РАН, 2004. 354 с.
T.S. Korosteleva*
ECONOMIC JUSTIFICATION OF IMPLEMENTATION OF SCHEMES FOR MORTGAGE LENDING TO EQUITY PARTICIPATION IN BUILDING
The mechanism of mortgage lending to equity participation in building with government assistance is given in the article. The scheme of mortgage deal parties' financial interaction while lending to equity participation in building is represented. The qualitative and quantitative characteristics of effect of introduced scheme's implementation are explored. The economic effect factors for main mortgage deal parties are assessed.
Key words, mortgage lending, equity participation in building, scheme of financial cooperation between the participants of mortgage deals, economic effect.
* Korosteleva Tatyana Sergeevna ([email protected]), the Dept. of Management, Samara State Aerospace University, Samara, 443086, Russian Federation.
