CC BY
38
24 (159) - 2010
ПОИСК. ПРОБЛЕМЫ. РЕШЕНИЯ
ДОСТУПНОСТЬ жилья В РЕСПУБЛИКЕ МОРДОВИЯ
Т. И. ИНЧИНА, аспирант кафедры статистики E-mail: Tat-inchina@yandex.ru Мордовский государственный университет имени Н. П. Огарева
Задача формирования рынка доступного жилья с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объемов жилищного строительства стоит в числе первоочередных. В данной работе с помощью статистических методов проанализирован рынок жилья в Республике Мордовия. Определен коэффициент доступности жилья как на первичном, так и на вторичном рынках.
Ключевые слова: доступность жилья, жилищная программа, жилье, жилищное строительство, рынок жилья.
Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан.
В 2008 г. на территории Республики Мордовия за счет всех источников финансирования построено 3 814 новых благоустроенных квартир общей площадью 284,1 тыс. м2, что на 135,0тыс. м2 (на 90,5%) больше, чем в 1995г. С развитием рыночных отношений изменился качественный и количественный состав заказчиков строительства жилья. Если раньше заказчиком выступали государственные и ведомственные структуры, то сейчас абсолютное большинство заказчиков — частные формирования, в значительной степени — индивидуальные застройщики.
Развитие рыночных отношений в жилищной сфере сдерживается из-за того, что не весь жилищный фонд удовлетворяет предъявляемым к нему требованиям. Большая часть существующего жилищного фонда Республики Мордовия в нынешнем состоянии не соответствует современным представлениям комфортности, а порой — элементарным санитарным требованиям.
Данные официальной статистики о состоянии жилищного фонда в Республике Мордовия свидетельствуют, что доля ветхого и аварийного жилья значительно ниже, чем по России (3,2%) и Приволжскому федеральному округу (2,5%), составляет 1,7% (см. таблицу). Эти данные не отражают истинной картины, так как, во-первых, объективная комплексная оценка жилых зданий с учетом состояния не только строительных конструкций, но и всех жизнеобеспечивающих систем (энерго-, водо-, газо-, теплоснабжения и пр.) в последние годы не проводилась.
Во-вторых, признание жилых зданий аварийными означает необходимость переселения людей в новые дома, а это дополнительная нагрузка на региональный бюджет. Сегодня из состава зданий с высокой степенью износа аварийными признаются в первую очередь те здания, которые представляют историческую ценность либо расположены в привле-кательныхдля современной застройки районах.
Объемы жилищного строительства в последние годы растут. Индекс физического объема жилищного строительства в 2008 г. по сравнению с предшествующим годом составил 117,0 % против 113,9% — в 2007 г.
Благоустройство жилищного фонда в Республике Мордовия, %
Показатель Год
2000 2003 2004 2005 2006 2007
Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс. м2 181,9 298,2 285,0 284,0 295,3 328,3
Доля ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, % 1,0 1,6 1,5 1,5 1,6 1,7
Доля площади, оборудованной:
водопроводом 59,8 59,3 59,7 60,3 61,1 61,6
канализацией 51,8 52,1 52,5 53,8 54,8 55,5
отоплением 62,1 64 64,1 70,2 71,8 72,3
ваннами 43,8 44,9 45,1 45,6 46,4 46,8
газом 89,8 92,5 92,6 93,3 93,8 93,9
горячим водоснабжением 34,4 39,9 39,9 41,6 42,5 43,3
напольными электроплитами 1,6 1,5 1,5 1,5 1,5 1,4
Всего
■Населением за свой счет и с помощью кредитов
Анализ рис. 1 свидетельствует о позитивной тенденции ввода жилья на территории Республики Мордовия. По сравнению с 2000 г. данный показатель увеличился на 56,0 %, в том числе строительство жилья населением за свой счет и с помощью кредитов по сравнению с тем же периодом возросло на 14,3 % [1].
Показатель ввода в действие жилья в расчете на 1 тыс. населения характеризует качественный уровень жизни населения в том или ином регионе.
450 400 350 300 250 200
150 100 50 0
285
304 299
252
245
174
179
>10
329
250
429
450 449
406
2003
2004
1
2005 РФ; 2 -
2006 ПФО; 3-РМ
Рис. 2. Ввод в действие жилья в расчете на 1 тыс. чел. населения в 2003—2008гг., м2 [2]
В 2008 г. по сравнению с предыдущим годом ввод в действие жилья в расчете на 1 тыс. жителей в Республике Мордовия возрос на 52 м2 и составил 340 м2на каждую тысячу жителей (рис. 2).
Сравнительная рейтинговая оценка территорий Приволжского федерального округа по объему строительства в расчете на 1 000 жителей показала, что позицию лидера по этому показателю занимает Чувашская Республика (764 м2), причем величина данного показателя превысила среднее значение по данному округу почти в 2 раза (рис. 3).
Среди регионов Приволжского федерального округа Республика Мордовия по вводу в действие жилых домов в расчете на 1 000 чел. в 2008 г. находилась на 11-м месте, сильно уступая таким регионам, как Республика Татарстан, Башкортостан, Чувашская Республика и др.
Обеспеченность одного жителя общей площадью за последние годы увеличилась и на начало 2008 г. составила
288
340
2007
2008
Кировская область Пермский край Удмуртская Республика Республика Мордовия Оренбургская область Ульяновская область Нижегородская область Самарская область Республика Марий Эл Саратовская область Пензенская область Республика Башкортостан Республика Татарстан Чувашская Республика
] 303 □ 307 318 I 340 I 366 I 389 I 404 "I 418 ~| 426 I 431 I 437
Рис. 3. Место субъектов Приволжского федерального округа по вводу в действие жилья в 2008 г. в расчете на 1тыс. чел.,тыс. м2
| 580 □ 590
□ 764
90 80 70 60 50 40 30 20 Рис.
22,9 м2, в том числе в городской местности — 21,3, в сельской местности — 25,3 м2.
Объем инвестиций, используемый в 2008 г. на жилищное строительство, составил 2910,3 млн руб. Затраты на приобретение жилых зданий, бывших в употреблении у других организаций, в 2008г. составили 30,7 млн руб. В 2008 г. на территории Республики Мордовия жилищные сертификаты были выданы 58 семьям. По ним получили жилье семьи бывших военнослужащих, общая площадь приобретенных по сертификатам квартир состави-
100 т-
-1-1-1-1-■-1-■-1-■-1-■-1-■
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
4. Объем незавершенного жилищного строительства в 1996—2008гг. куровню 1995г. по состоянию на конец последующих годов, %
поскольку значительный объем незавершенного строительства (рис. 4) позволит просто увеличивать темпы строительства, а не начинать стройку с нуля [3].
Строительные организации стараются ускорить сдачу объектов, несмотря на финансовые затруднения, для того чтобы они стали источником
ла 3 ООО м2. Использовано инвестиций на приобретение квартир в сумме 80,7 млн руб., из них за счет безвозмездных субсидий — 73,4 млн руб.
Объем ввода в действие жилых домов в 1-м квартале 2009г. по сравнению с 1 кварталом 2008 г., несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию, возрос на 39 %, ano итогам полугодия — на 8,2% по сравнению с этим же периодом прошлого года. Это связано с тем, что на начало 2009 г. площадь незавершенных строительством жилых домов в республике составила 334,8 тыс. м2 и по
сравнению с началом 2008 г. увеличилась на 7 19,2тыс. м2 (6,1 %). Все
это в условиях кризиса можно считать поло-
жительным моментом,
финансирования их дальнейшей деятельности. Поэтому в 2009 г. не произошло существенного падения объемов ввода жилья. Сдавались дома, строительство которых профинансировано в прошлые годы. Вместе с тем объем инвестиций снизился, что вскоре даст о себе знать. В последующие годы скажется отложен-
□ Первичный рынок ПВторичный рынок
Рис. 5. Средняя цена 1 м2 общей площади на первичном и вторичном рынках жилья в регионах Приволжского федерального округа во 2-м квартале 2009 г., руб.
ный спрос, и объемы строительства снова начнут расти.
Среди регионов Приволжского федерального округа наблюдается дифференциация цен на рынке жилья. Рынки жилья в отдельных городах, развиваясь в одном направлении, принципиально различны. Нет никакого механизма, посредством которого цены на жилье в одном городе влияли бы на цены в другом. «Естественный» уровень цен может определяться в каждом конкретном регионе равновесием платежеспособного спроса и предложения (рис. 5).
В 2008 г. вариация цен на первичном рынке жилья составила 1,9, на вторичном рынке 2,8. Наиболее высокая цена за 1 м2 на первичном рыке жилья наблюдается в Пермском крае и Нижегородской области, минимальная — в Республике Мордовия, на вторичном рынке жилья максимальная стоимость 1м2 — Пермский край, Самарская область, минимальное значение — Ульяновская область.
Что же касается 2-го квартала 2009 г., несмотря на некоторое снижение цен в связи с кризисом, то стоимость 1 м2 на рынках жилья сохраняется. Наиболее высокая — на первичном рынке жилья в Нижегородской области, минимальная — в Саратовской. На вторичном рынке максимальное — Саратовская область, минимальное — Республика Мордовия.
Одним из главных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости, остается низкая платежеспособность основной части населения, несмотря на то, что среднедушевые денежные доходы за 2007 г. выросли на 26 % и составили 6 150,0 руб. в месяц, что в 2 раза выше величины прожиточного минимума. Сопоставление величины доходов граждан и средних цен на жилье свидетельствует о том, что без системы
долгосрочного кредитования улучшения жилищных условий для большей части населения области в настоящее время остается недоступным.
В практике ООН для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья», который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 м2 жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья — 54 м2. При этом в качестве целевого индикатора указывается, что величина коэффициента доступности жилья Кя в среднем по России должна снизиться с 3,9 лет в 2004г. до 3,2 года — в 2007 идоЗ лет — в 2010г.
К =
д
сдс
(1)
где £пл — общая площадь квартиры;
Ц"2 — средняя цена 1 м2 квартиры;
СДС — совокупный доход семьи.
Коэффициент доступности (1) может принимать значение, равное нулю, когда квартира предоставляется бесплатно, единице, когда годовой доход семьи не меньше стоимости квартиры, и возрастать до бесконечности, когда годовой доход семьи приближается к нулю.
Рис. б. Распределение субъектов Российской Федерации по значениям коэффициента доступности жилья в 2008 г.: а, — на первичном рынке', 1 — нет данных; 2 — менее 3 лет; 3 — отЗдо5 лет; 4 — свыше 5 лет; б — на вторичном рынке;
1 — менее 3 лет; 2 — отЗдо5 лет; 3 — свыше 5 лет
По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно, соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 5 лет.
Этим международным границам значений коэффициента доступности жилья в 2008 г. соответствовали значения в 45 субъектах Российской Федерации, из которых в 4 регионах для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет. В 21 регионе жилье было недоступно, так как период накопления составляет более 5 лет. На рис. 6 приводится количество субъектов Российской Федерации, значения коэффициента доступности жилья для которых попадают в указанный диапазон.
Сравнивая рисунки, можно сделать вывод, что жилье на первичном рынке более доступно для граждан. Это связано с тем, что цена за 1 м2 первичного жилья несколько ниже вторичного.
9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
Используя вместо средних цен цены в отдельных сегментах рынка жилья, можно рассмотреть доступность приобретения разных типов жилья.
Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках рассчитывается при предположении, что семья из трех человек приобретает жилье по ценам первичного (вторичного) рынка. Следует отметить, что в соответствии с данным показателем жилье на вторичном рынке с 2000 по 2003 г. являлось более доступным для населения, чем вновь построенное жилье. С 2004 по 2007 г. ситуация изменилась. Первичное жилье стало для людей более доступным, для его приобретения семье потребуется 5,8 года, а для приобретения вторичного жилья потребуется 8,5 лет. Следует также отметить, что коэффициент доступности жилья на первичном рынке остается за рассматриваемый период примерно на одинаковом уровне, уровень вариации составляет полгода. Доступность жилья на вторичном рынке изменилась с 3,8 года до 8,5 лет (рис. 7).
По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 5 лет. Этим международным границам значений коэффициентадоступности жилья в 2007 г. соответствовали значения в 2 субъектах Приволжского федерального округа (Самарская область и Республика Татарстан). В остальных регионах жилье было недоступно, так как период накопления составляет более 5 лет.
Среди субъектов Приволжского федерального округа по коэффициенту доступности жилья
2000 2003 --Первичный рынок
2004 2005 2006
—■—- Вторичный рынок
2007
Рис. 7. Коэффициентдоступности жилья на первичном и вторичном рынках в Республике Мордовия в 2000—2007 гг.
на вторичном рынке наилучшее (наименьшее) значение показателя наблюдалось в Республике Татарстан и Саратовской области, а наихудшее (наибольшее) — в Республике Мордовия (8,5).
Следует обратить внимание также и на то, что для расчетов используется площадь жилья 54 м2, что является минимальным значением и не учитывает возможность и необходимость увеличения численности семьи, что является условием разрешения демографического кризиса в России. Показатель доступности должен рассчитываться для конкретно определенного показателя комфортности. Таким образом, следует принимать для расчета численность семьи, равную 5: двое работающих взрослых и трое детей, а также пересмотреть расчетную площадь жилья.
Для удовлетворения жилищных потребностей человека ООН и ЮНЕСКО разработали международный стандарт качества жилья, который необходим для обеспечения жизнедеятельности людей. Этим стандартом определяется, что на каждого жителя должно приходиться не менее 30 м2 общей площади и что каждому домохозяйству необходимо иметь собственное отдельное жилье традиционного типа. Кроме того, международным стандартом предусматривается, что каждый член домохозяйства нуждается в одной индивидуальной комнате, и еще минимум две комнаты предназначаются для совместного пребывания. В большинс-
тве развитых индустриальных стран, например, в США, Франции, Швеции минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40—50 м2 общей площади на одного жителя.
Таким образом, для семьи из 3 чел. нужно говорить о жилье общей площадью от 90 м2, при появлении еще двоих детей необходимая площадь дома составит порядка 150 м2, а с учетом расширения семьи (до 9 человек) — 270 м2.
Для того чтобы такое комфортное малоэтажное жилье было доступным для граждан со средним и низким уровнем дохода, разница между существующей рыночной стоимостью строительства и долей, которую граждане могут выплатить самостоятельно, должна быть компенсирована из федерального, регионального и местного бюджетов, за счет средств предприятий и специализированных фондов.
Список литературы
1. Тургелъ И.Д., Придвижкин C.B. Рынок недвижимости как сложная пространственная система: теория и методология анализа // Региональная экономика. 2006, № 6. С. 22—31.
2. Мордовия: Стат. ежегодник / Мордовиястат. Саранск, 2009. 432 с.
3. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2008: стат. сб. / Росстат. М., 2008. 999 с.
