CC BY
59
ГЕОГРАФИЯ И ЭКОЛОГИЯ
УДК 504.06(1-21):574.333.32
В.Р. Битюкова, А.Г. Махрова, Е.П. Соколова
ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ КАК ФАКТОР ДИФФЕРЕНЦИАЦИИ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В г. МОСКВЕ
На цену жилой недвижимости в городах, как показывает риелторская практика и данные опросов покупателей, влияет более 15 факторов: качество объекта (тип дома, материал стен, состояние квартиры), размеры жилья и его местоположение (близость к центру, транспортная доступность, прежде всего метро), престижность района, экологическая обстановка и др.
Экологическая ситуация в современных условиях оценивается наименее адекватно, что связано со следующими обстоятельствами:
1) субъективностью восприятия экологической обстановки, что обусловлено недостаточной информированностью и экологической культурой контрагентов, действующих на рынке недвижимости, сложностью интерпретации экологической информации в обыденном сознании, психологическими установками и т.д. К тому же отсутствие четких и объективных критериев экологического состояния территории способствует тому, что пока этот фактор в стоимости жилья формируется прежде всего под влиянием представления каждого покупателя о качестве городской среды. Сложившиеся представления об экологии отдельных районов города основаны в свою очередь на определенных стереотипах и преимущественно визуальном восприятии. С одной стороны, это происходит из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее до сведения населения государственными органами, с другой — в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации;
2) проблемой латентности экологических факторов и как следствие склонности недооценивать будущие экологические риски и последствия. В социологии это называется смещением будущих планов в предпочтениях человека. Поведение человека не всегда рационально и последовательно во времени; результаты, которые мы предпочитаем в настоящий момент, совершенно не соответствуют тому, что мы реально захотим в перспективе [5]. В "переходный период" действие этого фактора было существенно усилено объективно возникшими проблемами "выживания", что предопределило спад интереса к экологическим ценностям;
3) формирующийся рынок и экономическая нестабильность обусловливают высокий спрос на жилье для использования его в качестве средства для вложения средств, что снижает роль экологического фактора, более важного при покупке жилья для проживания;
4) влияние экологического фактора на стоимость недвижимости выявить сложно и из-за того, что на цены воздействуют несколько факторов одновременно. Так, благоприятная экологическая ситуация в большинстве случаев увеличивает стоимость недвижимости в совокупности с фактором сложившейся хорошей репутации или престижности района. То есть экологический фактор во многих случаях имеет очень тонкое, опосредованное и, как правило, вторичное влияние на стоимость недвижимости в городе, например по отношению к классу жилья. Так, цена самых дорогих квартир, расположенных в наиболее престижных центральных частях городов, не имеет прямой зависимости от экологических факторов, поскольку именно в центре экологическая обстановка традиционно неблагополучная (низкая озелененность при высокой плотности застройки, высокий уровень выбросов в атмосферу и шума от автотранспорта и пр.).
В Москве рынок жилья стартовал раньше, чем на остальной территории России, и в целом здесь он развит больше, чем на других региональных рынках страны. Столица является безусловным лидером в ценовом рейтинге городов России. При этом исторически в столице сложилась высокая степень территориальной дифференциации в размещении источников загрязнения, обеспеченности зелеными насаждениями, плотности дорожной сети, т.е. теми условиями, которые у потенциальных покупателей и продавцов, риелторов и оценщиков формируют определенное представление об экологической ситуации в районе.
На первом этапе работы нами были рассчитаны цены на жилье по округам и районам города и выделены ценовые зоны. Анализ средневзвешенных цен предложения 1 м2 жилья по всем типам квартир в районном и окружном разрезе проводился по состоянию на 2-й квартал 2003 г. на основе данных портала arn.ru [9]. Параллельно была проведена комплексная оценка экологической ситуации, в соответствии с которой определялся интегральный показатель эколо-
гической напряженности (антропогенного воздействия) в округах и районах города'. На втором этапе были рассчитаны коэффициенты корреляции между ценами на жилье и напряженностью экологической ситуации в муниципальных районах2. На третьем этапе был проведен качественный анализ зависимости между ценами на жилье и экологической ситуацией внутри отдельных районов на локальном уровне. Это позволило выявить роль экологической ситуации в качестве фактора, влияющего на дифференциацию цен на жилье в г. Москве,
Исследование показало, что с изменением масштаба анализа (от города в целом, административного округа, района до отдельного квартала и даже дома) роль экологического фактора в ценообразовании увеличивается. Рассматривая степень влияния экологического фактора на стоимость жилья, можно выделить ряд особенностей на разных территориальных уровнях.
I. Территориальные различия на уровне административных округов. За более чем десятилетний период, в течение которого в Москве развивается рынок жилья, в городе сложился устойчивый ценовой рейтинг округов и районов города [4]. Безусловным лидером является Центральный административный округ (ЦАО), где расположено самое дорогое в городе жилье. Здесь сосредоточено большинство элитного жилья, в том числе самый дорогой район, так называемая золотая миля (Остоженка — Пречистенская набережная), а также жилье с повышенными потребительскими характеристиками. Центр и западные части столицы — традиционные места расселения "верхних слоев" общества, что изначально было обусловлено размещением ремесел, а затем промышленности и занятого в них населения в восточных частях города. Территория самого Кремля и его окружение было традиционным местом сосредоточения представителей политической и духовной власти [7].
Согласно проведенным расчетам, в пределах ЦАО около 30% территории имеет очень высокий (от 22,6 до 27,7 балла) и 70% — высокий уровень антропогенного воздействия (от 17,2 до 22,5); на всей тер-
ритории округа наблюдается высокая плотность выбросов в атмосферу от стационарных источников загрязнения и автотранспорта. Фактически экологический фактор в центре не играет роли: коэффициент корреляции между ценами на жилье и индексом экологической напряженности по районам округа близок к нулю. Это является следствием доминирования фактора престижности при относительном дефиците предложения, так как свободных строительных площадок мало. Одновременно центр характеризуется высоким уровнем развития социальной инфраструктуры, транспортной доступности, что повышает ат-трактивность городской среды в целом.
Определенную степень влияния экологической ситуации на цены на жилье можно выявить при сравнении западных и восточных секторов города. Так, по данным расчетов, значения комплексной оценки уровня антропогенного воздействия на территории Западного и Юго-Западного округов варьируют в пределах 6,4—11,8 балла, т.е. находятся в пределах умеренного значения этого показателя. Такой уровень антропогенного воздействия характерен примерно для 80% территорий этих округов.
Самый высокий уровень антропогенного воздействия наблюдается в Юго-Восточном и Южном округах, практически на всей территории которых уровень антропогенного воздействия изменяется от 11,8 до 17,2 балла. В ЮВАО сосредоточено более 40% всех московских предприятий, выпускающих почти 1/5 производимой в столице промышленной продукции. Здесь наблюдается минимальный уровень цен, в среднем на 20—25% ниже, чем в западном секторе.
II. Различие цен по муниципальным районам в большей степени определяется уровнем антропогенной нагрузки на состояние среды. Однако корреляционный анализ между уровнем экологической напряженности и ценами на жилье для муниципальных районов города (без ЦАО, чтобы минимизировать влияние фактора престижности) показал практически отсутствие зависимости. Коэффициент корреляции изменяется от —0,186 до —0,194 в разные периоды, что достаточно четко отражает крайне слабое влияние эколо-
' Комплексная оценка экологической напряженности проводилась по методике, в основе которой лежит выделение ареалов воздействия (АВ) источников, расположенных как непосредственно на городской территории, так и вне ее пределов [2]. В результате нанесения на карту масштаба 1:10 000 всех ареалов, формируемых стационарными и передвижными источниками, ареалы, многократно перекрываясь в разных сочетаниях, образуют 179 контуров, по которым и проводилась оценка уровня воздействия, что детально описано в работе [1]. Это позволило провести комплексную оценку степени экологической напряженности и получить целостную для города картину на основе реальных ареалов воздействия от каждого из многих тысяч источников. Данная .методика комплексной оценки учитывает все виды техногенной нагрузки и потенциал самоочищения среды. Техногенное воздействие представлено следующими блоками: 1) химическим (плотность выбросов в ареале воздействия каждого источника, структурная сложность аэрозоля и его токсичность); 2) физическим (шумовое, вибрационное, тепловое и радиационное загрязнение); 3) механическим (временное изменение ландшафта, преимущественно при ремонтных и строительных работах). Интегральный показатель АВ, полученный с помощью балльной оценки, включает также характеристики потенциала самоочищения среды (атмосферы по ПЗА, а роль экологического потенциала растительности выражалась долей площади, покрытой древесной растительностью с учетом установленной нормы (СНиП 2.07.01-89. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и СНиП 3.10.75 "Благоустройство территорий. Озеленение...") экологической обеспеченности разных типов городских территорий зелеными насаждениями). Для получения интегрального показателя экологической напряженности районов города был рассчитан индекс соотношения ареалов различного уровня АВ в границах районов. Полученные индексы выявили значительный разброс показателей интегральной оценки отдельных районов (от 6 до 28 баллов).
2 Данные о ценах на жилую недвижимость имели нормальное распределение, а распределение индексов по экологическим показателям муниципальных районов не соответствовало нормальному, что не позволило применять коэффициент парной корреляции Пирсона. Вследствие этого в работе был использован коэффициент ранговой корреляции Спирмена [3].
Рис. 1. Комплексная оценка уровня антропогенного воздействия по муниципальным районам г. Москвы, 2002 г. Уровень воздействия на территорию муниципальных районов: 1 — незначительный; 2 — слабый; 3 — средний; 4 — высокий; 5 — очень высокий
гии на ценообразование на этом уровне территори- доминировании общего центр-периферийного гра-
ального анализа. диента наблюдается значительный разброс этих двух
В пространственном распределении цен на показателей не только между отдельными округами,
жилье и уровня экологической напряженности при но и между отдельными районами внутри округов.
Рис. 2. Ценовое зонирование жилой недвижимости по муниципальным районам г. Москвы, 2003 г. Средняя цена предложения, долл. США/1 м2 (июнь-июль 2003 г.): 1 - менее 1000; 2 - 1000-1199; 3 - 1200-1399; 4 - 1400-1599;
5 — более 1600; 6 — нет данных
Так, в составе зоны с максимальным уровнем цен ситуации: если все 6 районов ЦАО (Арбатский, Хамов-(рис. 2), куда входят 8 районов, есть муниципалитеты ники, Якиманка, Тверской, Пресненский, Мещанский) с разной степенью благоприятности экологической отличаются высоким уровнем антропогенного воздей-
ствия, то два района ЗАО (Крылатское и Дорогомилово) имеют незначительный и средний уровень антропогенного воздействия соответственно (рис. 1).
Другую ценовую зону с уровнем цен выше среднегородского уровня образуют два района ЦАО (Замоскворечье и Басманное) и 6 районов из других округов, значительная часть территорий которых расположена вдоль крупных магистралей (Гагаринский, Ломоносовский, Фили—Давыдково, Сокол). По сравнению с районами с наиболее высоким уровнем цен уровень антропогенного воздействия на эти районы выше. Причем основным фактором воздействия является именно автотранспорт, плотность выбросов от которого составляет до 3 тыс. т/км2, а концентрации оксидов азота в 3—5 раз превышают ПДК. Однако фактор престижности и транспортной доступности перевешивают то негативное влияние, которое оказывает загрязнение от транспорта.
В состав третьей ценовой зоны с уровнем цен на среднегородском уровне входят 18 районов: 2 восточных района ЦАО (Таганский и Красносельский); 3 района CAO, расположенные вдоль линии Ленинградского проспекта (Аэропорт, Сокол, Беговой) и группа районов ЗАО и ЮЗАО, находящихся в секторе, ограниченном Мичуринским проспектом и Профсоюзной улицей. В эту ценовую зону не входят районы наиболее проблемных в экологическом отношении Южного, Юго-Восточного округов, а Восточный округ представлен лишь удобным для жизни, уютным и зеленым районом Сокольники. Несмотря на то что влияние автотранспорта и соседних промзон (Соколиная гора и др.) определяют высокий уровень антропогенного воздействия в Сокольниках, близость парка сглаживает их негативное влияние.
Четвертая ценовая зона с ценами ниже среднегородского уровня — самая многочисленная, в нее вошло 57 районов. Наиболее четко в пределах МКАД эта зона выражена на востоке, юго-востоке и юге столицы, где она максимально близко приближается к центру города, сюда относятся и некоторые районы BAO и CAO. В ее состав входит только один район ЗАО — Очаково—Матвеевское, расположенный в относительно чистом и престижном Западном округе. Наличие ряда предприятий строительных материалов, машиностроения и пищевой промышленности и особенно крупной ТЭЦ-25, формирующих повышенный уровень антропогенного влияния на природную среду (по проведенным расчетам на 2 балла выше по сравнению с другими районами округа), обусловило снижение цены на жилье в этом районе относительно других районов Западного округа. Из-за промышленной специализации этого района цены в нем примерно на 20% меньше, чем в соседних Раменках или Тропарево—Никулино.
Пятая ценовая зона с наиболее низким уровнем цен насчитывает 29 районов и представлена в основ-
ном районами Юго-Восточного и Южного округов, где сложилась крайне неблагоприятная экологическая обстановка из-за их промышленной специализации. Замыкают ценовой рейтинг районов этой зоны и всего города непрестижные, промышленно развитые и экологически неблагополучные Братеево, Западное и Восточное Бирюлево, Капотня.
Таким образом, экологический фактор играет меньшую роль, чем должно быть и можно было бы ожидать, но его значение в последнее время растет. Например, расположенные на одинаковом расстоянии от центра районы Ясенево и Капотня различаются по уровню экологической напряженности в 2,1 раза. Первый из них граничит с Битцевским парком, а на территории второго расположен Московский нефтеперерабатывающий завод, объем загрязняющих выбросов которого составляет 25% от валового выброса загрязняющих веществ от всех стационарных источников города. Промзона завода занимает 400 га, в то время как общая площадь района Капотня составляет немногим более 900 га. Кроме завода на границе района с Московской областью находится самая крупная ТЭЦ в Европе — ТЭЦ № 22 предприятия "Мосэнерго". Очевидно, что именно экологическая ситуация и определила разницу в средней цене на квартиры в этих двух районах примерно на 25%. Горящий факел Московского НПЗ является для многих потенциальных покупателей символом экологического неблагополучия района, чего люди стремятся избежать при покупке нового жилья.
Таким образом, как показывает анализ, наличие промышленных зон в месте потенциальной покупки жилья негативно воспринимается населением, в то время как негативное влияние транспорта как фактора экологической напряженности не воспринимается, несмотря на то что его роль в валовом загрязнении выше, чем промышленности, в 10 раз.
III. На локальном уровне транспортная доступность территории, степень развития транспортной инфраструктуры традиционно положительно влияют на стоимость жилой недвижимости и на выбор жилья покупателями. Однако не всегда близость транспортных магистралей увеличивает привлекательность объекта. Одним из ярких примеров отрицательного влияния транспорта стало Третье транспортное кольцо (ТТК). Если в целом его введение в эксплуатацию несколько улучшило экологическую обстановку в городе, то на некоторых участках, в основном там, где ТТК проходит в непосредственной близости от селитебных территорий (ул. Беговая, ул. Н. Башиловка), она ухудшилась. Заметно возросшая транспортная нагрузка на этой территории привела к большей загазованности и высокому уровню шума. В результате квартиры, расположенные в домах, прилегающих к ТТК, потеряли в цене3.
На микроуровне наблюдается более тесная связь между ценой квартиры и экологической обстановкой,
3 Статистика в полной мере не отражает степень этого падения, так как величина предложения на этой сравнительно небольшой территории столь мала, что нерепрезентативность выборки не позволяет рассчитать величину падения цен на жилье. Однако специалисты отмечали существенное падение спроса и цен на квартиры вблизи построенного ТТК.
Рис. 3. Плотность выбросов в атмосферу по выделенным ареалам в г. Москве (т/км2): А — 1992 г., Б — 2002 г.; 1 — <100; 2 — 100— 500; 3 - 500-1000; 4 - 1000-3000; 5 - 3000-5000; 6 - 5000-10 000; 7 - > 10 000
но базируется она на визуальном восприятии и связана не столько с экологическим фактором, сколько с фактором аттрактивное™ городской среды в целом:
— в зависимости от вида из окон (во двор или на шоссе) в пределах одного дома существенно изменяется цена на жилье. Так, квартира с окнами, выходящими во двор, на 5—10% дороже, чем квартира с видом на транспортную магистраль;
— цена жилья в доме, расположенном у крупной транспортной магистрали, в среднем на 10—15% меньше, чем в доме в глубине квартала;
— вид из окон на промышленное предприятие (индустриальный пейзаж) снижает цену жилья на 10-15%;
— вид на Москву-реку увеличивает стоимость квартиры (до 50% от ее полной стоимости) [6, 8]. Так, в одном из домов бизнес-класса, возведенном в районе Строгино, за два часа были раскуплены все квартиры с первого до последнего этажа, выходящие окнами на Строгинскую пойму. Квартиры в другой части дома, выходящей на малопривлекательный район, изобилующий разваливающимися пятиэтажками, распродавались значительно дольше.
Фактически единственный вид информации, который имеется в распоряжении потребителя и может быть воспринят адекватно, — это визуальная информация. Но кроме того, что оценка реального экологического состояния крайне субъективна, нужно отме-
тить и несколько объективных тенденций изменения экологической ситуации в городе, которые снижают восприятие значимости этого фактора.
Во-первых, за многовековую историю в Москве сформировался хотя и различный, но в целом высокий уровень загрязнения. За счет структурных трансформаций последних лет, когда роль промышленности в загрязнении (наиболее дифференцирующего фактора) сократилась в 4 раза, а интенсивность движения транспорта выросла повсеместно, восприятие экологической ситуации в качестве фактора ценообразования на жилье в столице объективно снижается.
Во-вторых, в последние годы наблюдается некоторое "размывание" ареалов наибольшего загрязнения природной среды, что позволяет говорить и о некотором нивелировании в распространении загрязняющих выбросов на территории Москвы, которое оценивается по изменению величины плотности загрязняющих выбросов по выделенным ареалам, как от стационарных, так и от передвижных источников (рис. 3, А, Б).
За прошедшие 10 лет количество загрязняющих веществ, поступающих в атмосферу от стационарных источников, сократилось практически в пределах всех ареалов в результате спада производства на одних предприятиях, технической реконструкции на других, а также полного перехода на газ всех ТЭЦ и многих
котельных. Максимальная плотность выбросов загрязняющих веществ от стационарных источников с 1992 по 2002 г. сократилась почти в 2 раза. Снизился и общий фон загрязнения: в 1992 г. плотность выбросов на основной территории составляла 150— 500 т/км2, а в 2002 г. - <100 т/км2.
Плотность вредных выбросов от стационарных источников уменьшилась практически на всей территории города, но наименьшее сокращение плотности загрязняющих выбросов наблюдалось на юге, юго-запа-де, северо-западе столицы в местах влияния районных теплоэлектростанций (РТС и КТС). Наибольшее сокращение плотности загрязняющих выбросов наблюдается в ареалах влияния ТЭЦ, а также других крупных предприятий, максимально уменьшивших объемы вредных выбросов (МНПЗ, ЗИЛ, "Серп и молот"). Проведя ось по направлению север—юг по территории Москвы, можно заметить, что в западной части города различия в плотности загрязняющих выбросов в 2002 г. по сравнению с 1992 г. практически отсутствуют. Снижение наблюдалось в наиболее проблемной восточной части, что также уменьшило различия между "промышленным" востоком и "непромышленным" западом. В результате сократилась дифференциация загрязнения.
Еще более выражена тенденция к увеличению равномерности загрязнения от автотранспорта, где поляризация ареалов по плотности выбросов за рассматриваемый период сократилась почти в 1,5 раза. Фоновым значением плотности вредных выбросов от автотранспорта, как и в 1992 г., является плотность от 1000 до 3000 т/км2 год, но при этом практически исчезли ареалы с плотностью загрязнения выше 5000 т/км2 год. Таким образом, несмотря на резкое увеличение автомобильного парка города, плотность выбросов от автотранспорта в Москве снижается. В результате проведения технико-технологических мероприятий (улучшения качества топлива, положительного сдвига в структуре автопарка, строительства новых магистралей и реконструкции старых, строительства транспортных развязок, подземных переходов и пр.) произошло резкое снижение пробеговых (г/маш км пробега) выбросов автомобилей за исследуемый период почти в 3 раза.
"Размывание" пиков плотности загрязняющих веществ от автотранспорта по территории Москвы особенно заметно в центре города. Сокращение коснулось в основном ареалов с высокой и максимальной плотностью загрязнения (таблица), расположенных в центральной части города. Это, вероятно, связано кроме уже упомянутых причин, со строительством Третьего транспортного кольца, разгрузившего Садовое и Бульварное кольца, что привело к перераспределению потоков транспорта и сокращению вы-
Распределение ареалов по группам в зависимости от плотности загрязняющих выбросов
Плотность суммарных выбросов, т/км2-год 1992 г. 2002 г.
Число ареалов Доля площади ареалов от обшей площади г. Москвы, % Число ареалов Доля плошали ареалов от обшей площади г. Москвы, %
Менее 500 27 17 37 26 (+9%)
500-1000 27 19 43 23 (+4%)
1000-3000 71 38 70 43 (+5%)
3000-5000 42 22 20 5 (-17%)
Более 5000 11 4 8 3 (-1%)
бросов от автотранспорта на 80 тыс. т [2]. Максимально увеличилась площадь ареалов с минимальной плотностью выбросов на периферии города в межмагистральных секторах.
Подводя итоги, можно отметить несколько отличительных черт влияния экологических факторов на стоимость недвижимости:
— роль экологических факторов при оценке недвижимости на сегодняшний день существенна, но все же недостаточно велика как из-за недостатка объективной информации и экологического воспитания населения, так и в результате некоторого нивелирования уровня загрязнения городской среды Москвы в результате сдвигов в развитии промышленности и транспорта в последние годы;
— более тесная связь между ценой квартиры и экологической обстановкой наблюдается на уровне конкретных домов и квартир;
— в большинстве случаев на цену жилья влияют те экологические факторы, действие которых может визуально оценить сам покупатель при покупке жилья, т.е. "видимые" экологические факторы зачастую играют большую роль, чем "невидимые" (например, уровень радиации);
— благоприятная экологическая ситуация повышает стоимость недвижимости, а также увеличивает ее инвестиционную привлекательность.
В настоящее время успешный инвестиционный проект немыслим без благоприятной экологической обстановки, и если застройщик не в силах резко изменить экологическую ситуацию на территории, прилегающей к строящемуся дому, то он делает акцент на повышении привлекательности объектов путем озеленения территорий, создания ландшафтного дизайна, т.е. на тех субъективных факторах восприятия, которые наиболее важны для современных покупателей.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Битюкова В.Р. Новый подход к методике районирования состояния городской среды (на примере Москвы) // Изв. РГО. 1999. Т. 131. Вып. 2. С. 42-49.
2. Битюкова В.Р. Социально-экологические проблемы развития городов России. М., 2004.
3. Гмурман В.Е. Руководство к решению задач по теории вероятностей и математической статистике. М., 2000.
4. Махрова А.Г. Рынки жилья в городах России: анализ территориальных различий // Проблемы урбанизации на рубеже веков. Смоленск, 2002. С. 119—132.
Кафедра экономической и социальной географии России
5. Медведев И.В., Аладшева А.А. Экологическое сознание. М., 2001.
6. Природный комплекс большого города: ландшафт-но-экологический анализ. М., 2000.
7. Трущенко О. Престиж центра, городская социальная сегрегация в Москве. М., 1994.
8. Экономика недвижимости. М., 1999.
9. www.arn.ru
Поступила в редакцию 11.08.2005
V.R. Bityukova, A.G. Makhrova, E.P. Sokolova
STATE OF THE ENVIRONMENT AS A FACTOR OF APARTMENT
PRICE DIFFERENTIATION IN MOSCOW
The article is devoted to the role of environmental factor in the evaluation of residential real estate in Moscow. The impact of the factor is discussed for different territorial levels, i.e. administrative districts, municipal districts, individual blocks and buildings. Price zoning and integrated assessment of the state of the environment in Moscow for the period of 1992—2003 have been carried out for this purpose.
