CC BY
198
3.12. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПРИНАДЛЕЖАЩИМ ГОСУДАРСТВУ
Чухненко В.В., аспирант кафедры частного права. Место учебы: Российский государственный гуманитарный университет. E-mail: mos-ssp@mail.ru
Аннотация: В статье рассмотрены основные формы доверительного управления недвижимым имуществом, принадлежащим государству, основные законодательные акты, регулирующие эту сферу. Детально рассмотрены вопросы доверительного управления недвижимым имуществом на примере городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга.
Ключевые слова: недвижимое имущество,
управление, выгодоприобретатель, конкурсные торги, государственный орган, орган местного самоуправления.
TRUST MANAGEMENT BY THE REAL ESTATE, BELONGING TO THE STATE
Chukhnenko V.V., postgraduate student at private law chair. Place of study: Russian state humanitarian university. Email: mos-ssp@mail.ru
Annotation: In article the cores the form of trust management by the real estate belonging to the state, the basic acts regulating this sphere are considered. Questions of trust management by real estate on an example of cities of federal value - Moscow and St.-Petersburg are in details considered.
Keywords: real estate, management, beneficiary, the competitive auctions, a state structure, local government.
Доверительное управление довольно часто используется для управления государственным имуществом. В настоящей статье будет рассмотрено доверительное управление недвижимым имуществом, принадлежащем государству, а также особенности, возникающие в процессе такого управления.
Данный договор всегда заключается в интересах выгодоприобретателя, поскольку государство действует в лице своих органов. Во-вторых, доверительное управление государственным имуществом возможно в двух формах: целевым назначением и проведением конкурса. Если в первом случае речь идет о сохранении полного контроля над имуществом, представляющим для государства особое значение, то во втором случае доверительное управление можно рассматривать как механизм взаимодействия государства и частного сектора.
Утверждение о том, что доверительное управление государственным имуществом является всегда договором в интересах выгодоприобретателя является вопросом хотя и теоретическим, но требующим отдельного рассмотрения. В литературе повсеместно можно встретить мнение о том, что учредитель управления становится выгодоприобретателем в договоре, когда в договоре нет третьего лица1. Данное положение ошибочно, поскольку выгодоприобретатель - это само-
1 См.напр. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. Ред. Е.А. Суханов. - М.: Статут, 2010. С. 811.
стоятельный участник правоотношения доверительного управления имуществом. Подливаем масло в огонь и формулировки, приводимые законодателем в некоторых законах. Так, в п. 3 ст. 28 Федерального закона «О Государственной компании "Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»2(далее Закон «О государственной компании «Российские автомобильные дороги») указывается на то, что учредителем управления и выгодоприобретателем при доверительном управлении автомобильными дорогами общего пользования федерального значения является Российская Федерация. Далее уточняется, что полномочия учредителя доверительного управления осуществляются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере транспорта.
Согласно пп. 5.4.17 п. 5 Постановления «Об утверждении Положения о Федеральном дорожном агентстве»3 этим органом является Федеральное дорожное агентство Министерства Транспорта РФ. Очевидно, что выгодоприобретателем будет не данный орган, а Министерство Финансов РФ, от имени которого будет действовать Федеральное казначейство.
Схожую по смыслу норму можно встретить в Законе Санкт-Петербурга «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга»4. В соответствии с п. 1 ст. 4 выгодоприобретателем является Санкт-
Петербург, а учредителем управления - исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга. Соответственно, учредителем управления является Комитет по управлению городским имуществом, а выгодоприобретателем - Комитет Финансов Санкт-Петербурга.
Как указывалось выше, возможны две формы доверительного управления недвижимым имуществом, принадлежащем государству: целевым назначением и заключение договора с победившим в конкурсе.
Примером первой формы является доверительное управление автомобильными дорогами общего пользования федерального значения. Согласно п. 2 ст. 1015 ГК РФ имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Вместе с тем, на стороне доверительного управляющего может выступать некоммерческая организация, за исключением учреждения.
Именно таков статус доверительного управляющего в отношениях по доверительному управлению автомобильными дорогами общего пользования федерального значения. В соответствии со ст. 2 Закона «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» государственная компания «Российские автомобильные дороги»- это некоммерческая организация, созданная РФ в организационно-правовой форме государственной компании. Как указывает С.П. Гришаев, «для создания государственной компании
2 Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
3 Постановление от 23 июля 2004 г. № 374 «Об утверждении Положения о Федеральном агенстве». Рассматриваемый подпункт введен Постановлением от 23 июля 2004 г. № 374.
4 Закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. N 334-51 «О дове-
рительном управлении имуществом Санкт-Петербурга».
1'2012
Пробелы в российском законодательстве
каждый раз необходимо принять специальный федеральный закон»5.
Определение государственной компании содержится также в Федеральном законе «О некоммерческих организациях»6. Согласно ст. 7.2 Закона Государственной компанией признается некоммерческая организация, не имеющая членства и созданная Российской Федерацией на основе имущественных взносов для оказания государственных услуг и выполнения иных функций с использованием государственного имущества на основе доверительного управления.
Объектом доверительного управления являются автомобильные дороги общего пользования федерального значения. Согласно ст. 2 Закона «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» эти дороги могут быть использованы на платной основе или содержать платные участки. С точки зрения гражданского права, автомобильные дороги представляют собой недвижимое имущество, поскольку отвечают признакам, перечисленным в 130 ГК РФ: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Договор доверительного управления не заключается, его заменяет передаточный акт, подписанный сторонами. Срок доверительного управления равен 99 годам, что не противоречит п. 2 ст. 1016 ГК РФ, согласно которому для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом может быть установлен иной предельный срок. Соблюдается также требование ст. 1013 ГК РФ о том, что имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть объектом доверительного управления. Так, Министерство транспорта РФ прекращает в установленном порядке право оперативного управления федерального государственного учреждения, подведомственного указанному федеральному органу исполнительной власти, в отношении указанных автомобильных дорог. В передаточном акте должны содержаться следующие характеристики автомобильной дороги: наименование, идентификационный номер и протяженность. Следует отметить, что земельные участки, находящиеся в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог, передаются отдельно от автомобильных дорог по договору долгосрочной аренды. В заключении по данному вопрос следует отметить, что в доверительное управление целевым назначением могут также быть переданы такие объекты, как водные судна, в частности, атомные ледоколы7.
Вторым способом является передача недвижимого имущества в доверительное управление лицу, выигравшему конкурс. Такой способ является более распространенным, нежели целевым назначением. Его цель - привлечение частного сектора к управлению недвижимым имуществом. Как указывается в Постановлении Правительства Москвы «О совершенствовании управления собственностью города Москвы с ис-
5 Доверительное управление имуществом: от накопительной части трудовой пенсии до наследования имущества. Разработка темы, советы и рекомендации доцента Московской Государственной Юридической Академии им. О.Е. Кутафина, к.ю.н. С.П. Гришаева. Выпуск № 10. Москва, 2010. С. 78.
6 Федеральный закон РФ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".
7 Чухненко В.В. Доверительное управление водными судами в РФ // Перспективные инновации в науке, образовании, производстве и транспорте. По материалам международной научно практической конференции. 21 июня 2011 г.
пользованием инструментов финансового рынка»8(да-лее Постановление г. Москвы) доверительное управление является наиболее подходящим способом для долгосрочного управления имуществом, с передачей объекта управляющей компании, но сохранением за учредителем управления права собственности на объект управления. Кроме того, как указывает З.Э. Беневоленская, «в России существует потенциал коммерческой элиты нового типа, владеющей знаниями в области финансового менеджмента, способных извлечь прибыль независимо от конкретной природы ка-питала»9.
Достаточно детально регламентируется доверительное управление недвижимым имуществом города Москвы. В соответствии с Постановлением г. Москвы целью доверительного управления является извлечение дохода и увеличение стоимости объекта собственности, а также подготовка объекта к продаже с большей выгодой. Доверительное управление городским имуществом включает в себя вопросы финансового анализа и прогноза, элементы антикризисного управления, финансового учета, маркетинга, консалтинга, оценки, а также брокерские услуги, если это необходимо. Процесс доверительного управления проходит в пять этапов, одним из которых является проведение конкурса на право заключения договора доверительного управления объектом городской собственности, в ходе которого претенденты - управляющие компании разрабатывают и представляют в конкурсную комиссию подробные планы (программы) управления, предоставляют гарантии по сохранению имущества и городских доходов при доверительном управлении. Порядок оформления договора доверительного управления имуществом города Москвы закреплен в отдельном нормативно-правовом акте10. Доверительное управление предоставляет широчайшие полномочия, фактически полную свободу действий доверительному управляющему. Вместе с тем контроль со стороны собственника, как правило, сводится к предоставлению доверительным управляющим отчета о своей деятельности. В своей детальности доверительный управляющий обязан руководствоваться интересом учредителя управления или выгодоприобретателя. Особенностью доверительного управления имуществом г. Москвы можно назваться разработку критериев оценки действий доверительных управляющих11. В соответствии с пп. 1.4 п. 1 Постановления для оценки эффективности деятельности доверительного управляющего разрабатывается целостная система в составе основных и дополнительных критериев, включающих широкий набор характеристик оказываемых услуг, учитывающих комплексную динамику ключевых показателей финансово-хозяйственной деятельности общества, компетентность доверительного управляющего, его заинтересованность в результатах
8 Постановление Правительства МосквыП№ 843-ПП от 7 декабря 2004 года «О совершенствовании управления собственностью города Москвы с использованием инструментов финансового рынка».
9 Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. Москва, 2005.
10 Постановление Правительства Москвы от 29 мая 2007 г. N 407-ПП «О порядке оформления договоров доверительного управления имуществом города Москвы Департаментом имущества города Москвы».
11 Постановление Правительства Москвы от 13.03.2007 N 153-ПП «о критериях оценки деятельности доверительных управляющих по управлению находящимся в собственности города Москвы недвижимым имуществом»
доверительного управления, этичность ведения бизнеса, финансовую устойчивость, профессионализм.
В доверительное управление может быть передано любое недвижимое имущество. Так, в ст. 2 Закона Санкт-Петербурга «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» перечисляются здания, строения, сооружения, помещения, предприятия и другие имущественные комплексы. Кроме того, недвижимость в соответствии с Законом делится на коммерческую и некоммерческую в зависимости от цели учреждения доверительного управления. Под иными имущественным комплексами можно понимать объекты культурного наследия. В настоящее время, нет нормативно-правового акта, допускающего возможность передачи в доверительное управление такого объекта. Объекты культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»12 (далее Закон), передаются на основе договоров аренды и безвозмездного пользования. Вместе с тем, на практике уже встречались случаи передачи в доверительное управление объектов культурного наследия. Так, 9 июня 2006 года был подписан договор доверительного управления историко-культурными объектами города Торжка между Национальным Центром Опеки Наследия и Администрацией города Торжка Тверской области. Доверительным управляющим в данном договоре выступает коммерческая управляющая компания «Наследие», которая была учреждена общественной организацией Национальный центр опеки наследия (НЦОН). Данный договор был заключен сроком на пять лет. Объектом договора являются комплекс исторической застройки «Красная гора» и ансамбль Путевого дворца в г. Торжке, суть проекта - восстановление и реставрация исторических объектов для использования их в гостиничном хозяйстве и сфере услуг.
В заключении необходимо подвести итог сказанному. Доверительное управление недвижимым имуществом, принадлежащем государству, используется в двух вариантах. В первом случае, речь идет о целевой передачи стратегически важных объектов в доверительное управление специальном созданным для этого Государственным компаниям. Такая форма существенным образом отличается от общих правил, предусмотренных Главой 53 ГК РФ и является альтернативой правам хозяйственного ведения и оперативного управления. Вторая форма заключается в передача государственной недвижимости негосударственному доверитель-ному управляющему, представляющему частный оборот. Эта форма наиболее близка смыслу доверительного управления, хотя жесткий контроль со стороны собственника усиливает контроль действий доверительного управляющего в ущерб свободе его действий.
Список литературы:
Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. - М., 2005.
Гришаева С.П. Доверительное управление имуществом: от накопительной части трудовой пенсии до наследования имущества. Разработка темы, советы и рекомендации. - М., 2010.
12 Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗП"Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. Ред. Е.А. Суханов. -М.: Статут, 2010.
Чухненко В.В. Доверительное управление водными судами в РФ // Перспективные инновации в науке, образовании, производстве и транспорте. По материалам международной научно практической конференции. 21 июня 2011 г.
Literature list:
Benevolensky Z.E.trust management property in business sphere. - М, 2005.
Grishaeva S.P. Trust management property: from a memory part of labor pension before property inheritance. Theme working out, councils and recommendations. - М, 2010.
The Russian civil law: the Textbook: In 2 т. Т II: the Liability law / Otv. Ред. E.A.Sukhanov. - М: the Statute, 203h)u khnenko V.V. Trust management of water courts in the Russian Federation. // Perspective innovations in a science, formation, manufacture and transport. On materials of international scientifically practical conference. On June, 21st, 2011.
Рецензия
на статью Чухненко В.В. «Доверительное управление недвижимым имуществом, принадлежащим государству»
В статье Чухненко В.В. рассмотрены вопросы доверительного управления недвижимым имуществом, принадлежащего государству, раскрыты особенности, возникающие в процессе такого управления, рассмотрены две возможные формы доверительного управления.
Автором рассмотрено законодательство, детально регламентирующее доверительное управление недвижимым имуществом на примере г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, проанализированы их особенности.
Статья, безусловно, посвящена актуальной проблеме, представляет научный интерес, соответствует предъявляемым требованиям и рекомендуется к публикации.
д.ю.н., проф. Р.А. Курбанов
