CC BY
35
УДК 502:711
С.С. Рябова, А.Д. Потапов*
Академия управления при Президенте Республики Беларусь, *ФГБОУВПО «МГСУ»
ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ОСВОЕНИЯ СУЩЕСТВУЮЩИХ
УРБОСИСТЕМ
Освоение техногенно-загрязненных территорий требует значительных экономических вложений и в связи с этим важным является выработка оптимальных методов оценки стоимости площадок для дальнейшего инвестирования и проек-тно-строительной деятельности. Почва и земля, как принято считать, не имеют стоимости как таковой, которую нужно было бы соизмерять с доходом; только рыночная цена одного квадратного метра в итоге дает стоимость незастроенного земельного участка, причем решающее значение имеют местоположение, состояние и возможность дальнейшего использования. Инвесторы рассматривают недвижимость не только по местоположению; решающими являются материал, доход и рентабельность. Систематическое исследование этих критериев позволяет увидеть ее слабые места и преимущества. Недвижимость характеризуется ценообразующими признаками: местоположение (макроуровень и микроуровень); улучшения, которые включают в себя строительную технику, оборудование, а также стоимость улучшений; доход, который, с одной стороны, выражается в чистом доходе, а с другой стороны, капитализированной стоимостью потенциальных доходов. Определение продажной стоимости площадок на осваиваемых территориях может производиться тремя способами с учетом положения на рынке земельных участков: способ сравнения стоимостей, доходный способ, затратный способ. Стоимость недвижимости может быстро меняться посредством изменения ее ценоо-бразующих факторов в пределах микро- или макрообразований.
Ключевые слова: урбосистемы, строительное освоение, техногенно-изме-ненные территории, градостроительство, экологические требования, инвестиции, стоимость строительства, оценка недвижимости, ценообразующие факторы, рентабельность, инвестиционно-строительная деятельность, экологические критерии.
«Мой сад», — сказал князь, а садовник усмехнулся.
Восточная мудрость
Города и мегаполисы, как их наиболее масштабное выражение, будут расти в силу социально-экологических причин, а проблемы жилищного строительства и возведения сооружений промышленного и социально-культурного назначения будут нарастать в режиме значительного дефицита свободных территорий. Подходы к строительному освоению новых и ранее использованных территорий существенно различны, так как последние уже пережили период, когда будучи застроенными, представляли собой экран для перемещения вещества, энергии и информации, частично накапливая их в себе и значительно при этом изменяясь. В существующих условиях понимания значимости круго-воротных биогенных процессов новые территории могут быть освоены строительством в природосберегающем режиме при реализации соответствующих проектов, не создающих экранного эффекта. В случае использования ранее застроенных или загрязненных территорий необходима оценка происшедших
изменений во всей антропогенной экосистеме, но зачастую приходится исследовать только биотопы, так как биоценозы в городах и, тем более в промышленных зонах представлены либо угнетенной флорой, либо синантропными животными, либо патогенными микроорганизмами [1—3].
Работ по этому вопросу градостроителями выполнено множество, но единой точки зрения на решение проблемы пока не получено.
Совсем недавно из недр московского ведомства по строительству прозвучало, что следовало бы обратить внимание на очень большие отчужденные под промзоны площади внутри Москвы притом, что развитие города идет и на присоединенные территории и за пределы МКАД. Действительно, много земель выведено из градостроительного освоения, особенно вдоль железных дорог, ЛЭП и вокруг бывших промышленных предприятий, которые в большинстве своем выведены из города или попросту заброшены. Застроены эти территории хаотично, ни о какой планомерности, не говоря уже об архитектурном решении застройки, речи не идет. Здесь есть возможность строительного освоения этих территорий с учетом того, что многие из них простираются чуть ли не до центра города, к примеру, зоны в районе трех вокзалов. Кстати и на вновь присоединенных территориях есть отчужденные земли промзон, железнодорожные линии, ЛЭП кладбища и скотомогильники и огромные свалки ТБО и ПО [4—6].
Специалисты в области урбоэкологии выявили ряд специфических проблем экологического характера в глобальной тенденции к урбанизации. Это, во-первых, формирование мегаполисов из «срастающихся» крупных городов и «оперяющих» их промышленных зон, примером может служить Токийский мегаполис, Рурский бассейн, Донбасс и т.п. Во-вторых, мегаполисы образуются, как правило, на базе исторических городов, центральное ядро которых неоднократно перестраивалось и покоится на образованных самим же городом грунтовых основаниях [6, 7].
Повышение качества жизни может быть обеспечено, исходя из устремлений большинства людей, жильем в виде отдельных коттеджей или 3—4-квар-тирных домов. Это, в свою очередь, резко усиливает агрессивные устремления города и реализуется как экспансия на пригородные территории, дачные поселки, приусадебные хозяйства и аграрно-потенциальные земли. В целом урбанизированные ландшафты растут, а площадь территорий земли, пригодной для градостроительства, не увеличивается, что резко поднимает цену земли, особенно ранее незастроенной. Одновременно растет ценность ранее использованных в хозяйственных целях участков как внутри города, так и в пределах промышленных зон. Для градостроительства любой ландшафт — первичный неосвоенный и вторичный, сложившийся в результате длительного взаимодействия города с окружающей средой — это природный ресурс, который может быть рассмотрен как невозобновимый [8, 9].
Следует в некоторой степени остановиться на перечне объектов хозяйственной деятельности, которых относят к техногенно-загрязненным территориям, в наибольшей степени рассматривающиеся как перспективные к строительному освоению. К ним, кроме собственно городских площадей и промышленных зон в виде жилой застройки и различных по конструкции про-
мышленных сооружений относят складские помещения, подработанные площади, несанкционированные свалки, рекультивированные полигоны ТБО и ПО, кладбища, скотомогильники, золо- и шлакоотвалы, места военных баз и временной дислокации войск, транспортные коммуникации (автомобильные, железные дороги, аэродромы, трубопроводы) и полосы отчуждения вдоль них, сельскохозяйственные земли и объекты и др. [10—12].
Вопросом, который рассматривается в данной статье, в основном занимались зарубежные специалисты и прежде всего германские градостроители. В Германии, территория которой исторически была, в значительной степени, использована для различных целей, свободных ранее неиспользованных площадей для строительства практически нет. Кроме того, все земли являются чьей-то собственностью, обладающей определенной ценностью. Вследствие этого в последней трети прошлого века германскими специалистами были проведены обширные исследования по возможности санирования ранее использованных земель и намечены пути для оценки их стоимости [13, 14].
А вопрос, в общем, тривиален и заключен в следующем: как оценить стоимость участка на бывшей застройке по сравнению с участком, который не был использован ранее. На первый взгляд все очень просто: оценить надо затраты на приведение участка в первозданный вид — и вот место для будущего проектирования и строительства. Но оказывается в этом случае, не учитывается множество сопутствующих проблем.
Здесь следует обратить внимание на следующий факт, все ранее застроенные территории относятся к техногенно-загрязненным территориям с техно-генно-загрязненными грунтами.
Под техногенно-загрязненными территориями мы определяем территории (акватории) — площади, включая поверхностные водоемы и водотоки в пределах городской застройки, промышленных предприятий и других объектов хозяйственной деятельности и мест проживания людей, подвергшихся изменениям в результате антропогенных воздействий различного вида, происхождения, интенсивности, продолжительности [14, 15].
Возникшие в них изменения существенно отличают техногенно-загряз-ненные территории от природных неосвоенных в структуре экосистем (прежде всего биотопов), в составе биотических и абиотических факторов, в протекании биогенных круговоротных процессов переноса вещества, потоков энергии и информации, в функционировании системы прямых и обратных связей, в гомеостазе экосистем всех иерархических уровней на рассматриваемой территории.
Важнейшим из абиотических факторов, во многом определяющим строительство на техногенно-загрязненных территориях, являются слагающие их техногенные грунты. Под техногенно-загрязненными грунтами понимаются грунты, изменившие свои физико-химические и отчасти физико-механические свойства, строение и состав в результате антропогенных воздействий, преимущественно в виде загрязнений химического характера при хозяйственной деятельности или в виде ее последствий [6, 7, 13].
Градостроительное изучение техногенно-загрязненных территорий для решения задач по их вовлечению в оптимальное использование в целях раз-
вития города выделяет макро-, мезо-, микроуровни и уровни. На макроуровне (генеральные и региональные схемы расселения с масштабами от 1:2500000 до 1:100000) оценивается «узловое» влияние техногенно-загрязненных территорий как на состояние целостности ландшафтов, так и на отдельные компоненты экосистем с прогнозом изменений в интенсивности обратных (управляющих) связей, обеспечивающих гомеостаз как сложившейся экосистемы, так и вновь создаваемой при градостроительстве. На мезоуровне (схема районной планировки, проекты районной планировки внутрирегиональных районов или групп административных районов с масштабами от 1:2000000 до 1:25000) рассматриваются конкретные загрязненные территории как зоны угнетающего вплоть до стрессового воздействия на прилегающие природные экосистемы с прогнозом интенсивности прямых воздействий и обратных реакций среды как для целостных ландшафтов, так и их отдельных компонентов. Результатом исследований должны стать предложения по формированию экологического каркаса рассматриваемого района прежде всего за счет санации техногенно-загрязненных территорий на основе полученных геоэкологических характеристик. На микротерриториальном уровне (проекты планировки населенных пунктов, проекты детальной планировки центров городов, промышленных и жилых районов, проекты застройки жилых микрорайонов вплоть до отдельных зданий с масштабами от 1:25000 до 1:2000 и даже крупнее) изучение геоэкологического состояния техногенно-загрязненных территорий приобретает важнейшее значение, так как на данном уровне разрабатываются конкретные строительные проекты с инженерными решениями по санации строительных площадок [8, 9, 12].
Под упомянутой выше санацией следует понимать «лечение» техногенно-загрязненных территорий с использованием природных процессов, обычно осуществляющихся на относительно протяженном отрезке времени.
Под санированием понимают комплекс работ по специальному проекту и с применением разработанной оптимальной технологии по восстановлению «нормальных» (природных) свойств грунтов, вод и рекультивация почв и биоты на объекте (территории или акватории) с целью его последующего использования как полноценного компонента территории с последовательным освоением («лечением») всей территории или акватории с прилегающими взаимодействующими зонами. Как показывает практика, главным образом западноевропейских стран, этот комплекс имеет ограниченные, точно обусловленные проектной технологией сроки [10, 12].
Перед санацией (санированием) техногенно-загрязненных территорий с целью их последующего строительного освоения требуется проведение комплекса инженерных изысканий, позволяющих определить качество, однородность, степень загрязненности грунтов; возможность выделения и накопления газа, содержащегося в грунтах, а также проникновения фильтрата и вредных веществ в грунтовое пространство и грунтовые воды.
К настоящему времени определились и достаточно широко используются следующие основные способы санирования: вывоз либо слоя загрязненного грунта, либо отходов и их захоронение на полигонах; вывоз отходов с предварительной сепарацией и переработкой с целью уменьшения части отходов,
подлежащей захоронению в том числе для несанкционированных и санкционированных свалок; санирование территории без вывоза отходов, загрязненного грунта и обеспечение санитарных и технических условий для дальнейшего ее использования. Последний способ представляется наиболее важным для ранее застроенных или использованных в производственных целях территорий, которые и являются типичными техногенно-загрязненными территориями [2, 3, 5].
Именно для них характерны большие площади, когда вывоз техногенно-загрязненных грунтов будет весьма дорогостоящим и потребует значительных временных затрат или невозможен в силу других обстоятельств (например, обводненности объектов). В данном случае загрязненный грунт должен быть подвергнут тщательному геоэкологическому анализу с установлением его влияния на грунтовые воды, возможности эмиссии вредных веществ в окружающее пространство и спектра мероприятий для санирования территории.
Способ санирования выбирают, исходя из конкретных условий территории, места расположения объекта, объема и степени загрязненности техногенного грунта, а также плана дальнейшего использования территории.
В определении метода санирования территории большую роль играет предварительный прогноз загрязнения окружающего пространства (на основе математического моделирования либо на основе проведенных геоэкологических изысканий).
К числу факторов, сопутствующих инвестиционно-строительной деятельности, определяющих во многом и экономические затраты на освоение техно-генно-загрязненных территорий и оказывающих негативное влияние на экологическую обстановку в городской среде, следует выделить: наличие грунтов с техногенным и природным загрязнением; загрязненные поверхностные и грунтовые воды; использование в качестве оснований зданий и сооружений и строительных материалов вторичного сырья, отходов производства (вскрышных пород, пород обогащения, золы, шлаков, шламов и др.); уничтожение зеленых насаждений, зон отдыха, детских площадок и т.п.; обустройство и содержание строительных площадок с нарушением нормативных требований, вызывающих в результате загрязнений экологические нарушения в окружающей среде; подтопление городских территорий, подземных сооружений за счет техногенного воздействия и оживления природных процессов; формирование зон с неблагоприятной геоэкологической обстановкой над подработанными пространствами; производство и применение материалов, конструкций, механизмов, которые вызывают неблагоприятные экологические последствия; применение технологий, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду; низкое качество строительства; недостаточный воздухообмен (вентиляция) внутри здания и в плотной застройке; потери энергии, в т.ч. тепла, и воды при транспортировке их до потребителей и в процессе потребления вследствие несовершенства наружных и внутренних инженерных сетей, недостаточной теплозащиты зданий; загрязнения среды обитания вследствие изношенности и несовершенства канализационных сетей; устаревшая технология и оборудование, применяемые при производстве материалов и конструкций; загрязнение окружающей среды отходами строительного и промышленного производства;
функционирование в городе предприятий стройиндустрии с экологически неблагоприятными технологиями.
Освоение техногенно-загрязненных территорий требует значительных экономических вложений и в связи с этим важным является выработка оптимальных методов оценки стоимости площадок для дальнейшего инвестирования и проектно-строительной деятельности [3, 5].
Почва и земля, как принято считать, не имеют стоимости как таковой, которую нужно было бы соизмерять с доходом; только рыночная цена одного квадратного метра в итоге дает стоимость незастроенного земельного участка, причем решающее значение имеют местоположение, состояние и возможность дальнейшего использования [16]. При выборе метода определения стоимости земли незастроенных земельных участков учитывают непосредственное сопоставление покупных цен с ценами на похожий земельный участок, опосредованное сопоставление цен с кадастровой оценкой земли, при определении стоимости земли цены на сравниваемые земельные участки могут подниматься вместе или вместо с кадастровой ценой земли, если они имеют различия местного значения при учете их местоположения и состояния развития и достаточно определены видом и мерой использования в строительстве, открытостью и, соответственно, преобладающей формой земельного участка. Кадастровая стоимость земли подтверждается экспертным заключением о стоимости земельного участка или карте кадастровой стоимости земель, которые, соответственно, нужно обновлять через 1 или 2 года. При определении стоимости земли к чистой цене за 1 м2 необходимо приплюсовывать также затраты на определение размера участка, передачи права собственности, открытие и изготовления плана застройки [16—18].
Сведущие инвесторы рассматривают недвижимость не только по местоположению; решающими являются материал, доход и рентабельность. Систе-магическое исследование этих критериев позволяет увидеть ее слабые места и преимущества. Недвижимость характеризуется ценообразующими признаками: местоположение (макроуровень и микроуровень); улучшения, которые включают в себя строительную технику, оборудование, а также стоимость улучшений; доход, который, с одной стороны, выражается в чистом доходе, а с другой капитализированной стоимостью потенциальных доходов. И, наконец, ее рентабельность, которая зависит от способа расчета и запланированной цены покупки. Требования к местоположению недвижимости определяются непосредственно намерениями ее использования. Положительные признаки согласно функциональному назначению — это ценообразующий или ценопо-вышающий, им соответствуют следующие тезисы: проживанию помогают спокойный район и озелененный ландшафт; при промышленном использовании все решают транспортная доступность и возможность парковки; производство требует от месторасположения оптимальной привязки к маршрутам транспортировки сырья и готовой продукции. Попутно следует определить, что в практике оценки недвижимости используется термин «улучшение», на наш взгляд все мероприятия, технологии, материалы, техника, реновированные здания и сооружения, инженерные сети, ландшафтная перестройка и многое другое, что входит в санацию техногенно-загрязненных территорий определяется по-
нятием «улучшения». Улучшения самым непосредственным образом влияют на стоимость осваиваемых техногенно-загрязненных территорий.
Анализ макроместорасположения требует изучения следующих признаков: пространственная ситуация; межрегиональная транспортная структура (сеть и предполагаемое развитие); население (социальная структура); экономическая структура; предложения рабочих мест (квота по безработице); рынки предложения и рынки сбыта; потребительское поведение (конкурентная ситуация на рынке недвижимости и предложения по аренде); план развития земли, план использования площадей; план города (план застройки и законодательство по строительству); нормы охраны окружающей среды. По микроместорасположению следует учитывать: положение, форму, свойства земельного участка; связь земельного участка с региональной уличной транспортной сетью и будущим развитием; связь с общественными транспортными средствами; открытость земельного участка; район земельного участка (соседство); наличие учреждений обеспечения домашнего хозяйства или требований бизнеса; наличие учреждений образования, спорта, проведения свободного времени, отдыха [17].
Различные требования разнообразных намерений инвесторов по использованию территорий определяют требования к месторасположению недвижимости. Чтобы сэкономить собственные деньги, инвесторы всегда должны ставить вопрос о существующих отзывах месторасположения недвижимости и, возможно, об анализе покупательной способности или изучении конъюнктуры рынка. Стоимость недвижимости может быстро меняться посредством изменения ее ценообразующих факторов в пределах микро- или макрообразований; хорошим примером служит строительство по соседству скоростной трассы: положительно для промышленной застройки, отрицательно для проживания. Частая смена арендаторов или свободные места в квартирах являются в таком случае лучшим подтверждением появившегося изменения. Поэтому эти признаки постоянно должны регистрироваться и оцениваться (признаки раннего распознавания).
Для определения улучшений в недвижимости, которые регулярно производятся по проверочной схеме, требуются специфические документы такие, как строительное описание; расчет полезных площадей; расчет перестраиваемых помещений; известная стоимость земельного участка; мнение о стоимости земли и здания; заключение финансового органа о стоимости объекта; страховая стоимость и стоимость страховки от пожара; выписки из кадастра; план расположения; перечень налогов.
Из этих документов специалист делает выводы о функциональных (конструктивных) строительных особенностях территории и выделяет: месторасположение (вовлечение в оборот), наименование земельного участка, наименование кадастра, величину земельного участка (площади застройки), описание использования объектов на территории, деление и размеры площади, анализ конструктивных элементов (отдельных частей зданий и сооружений), состояние зданий и сооружений при объективной их оценке, оснащение зданий оборудованием в сегодняшнем состоянии, а также возраст зданий, общая строительная и техническая оценка, анализ «слабых» мест, изменение возмож-
ностей использования, альтернативное использование, изменение или улучшение района.
Следующие признаки, за исключением материальной составляющей, оказывают существенное значение при оценке недвижимости: правовое выявление земельного участка (производится платеж по старым или новым обязательствам), существующее и будущее правовое обеспечение застройки, защита состояния или измененный правовой статус (например, при изменениях использования) посредством модернизаций, приведших к отнесению здания из области промышленного использования в другие области его использования. Вопрос о строительных налогах; под ними понимаются строительные налоги, которые могут уплачиваться за пользование соседним земельным участком и относящегося к его налогам (например, соблюдение пограничных расстояний). Строительный налог является благоприятствующей (господствующей) функцией и функцией земельной пригодности. Пригодный земельный участок не всегда должен примыкать непосредственно к благоприятствуемому земельному участку и может находиться на удалении от него [16].
Определение продажной стоимости площадок на осваиваемых территориях может производиться принципиально тремя способами с учетом положения на рынке земельных участков: способ сравнения стоимостей, доходный способ, затратный способ [17, 18] (таблица).
Обзор способов определения стоимости
Способ сравнения стоимостей Доходный способ Затратный способ
Расчет цены сравнения Вопрос: Сколько стоят равноценные земельные участки? Расчет капитализированной стоимости потенциальных доходов Вопрос: Какая текущая стоимость получается на условиях аренды, остаточного срока службы и процентной ставки? Расчет стоимости санации Вопрос: Сколько стоит земельный участок и строительство здания?
Результат: стоимость сравнения Результат: капитализированная стоимость земельного участка Результат: стоимость затрат на земельный участок и строительство
Коррекция на рыночные цены Коррекция на рыночные цены
Продажная стоимость Продажная стоимость Продажная стоимость
Вышеизложенные оценки на базе выполненных исследований приводят к заключению, что в настоящее время оценка недвижимости и определение стоимости объектов строительства и освоенных ими территорий в условиях городской застройки при реконструкции не обладают методикой, апробированной в отечественной реальности, при наличии достаточно проработанных за рубежом методов оценки, что в свою очередь является основанием для прове-
дения дальнейших исследований в рыночных условиях в этом весьма перспективном и необходимом направлении. Развитие урбосистем в настоящее время во многом зависит не только от наличия тех или иных природных и технопри-родных условий, но и от множества социально-экономических факторов, что означает необходимость тщательного исследования экономических и технических возможностей социума при абсолютно необходимом ноосферном подходе к строительству как средообразующему фактору человеческой деятельности.
Библиографический список
1. Теличенко В.И., Потапов А.Д., Щербина Е.В. Современные технологии депонирования отходов и освоения экологически загрязненных территорий // Сб. тр. науч.-практ. конф. по использованию науки и техники в развитии городов. М. : Инженер, 1996. № 12. С. 19—22.
2. Теличенко В.И., Потапов А.Д., Щербина Е.В. Надежное и эффективное строительство на техногенно-загрязненных территориях // Промышленное и гражданское строительство. 1997. № 8. С. 21—24.
3. Богомолова Т.Г., Потапов П.А., Потапов А.Д. Разработка общих положений и структуры Атласа техногенных воздействий при строительном освоении городских территорий // Экологическая безопасность строительства : тр. Междунар. науч.-практ. конф. М. : МГСУ, 1999. С. 35—37.
4. Полигоны хранения городских отходов / Е.В. Щербина, Э. Гартунг, А.Д. Потапов, В. Вундератске // Химическое и нефтегазовое машиностроение. 1999. № 5—6. С. 19—23.
5. Санация техногенно-загрязненных городов / Е.В. Щербина, Э. Гартунг, А.Д. Потапов, В. Вундератске // Химическая и нефтегазовая промышленность. 1999. № 5. С. 24—27.
6. Беляева И.Н., Потапов А.Д. Об экологической сертификации техногенных грунтов, образующихся при строительном освоении городских территорий // Сборник научных трудов к 70-летию факультета ГСС МГСУ М. : МГСУ, 2001. С. 15—18.
7. Потапов А.Д. Градостроительное (региональное) планирование освоения техногенно-загрязненных территорий (геоэкологические принципы) // 4-е Сергеевские чтения : сб. / РАН. М. : ГЕОС, 2002. С. 203—208.
8. Беляева И.Н., Потапов А.Д., Богомолова Т.Г. Некоторые аспекты санирования техногенно-загрязненных территорий // 5-е Сергеевские чтения : сб. / РАН. М. : ГЕОС, 2003.С. 145—149.
9. Инженерные изыскания и геотехническое сопровождение строительства и реконструкции сооружений в условиях г. Москвы / З.Г. Тер-Мартиросян, М.В. Королев, Ю.С. Кунин, А.Д. Потапов // Московские вузы — строительному комплексу Москвы для обеспечения устойчивого развития : тр. науч.-прак. конф. М. : МГСУ, 2003. С. 24—29.
10. Ананьев В.П., Потапов А.Д., Дерюга А.М. Общие принципы геоэкологического обеспечения строительного освоения техногенно-загрязненных городских территорий. Ч. 1 // Строительные материалы, оборудование, технологии ХХ1 века. 2005. № 6. С. 74—75.
11. Ананьев В.П., Потапов А.Д., Дерюга А.М. Общие принципы геоэкологического обеспечения строительного освоения техногенно-загрязненных городских территорий. Ч. 2 // Строительные материалы, оборудование, технологии ХХ1 века. 2005. № 8. С. 62—63.
12. Графкина М.В., Потапов А.Д. Оценка экологической безопасности строительных систем как природно-техногенных комплексов (теоретические основы) // Вестник МГСУ 2008. № 1. С. 23—28.
13. Особенности инженерно-геологических изысканий в районах распространения искусственных грунтов / Н.А. Платов, А.Д. Потапов, Н.А. Лаврова, А.А. Ксаткина // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. 2008. № 6. C. 72—74.
14. Потапов А.Д. Формирование и развитие урбосистем мегаполиса // Проблемы городов : тр. Межд. конф. Пермь, 2006. С. 45—49.
15. Потапов А.Д. Основные принципы организации инженерно-геоэкологических изысканий для строительства в условиях плотной городской застройки // Проблемы городов : тр. Межд. конф. Пермь, 2006. С. 56—61.
16. Baugesetzbuch. August 18th, 1997 (BGBl. I p. 2081).
17. Понерт Ф. Финансово-экономическое определение стоимости. Висбаден : Га-блер, 1986. 241 с.
18. Кляйбер С. Стоимость. Кельн : Рудольф Мюллер. 128 с.
Поступила в редакцию в сентябре 2013 г.
Об авторах: Рябова Светлана Сергеевна — старший преподаватель кафедры управления региональным развитием, Академия управления при Президенте Республики Беларусь, Республика Беларусь, 220007, г. Минск, ул. Московская, д. 17, s-6093981@yandex.ru;
Потапов Александр Дмитриевич — доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой инженерной геологии и геоэкологии, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, adp1946@mail.ru.
Для цитирования: Рябова С.С., Потапов А.А. Эколого-экономическая оценка градостроительного освоения существующих урбосистем // Вестник МГСУ 2013. № 10. С. 196—207.
S.S. Ryabova, A.D. Potapov
ENVIRONMENTAL AND ECONOMIC EVALUATION OF THE TOWN-PLANNING DEVELOPMENT OF THE EXISTING URBAN SYSTEMS
Megacities like the most massive manifestation of urban settlements, will keep on growing due to the socio-environmental reasons. And the problems of house, industrial and socio-cultural construction will grow under the conditions of vacant land limit. The approaches to the building development of new territories and previously used ones are significantly different. That requires a modification of methodological approaches and the development of new principles of evaluation. In the current situation of understanding of the biogenic processes significance, new territories can be developed in environment-friendly way. In respect of the previously built-up or polluted areas, the evaluation of the changes in anthropogenic ecosystem should be made.
In general, urbanized landscapes are growing, but the territories suitable for urban development do not grow. That dramatically raises the price for land, particularly for the previously undeveloped land. At the same time, the value of previously used for agricultural purposes land within the city or within industrial zones also increases. For any landscape, used or not, should be regarded as non-renewable.
The development of technologically polluted areas require significant economic investments. As a result, the development of optimal methods of the area valuation for further investment and construction is important. As commonly cited, soil and land have no value as such, which should be compared with the income. The market price of one square meter finally gives us the value of undeveloped land, and its location, status, and the possibility of further use is of crucial significance. Investors evaluate real estate not only by the location, but also by material, income and profitability. Systematic investigation of these criteria allows us to see the weaknesses and advantages of the land.
10/2013
The cost of real estate can change quickly in case of changes in its pricing factors. A good example is construction of a highway in the neighborhood: positive for industrial construction, negatively for living. Therefore, such signs should be permanently recorded and evaluated.
Key words: urban systems, building development, technologically modified areas, town-planning, environmental requirements, investment, construction costs, real estate evaluation, price-determining factors, profitability, investment and construction activities, environmental criteria.
References
1. Telichenko V.l., Potapov A.D., Shcherbina E.V. Sovremennye tekhnologii deponirovani-ya otkhodov i osvoeniya ekologicheski zagryaznennykh territoriy [Modern Technologies of Waste Depositing and the Development of Environmentally Polluted Territories]. Sbornik tru-dov nauchno-prakticheskoy konferentsii po ispol'zovaniyu nauki i tekhniki v razvitii gorodov [Proceedings of the Scientific and Practical Conference on the Use of Science and Technology in the Cities Development]. Moscow, Inzhener Publ., 1996, no.12, pp. 19—22.
2. Telichenko V.l., Potapov A.D., Shcherbina E.V. Nadezhnoe i effektivnoe stroitel'stvo na tekhnogenno-zagryaznennykh territoriyakh [Reliable and Efficient Construction on the Technologically Polluted Areas]. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo [Industrial and Civil Engineering]. 1997, no. 8, pp. 21—24.
3. Bogomolova T.G., Potapov P.A., Potapov A.D. Razrabotka obshchikh polozheniy i struktury Atlasa tekhnogennykh vozdeystviy pri stroitel'nom osvoenii gorodskikh territoriy [Development of the General Conditions and the Structure of the Atlas of Technological Interference in the Case of Construction Development of Urban Areas]. Ekologicheskaya bezopas-nost' stroitel'stva: Trudy mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferentsii [Proceedings of the International Scientific Conference "Environmental Security of the Construction"]. Moscow, MGSU Publ., 1999, pp. 35—37.
4. Shcherbina E.V., Hartung E., Potapov A.D., Vunderatske W. Poligony khraneniya gorodskikh otkhodov [Storages of Urban Waste]. Khimicheskoe i neftegazovoe mashinostroe-nie [Chemical and Petroleum Engineering]. 1999, no. 5—6, pp. 19—23.
5. Shcherbina E.V., Hartung E., Potapov A.D., Vunderatske W. Sanatsiya tekhnogenno-zagryaznennykh gorodov [Rehabilitation of Technologically Polluted Cities]. Khimicheskaya i neftegazovaya promyshlennost' [Chemical and Petroleum Industry]. 1999, no. 5, pp. 24—27.
6. Belyaeva. I.N., Potapov A.D. Ob ekologicheskoy sertifikatsii tekhnogennykh gruntov, obrazuyushchikhsya pri stroitel'nom osvoenii gorodskikh territoriy [On the Problem of Environmental Certification of Technogenius Soil, Appearing in the Process of Urban Areas Development]. Sbornik nauchnykh trudov k 70-letiyu fakul'teta GSS MGSU [Proceedings of the 70th Anniversary of the Department of Hydraulic and Special Engineering of the Moscow State University of Civil Engineering]. Moscow, MGSU Publ., 2001, pp. 15—18.
7. Potapov A.D. Gradostroitel'noe (regional'noe) planirovanie osvoeniya tekhnogenno-zagryaznennykh territoriy (geoekologicheskie printsipy) [Urban (Regional) Development Planning of Technologically Polluted Areas (Geo-ecological Principles). 4-e Sergeevskie chteniya: Sbornik [The 4th Sergeev Readings]. Russian Academy of Sciences, Moscow, GEOS Publ., 2002, pp. 203—208.
8. Belyaeva. I.N., Potapov A.D., Bogomolova T.G. Nekotorye aspekty sanirovaniya tekh-nogenno-zagryaznennykh territoriy [Some Aspects of the Rehabilitation of Technologically Polluted Territories]. 5-e Sergeevskie chteniya: Sbornik [The 5th Sergeev Readings]. Russian Academy of Sciences, Moscow, GEOS Publ., 2003, pp. 145—149.
9. Ter-Martirosyan Z.G., Korolev M.V., Kunin Yu.S., Potapov A.D. Inzhenernye izyskani-ya i geotekhnicheskoe soprovozhdenie stroitel'stva i rekonstruktsii sooruzheniy v usloviyakh g. Moskvy [Engineering Researches and Geotechnical Maintanace of the Construction and Reconstruction in Moscow]. Moskovskie vuzy — stroitel'nomu kompleksu Moskvy dlya obe-specheniya ustoychivogo razvitiya: trudy nauchno-prakticheskoy konferentsii [From Moscow Universities to the Building Complex of Moscow for Sustainable Development]. Moscow, MGSU Publ., 2003, pp. 24—29.
10. Anan'ev V.P., Potapov A.D., Deryuga A.M. Obshchie printsipy geoekologicheskogo obespecheniya stroitel'nogo osvoeniya tekhnogenno-zagryaznennykh gorodskikh territoriy. Chast' 1 [General Principles of Geoecological Provision of the Building Development of Technically Polluted Urban Territories. Part 1]. Stroitel'nye materialy, oborudovanie, tekhnologii XXI veka [Building Materials, Equipment, Technologies of the 21st Century]. 2005, no. 6, pp. 74—75.
11. Anan'ev V.P., Potapov A.D., Deryuga A.M. Obshchie printsipy geoekologicheskogo obespecheniya stroitel'nogo osvoeniya tekhnogenno-zagryaznennykh gorodskikh territoriy. Chast' 2 [General Principles of Geoecological Provision of the Building Development of Technically Polluted Urban Territories. Part 2]. Stroitel'nye materialy, oborudovanie, tekhnologii XXI veka [Building Materials, Equipment, Technologies of the 21st Century]. 2005, no. 8, pp. 62—63.
12. Grafkina M.V., Potapov A.D. Otsenka ekologicheskoy bezopasnosti stroitel'nykh sistem kak prirodno-tekhnogennykh kompleksov (teoreticheskie osnovy) [Environmental Safety Assessment of Building Systems as Natural and Technical Systems (Theoretical Basis)]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2008., no. 1, pp. 23—28.
13. Platov N.A., Potapov A.D., Lavrova N.A., Ksatkina A.A. Osobennosti inzhenerno-geo-logicheskikh izyskaniy v rayonakh rasprostraneniya iskusstvennykh gruntov [The Features of the Engineering and Geological Researches in the Areas of Artificial Soils]. Stroitel'nye materialy, oborudovanie, tekhnologiiXXI veka [Building Materials, Equipment, Technologies of the 21st Century]. 2008, no. 6, pp. 72—74.
14. Potapov A.D. Formirovanie i razvitie urbosistem megapolisa [Formation and Development of Metropolis Urban Systems]. Problemy gorodov: trudy Mezhdunarodnoy konferent-sii [Urban Problems: Works of International Conference]. Perm, 2006, pp. 45—49.
15. Potapov A.D. Osnovnye printsipy organizatsii inzhenerno-geoekologicheskikh izyskaniy dlya stroitel'stva v usloviyakh plotnoy gorodskoy zastroyki [The Fundamental Principles of Engineering and Geo-environmental Reseaches for Construction in Restrained Urban Conditions]. Problemy gorodov: trudy Mezhdunarodnoy konferentsii [Urban Problems: Works of International Conference]. Perm, pp. 56—61.
16. Baugesetzbuch. August 18th, 1997 (BGBl. I p. 2081).
17. Ponert F. Finansovo-ekonomicheskoe opredelenie stoimosti [Finencial and Economic Valuation]. Wiesbaden, Gabler, 1986, 241 p.
18. Kleiber S. Valuation. Rudolf Müller Verlag, Cologne § 7, p. 128.
About the authors: Ryabova Svetlana Sergeevna — Senior Lecturer, Department of Regional Development Management, Academy of Public Administration under the aegis
of the President of the Republic of Belarus, 17 Moskovskaya st., Minsk, 220007, Republic of Belarus; s-6093981@yandex.ru;
Potapov Aleksandr Dmitrievich — Doctor of Technical Sciences, Professor, Chair, Department of Engineering Geology and Geo-ecology, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; adp1946@mail.ru.
For citation: Ryabova S.S., Potapov A.D. Ekologo-ekonomicheskaya otsenka grado-stroitel'nogo osvoeniya sushchestvuyushchikh urbosistem [Environmental and Economic Evaluation of the Town-planning Development of the Existing Urban Systems]. Vest-nik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2013, no. 10, pp. 196—207.
