CC BY
171
УДК 349.417/.418
ЕДИНСТВО СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРОЧНО СВЯЗАННЫХ С НИМИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Дарья Васильевна Пархоменко
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, ст. преподаватель кафедры правовых и социальных наук, тел. (913)900-19-50, e-mail: [email protected]
Елена Андреевна Предтеченская
Новосибирский государственный университет, 630090, Россия, Новосибирск, ул. Пирого-ва, 1, студент, тел. (913)759-05-03, e-mail: [email protected]
В статье рассматриваются модели реализации принципа единства судьбы земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости в зарубежной практике. Анализируется указанный принцип в Российской Федерации на сегодняшний день, а также перспективы его развития в будущем. Исследуется понятие единого недвижимого комплекса, существующие проблемы его идентификации и пути их решения. Обсуждаются законодательные проекты о внесении изменений в понятие единого недвижимого комплекса, их преимущества и недостатки. Делается вывод о том, как необходимо преодолевать сложившиеся препятствия на пути к закреплению понятия единого объекта недвижимости в российском законодательстве.
Ключевые слова: единство судьбы, земельный участок, недвижимое имущество, единый объект, единый недвижимый комплекс.
THE UNITY OF THE FATE OF THE LAND AND STRONGLY ASSOCIATED OBJECTS OF REAL ESTATE
Daria V. Parkhomenko
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Senior Lecturer, Department of Legal and Social Sciences, phone: (913)900-19-50, e-mail: [email protected]
Elena A. Predtechynskaya
Novosibirsk State University, 1, Pirogova St., Novosibirsk, 630090, Russia, Student, phone: (913)759-05-03, e-mail:[email protected]
In the article, the implementation of the models for realizing the principle of the unity of destiny of a land plot and the real estate objects built on it in foreign practice considered. This principle is analyzed in the Russian Federation to date, as well as the prospects for its development in the future. The concept of a single real estate complex, existing problems of its identification and ways of their solution are investigated. Furthermore, the legislative projects on introducing changes to the concept of a single immovable complex, their advantages and disadvantages discussed. The conclusion is made how it is necessary to overcome the existing obstacles on the way to the consolidation of a single real estate object concept in Russian legislation described.
Key words: unity of fate, land, real estate, single real estate object, single real estate complex.
В 90-е годы в России было принято политико-правовое решение, которое позволило отчуждать земельные участки и сооружения, находящиеся на них, по отдельности. С тех пор суды в своих решениях, а также законодатели пытаются устранить данное упущение. Принятие Земельного Кодекса РФ ознаменовало появление такого основополагающего начала, как принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. В то же время земельный участок и сооружения, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, являются самостоятельными вещами, что затрудняет процесс регистрации и учета таких объектов. Стоит обратиться к практике зарубежных стран, уделив внимание тому, как данный принцип реализуется в разных системах правопорядка. Представляется, что российское законодательство находится на переходном этапе к «единому объекту недвижимости», в связи с этим возникает множество нерешенных вопросов.
В настоящее время в мировой практике сложилось два подхода к решению вопроса о том, является ли недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, его составной частью. Первый из них предполагает, что земельный участок и недвижимые вещи, расположенные на нем, юридически являются единым объектом, который находится в собственности одного лица. Примером могут служить такие европейские страны как Германия и Франция. Законодательство Германии определяет, что земельный участок является главной вещью, а все, что находится на нем - принадлежностью. Французская модель в дополнение к немецкой определяет, что составной частью земельного участка являются недвижимые вещи, которые находятся как над, так и под землей [1]. Таким образом, согласно данной модели, регистрируется только право частной собственности на земельный участок. Недвижимость, возведенная на нем, следует судьбе земельного участка, что значительно упрощает процедуру оформления перехода права собственности. В России реализуется второй вариант, то есть принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений и сооружений законодательно закреплен, но процедура регистрации и учета более сложна, чем в европейских странах. Так, для отчуждения земельного участка и сооружения, возведенного на нем, необходимо зарегистрировать переход права собственности на два объекта недвижимости.
Страны Азии, такие как ОАЭ и Таиланд, вовсе не реализуют данный принцип. Они рассматривают земельный участок и недвижимость расположенную на нем, как разные объекты, в связи с тем, что вся земля находится в публичной собственности. Поэтому представляется возможным приобрести право собственности лишь на недвижимость, которая расположена на земельном участке, а, следовательно, регистрируются только сделки по отчуждению зданий, сооружения и других объектов.
Земельный Кодекс РФ (ЗК РФ) определяет принципы, на которых основывается земельное законодательство. В их числе установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют его судьбе, за исключением случаев, прямо установленных федеральными законами. Также
федеральный закон запрещает отчуждать земельные участки и находящиеся на нем здания и сооружения по отдельности, когда такие объекты находятся в собственности одного и того же лица [2]. В разъяснение данного положения Пленум ВАС постановил, что сделки по отчуждению таких объектов в нарушение правила установленного ст. 34 ЗК РФ, являются ничтожными [3]. Исключениями являются: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; нахождение здания, сооружения на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ; отчуждение здания, сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. В свою очередь Гражданский Кодекс РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам относит объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Однако, такие вещи должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете [4].
Несмотря на то, что в России существует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, реализуется он иначе, нежели в европейской модели. Как отмечалось выше, в Российской Федерации право собственности регистрируется отдельно на земельный участок, здание, сооружение или объект незавершенного строительства. Судебная практика свидетельствует о том, что земельный участок и возведенные на нем объекты недвижимости не всегда находятся в собственности одного и того же лица. Авторы полагают, что на данный момент законодательство характеризуется переходом к «единому объекту недвижимости»: так, проект ГК РФ содержит положение о том, что земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Если данные положения будут приняты в будущем, то это должно упростить кадастровый учет, а также регистрацию перехода прав собственности на объекты недвижимости [5].
Следует отметить, что в законодательстве нет единого понимания относительно правового режима единого объекта недвижимости. Одни авторы [6] определяют, что земельный участок занимает главное место, а прочно связанные с ним объекты являются принадлежностью, следуя судьбе главной вещи. Недостаток такого подхода заключается в том, что он не учитывает исключения из принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений. В частности, такая концепция не сможет найти применения в случае, когда земельный участок находится в аренде или пользовании лица, которому принадлежит возведенное на нем здание. Другие авторы [7-8] полагают, что сущность единого объекта недвижимости состоит в том, что земельный участок и находящееся на нем здание, юридически являются одним целым и должны переходить от одного лица к другому вместе и в одно время. Данный подход представляется более правильным ввиду ст. 130 ГК РФ, которая определяет, что земельный участок и здания являются самостоятельными объектами гражданского оборота. Следует выделить отдельно мнение [9] о том,
что вместо единого объекта недвижимости необходимо закреплять в гражданском законодательстве принцип единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.
Сложнее обстоит ситуация с относительно новым понятием единого недвижимого комплекса (ЕНК), которое содержится в гражданском законодательстве. ЕНК определяется в действующем ГК РФ как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Данная правовая категория была создана в целях закрепления правового статуса таких объектов, упрощения процедуры оформления и повышения эффективности использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов, в том числе линейных [10]. Несмотря на всю перспективность, в настоящее время понятие закреплено таким образом, что недвижимые вещи в составе ЕНК могут быть расположены как на одном земельном участке, так и на нескольких, при условии, что такие объекты связаны между собой физически или технологически. Таким образом, возникает сложность в переходе от нескольких объектов недвижимости к одному, в связи с тем, что юридически они могут находиться на разных земельных участках и, следовательно, невозможно в конечном итоге получить «единый объект».
Помимо этого, кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК, хотя и предусмотрена федеральным законодательством [11], но вызывает у правоприменителя сложности технического характера, связанные, преимущественно, с идентификацией ЕНК и объектов, входящих в его состав в качестве подходящих для объединения в ЕНК. Поэтому, чтобы получить реализацию данной нормы на практике, необходимо развитие соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, урегулирование вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество. Введение в гражданское законодательство понятия единого объекта недвижимости обусловлено, в том числе, и перспективами облегчения налогового администрирования и налогообложения для граждан и организаций, а для этих целей необходимо перестраивать соответствующие нормы налогового законодательства.
За годы существования ст. 133.1 ГК РФ было предложено несколько проектов по изменению федерального законодательства в части понятия ЕНК. Самым детальным является законопроект, представленный Минэкономразвития России в первоначальной редакции от 02.07.2013 г., а затем с доработками от 20.01.2015 г. [12]. Более того, в законопроекте без внимания не остались и очевидно необходимые изменения для создания соответствующих процедур регистрации и учета в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [11] и Федеральный закон «О кадастровой деятельности» [13]. Изменение понятия ЕНК включает в себя устранение такого критерия, как нераз-
рывная физическая или технологическая связь объектов. Это, безусловно, является положительным изменением, предложенным в указанном законопроекте, поскольку представляется, что обязательный признак ЕНК, единство назначения зданий и сооружений, является исчерпывающим и не требует дальнейшей детализации. Данный проект был направлен на экспертизу в Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Совет решил, что проект не может быть рекомендован для принятия. Главным аргументом являлось то, что изменению понятия ЕНК должно предшествовать выведение в ГК РФ понятия единого объекта недвижимости. По мнению Совета, отсутствие данной категории является не только упущением гражданского законодательства, но и всего политико-правового решения о допущении самостоятельного оборота земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, принятого в 90-е годы [14]. Представляется, что введение понятия единого объекта недвижимости, которое включало бы в себя земельный участок и возведенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости, отчасти решило бы проблему ЕНК, так как ст. 133.1 ГК РФ не содержит в себе запрета на включение в ЕНК земельных участков.
Таким образом, европейская и российская модели реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества имеют существенные различия. При этом законодательство РФ и судебная практика стремятся к введению понятия «единый объект недвижимости». Данная категория действительно видится многообещающей. Однако, при ее введении стоит учитывать особенности режимов земельных участков и объектов недвижимости в Российской Федерации. А, следовательно, правовая сущность понятия единого объекта недвижимости не должна сводиться к главной вещи и ее принадлежности ввиду того, что не всякий земельный участок может находиться в собственности лица, которому принадлежит недвижимый объект, на нем расположенный [15]. Сущность такой категории должна состоять в том, что земельный участок и прочно связанные с ним здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, юридически являются равнозначными и самостоятельными объектами гражданского оборота. Но при этом между ними должна быть установлена юридическая связь, режим единого объекта недвижимости, при котором вне зависимости от того какой объект отчуждается, другой неразрывно следует его судьбе. При таком понимании не будет существовать противоречия между единым объектом недвижимости и принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Поэтому представляется необходимым ввести такую категорию, как единый объект недвижимости.
Относительно ЕНК также стоит заметить, что, хотя он и введен в гражданское законодательство, практика его применения чрезвычайно низкая, а специальные процедуры регистрации и учета отсутствуют. После того, как будет установлен режим единого объекта недвижимости, изменениям должны подвергнуться и нормативные правовые акты, касающиеся ЕНК, в частности, ст. 131.1 ГК РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»,
Федеральный закон «О кадастровой деятельности», Налоговый кодекс РФ. Об этом свидетельствуют многочисленные проекты федеральных законов по изменению соответствующих положений законодательства с целью приведения в соответствие всех положений, в той или иной степени касающихся единого недвижимого комплекса. Сама конструкция является весьма перспективной, но в том виде, в котором она существует сегодня, по объективным причинам не может найти применения.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Гудочкова Е. Г. От принципа «Единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости» к концепции единого объекта // Имущественные отношения в РФ. - 2010. - №9. - С.39-56.
2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ // «Собрание законодательство РФ». - 29.10.2001. - Вып. 44. - С. 4147.
3. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11. URL: http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/3059.html
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 05.12.1994. - Вып. 32. - С. 3301.
5. Проект Федерального закона №47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://base.garant.ru/58024599/
6. Костина О.В. Правовой режим земельного участка как недвижимой вещи // Научные ведомости Белгородского государственного университета. 2008. №3. С. 139.
7. Гусева М.А. Некоторые спорные вопросы о едином объекте недвижимости // Бизнес, менеджмент и право. - 2013. - №1. - С. 116.
8. Емельянов С. Г. Правовое регулирование имущественного комплекса // Известия Юго-Западного государственного университета. - 2009. - №2. - С. 133.
9. Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - №6. - С. 16.
10. Рабиева Н. Единый недвижимый комплекс - новый вид недвижимой вещи // Актуальная бухгалтерия. 2013. №12. URL: http://www.garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/
11. О государственной регистрации недвижимости: федер. закон от 13.07.2015 №218-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 29.07.2017. - Вып. 31. - С. 4767.
12. Проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части уточнения понятия «единый недвижимый комплекс»» (подготовлен Минэкономразвития России). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_194903/
13. О кадастровой деятельности: федер. закон от 24.07.2007 №221-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 23.06.2016. - Вып. 26. - С. 3890.
14. Экспертное заключение Совета при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части уточнения понятия «единый несвежий комплекс»» от 22.06.2015 №143-6/2015. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=134795#0726851110786803
15. Кассационное определение Верховного суда РФ от 06.04.2017 №305-ЭС16-16728. URL: http://www.supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1531368
REFERENCES
1. Gudochkova E. G. From the principle of «Unity of destiny of land plots and real estate objects, located on them» to the concept of a single object // Property relations in the Russian Federation. - 2010. - №9. - P. 39-56.
2. The land code of the Russian Federation dated 25.10.2001 №136-FZ // Collection of legislation of the Russian Federation. -29.10.2001. - ISS. 44. - P. 4147.
3. On some issues related to the application of land law: decision of the plenum of the RF from 24.03.2005 №11. URL: http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/3059.html
4. The Civil Code of the Russian Federation (part one) of 30.11.1994 no. 51-FZ // Collected legislation of RF. - 05.12.1994. - ISS. 32. - P. 3301.
5. The draft Federal Act №47538-6 «Amending part first, second, third and fourth of the Civil Code of the Russian Federation and certain legislative acts of the Russian Federation». URL: http://base.garant.ru/58024599/
6. Kostina O.V. Legal regime of land plot as an immovable // Scientific statements, Belgorod State University. - 2008. - №3. - P. 139.
7. Guseva M.A. Some controversial questions about a single property // Business, management and law. - 2013. - №1. - P. 116.
8. Yemelyanov S.G. Legal regulation of property // Proceedings of the Southwest State University. 2009. №2. P. 133.
9. VitrjanskijV.V..Ways of improving legislation on real estate // Economy and law. - 2003. -№6. - P. 16.
10. Rabieva N. A single real-estate complex-a new kind of immovable // Current accounting. 2013. №12. URL: http://www.garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/
11. On State registration of real estate: Feder. the Act of 13.07.2015 №218-FZ // Collected legislation of RF. - 29.07.2017. - ISS. 31. - P. 4767.
12. The draft federal law «On amendments to certain legislative acts of the Russian Federation with regard to clarifying the notion of «a single real-estate complex»» (prepared by the Russian Ministry of economic development). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_194903/
13.The cadastral activity: Feder. law from 24.07.2007 №221-FZ // collected legislation of RF. -23.06.2016. -ISS. 26. P. 3890.
14. Expert opinion of the Presidential Council «On codification and improvement of civil law on the draft federal law on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation with regard to clarifying the notion of «a single space complex»» from 22.06.2015 №143-6/2015. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=134795#0726851110786803
15. Determination of Cassation of the Supreme Court of the Russian Federation from 06.04.2017 № 305-es 16-16728. URL: http://www.supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1531368
© Д. В. Пархоменко, Е. А. Предтеченская, 2018
