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УДК 528.94:33 Richard Ott
Berlin-Hyp AG, Germany
EINSATZ VON GEOINFORMATIONEN IN KREDITINSTITUTEN DURCH NUTZUNG VON GEOPORTALEN
Применение геоинформации в кредитных учреждениях через геопорталы
Die Aufgabe von Banken besteht in erster Linie darin, Kredite zu gewähren. Da jede Kreditvergabe mit Risiken verbunden ist, sind Banken künftig gehalten, für jeden Kredit ein Rating durchzuführen und die Ausfallwahrscheinlichkeit zu berechnen. Je nach ermittelter Bonität erfolgt dann die Konditionengestaltung.
Welche Rolle spielen dabei aber Geoinformationen? Können sie wesentlich dazu beitragen, das potentielle Risiko zu vermindern? Eine Antwort auf diese Frage möchte ich Ihnen im nun Folgenden geben.
Ein wesentliches Segment der Kreditgewährung ist die Finanzierung von Immobilien. Allein in Deutschland wurden 2005 von Banken Immobilienkredite in
einer Größenordnung von.......€ gewährt. Dabei gilt in der Regel das Grundprinzip,
dass die finanzierte Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient. Gleichzeitig sollen aus den Erträgen der Immobilie Zins und Tilgung zur Rückführung des Darlehens verwendet werden. Somit kommt dem Wert und dem nachhaltigen Ertrag der Immobilie als Sicherheit eine wesentliche Bedeutung zu.
Geoinformationen können dazu beitragen, diesem hohen Anspruch gerecht zu werden. Geographische Daten bieten raumbezogene Informationen. Durch die Geocodierung können sie durch Ihren Raumbezug lokalisiert werden. Das geschieht entweder direkt durch die jeweiligen Koordinaten, oder auch indirekt über Adressdaten, Postleitzahlen oder z.B. politische Verwaltungseinheiten etc.
Neben amtlichen Geobasisdaten (Lagepläne, Katasterkarten, Grundbuchdaten, Bodenrichtwerte etc.) gibt es noch so genannte Geofachdaten, die von privaten Anbietern zur Verfügung gestellt werden und ebenfalls einen Raumbezug haben, wie z.B. Kaufkraftkennziffern, Leerstandsquoten, Mietspiegel etc.
Man erkennt, dass es eine Fülle von raumbezogenen Informationen gibt, die in unterschiedlichster Form mit dem Thema Immobilie verbunden sind. Wie aber können diese Informationen für die Kreditgewährung und Risikominimierung genutzt werden?
Für die Beleihung einer Immobilie ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Markt- und Beleihungswert durch eine/n Gutachter/in ermittelt werden muss. Voraussetzung ist eine ausreichende Qualifikation, die durch eine Zertifizierung nachgewiesen werden kann (vgl. www.hypzert.de)
Der Marktwert soll den Preis bezeichnen, zu welchem Grundstücke und Gebäude gemäß einem privaten Vertrag von einem verkaufsbereiten Veräußerer an einen unabhängigen Käufer am Tage der Bewertung verkauft werden können, wobei die Annahme zugrunde gelegt wird, dass die Immobilie öffentlich auf dem Markt angeboten wird, dass die Marktbedingungen eine ordnungsgemäße Veräußerung ermöglichen und dass für die Aushandlung des Verkaufs ein im Hinblick auf die Art der Immobilie normaler Zeitraum zur Verfügung steht"
Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird.
Während der Marktwert in erster Linie stichtagsbezogen zu verstehen ist, liegt der Fokus des Beleihungswertes auf den dauerhaften Eigenschaften (mindestens über die Laufzeit des Kredites) der Immobilie.
Welche Überlegungen stehen beim Erwerb einer Immobilie im Vordergrund? Im wesentlichen gibt es zwei Beweggründe für den Immobiilenkauf:
1. Die Immobilie, die für den eigenen Gebrauch gedacht ist, also z.B. das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung,
2. Immobilien die unter dem Gesichtspunkt der Rendite erworben werden, also zu dem Zweck, einen dauerhaften Ertrag und somit eine sichere Rendite zu erzielen.
Für die eigen genutzte Immobilie gelten - vereinfacht dargestellt - folgende wert bestimmenden Merkmale:
Bauwert
+ Bodenwert (inkl. Außenanlagen)
= Sachwert
+/- Marktanpassung
= Marktwert
Bei Renditeobjekten wird der Mietertrag auf die Nutzungsdauer der Immobilie kapitalisiert.
Jahresreinertrag x Rentenbarwertfaktor (in Abhängigkeit von Zins und Nutzungsdauer) = Ertragswert
Vor der Erstellung eines Gutachtens sind nutzungsabhängig unterschiedliche Recherchearbeiten erforderlich. Die Erhebung dieser Daten ist - abhängig von der Objektart - teilweise sehr komplex und häufig zeitaufwändiger als der
Bewertungsvorgang selbst. Für die einzelnen Informationen sind unterschiedliche Behörden mit unterschiedlichen Kostenmodellen zuständig. Deshalb muss es das Ziel sein, die Beschaffung von Daten hinsichtlich Kosten, Zeit und Qualität zu optimieren.
Vor ca. sechs Jahren wurde deshalb durch den Referenten gemeinsam mit der Finanzwirtschaft das Thema „Geodatenportal“ aufgegriffen und mittlerweile erfolgreich realisiert. So ist es nun möglich, adressbezogen über webbasierte Portale (vgl. www.on-geo.de) adressbezogen Informationen abzufragen und in den work flow der Immobilienbewertung einzubinden. Je nach Objektart ist eine Vielzahl von bewertungsrelevanten Daten verfügbar:
- Übersichtskarten
- Umgebungskarten
- Lagepläne
- Katasterpläne
- Bodenrichtwerte
- Grundstücksmarktberichte
- Luftbilder
- Wohnumfeldanalysen
- Informationen zum Quartier
- Informationen zum Makromarkt
- Informationen zum Mikromarkt
- Soziodemographische Daten
- Vergleichsmieten
- Vergleichspreise
- Konkurrenzanalysen
Welchen Mehrwert bieten diese Informationen für die Kreditwirtschaft und wie erden sie in den Kreditprozess mit einbezogen?
Wie bereits erwähnt, kann der Immobilienmarkt in zwei wesentliche Immobiliengruppen aufgeteilt werden:
- Eigen genutzten Immobilien (Massengeschäft)
- Renditeimmobilien (Individualgeschäft)
Im Massengeschäft sind aufgrund des hohen Konkurrenzdrucks der einzelnen Banken untereinander - auch über das Internet werden diese Geschäfte mittlerweile angeboten -die Gewinnspannen (Margen) nur noch sehr gering. Das bedeutet, dass für die Bewertung der Immobilie wenig Kosten und damit auch wenig Zeit aufgewendet werden dürfen. Dennoch muss das Kreditrisiko korrekt eingeschätzt werden.
Nachdem die Baukosten für eigen genutzte Immobilien - insbesondere bei Neubauten - in der Regel vorliegen, bzw. vom Gutachter eingeschätzt werden können,
bleibt als kritische und wert bestimmende Größe noch der Bodenwert. Für ganz Deutschland ist durch Gesetz geregelt, dass bestimmte Behörden
(Gutachterausschüsse) regelmäßig Bodenrichtwerte veröffentlichen müssen, differenziert nach Wohn- und Gewerbebauland und abhängig vom Maß der baulichen Nutzung.
Eine Möglichkeit, diese Werte abzufragen bieten Geoportale, die konkret auf die Bedürfnisse der Finanzwirtschaft zugeschnitten sind. Durch Eingabe einer konkreten Adresse werden alle vorhandenen bewertungsrelevanten Datensätze angezeigt.
Dabei muss ganz besonders darauf hingewiesen werden, dass das Geoportal lediglich die Funktion des Datenbrokers übernimmt. Sie nimmt die Anfrage entgegen und beschafft die geforderten Informationen von den jeweiligen amtlichen oder privaten Datenanbietern. Eine Veränderung bzw. Interpretation der Daten erfolgt nicht. Der Gutachter kann somit sicher davon ausgehen, dass die übermittelten Daten authentisch sind. Für jede Anfrage erhält er den Nachweis über den Datenanbieter und die Aktualität der Daten.
Der Gutachter bestellt die benötigten Geoinformationen per Mausklick - in diesem Beispiel den Bodenrichtwert - und erhält per e-mail innerhalb weniger Minuten die angeforderte Information in der Form, wie sie vom Eigentümer der Daten zur Verfügung gestellt wurde. Die Bezahlung erfolgt „pay by klick“, das heißt, für jeden Datensatz werden vor Abruf die Kosten angezeigt und einzeln verrechnet.
Nach Abruf der Informationen zum Bodenwert stehen für unser Einfamilienhaus somit der Gebäudewert und der Bodenwert fest. Daraus ergibt sich der Sachwert. Bei schwieriger Marktlage ist es jedoch möglich, dass Immobilien nicht zu den Gestehungskosten, sondern deutlich darunter gehandelt werden. Eine Marktanpassung ist deshalb noch erforderlich. Hierfür werden von den amtlichen
Gutacherausschüssen regionale Marktanpassungsfaktoren ermittelt die ebenfalls über das Geoportal adressbezogen abzurufen können.
Wie verhält es sich mit der Beschaffung von Geoinformationen bei komplexeren Immobilien? Untersuchen wir diese Frage am Beispiel eines Supermarktes. Stand beim Einfamilienhaus der Sachwert im Vordergrund, so ist der Wert eines Supermarktes unter Renditegesichtspunkten zu ermitteln. Entscheidend ist somit zum einen die Miete, die der Mieter bezahlen kann. Ebenfalls von wesentlicher Bedeutung ist, welche Renditeerwartung am Immobilienmarkt als marktgerecht gesehen werden kann.
Für die Nachhaltigkeit der Miete ist es zunächst wichtig, zu analysieren, welches Käuferpotential vorhanden und wie hoch die Kaufkraft im Umfeld ist. Daraus ergibt sich der mögliche Umsatz des Supermarktes. Daraus kann ermittelt werden, welche Miete aus diesem Umsatz zu erwirtschaftet ist.
Beeinflusst wird die Nachhaltigkeit der Miete aber auch von der Konkurrenzsituation, also durch die Anzahl der Mitbewerber.
Im Rahmen einer Abfrage über das Webportal können - neben der Abfrage des Bodenrichtwertes - für diesen Bewertungsfall noch folgende Geoinformationen beschafft werden:
- Umsätze für Supermärkte
- Konkurrenzanalyse
- Kaufkraftkennziffern
- Soziodemographische Informationen
Diese Informationen sind für nahezu alle Handelsimmobilien vorhanden: Einkaufszentren, Baumärkte, Discountmärkte, Fachmärkte etc.
Diese Daten werden durch Informationen aus der bankeigenen Immobiliendatenbank hinsichtlich Vergleichsmieten und Renditen ergänzt. Durch die Verfügbarkeit der Geodaten aus einer Hand ist eine schnelle und dennoch risikobewusste Bewertung möglich.
Wir sehen also, dass Geoinformationen mittlerweile auch für Banken wesentlich an Bedeutung gewonnen haben. Ein Blick in die Zukunft zeigt jedoch, dass wir hier erst am Anfang einer Entwicklung stehen.
Die aufsichtsrechtlichen Vorschriften und Anforderungen an die Bewertung und regelmäßige Überprüfung von Sicherheiten nehmen immer mehr zu. Ein Schlagwort zu diesem Thema ist „Basel II“
Unter Basel II versteht man die Neugestaltung der Eigenkapitalvorschriften der Kreditinstitute. Diese Diskussion hatte der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht mit der Vorlage eines Konsultationspapieres im Juni 1999 eröffnet. Die Umsetzung ist für das Jahr 2007 geplant. Ziel ist es dabei, die Stabilität des internationalen Finanzsystems zu erhöhen. Dazu sollen die Risiken im Kreditgeschäft besser erfasst und die Eigenkapitalvorsorge der Kreditinstitute risikogerechter ausgestaltet werden. Das bedeutet im Kern, dass die Kreditinstitute zukünftig umso mehr Eigenkapital vorhalten müssen, je höher das Risiko des Kreditnehmers ist, an den sie einen Kredit vergeben. In diesem Prozess wird die Immobilie einem Rating unterzogen und die Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredits ermittelt.
Diese differenzierte Darstellung erfolgt Stand heute noch nicht. Banken und Sparkassen unterlegen jeden Kredit mit einem einheitlichen Satz von acht Prozent ihres Eigenkapitals. In Zukunft wird der Kunde mit gutem Rating bei der Konditionengestaltung bevorzugt, eine schlechtes Rating führt zu einem entsprechenden Aufschlag.
Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht hat somit die Aufgabe, im internationalen Bankensystem einheitliche Wettbewerbsbedingungen zu schaffen und das Risiko der Insolvenz der Finanzinstitute zu reduzieren.
Für die Finanzierung von Immobilien bedeutet das vor allem eine regelmäßige Überprüfung der Sicherheit hinsichtlich ihrer Werthaltigkeit. Dabei müssen - je nach Objektart - im Rhythmus von einem bzw. drei Jahren die Veränderungen des Immobilienmarktes beobachtet werden. Fallen die Immobilienpreise in einer
bestimmten Region für eine Nutzungsart signifikant nach unten, ist die Überprüfung des Wertes der Immobilie erforderlich.
Nachdem diese Anforderung nicht nur einzelne Objekte, sondern auch große Bestände betreffen kann, ist die Automatisierung dieser Überprüfungsprozesse Voraussetzung für eine effektive Wertaktualisierung. Ohne den Einsatz von Geodaten ist dieser Prozess künftig nicht zu meistern.
Internationale Investoren haben im letzten Jahr Immobilien in Deutschland als lohnendes Investment entdeckt. Das derzeit sehr niedrige Zinsniveau ermöglicht geplante Eigenkapitalrenditen bis zu 20%. Deshalb werden die getätigten Transaktionen immer größer und in immer kürzerer Zeit abgewickelt. Die Bewertung der einzelnen Wirtschaftseinheiten stellt eine enorme Herausforderung dar.
Fazit:
Im Rahmen der Kreditgewährung werden Immobilien immer mehr fungibel („mobil“). Die Globalisierung der Finanzmärkte und der wachsende Zeit- und Kostendruck fordern neue Instrumente zur Bewertung der potentiellen Risiken. Aufsichtsrechtliche Vorgaben erhöhen die Anforderungen an eine risikogerechte Beurteilung von Immobilien. Nicht zuletzt durch den wachsenden Druck durch die Kunden sehen sich Banken zusätzlich im verstärkten Wettbewerb mit ihren Mitbewerbern.
Gleichzeitig steigt das Angebot an Informationen immer mehr. Nutzergerecht aufbereitete Geoinformationen zur Bewertung und Beurteilung von Immobilien sind zur Bewältigung der zukünftigen Aufgaben deshalb unerlässlich. Eine risikoadäquate Kreditgewährung für Immobilien ohne Zugriff auf diese Ressourcen ist deshalb auch in Zukunft unerlässlich.
© Richard Ott, 2006
